知っとく査定コラム | 熊本市不動産売却クイック査定【919熊本】

不動産会社の選び方

不動産売却では、不動産会社の選び方が重要です。

選び方次第で、不動産売却の結果は大きく違ってきます。

不動産売却で利用される会社は、大手の不動産業者か地元密着の不動産会社に分けられます。

大手の不動産業者なら、安心感があるでしょう。
地元密着の不動産会社なら、独自の情報網を使い不動産売却を進めてくれるメリットがあります。

それぞれのメリットとデメリットを考え、適切な不動産会社を選びましょう。

不動産会社の選び方でオススメなのが、複数社に査定見積もりを依頼する方法です。
複数社に見積もりを依頼すれば、最も高く不動産売却できる業者を見つけることができます。

ただし、複数社に見積もりを依頼したら、見積額の高さだけで選んではいけません。

複数社に売却査定見積もりを依頼したら、必ず売却までの広告活動や募集計画について説明してもらいましょう。

しっかりとした計画を立ててくれる不動産会社（不動産営業マン）なら、スムーズに売却できる可能性が高くなります。

少しでも高く素早く売るためには、複数社に売却査定の見積もりを依頼して、良い大手の不動産業者から地元密着の不動産会社を選ぶようにしましょう。

そして、一番大事なポイントは担当営業マン選びです。大手の不動産会社だから早く高く売れるのか、地元密着だから安心安全かは、別の話です。

最後は、営業マンの相場感覚や行動力、熱心さや、現在募集している売却物件数などが大事だと思います。

不動産の買主様を探すことは、結婚相手を探すことと同じくらいの出会いがあります。

本当に満足のいく結果は、金額ももちろんですが、大切に使ってもらえる買主さんなのか、引渡し後も気持ちよく付き合える営業マン（不動産会社）なのかも大事なポイントです。

大切な思い出のある、不動産の売却を確りと進められることが一番です。

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家を高く売るためのポイントとは

家を売ろうと考えている方にとって、家を高く売るというのは大変重要なことですよね。

その後の新しい生活の予算も増えますし、大切な不動産が高く売れるとそれだけ価値がついたということで、うれしいものですよね。

そこで今回は、家を高く売るためのポイントについてご紹介します。

ポイントは大きく分けて３つ、『掃除』『整理整頓』『臭い』です。

ポイント．１　掃除

まず、一つ目のポイントとしては、水回りを中心に、見た目をよくするということです。
汚れている場所が一つでもあると、どうしても他も汚いのではないかと思われてしまいがちで、あまり良い印象になりません。たいへんではありますが、常日頃から頻繁に掃除を心掛けていますと、綺麗さを保てますし、製品の長持ちにもつながります。

・水周りの掃除（キッチン、トイレ、お風呂、洗面所）

水周りは誰もが最も気にするところです。カビはできる限り除去します。レンジフードや換気扇も目につくところなので綺麗にしておきましょう。

掃除が困難な場所は、ハウスクリーニングを依頼して業者に頼んだ方がお手軽にきれいになるので、検討してみるのも良いでしょう。

・玄関の掃除、整理

水回りを重点的に綺麗にしておきたいですが、一番最初に目につくところはなんといっても玄関です。第一印象は大事です！綺麗に掃除をして、靴はできるだけシューズロッカーにしまっておきましょう。

・お部屋の床掃除、壁の清掃

床掃除は比較的頻繁にお掃除されているかと思いますが、壁にもほこりがくっついてたまっている場合があります。床だけではなく、テーブルや棚、壁の清掃もしておくとバッチリです！

・外壁、外構、網戸の掃除

室内だけでなく、お家の外にも目を向けて下さい。苔がつきやすい北側の外壁であったり、窓を開け閉めする際に見ることになる網戸が綺麗であれば、好印象につながります。

ポイント．２　整理整頓

また、不要なものを処分するのも一つのポイントとしてあげられます。
不要なものがないと、必然的に部屋が広く見え、片付いているように見えます。
家具などもありすぎると圧迫感があり、マイナスとなってしまうので、注意が必要です。

お家の中だけでなく、お家の外回りにも不要なものが散乱していないか、整理しましょう。その際に、雑草などが目につけば刈とっておくことも好印象につながります。

ポイント．３　臭い

そして最後に、目には見えない”臭い”についてもしっかりと対策をしておきましょう。
他人の家の臭いというのは、自分が思っているより不快に感じられてしまうことが多いものです。
芳香剤も苦手な人もいるので、無臭にしておくことが最も良いといえます。

