空き家にも公共料金ってかかるの？〜保険料〜

空き家でもそれを維持する費用というものがかかり、その中には保険料も含まれています。
ただ、保険の優先度は低いこと、そして、場合によっては一般物件扱いとなってしまう恐れがあるため、注意が必要です。

そうしたこともあり、保険なんて入らなくてもいいのではないかと思う人もいますが、仮に空き家で火災が発生した場合、近隣の住宅に被害を与えることも十分に考えられます。
そのため、空き家であっても保険に入ることが求められますが、多くの住宅保険は空き家を対象にしていないだけでなく、空き家の保険は基本的には高くなることが言われています。

 

空き家をあくまで住宅物件として扱ってもらい、契約してもらうには、別荘のように、定期的に寝泊りをするなど今後もそこに居住するのか、その目的で利用するのかということを説明していくことが大切です。

しかも、家財道具などがある程度そろっており、客観的に居住目的であることがわかるような状況が望ましいと言えます。
万が一のために、空き家であっても保険に加入しておくということはとても大事です。

昨今、自然災害が多くなっている状況で新規加入の火災保険料率等も上昇傾向になっております。
火災保険により、地震保険・家財保険、火災で隣地などに影響が及ぶ場合まで想定すれば、類焼火災も特約に付保すべきかと思います。

火災などのリスクが万一と考えて起こるのであれば保険もしっかりかたっておくべきでしょう。

何かがあってからでは遅いのです。

不動産を所有する。そうなった場合は、様々な角度からメリット・デメリットを考えてみましょう。
相続予定の方も将来を見据えて、家は住むためにあります。
住んでしっかり管理していくことが重要です。

もし、遠方にお住まいで管理が難しい場合は資産活用や売却・賃貸等の対応を早期にとられることをお勧めいたします。

現に熊本地震が発生し、他県や居住中のオーナーさん等は管理が難しい為売却をかんがえられた方も多々いらっしゃるはずです。
火災保険・地震保険の重要さが大変よくわかり、国からの補助金等はなかなか出ずらいこともあります。

ご自身の所有の不動産、しっかり自分自身で管理する責任を持ちましょう。

もし周りの方が、ご自身の不動産の管理が行届いていない理由などで火災が起き、けがをした場合は損害賠償になる可能性だってあります。

保険は、基本的に住んでいる場合につける場合が多いので、空き家に対しての火災保険等は審査や条件も厳しくなるかもしれません。

しっかり天秤にかけて、不動産の所有か売却かを考えてみましょう。

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空き家にも公共料金ってかかるの？〜水道代〜

”土地持ち”といえば資産家の代名詞として使われるように、不動産は高価な財産の代表格ですが、同時に固定資産税・都市計画税などの維持費が必要となってまいります。

また、水道・ガス・光熱費は、利用していない時は契約を停止しておけば費用が掛かりませんが、無人の間の管理にも水を流したり明かりが必要な場合があります。

電気や電話は生活の利便性のために使われる一方で、水道は、ライフラインといわれる生活必需品の中でも、生命の維持に直結するため、民間企業ではなく公営で行われています。

水道管は放置しすぎると錆てしまいますので、定期的に通水することが必要となってまいります。
また、給湯器の動作をチェックする場合にも必要となりますし、清掃などの管理にも水は必要不可欠なものとなってまいります。

電気や電話は生活している人がいなければ、契約をストップしておいてもいいですが、水道に関しては利用を停止すると、将来再開するにあたって、水道管や給湯器などのメンテナンスに思わぬ費用がかかってしまうケースがございますので、注意が必要となってまいります。

水道料金の仕組みは、呼び径で決まる基本料金と使用量で決まるので、長期間使用が見こまれない場合は、呼び径を見直して、基本料金を抑えるのは効果的です。

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【熊本市上下水道局による水道料金表（平成２６年４月施行、平成２６年８月請求分から適用）】

基本料金：口径13ｍｍ時　　972円/月
口径20ｍｍ時　1339.2円/月
口径25ｍｍ時　1825.2円/月
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ひと月あたりの金額差が例え400円程度であったとしても、１年間約4,800円、１０年間で約48,000円かわってきます。

合わせて、漏水のチェックとして、使っていないのに高額の費用が掛かることがないかもチェックしておくと安心です。

お家の中の漏水がなくとも、地中内の管に亀裂が入り、知らない間に使ってもいない水道料がかかってくることもありますので、気にかけておくことが必要です。

また、寒さの厳しい季節には、水道管や給湯機の中の水を抜いておくことも合わせて気にかけるようにしておりましょう。
管の中の水が凍結することにより容積が増えて管が破裂してしまうこともあります。

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空き家にも公共料金ってかかるの？〜電気代〜

空き家は誰が見回りや掃除などの管理を行うのかによって、電気の取り扱い方法は違ってきます。

空き家管理サービスの事業者が管理する場合は、ホームセキュリティーを使用している関係で、定期的な通電が必要になる場合が多くなります。

ホームセキュリティーを使用している場合でなくても、一般的な巡回の作業でも電気が必要になる場合があるため、どこまでの作業を管理サービスに依頼するのかや、どの事業者に依頼するのかによっても電気の手続き方法が違ってきます。

