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熊本地震による建物応急危険度判定について

熊本地震にて被害を受けられた皆様へ心からお見舞いを申し上げますとともに、
尊い命を落とされた方々に御冥福をお祈り申し上げます。

今回の地震が起こり、2週間が経過しましたが、3万6千人の方が避難生活をされているという事です。当社へのお問合せにも、賃貸物件を探されているお客様からのお電話が一日に平均4・5件は掛かってきております。当社は創業以来売買仲介を専門でさせていただいている為、賃貸のご紹介にはとても弱い部分がございます。

その為、当社ではお客様が探されているエリアの賃貸に強い不動産会社様をご紹介させていただいております。

本日、お客様からお電話を頂いたなかで、ご自宅に「赤い紙」が張ってあり、とても心配をしているというご相談を頂きましたので、

今回の地震による『被災建築物応急危険度判定』とは何かを・・・まとめさせていただきました。

 

house_photo

 

≪地震後の被災建築物から住民の皆様の安全を守るために、危険度判定がございます。≫

 

「被災建築物応急危険度判定とは」

【被災建築物応急危険度判定】

熊本地震による被災建築物の応急危険度判定等について

熊本地震による被災建築物について応急危険度判定を実施しています。

実施本部は各市町村となりますので、応急危険度判定の実施状況・要望等については各市町村役場にお問い合わせください。

※応急危険度判定は余震等による二次災害を防止するもので、恒久的使用の可否(構造的に安全か、改修は必要かなど)等を確認するものではありません。

なお、応急危険度判定の概要については以下のPDFファイルのとおりです。

PDF 応急危険度判定の概要について 新しいウィンドウで(PDF:153.1キロバイト)

 

また、被災建築物の恒久的使用の可否等の確認ついては、民間建築士による被災度区分判定により、詳細な調査を行っていただく必要があります。

被災度区分判定の概要及び判定が行える民間建築事務所の名簿は以下のHPに掲載してありますので、参考にされてください。

新しいウインドウで被災度区分判定とは(日本建築防災協会HP)

 (熊本県_建築課ホームページより)

≪ご注意ください!≫ 応急危険度判定は、 『罹災(りさい)証明書』 とは違います。

罹災証明書(りさい証明書)とは、地震で被害を受けた『住宅』の被害の程度を証明する為に、市町村が発行します。

市町村が、被害の状態(全壊・半壊・一部損など)を証明します。

くわしくは、熊本市ホームページ(住家の「り災証明」の発行について)をご覧ください。

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熊本地震 災害復旧における土地境界標識の保存について 

今回の熊本の震災は断層の横滑りが原因という事で、各地で地面のズレが報告されています。

国土地理院が地球観測衛星「だいち2号」のデータを元に解析したところ、北東から南西方向におよそ40㌔に渡って、地面が左右に食い違うように、最大で2メートル以上、北側は東へ南側は西へずれ動いていたそうです。

そして、よく目にするのが住宅と住宅の間にあるブロック塀が倒壊しているところも多くございました。

皆様が住まれているお家や、道路との境界、お隣との堺やブロック塀などに、色々なを見られたことがあるかと思います。
この境界杭・境界標は、土地と土地を分ける目印として、とても大事なものです。

今後、ブロック塀を解体して、新しく作り直されたりする場合は、下記のような境界標が付いていないかをしっかりとご確認ください。

一度はずれてしまった境界標や、動かしてしまった場合は、同じ場所に復元を行うために土地家屋調査士の先生へお願いをしたり、隣地の方や、公的機関の方との立ち合いが必要となる場合もございますので、時間や費用が掛かってきます。

コンクリートブロック横【官民境界プレート】2

災害復旧における境界標識の保存について

平成28年熊本地震による被災地において,今後,がれきの除去や倒壊家屋等の撤去等の復旧作業が見込まれるところですが,復旧作業に際しては,土地にコンクリート杭,金属鋲などが埋設されていないかどうか注意するようお願いします。
これらは,土地の境界を示す「境界標」であるかもしれません。
境界標は,たとえ地震により位置がずれていたとしても土地の境界を特定するために役立つもので,紛争の予防・解決にも重要な役割を果たします。今後の被災地の復興のために,可能な限りその保存が図られるよう配慮をお願いします。
境界標識のほか,塀・石垣の基礎部分や側溝なども土地の境界を特定するために役立つものですので,可能な限りこれらの保存についても,留意されるようお願いします。