少しの違いで、売値が変わってくることもありますので、事前にポイントを押さえておきましょう。

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空き家の活用方法とは

空き家を放置してしまうと様々な問題が生じる可能性があるということをいくつかブログで紹介してきました。

放置するのは良くないとわかっていてもなかなか放置以外にできることがないと困っている方も多いことでしょう。

そこで今回は、空き家の活用方法についてご紹介します。

まず、空き家を活用するということで、一番初めに思いつくのは、誰かに貸すということではないでしょうか。

貸すというのにも何種類かあり、一般的に何年か契約で貸したり、決められた期間だけかすという方法もあるので、その後の家の計画が崩れないよう、事前に貸し方も決めておきましょう。

そして、売却するという活用の方法があります。

家はどうしても資産価値として現金のように流用しずらいものですし、
長く持っていると価値が下がるだけでなく、固定資産税など定期的に税金を納めなければなりません。

もちろん売却をするにあたって、その手続きなどにかかる費用を考えると、建物を持っておいたほうがよいということも考えられますが、
空き家になってしまうのであれば、早めに手を打たなければなりません。

他にも更地にして、駐車場として使うこともできますが、こちらも解体の費用などを考えると家を置いておいたほうが良い可能性もあることを覚えておきましょう。

 

当社では、簡易的なコインパーキングや駐輪場・コインロッカーとして月単位で借り上げをする方法もご提案させていただいております。売却の募集を行いながら、買主様が決定した時点でパーキング借り上げを解約することにより、効率の良い売却活動のご提案も行っております。　ご質問などはどんどんご連絡ください。

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空き家対策特別措置法とは

近年、少子高齢化の問題とともに懸念されているのが、空き家の問題です。
空き家というのは、放置しておくと倒壊や放火の危険性があり、
周辺住民にも被害をもたらす可能性が十分考えられます。

そこで、対策をするということで、設けられた制度が空き家対策特別措置法というものです。

今回は、この空き家対策特別措置法についてご紹介します。

＜空き家特別措置法とは・・・＞

熊本市内の全住宅数約35.7万世帯（H25住宅統計調査）に占める空家約5.0万世帯の割合は約14.1％にのぼっており、10年間で約4％上昇しています。

今後も少子高齢化及び人口推移から予測しても、空き家は年々増え続け2019年頃がピークとも予想されております。

ここ数年空き家が社会問題となり、平成26年11月に成立したこの法律では次のようなことが定められています。

●空き家の実態調査をを行う事

●空き家所有者への適切な管理・指導を行う事

●空き家の跡地についての活用促進の提案

●適切な管理がされていない空き家を「特定空き家」に指定する事ができる

●特定空き家に対しての、助言や指導・勧告・命令ができる事

●特定空き家に対して罰金や行政代執行を行う事が出来る事

●法律を作ることにより、地方の空き家対策をバックアップする狙いもあります。

そして、空き家対策特別措置法というのは、明らかに保安上の危険となる恐れがある空き家や、衛生上有害となる恐れがある空き家について強制的に対処できるというものになっています。