自分で空き家を管理する場合、電気の利用を停止するかどうかの判断は自分で行うことになります。

しかし水道とは異なり、電気は放電や漏電などによって火災などを引き起こすことがあるため、リスクのことも考慮して判断する必要があります。

電気は原則として一年単位での契約になるため、継続する場合は慎重に判断する必要がありますが利用を停止する手続きを行った方が、万が一の火災のことを考えると安心です。

空き家の電気を利用し続ける場合は、一般家庭は従量電灯ですのでアンペア数を下げて安い基本料金で維持させるのが良い方法です。

都市計画税とは？

都市計画税とは、固定資産税と一緒に賦課されることとなる税金であり、都市計画地域にある土地や家屋に課税される税金であり、市町村が条例により課すものとなります。

都市計画区域内の市街化調整区域では課税がされていないことも特徴となります。

ただし、東京２３区においては、区の税金ではなく、都税として支払うこととなります。

固定資産税の場合、課税対象として土地や建物意外に償却資産が対象となりますが、都市計画税の場合には償却資産は対象にならないという特徴があります。

税額算定の基礎は固定資産税の課税標準を元に算出されることとなる都市計画税ですが、自治体の財政の状況によって課税を行うかは市町村が決定するものです。

税率は０．２％や０．３％となっており、課税する市町村によって異なるものとなっています。

都市計画税として納付した税金の使途については一般財源に取り込まれることとなっているので、受益者負担となっておらず課税に対して批判もある税金です。

納付の方法については、固定資産税と一緒に納税通知書により支払うものとなります。

実際に熊本市の場合でいくと下記の通りとなりますので、熊本市内で不動産を所有されている方もしくは今後購入検討の方は税金がどのような目的のために払っているのかを確認してみましょう。
 

 

都市計画税は、道路・公園・下水道整備などの都市計画事業または土地区画整理事業に要する費用に全額が使われている目的税で、市街化区域内の土地・家屋に対して課税されます。
　都市計画事業とは、「都市計画施設」の整備に関する事業及び市街地開発事業をいいます。
　「都市計画施設」とは、次に掲げる施設です。

　１　
交通施設（道路、都市高速鉄道、駐車場、自動車ターミナル等）
　２ 　
公共空地（公園、緑地、広場、墓園等）
　３　
上下水道、電気・ガス供給施設、汚物処理場、ごみ焼却場
その他の供給施設又は処理施設　等
 

都市計画税を納める人（納税義務者）
　毎年１月１日（賦課期日）現在、市街化区域内に所在する土地・家屋を所有している方。
　なお、固定資産税において免税点未満の人は、都市計画税も課税されません。
 

課税標準と特例・軽減措置
　固定資産税と同じく、土地・家屋の価格が課税標準となります。
　土地については、住宅用地に対する特例措置、負担水準に対応した調整措置があります。
　なお、家屋についての新築住宅などに対する軽減措置は、都市計画税については、適用されません。
 

税額の計算方法
　課税標準額×税率（０.２％）
 

納税の方法
　固定資産税とあわせて納めていただきます。
 

(熊本市ホームページ参照)
リンク：http://www.city.kumamoto.jp/hpKiji/pub/detail.aspx?c_id=5&id=2289&class_set_id=2&class_id=209

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固定資産税とは？

不動産売買時にかかわる公租公課には、『固定資産税』と『都市計画税』というものがあります。

『都市計画税』については次回ご説明させていただきますので、今回は『固定資産税』についてご説明させていただきます。

【固定資産税とは？】

固定資産税は、土地、家屋、償却資産（これらを総称して「固定資産」といいます）を所有している人がその固定資産の価格をもとに算定される税額をその固定資産の所在する市町村に納める税金です。

【固定資産税の納税義務者は誰？】

原則として、固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日（賦課期日）現在において、市内に土地・家屋・償却資産を所有している人です。

土地：登記簿または土地補充課税台帳に所有者として登記または登録されている人

家屋：記簿または家屋補充課税台帳に所有者として登記または登録されている人

償却資産：償却資産課税台帳に所有者として登録されている人

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共有名義の場合
土地または家屋を、複数の方で共有される場合は、共有者全員が納税義務者（連帯納税義務といいます）ということになりますが、課税台帳の登録は「Ａ　外○名」（Ａさんが代表者、○＋1名が共有者の合計人数）となり、納税通知書等は代表者の方に送付しています。
その場合、おおむね次のような順序で代表者を決めています。
1　該当土地または家屋の持分が多い人
2　熊本市内に居住している人
3　登記順序が早い人

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【固定資産税の計算式は？】

固定資産税の土地と家屋の評価は３年に一度評価替えが行われます。　固定資産の評価は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて行われ、市町村長が価格を決定し、この価格をもとに課税標準額を算定します。