〔被災地の法務局の連絡先〕
熊本地方法務局不動産登記部門 電話 096-364-2145
音声ガイダンス番号〔境界標識について〕2→1→2

法務省民事局 ホームページより

 

【境界表の種類】
・コンクリート杭
・金属杭
・金属標打ち込み型
・金属標埋め込み型
・プラスチック杭
・木杭
・金属標

などがございます。

今後、お家の解体をお考えの方や、ブロックの積直しなどをお考えの方は、境界標をご確認下さい。

その他、当社では土地・建物・マンションについてのお困りごとや、住まいのご相談をお受けしております。お電話でもお気軽にご相談下さい。

 

 

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不動産の買い換え|マンションを売却して新築住宅へのお住み替え ケース①  【㈱たたら不動産】

最近、今住んでいる戸建住宅やマンションを売却して、新しく新築住宅を建てられたり中古のマンションを購入される方が大変増えてきております。

今回は当社にご相談をいただいて、スムーズに不動産のご売却とご購入のお手伝いをさせて頂いたケースを少しお伝えしたいと思います。

最初にお問い合わせを頂いたのは、当社の実査定の御依頼でした。

お客様のご要望としましては、現在分譲マンションに住んでおられましたが、そこをご売却して分譲地に新築住宅を建てたいという内容でした。

まず初めに、ご挨拶をさせていただき、不動産の売却とご購入に関するヒアリングをさせていただきました。

主なヒアリングの内容としましては、

①現在お住まいになられているマンションの残債額

②今後、新築にあたって必要となる費用及びお引っ越しまでのスケジュール

③ご売却にあたって何を一番に重視されたいか・・・・などなど

一時間半ほどじっくりとお打合せをさせて頂きました。

その後、ご売却される分譲マンションのお部屋の状況を確認させていただきまして、一週間後に査定書をお持ちさせていただくお約束をして帰りました。

お客様はご自身で、お住まいのマンションの今までの売却価格等を調べられておりましたので、とてもスムーズに話しが進みました。

今回のポイントは3つでした。

①売却の価格(抵当権を抹消+お引っ越しなどの諸費用等)

②現在のお住まいの抵当権抹消時期(ご購入の住宅ローン設定の為)

③お引っ越しを一回で済ませる為のお引渡しの時期

 

しかし、この3点を全てクリアーするのはとても難しい作業でした。

①の売却価格優先をするのであれば不動産の仲介で進めさせて頂くのが一番好条件ですすめられます、しかし②・③の時期が購入者様が見つかるまでわからない状況で、住み替え先の新築住宅の契約や工事が進まない状況になります。

②・③のスケジュールを優先させる為には、買取でのお話をさせて頂くのがスムーズです。しかし、①の価格に関しては流通価格の7割~8割と落ちる為、現在のマンションの抵当権抹消もできない状況で、残債の額が大きい場合は売却価格だけでは支払いができないケースもございます。

仲介・買取りの流れ1

 しかし、今回は相場に近い価格でお住み替えをスムーズに行って頂く事ができました。

売主様の為にご提案した内容は、新築のお家ができるまでは仲介で募集をさせていただき、新築住宅のお引渡しに売却が間に合わない場合は、再販業者様による買取保証という形で取り決めをさせていただき、進めさせていただきました。

最初の居住中で売却をされる時点でスケジュールと、いつまでにご売却ができない場合は抵当権が抹消できる範囲でリフォーム再販業者様への買取を確定させた状態で売り出しを開始いたしました。

居住中の状態で売り出しを行った結果、初月一ケ月で3組のお客様のご内覧を頂きました。

しかしご契約には結びつかず月日が経って行きました。

3ヵ月に差し掛かろうとしていた時に、価格の変更と、お荷物も片付かれたとの事でしたので、オープンハウスをご提案させていただきました。

もともと、居住中での売り出しは媒介契約から3ヵ月という条件で区切らせて頂いていた為、その間にどれだけ多くのお客様をご案内出来るかが、今回のポイントになりました。

 

 

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不動産売却|はじめに知っていただきたい|不動産売却の成功とは? ②

不動産売却の、はじめに知っていただきたい不動産売却 第②ダン

今回は、不動産売却の成功とは!?