＜保安上の危険となる恐れがある空き家とは・・＞

●建物が傾き、主要構造の腐食が確認できる建物

●屋根や外壁、瓦などが飛散する恐れのある建物

●門扉や塀、ブロックなどの老朽化により脱落や倒壊に寄り、周囲への危険被害が出る恐れがある建物や造作物

●浄化槽の破損や、給水・排水装置の破損による、周囲への被害や衛生上の影響を与える恐れのある建物

●ゴミや廃棄物の放棄による、不法投棄の助長が考えられる状況や、衛生上や害虫の増殖が見受けられる状態になっている建物

●周辺の景観を見出し、周囲住民へ悪影響を与える恐れのある、建物や造作物

●窓ガラスや門の破損により、不法侵入や不審火、犯罪の誘発する恐れがある建物など

●植栽の不整備による、害獣・害虫の増殖、道路通行の妨げとなる通行上の影響、近隣への枝葉などの越境やそれに対する苦情の誘発

など、空き家に関しての保安上の問題が取りざたされております。

＜空き家特別措置法が与える影響を考える・・・＞

調査や現況の把握・・・行政はまず行政区域における空き家の現在の状況を確認しなければなりません。対策や措置を講じるためには状況の把握が大事だと思います。

その中で、市町村は対策が必要な空き家の選別を行い所有者に対して適切な管理を推進するうえでの情報提供や助言その他、必要な援助を行います。

「特定空き家」とみなされると、改善への助言指導や解体の通告、強制代執行が可能となります。

このように、空き家というのは強制対処をして更地にできる法令もありますが、
施行されるまでは長い間時間がかかり、その間周辺の環境に悪影響を及ぼします。

＜空き家は活用次第でお金を生む資産となります。＞

空き家をそのままにしておくと、除草作業や維持管理費、固定資産税やなどが掛かってくるため、お金が掛かるばかりです。

せっかく、父、母、祖父、祖母、ご先祖様が残してくれた、土地建物ですので、しっかり管理をして、ご自身が使う予定がないのであれば、資産の運用をご提案致します。

建物がまだ使える状況であれば、賃貸に出すことがとてもいい活用方法だと思います。現在、熊本も4/16の震災の後、賃貸用戸建住宅が不足しております。躯体や設備に問題がなければ、戸建賃貸として、入居される方に喜んで頂き使ってもらう事で維持管理もできますし、空き家の状態よりも入居している状態の方が綺麗に保たれます。

支払ではなく収入をもたらし、周囲の住民の方に喜んで頂く事も可能かと思います。

建物が使える状況でないのであれば、更地にして月極駐車場や時間貸し駐車場・レンタル倉庫にする事も、立地によっては可能です。建物を賃貸に出すよりは収入はへりますが、何も使わずに管理不行き届きとなるよりは、周囲の住民の方が有効に使えるスペースとして運用する事は、悪い事ではありません。

当社でも活用に関するご提案をさせて頂きます。最近ではそのまま借地として貸されるケースも増えております。売却までの期間をコインパーキング会社に貸出、時期が来たら売却をする方が増えております。

色々なご相談は無料でお受けしております。なんなりとお申し付けください。
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不動産を売り出すまでにしておくべきこととは

今回は、『不動産を売り出すまでにしておくべきこととは』という内容ですので、先にお話させていただきました”仲介”と”買取”のうち、”仲介”の流れについてより詳しくお話させていただきます。

不動産を売り出すまでにしておくべきこと・売却を成功させるためにまず必要なことは・・・

ＳＴＥＰ１．仲介会社を選びましょう

まず始めに、売り出しをお願いする仲介業者を選ぶわけですが、そこで大事なことは、”信頼できる会社かどうかを見極め、スムーズに売却をさせることができる会社を選ぶ”ことです。ただ、初めての売却や知り合いに不動産会社がいない場合には、どの様にして見極めればよいのかむずかしいところであります。そのような時には、下記”仲介会社選びのポイント”を参考に決めていただくのもよいでしょう。

ＳＴＥＰ２．いくらで売却できるか査定依頼をしましょう

お願いしたい仲介会社が決まったら、次にしていただくことは、不動産の査定依頼です。査定価格は買取価格ではなく、あくまでも「このくらいの価格で売れるだろう」という仲介会社の予想金額です。販売活動を行っていく中で価格が下がっていく可能性もあります。逆に、低く見積もっている仲介会社は、より現実的な価格を提示している場合もあります。
契約を締結したいが為に、市場価格とかけ離れた高い金額を提示される場合もありますので、誠意のある会社を選びましょう。

ＳＴＥＰ３．査定結果を参考に売却価格を決めましょう

売却価格は、売主様が自由に決めることが可能です。（査定の金額よりも高い価格での売り出しも可能です。）ただし、売り出し開始後、一番ホットなタイミングは売り出し直後です。”新着物件情報”として掲載された情報は、多くの方が目にすることとなるからです。ゆえに、査定金額（相場価格に近い金額）よりも高い金額で売り出しを開始すると、一番ホットなタイミングでのお問い合わせを逃してしまう可能性もあります。売主様としましては少しでも高い金額でのご売却をご希望されますが、査定をお願いした不動産業者と相談して一緒に売却価格を決めることをオススメ致します。

ＳＴＥＰ４．正式に媒介契約を結びます

売却価格が決まったら、売り出し前にする最後のステップが”媒介契約”を結ぶことになります。

一言で”媒介契約”と言っても、３種類あります。

１．一般媒介契約

２．専任媒介契約

３．専属専任媒介契約

媒介契約の種類と内容を十分に理解して、自分にあった売却方法を選びましょう。

ＳＴＥＰ５．販売活動スタートです！！

媒介をお願いした不動産会社に、定期的に販売状況をご確認下さい。
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不動産売却の流れとは