課税標準額×税率（１．４％）

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なお、固定資産税は不動産売買時に決済・引渡日をさかいに日割計算し清算をすることが多いです。

西日本と東日本で起算日に違いがありますが、４月１日が起算日となる西日本の場合・・・

例えば、１月１日時点で不動産を所有している方へ、その年の４月１日から翌年の３月３１日までの１年分の固定資産税の請求があります。

１１月１日に決済・引渡しが行われた場合、４月１日～１０月３１日の分は売主様、１１月１日～３月３１日の分は買主様が支払うべき内訳になりますが、上記のように１１月１日～３月３１日の分も１月１日時点で所有者である売主様へ請求があります。

なので、上記ケースで言えば、１１月１日～３月３１日の分を日割計算して決済・引渡し時に買主様から売主様へ日割分をお支払いいただく方法をとることが多いです。

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空き家にかかる維持費とは？

家に誰も住まないで、無人の状態のままにされている事例があります。

売りたくても売れないから、あるいは、思い入れがあって手放したくないから、といった理由がほとんどです。

しかし、空き家を放置していると、思いのほかにコストがかかってきます。

空き家とはいえ、維持するためには費用がかかるのです。

居住者がいないからといっても、不動産であることに違いはありません。

不動産ですから、所有しているだけでも費用が発生してきます。

最も大きな出費は固定資産税です。

従来は、住宅用地特例措置によって、建物がある土地に関しては、税金の負担が軽減されていました。

ですから、空き家になっても放置しておくほうが、固定資産税は少なくて済むというメカニズムになっていたのです。

しかし、2015年度に税制が改正され、危険な空き家については優遇措置が適用されなくなったのです。

さらに、都市計画税もかかるのです。

ですから空き家に対して負担すべき税金はかなり多額になります。

また、老朽化による倒壊の危険性とか、防災や防犯の観点からも多くの問題を抱えてきています。

いまさら空き家の数を増やすことは、現実的とは言えない話です。

知っておきたい！高額買取の落とし穴

本来、不動産は仲介業者に依頼して、宣伝してもらい、それに興味を示した人と不動産を売買するというのが一般的でしたが、最近では業者が不動産を買い取るというケースが増えています。

仲介での売却の方が、一般の方向けに現在の所有者様のままで販売を行いますので中間の利益等業者が入らない分高く売れる場合があります。
 

上記に比べて、業者買取となれば業者も利益を生まなければなりませんので、もちろん相場で販売するために相場価格よりも安く購入したいものです。

業者買取の場合は、すぐに現金化できるというメリットがありますが、中には、相場を大きく上回る査定額を提示し、そこにお願いしたのはいいものの、改めて見積もりをしたら意外と安くなってしまったということもあります。
また、通常の売買より安いお金にしかならないこともあるため、注意が必要です。
 

査定の段階でしっかりどの内容が入っていて、提示された価格の中からどのような場合は価格が下がる可能性があるかなどもしっかり査定担当者に伺うようにしましょう。

一番売主様にとってもよいのは、仲介で販売される場合の価格と業者買取の場合の価格を含めて提示していただければわかりやすいかもしれません。

土地や建物の権利関係が複雑になっている場合などは業者買取でなければとても大変なケースもありますが、即現金化したいとのご理由でしたら仲介の価格と買取の価格の間で仲介で売却する方が思いのほか早くかつ価格的にも少しはよい条件で売却できるかもしれません。
 

せっかく売却するなら少しでも高いに越したことはないですよね。
 

買取の際にしておくことは相場の価格を知るということです。
そうすることで、業者が安く買い叩こうとしていてもそれに気づくことができます。
なかには、不可能な査定額の提示を行う業者も存在するため、査定価格の根拠を知ることも大事です。

ご自分のお住まいの地域で販売に出た単価などは少し気にかけておくとよいでしょう。

一番身近の成約事例となり、もし同じ区画であれば築年数などもほとんど変わらず類似物件の一番の相場を知るポイントにもなるかと思います。
 

特に相場より高い値段の査定額が出た場合や、電話口やネットなどで間取りや場所、築年数だけを伝えて弾き出された場合には、部屋を実際に見て安く買い叩かれる可能性すら出て、断れない雰囲気に持っていくことが十分に考えられるため、注意が必要です。