不動産のご売却は、不動産会社で働いている方以外は、人生で10回と経験されることはないかと思います。はじめに、不動産売却で大事な部分をお伝えさせて頂きます。

この場では、大きく分けて③つご紹介させていただきます。

まず第一に、、、「適正な価格を知っていただく」

①適正な価格を知って頂くという事です。適正な価格とは何か、それは今までの売り出し価格からの成約価格に基づいた適正価格です。売り出し価格と成約価格は違います。同じマンションの同じ間取りであっても、今までの売り出し価格・成約価格は異なります。売り出し価格のデータ、成約価格の実績に基づいて、事例を知っていただきます。

第二に、、、「ご売却までの期間をイメージしていただく」

②契約に結び付く期間を知って頂くということです。今までの販売事例や参考データに基づいて、いくらで売り出しに出たお部屋が、どのくらいの期間で、最終的にいくらで売れたのか。もちろん時期的な要因もございます。消費税増税前に新築用の土地が活発に売買されたり、3月・4月の転勤や賃貸契約更新の時期に、賃貸マンションから分譲のマンションを探される方が多くなったり等々、しかし価格と売却期間は密接に関係しています。当社ではデータに基づいて確りとご説明をさせて頂きます。

第三に、、、「安心してご契約(ご売却・ご購入)いただく」

③お引渡し後に問題が発生しない確りとしたご契約です。不動産の売買は、仲介業者が間に入らなくても、買主様と売主様で契約を行うことが出来ます。(仲介業者を通さなければ仲介手数料もかかりません)しかし、高額な不動産取引の中でトラブルはつきものです。土地であれば境界の問題や家を建てる為の建築基準法・その他 諸法令が関わってきます。不動産の売買契約をしたが、家が建てられない。もしくは、土地に行くまでの道路を通行する事ができない等、様々な注意点(ポイント)がございます。そのようなトラブルを招かない安全・安心なご契約をして頂くために、私たち不動産仲介会社が存在します。十分に不動産を調査し、売主様にも買主様にも隅々までご説明し、ご安心して売却・ご購入をしていただく事が、私たちの仕事です。

不動産トラブルの事例・判例をご覧ください。

 

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不動産売却|はじめに知っていただきたい|不動産売却の失敗とは? ①

最近ではインターネットの普及により、土地・建物・マンション(不動産)の売却に関する流れ(手続き)がとても分かりやすくなってきました。

当社でも『不動産売却の流れ~売却を成功させるために~』というページで、不動産の売却について詳しくご説明させていただいております。  不動産 売却の流れ

 ここで一つ思うのが、不動産の売却での『成功』『失敗』とは何かという点です。

買主様が見つかり、ご売却をすることが「成功ではないですか?」とよく言われますが、一概にそうとは言えません。

当社(たたら不動産)は創業より住宅用不動産の売買仲介のみを専門でさせて頂いております。 

売主様のご事情はお一人お一人違います。住み替え一つを例にとっても色々なご事情(パターン)がございます。

①たとえば、現在住んでいらっしゃるマンションを売却して、新しく一戸建てを新築される場合・・・

※まず現在のマンションのローン(借入)が残っているかがポイントになります。住宅ローンは、借主が住宅用として住んでいる事が前提としての金利優遇のあるローンになりますので、賃貸経営をされる場合は事業用ローンとなります。その他、セカンドハウス用のローンもございますが、借入額や金融機関の見解によってきます。

ローン(借入)が残っていない場合は、賃貸や売買の募集をかけながら、次の新築物件の建築が可能になりますのでとてもスムーズに進みます。

住み替え、建て替えのお客様が悩まれる一番悩まれる部分になるかと思います。

当社では住み替えローンを扱っている金融機関さんや、不動産を買い取りでのお話をさせて頂けます。お気軽にお問い合わせください。

担当:鑪 一行

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