不動産を売却したいとおもっても、何から始めたらよいのでしょうか。
一般の方だと、一生に何度もあることではないので、わからないことも多いことでしょう。

まず初めに、どのような状況で不動産の売却を考えられているかを整理してください。

①ご売却の理由はなんでしょうか？

②売却時期はいつまでですか？

③ご売却の条件や外せないポイントはございますか？

など、一度ご自身の売却理由を整理してみてください。

それでは、不動産売却の簡単な流れについてご紹介します。

まず、物件を売り出すまでは、仲介業者を決めたり、価格を決めたりと、決めなければならないことが多くなります。

その中でも、不動産業者や再販業者に「買取」で依頼をするのか、通常に買主様を募集する「仲介」で進めるかが大事なポイントとなります。

この初めの決断は意外と重要なもので、後々の売却プランにも大きく影響することなので、周りの意見もしっかり参考にして、評判なども調べることも大切です。

また、不動産会社などを決めて、価格も設定したら、仲介業者が販売活動を始めてくれます。
見学者も訪れるようになり、気に入った方がいれば、購入という流れになります。
ここで、注意しておきたいのが、契約後の買い手とのトラブルを防ぐために、できるだけ情報を開示しておくことが重要だと思います。

そして、住宅のご購入をお考えの皆様にはタイミングがございます。転勤や転職、独立や結婚、子供の成長や進学の時期など、定年退職や経済（消費税増税時期等）状況などです。

引き渡し日が決まったら、引き渡す前までにローンなどの手続きも済ませておいて、家をきれいな状態であたらしい住人に引き渡しましょう。

いかがでしょうか。
このように大まかな流れを知っておくことで、不動産売却のイメージもしやすくなります。

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不動産取得税とは

みなさんは、不動産取得税という言葉を聞いたことがありますでしょうか？
聞きなれない言葉かと思いますが、何かしらの不動産を持つ際には必ず耳にする言葉です。
今日はそんな「不動産取得税」について書いていきます。

不動産取得税は文字通り「土地や家屋を購入したり、家屋を建築するなどして不動産を取得したときにかかる税金」です。納税の対象者は土地や家屋を取得したすべての方（有償、無償、登記の有無、個人、法人を問わず）となります。

納める額は「取得した不動産の額」×「税率」で決定されます。
不動産の額は総務大臣が定めた固定資産評価基準によって評価し決定された価格（評価額）で、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格で計算され、税率は「土地、住宅」の場合は３％「非住宅」の場合は４％となっています。

中古住宅購入の場合は、築20年を超える木造住宅の場合は住宅用としての購入に限り、”耐震適合証明書”を取得することにより不動産取得税の減税が適用可能になります。

鉄筋コンクリート造りの分譲マンション等はこちらも住居専用に限り、築25年を超える物件について耐震適合証明書を取得すれば減税も使用可能となります。

住宅の売買を専門に行う弊社ですので、もちろん耐震適合証明書が発行できるか専門の機関による調査も無料で行うこともできます。

届出に関しては、それぞれの市区町村によって変わりますが、だいたい半年〜１年後に都道府県税事務所から納税書が来ることが多いようです。（詳しくはお住いの税事務所にご確認ください。）

不動産取得税の通知が来た際は、しっかりと書類を読み、記載してある金額をそのままお支払いするのではなく、住民票等を提出することにより減税ができる場合もありますので、書類を確認後税務署等にご相談に行かれるべきだと思います。

上記記載の耐震適合証明書による減税については、非住居購入の場合(事業用購入)等は適用外となる場合もございますので、不動産を購入される場合は留意されてください。

購入後、忘れたころに請求が来る”不動産取得税”。
購入検討の前に、最低限把握しておきたい1つです。
把握していない費用があとから発生することほど、痛いことはないので事前にしっかり調べて計画的に行っていきたいものですね。

少しでも気になる事やわからないことは、専門の会社や担当者にお気軽に聞いてみてください。
不動産取得税の税率は購入予定の住宅の地目や市街化区域内か調整区域なのかによっても変わる場合があります。

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不動産売却に必要な書類とは

生活環境が変わり新しい住まいに引っ越すといった理由で、家の売却を検討している方も多いのではないでしょうか。

しかし、家を売るにはどんな書類が必要で、一体何を準備すればよいのかわからないという方もいらっしゃるでしょう。

そこで今回は不動産売却に必要な書類についてご紹介します。

はじめに、必要な書類はいかなる場合も必要になってくる『売主様に関するもの』と、『土地売買・戸建売買・マンション売買、それぞれの場合に関するもの』にわかれてきます。