査定の際は、できるだけ対面して内容をしっかり確認してご検討いただくことが重要です。

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瑕疵(かし)担保責任をご存知ですか？

まず初めに『瑕疵担保責任』という言葉をご存知の方はどれほどいらっしゃいますでしょうか。

『瑕疵担保責任』とは、不動産売買契約において売主・買主双方が内容を理解しておく必要のあるものとなっております。

売買対象の不動産に隠れたる瑕疵がある場合、売主が買主に対してその責任を負うことを『瑕疵担保責任』と言います。
隠れたる瑕疵があった場合、買主は、売主に対して契約解除や損害賠償の請求を主張することができます。
なお、契約解除や損害賠償の請求ができるのは、買主が契約の際に瑕疵の存在を知らなかった場合で、かつ、知らなかったことについて買主に落ち度がない場合となります。一般的に、構造部分の欠陥や建物の雨漏りなどが隠れた瑕疵に該当します。また、民法上、『瑕疵担保責任』を追及できる期間は、特に定められていませんが、買主が瑕疵の事実を知った時から1年以内に行なわなければならないと規定されています。また、瑕疵のために契約の目的を達することができないときは、契約を解除することもできます。そして、いずれの請求をする場合も売主に過失（瑕疵があるということを知らなかった）があることは要件ではありません。

とは言っても売主としては、あるということを知らなかった瑕疵によって長い間、買主から『瑕疵担保責任』の追求を受ける可能性があるとすれば困ったことになります。例えば、売買契約後、長期間経ってから物件の瑕疵が見つかった場合でも、買主が瑕疵を見つけてから１年以内であれば責任追及を受けるとすれば、売主は非常に不安定な地位に置かれてしまいます。そこで、売主が不動産業者でない場合、通常では売買契約書の中で、売主の『瑕疵担保責任』を免除したり、もしくは責任追及できる期間を２～３ヶ月などに短縮することが多いです。

このように、中古物件の場合は売主の『瑕疵担保責任』が、契約によって免除されている場合も多く、瑕疵があったとしても原則として売主に『瑕疵担保責任』の請求をすることはできないことが多いです。というのも、中古物件の場合、築年数がある程度経過しているので、瑕疵があることもある程度予想されるからです。

したがって、中古物件を購入する場合は購入前に物件をよく調べておく必要があります。但し、中古物件の場合で責任免除の規定がある場合でも、売主が瑕疵を知っていて敢えて買主にその事実を告げなかった場合は、なお責任を負います。また、売主が不動産業者の場合は、瑕疵担保を免責にするとか、期間を短くするなど、買主に不利な特約は無効とされ、目的物の引渡日から２年以上とする契約をする以外は瑕疵を発見してから１年は責任を負うという民法の原則に従うことになります。

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欠陥住宅って？

建築基準法によって、住宅などの建物の耐震性能を確保することが定められておりますが、きちんと設計されている住宅であっても、現場施工に置いて手抜き工事などが行われてしまうと、期待される住宅の性能が発揮されず、住居者の安全性が損なわれてしまうこととなります。

欠陥住宅とは、そういった必要な耐震性能が確保されていないものであったり、断熱、防水など住宅に必要とされる性能が満たされていない住宅となり、耐震性能が足りていない場合には、地震において被害が大きくなる住宅となってしまいます。

危険度が増した住宅では、住居者の安全性のみならず、近隣の方にも住宅倒壊による被害を与えてしまう可能性があるので、手抜き工事はあってはならないことです。

しっかりとした工事を行っている工務店やハウスメーカーがほとんどですが、中には悪質な業者などもいることがあるので、信頼できる会社から住宅を購入することが重要となります。

欠陥住宅を購入してしまうことがないよう、購入者サイドもしっかりと知識を身に付けておき、信頼できる相手を見極める力をつけることが大切になります。

空き家が強制撤去されるかも？！

これから出来る住宅関連の新しい法律として制定されようとしているのが誰も住んでいない家である空き家対策です。
なぜ空き家対策が必要なのかというと、それは空き家がそこにすむ周辺の人々にとって危険な建築物になりうるからです。

都道府県や市町村、自治体などにより強制撤去される基準は様々かもしれませんが、周囲に悪影響を及ぼす状態になる前に気づくことが大切です。

例えばどんな空き家が問題になるのかというと周囲に及ぼす悪影響の程度によって変わります。
その影響の程度で一番わかりやすい形としては特定空家の判断基準において、その家が誰も住んでいなくて、築30年以上建っており、さらに相続関係でも誰もいないという条件下の中での木造建築物件は、倒壊の危険がある空家と認定され強制撤去されます。

築30年ほどであれば、状態次第では中古戸建として売却すれば土地代+αの価格で売却できることも多々あります。

空き家としてほったらかしにするのではなく、土地活用や建物活用等様々な提案を不動産会社に受けてみることをお勧めいたします。

固定資産税・都市計画税だけを毎年払い続けるのであれば、1円でも1万円でも少しでも収入として入ってくるようにすることが、お家にとっても幸せではないでしょうか。

よくお家は人が住まないと傷みが早くなるといいますが、まさにその通りだと思います。

ご親戚の方に住んでもらう、お子様に住んでもらう、第三者に賃貸として貸す、建物付きで売却をする、建物を解体して駐車場として貸す、賃貸アパートや戸建賃貸の建築を検討してさらに収益を増やす等、様々な活用法がきっとあるはずです。

 

次に特定空家の判断基準として周囲に及ぼす悪影響の程度に認定されているのが衛生上問題のある空家です。
衛生上問題のある空家というのは建築物の中に前に住んでいた人の生活の名残がそのまま残っていることによって、例えば食べ物が腐敗していたり、また建築物のあらゆる場所に草木が生えて害虫もしくは害獣が住み着きやすい環境だと判断されれば強制撤去の対象となります。

強制撤去されるほど、木々が生い茂っていたり、動物の住処になっていたり、ゴミ屋敷になっていたり、手が付けられない状態になるまえに、ご親族間でしっかり空き家の今後の活用や所有について話し合ってみてはいかがでしょうか。

年の瀬も近づいておりますので、この機会にぜひご家族で所有不動産について話し合いましょう。

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ホームステージングの買主側のメリットって？

ホームステージングというのは、間取りなどに合わせて家具を置いたり小物を置いたりして、物件の魅力が増すように工夫することで、売却しやすくなるためのものであり、売主にとってメリットがあるというとらえかたが多いですが、実は、ホームステージングというのは買主側にも十分メリットがあるものであります。

ホームステージングにおける買主側のメリットは、家具や小物があることにより、実際に生活するときの想像がしやすいという点があげられます。また、それにより家具や小物が無い状態では気づけなかった物件の魅力や気にするポイントに気付けるということがあります。
空っぽの状態でガランとしていると、殺風景でその部屋の魅力があまり伝わってこないことがあるものです。また、広く感じても家具や小物を置くと、意外と動けるスペースが少なかったりするものです。

しかし、その部屋にマッチした家具や小物が置いてあると、一気に魅力が増して、物件の魅力に気付けるようになるわけです。また、どの大きさの家電・家具であればどの様に設置できるかがイメージしやすくなります。

魅力に気付くことができると、新しい暮らしをイメージしやすいもので、物件の購入を決めやすくなりますし、家電・家具の設置のイメージがわけば、”現在使っている家電・家具が持ってこれる持ってこれない”、”何を新しく購入する必要があるか”などが明確になってきます。

なお、ホームステージングで素敵な部屋づくりが行われていると、売主の生活感を感じずに済むというメリットもあります。

ホームステージングの内容を見ていると、何もわざわざ家電・家具をレンタルしたりしなくても、居住中の売主様が所有されている家電・家具を設置していれば良いように思えますが、そこは少し感じが異なります。

そもそも買主様が物件を購入する時というのは、物があふれててごちゃごちゃしている状況は当然好ましくありません。雰囲気が良くないこともありますが、買主様目線で考えますと”余計な物は見たくない”といった心情からくるものもあります。ですが、素敵な形で部屋づくりが行われていれば、家具・家電があってもそれは決してごちゃごちゃしている訳ではなく、逆にお部屋に対しても好感が持てることとなります。

このように、質の高い空間づくりが行われていれば、家電・家具が何もない空間よりもしっかり魅力を感じられて、物件購入に関して良いイメージが描きやすくなってきます。

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ホームステージングの売主側のメリットって？

ホームステージングを行っておくと、さまざまなメリットがありますので、マンションを売却する時には、検討してみるのも良いでしょう。

まず、希望条件に近い金額で売却可能になるというメリットがあります。
大して目立った魅力がない部屋ですと、思っている金額ではなかなか買い手がつかないことがあり、値下げをしないといけなくなることもあるものですが、ホームステージングで魅力的な空間づくりを行っておけば、反応が良くなり、希望条件に近い金額で売却しやすくなるものです。

このように、高く売れる傾向があるのが魅力なわけですが、魅力がしっかりと伝わることで買い手がつきやすくなりますから、売却期間の短縮にもつながって良いものです。
いつまで経っても売れないと困ってしまうものですが、早い段階で売却できれば落ち着くものです。

マンションの売却というのは、部屋の第一印象というのがとても重要になってくるものです。
印象を良くするために、部屋を掃除してきれいにしておくことがよくありますが、ホームステージングを行っておくことで、さらに魅力が増して、第一印象の向上につながるものです。

ホームステージングって？

マンションの売却をする時には、売り方が悪いといつまでも買い手がつかずに困ってしまうものです。
そういった状況から抜け出す方法の1つにホームステージングというものがあります。

ホームステージングというのは、空き家状態の物件に家具や小物を配置することで、物件の価値を高める工夫をすることです。

部屋が空っぽの状態ですと、内見の際に部屋の中を隅々までよく見てもらうことができるため良いと考える人もいるでしょうが、この場合には、そこでの魅力的な生活をイメージすることができず、効果が不十分になってしまうことがあるのです。

購入者にとってはイメージというものがとてもの大切になります。

何もないお部屋よりもきれいに家具が配置されている方が住むときの想像がつきやすいのが一番のメリットでしょう。
実際にLDKが18帖といわれて何もない部屋に入ってみてもテレビがどこで、ダイニングテーブルをおいてソファをおいたらどれくらいのスペースが埋まるのか。