まずは、『売主様に関するもの』からご紹介させていただきます。

１．身分証明書（本人確認のために必要）

２．登記済権利書または、登記識別情報（売却物件の内容確認、および所有権の移転登記時に必要）

３．印鑑証明書（所有権移転の時期より３ヶ月以内のもの。共有者がいる場合には、共有者全員分が必要）

４．住民票（現住所と登記上の住所が異なる場合。共有者がいる場合には、共有者全員分が必要）

５．固定資産税納税通知書または、固定資産税評価証明書（固定資産税・都市計画税の年税額確認、評価額の確認に使用するため）

６．ローン返済予定表、ローン残高証明書（ローン利用中の場合、ローンの残高を確認するために必要。金融機関から配布されているもの）

続きまして、『土地売買に関するもの』のご紹介です。

１．土地測量図面（お持ちであれば）

次に、『戸建売買に関するもの』です。

１．建築確認済証及び検査済証、建築図面、住宅性能評価、耐震診断書等（お持ちであれば）

最後に、『マンションに関するもの」です。

１．管理規約・使用細則、総会資料、長期修繕計画書等（マンション管理会社から配布されている書類）

また、上記どのケースも、賃貸中である場合には、賃貸借契約書も必要となります。

売主様ご自身でご用意されても構いませんが、不動産会社に何が必要なのかしっかりと相談しながら揃えられることをオススメ致します。

土地、戸建をご売却の際に境界がはっきりしていない場合には、土地家屋調査士の先生にお願いしまして、境界確定図をご用意していただく場合もございます。（費用がかかります。）

また、土地・建物の登記の内容次第では、現住所と登記住所との間に差異がある場合、住所変更の登記が必要であったり、相続登記がまだであれば、相続登記の申請が必要になってきたりもします。

スムーズな不動産売買を実現するためには、事前に必要なことをおさえておくことが大事になります。

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住宅診断をするメリットとは

今回は、住宅診断、ホームインスペクションを行うメリットについてご説明させていただきます。

中古の戸建住宅を売却しようと思った時、とりあえず不動産会社に依頼する際に必要だからやってみようという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

今回は、住宅診断をするメリットについて家の買い手（買主様）、売り手（売主様）に分けてご紹介します。

まず、家の買い手（買主様）が住宅診断をするメリットとしては、
入居後に不具合が発生して、売り主とトラブルになったり、買ってから補修工事を行わなければならないといったことを防ぐことがあげられます。

中古住宅を探されているお客様から建物についてよく質問される内容としては、

①地震に対しての耐震性能はどうなっていますか？

②雨漏れや水漏れなどの水周りの状況が気になります。

③白蟻など床下の見えない部分の腐食は大丈夫でしょうか？

④今まで補修や修繕をしてある箇所はないか？

⑤住宅の寿命はあとどれくらいですか？

などがあげられます。

特に①の耐震に関しては、熊本地震以降、中古住宅をご検討のお客様はほとんどの方が気にされているポイントになります。

上記、①～⑤の建物についてのご質問は、築年数にもよりますが、第三者機関で住宅診断（ホームインスペクション）を行うことで、ご安心頂ける内容がほとんどです。また、欠陥住宅や買ってはいけない住宅を購入するリスクも減り、安心して購入することができるのも購入者様のメリットとして挙げられます。

一方売り手（売主様）は、住宅の状態を正確に明らかにできるため、告知書や付帯設備の状況を事細かにお伝えすることにより、買い手（買主様）から信頼され、取引がスムーズに行えたり、売却後のトラブルも防ぐことができます。

このように、ホームインスペクションはあくまでも第三者からの客観的な情報なので、売り手（売主様）、買い手（買主様）どちらの側にも安心の取引体制をもたらすことができます。

家をご売却、ご購入する際はホームインスペクションを検討してみてはいかがでしょうか。

また、当社では、築２０年以上の木造の中古住宅をご紹介する際は、建物に対する安心・安全を含め耐震適合診断及び瑕疵(かし)保険への加入をご提案しております。

【耐震適合診断】【瑕疵保険加入】を行うと税金などの面で１８０万円以上お得になる事もございますし、

第三者による診断や瑕疵保険の加入を行う事により、今後、長く住まれる住宅を安心してご購入いただければと思います。

耐震診断・瑕疵保険加入による、各種税控除の詳細はコチラをご覧ください。

耐震診断・ホームインスペクションの、検査のようすはコチラをご覧ください。

 
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