かなり内覧を重ねた玄人でなければなかなかイメージが付きにくいかもしれません。

ですから、その部屋の雰囲気に合わせてオシャレな家具や小物を配置して、魅力的な物件であることをアピールしていくわけです。

このホームステージングを行うことで、売れなかったマンションが売れるようになることも期待できますし、希望の金額に近づけるといったことにもなりやすいものです。

ホームステージングを行うことによって、こんな配置、こんな家具があるんだと思うこともあるかもしれません。

マンション購入の際にモデルルームに行った時には、オシャレな家具が置いてあって魅力的に見えることはよくあるものです。
そういったことを売却する際に行うわけです。

ホームステージングを行うといってもすべてそのために家具を買いそろえるとなればとても費用がかかります。

そんなときは、レンタル家具等のお店を探してみましょう。
買主様が家具を気に入れば、そのお店から直接購入することもできるかもしれません。

欧米ではスタンダードになってきているホームステージングですが、
まだまだ日本では普及率が高くありません。

ホームステージングによって、購入意欲が高まり、すぐに成約した。思っていたよりも高く成約した。という事例もあるようです。

何もない閑散としたお家が、家具や小物の配置により夢を持てる理想のお部屋に着飾り販売する。
今後売却を検討するうえでは欠かせない手段の一つになるかもしれません。

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値下げを検討する前に売主様ができること

不動産売買仲介業者と売却に向け打合せを行い、相場価格に近いところで売りに出したとしても、なかなかすぐには売れない場合ももちろんございます。

その際に、考えられる理由は様々です。

・売りに出している不動産の場所で購入を検討している方が少ない

・相場あたりで売りに出してはいるが、リフォーム費用など諸経費がかかるため買主目線で考えると価格が高い

・売りに出している不動産よりも好条件の物件が近くに出ている。

など

購入を検討している方が少ないかどうかは、インターネットの物件ページのアクセス件数を見ることにより調べることができます。アクセス件数が少ない場合には、物件紹介ページの写真を更新するなど工夫が必要となってきます。

まったくお写真がない物件に比べ、外観だけではなく内観のお写真も掲載せれている物件ページの方が当然見られる件数は多くなってまいります。

空家の場合には比較的容易に内観のお写真も準備できますが、売主様居住中の場合には売主様のご協力が必要となってまいります。

お部屋をなるべく綺麗に整理していただき、多くのお写真（特に水回り）のをいただくことが、物件ページの閲覧数を増やすための要件となってくるからです。

創意工夫をすることによりアクセス数が増えてきましたら、次に着眼する点としましては、そこからどれだけお問い合わせ（資料請求・内覧希望など）をいただけるかになってきます。

「見られてはいるけれどもお問い合わせがない」

その場合には、物件の引渡ｊし条件であったり、価格を変える工夫が必要となってきます。

例えば売地の場合であれば、古家付きの売地を”解体更地渡し”という引渡し条件にかえてみたり、戸建てやマンションの場合、居住中のために契約から決済・お引渡しまで時間がかかる状態から、お引越しをし空家に変え”即入居可”の状態にするなど、様々です。

一旦売り出し価格を下げると、そこから価格を再び上げるということは難しくなってまいります。なるべく価格を下げる前に、とれる手段を多く取り入れるか否かがなるべく高値で売却できるポイントとなってきます。

上記で述べた他にも、中古物件の売却をする場合、希望額で売却できるかどうかはその時の日本の経済状況や近隣の他の物件によっても左右されますが、売主が売却の際に気を付けるべき点を知っているかどうかだけでも変わってきます。

まずは積極的に内見を受ける事です。
まだそこで生活している場合、部屋を毎回片付けたり相手の都合に合わせて時間を作っておく事は容易くないかもしれませんが、中も確認せずに購入を決める方はそういませんので、なるべく予定を空け、少しでも多くの人に見てもらえるようにしましょう。

また、この中古物件に興味を持ち内見など来られた方とコミュニケーションをとる事、これも重要です。
どんなに中身がよくても売主様の印象が悪ければ購買意欲をそそりません。
逆に雰囲気の良い売主様だと判断してもらえれば、多少は高くとも購入してくれる事があります。

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家を高く売るための「売却の期限」って？

家を手放すときにはできるだけ高く売るようにしなくてはなりません。

出来るだけ高く売るためにはいろいろなポイントがありますが、売るためには売却機嫌があると考えておいてもいいでしょう。

家を売るときには適正な期間があるので、その期間内に売るようにしたほうがいいです。

売却物件の情報開示をしてからは2〜3か月が勝負だと考えて、その期間内に売るようにしなくてはなりません。

この2〜3か月を過ぎてしまえばいつまでも売れ残っている家という風に見られてしまいますので、買い手が付きにくくなってしまいます。

売れ残っているのは何か原因があると勘繰られてしまえばますます売れなくなってしまうからです。

売れ残っている家というのは、買い手に足元を見られやすくなってしまいますので、値下げ交渉をされてしまうことになります。

値下げ交渉に応じなければ買ってもらえなくなる可能性もありますので、適正期間を過ぎた後ではおうじるしかなくなってしまうでしょう。

家を手放すときにはできるだけ早く売れるようにしていく事で、高く売ることが出来るのです。

売却する不動産の検討方法

売却しても良い不動産かどうかの見極めの判断は、それぞれの皆さんの資産状況や、その他の事情によって異なります。
ですから、売却のタイミングは、人それぞれということになりますが、市街化調整区域内などの売却しにくい土地について購入希望の申し出があった場合や、お子さんの学費、あるいは事業などでまとまった資金が必要な場合には、ご自身の判断で売却しても良い不動産については、まずは不動産の査定を行い、売却の検討に入られるのも宜しいかと思います。

急いで現金化したい。

少しでも高く売りたい。

相続がまとまってから売りに出したい。

お隣の方の売却と合わせて売りたい。

敷地が広大すぎて開発等の手続きや造成がとても大変。

などなど、売却のご理由によって仲介か買取なのか、販売のしかた売却のしかたが大きく変わってきます。

不動産の価格は、気づかぬうちに上下しているものですから、常に最新の情報を得るよう心掛けておくことが、最適な売却のタイミングを知る最も優れた方法です。
不動産の売却の意志の有無に関係なく、定期的に所有不動産の資産価値を評価されることをおすすめいたします。
 

 
会社によっては、路線価や直近の成約事例から記載事項を入れるだけで、無料で概算の査定が受けられる会社もあります。
 

 
売却時期によって、税制や法改正等の関係で恩恵が受けられる場合等もございますので、売るタイミングを見計らうのも一つの手ですね。

また、相続税の納税に使う土地として、所有されたままになっている土地につきましても、定期的に査定を行うことにより、相続税に充てるよりも、売却による利益を優先した方が、総合的に判断して、多くの資産が残せる場合もございます。

相続のことも考えて、早めにご相談されておくこともよいですね。
 

 
なかなか、税理士や行政書士・司法書士・弁護士などどこに相談してよいかわからない。。。ということもあるでしょう。
 

  

 
相続診断士という資格者に相談するのも良いかもしれません。
 

 
貴方の事例であれば、どこに相談するべきか判断を仰いでくれるでしょう。
 

 
賃貸にして、資産活用するのか、となりの土地が売却するのを待って、一体として売却するべきなのか、もし数年後自分が相続するとしたら、、、。と考え始めたら、一度不動産会社にお気軽に相談するべきかもしれません。

不動産会社に相談して、相談料を取られることはまずなかなかないでしょうし、税理士事務所や弁護士事務所等かしこまりすぎて入りずらい等もあるかと思います。

メールでのお問合せも受け付けてくれる会社が多くなってますので、是非ご利用してみてはいかがでしょう。

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相続した不動産を売るデメリット

不動産を取得するケースとしましては、多くの方が対価となるお金を支払って不動産を購入いたしますが、その他にも、『相続』といったかたちで不動産を取得される場合がございます。

そういった『相続』によって思いがけなく手にした不動産を所有し続ける場合にメリット・デメリットがございますが、固定資産税を支払い続けなくてはいけないデメリットがあるために、手放すために売却を選ばれる方も多いのではないでしょうか？

ただ、不動産を売ることもメリットだけではなくデメリットもございます。

ここで今回は、”不動産を売ることのデメリット”をとりあげてお話させていただきたいと思います。

相続した不動産を売ることのデメリットとしてまず考えられるのは、”所有権がなくなる”というものであります。
そして、他にも”収益がなくなる”という問題もあります。

この場合の収益とは、不動産を貸し出す際の賃料などが該当します。

建物がある状態での不動産であれば、入居者を募って家賃収入を得ることができますし、建物が無い土地だけの状態であれば、月極め駐車場にすることにより収入を得ることも可能となります。

不動産を売ることで、固定資産税等の支払をしなくて良くなるというメリットと不動産を現金化できるというメリットはございますが、それと同時に、上記のような収入の可能性も手放すこととなります。
そのため、賃料の収入が安定的に見込める場合は不動産を売却することはなるべく避け、収入が不安定でアテにしにくいなどの事情があった場合に売るといった方法をとるように考えることも必要であります。。
また、不動産を売買することで単純に売値が手元に残るというわけではございません。

遅かれ早かれ不動産売却時にはかかってくる税金ではありますが、不動産売却時には譲渡所得税が発生してくるということもデメリットの1つとなっています。

そして何より大きいのが思い出が消えるということです。
そのお家で暮らしてきた思い出、懐かしい記憶などが跡形もなく消えてしまう、もしくは今まで自分たちが暮らしてきたところに別の人が暮らすことで思い出が壊されるといったことが考えられます。

相続した財産が不動産だけだった場合、財産を分けようがなかったために売るという選択肢は決して悪いものではありませんが、相続した不動産を売る場合に、メリット以上にデメリットもあるということを知っておくことが大変重要です。

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空き家になった自宅ってどうするのがいいの？

転勤や入院などで、しばらく空き家となってしまう自宅。
また、主のいない家を相続することもあるでしょう。
たまには帰りたいし、荷物も置いておきたい。
思い出の詰まった実家を、そのまま残したい。
こんな時、どうすればいいのでしょうか。
 

転勤の場合は、荷物をある程度出してしまう場合においては不動産会社等に空き家管理を依頼しておくと衛生上も管理がよいでしょう。しかし、会社によってはまだ空き家管理を行う会社も多くはない為、しっかり内容をご相談の上決めることが大切です。
 

できれば近くの不動産会社に頼むことができれば、何かあったときもすぐに対応できるメリットもあります。
 

まだ戻ってくる予定が定かでないときなどは、賃貸に出しておけば、光熱費なども特別考えずに済みますし、お家がお金を生んでくれるので、経済的負担も減らせますね。

入院については何年も長期の入院でなければ、親せきやご家族等に定期的に換気をお願いしておく方が、貴重品などの関係から安心もできるでしょう。
 

空き家の維持にかかるコストを整理してみましょう。
固定資産税などの税金や、電気・ガス水道などの公共料金、それに火災保険などの費用がかかります。

木々が伸びたりすれば、剪定費用もありますし、どのくらい空き家状態にするのかによって、管理を頼む相手もかわりますね。
 

200坪以上の広大な敷地等になってくれば、いくら短期といえどご家族等に負担が大きくなる場合もありますね。

空き家を所有している時に最も大切なのは、きちんと管理することです。
されていないと知られたら、不法投棄や落書きなどの温床になりかねません。
現在、空き家条例が全国的に導入されています。
これは、防災や防犯、衛生、景観などの観点で地域の環境に悪影響を及ぼしている空き家を特定空家と判定するものです。
 

この特定空家の指定を受けてしまうと、固定資産税の優遇措置の適用が除外されてしまい、最悪の場合、行政が強制執行により家屋を撤去し、取り壊し費用を請求されることもあります。

しかし、入院等で短期的に留守にする場合ですぐに行政代執行が行われたりは、基本的にないので、ご心配しすぎるのもよくはありません。
 

戻ってくる予定がない時等は、売却や賃貸、もしくは空き家管理、建物を取り壊して駐車場として収益を得る等、土地が生む財産も多々ありますので、お気軽にご相談してみるのもよいでしょう。

空き家を適正に管理するためには、不動産会社に相談するのが一番でしょう。

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長期譲渡所得の軽減税率の特例って？

不動産を譲渡し、収入が出た場合にはその収入から不動産の購入時の諸費用と譲渡時の諸費用を差し引いた分が譲渡所得として所得税と住民税の課税対象となります。
実際の課税額は譲渡所得の金額に所得税・住民税それぞれの税率を適用させて計算します。

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◆課税譲渡所得金額の計算式

【課税譲渡所得金額】＝【譲渡価格】―【取得費】―【譲渡費用】―【特別控除】

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税金は【課税譲渡所得金額】がプラスに転じた際に生じますので、不動産を売却した金額よりも取得費と経費の合計が高い場合、つまりは【譲渡価格】―【取得費】―【譲渡費用】＜０円になる場合には、支払税金は０円になってきます。

また、不動産を売却した金額よりも取得費と経費の合計が高い場合以外にも、自己の居住用の不動産を売却するさいの３０００万円特別控除が使える場合には、【譲渡価格】―【取得費】―【譲渡費用】≦3000万円であれば、支払税金は０円になってきます。

ただ、【取得費】を証明する物（不動産購入時の契約書等書類）をお持ちでなかったり、ご売却される不動産が自己の居住用の物件でない場合などは、多くの場合【課税譲渡所得金額】がプラスに転じますので、支払税金が発生致します。

しかし、支払税金が発生する場合にも、不動産を所有していた期間によってかかってくる税率がかわります。

その不動産を所有していた期間が5年を超える物件の譲渡所得は長期譲渡所得、5年以下の物件の譲渡所得は短期譲渡所得と分類されます。
そして、長期譲渡所得に適用される所得税・住民税の税率は短期譲渡所得よりも低く設定されていて税率が軽減される特例があります。

【長期譲渡所得時の税率】

税額＝課税長期譲渡所得金額×15％（住民税5％）

【短期譲渡所得時の税率】

税額＝課税短期譲渡所得金額×30％（住民税9％）

(注)　平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。
これが、長期譲渡所得の軽減税率の特例です。

また、長期所有の不動産のうち所有していた期間が10年を超える不動産の譲渡所得については、10年超所有軽減税率の特例・特定居住用財産の買換え特例と併用可能の特例があるので所有期間が10年を超えた家を売却するなどりケースではこうした特別控除の特例を要チェックです。

ここで、所有期間の5年あるいは10年という期間は、売却する年の1月1日時点の所有期間で計算し、実際に売却や譲渡をした日付ではないので注意が必要です。

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