熊本市不動産売却クイック査定（たたら不動産）です。
「マンションを売るつもりで買うのは、本当に正しいのだろうか？」そんな疑問を抱えていませんか。
売却を前提に家を購入することは、住み心地だけでなく資産価値も意識して選ぶということ。転勤の可能性がある方や、子育てやライフステージの変化で将来引っ越す可能性がある方は、この視点を持つことで後々の住み替えがぐっとスムーズになります。
本記事では将来の売却を見据えてマンション購入を考えている方に向けて、後悔しない物件選びのポイントや注意すべき点をわかりやすく解説します。
目次
マンションを売るつもりで買うのは正しい考え方？
以下のような方にとって、購入段階から売却を見据えることは正しい選択といえます。
- 転勤の可能性がある方
- これから結婚や出産を控えている方
- 子どもの成長に合わせて引っ越す可能性がある方
- 老後に住み替えを検討している方
上記の方々は、今後のライフスタイルの変化によって引越しが必要になる可能性が高いためです。いざという時にスムーズに住み替えるためには、売却しやすいマンションを選ぶことが重要です。
マンションを売るつもりで買う4つのメリット
マンションを売るつもりで買うのは、以下のメリットがあります。
- 住み替えがしやすくなる
- 資産価値を意識した購入になる
- 将来のライフスタイル変化に対応できる
- 家賃を払うだけの生活から抜け出せる
それぞれのメリットについて、詳しく解説します。
住み替えがしやすくなる
マンションを「売るつもりで買う」最大のメリットは、将来の住み替えが圧倒的にスムーズになることです。
資産性の高いマンションは需要が安定しているため、売りに出した際に買い手が見つかりやすいです。逆に売りにくい物件を購入してしまうと、引っ越したくても売れず、生活の選択肢が大きく制限されてしまいます。
たとえば、急な転勤が決まった場合、できるだけ早く売却して次の生活拠点を整える必要がありますよね。そんなとき、売却しやすいマンションを選んでおけば、すぐに買い手が見つかるため、問題なく住み替えできます。
急な変化にも柔軟に対応できるという点で、「売るつもりで買う」という考え方は大きなメリットになるのです。
資産価値を意識した購入になる
売却を視野に入れてマンションを選ぶと、自然と資産価値が下がりにくい物件に絞り込まれます。
マンションは住まいであると同時に、大切な資産です。立地、駅距離、築年数、管理状態、周辺環境など、資産価値に影響する要素を理解して選ぶことで、時間の経過による資産価値減少リスクを抑えられます。
また、資産価値の高いマンションは、売却時に高く売れるだけでなく、賃貸に出す場合でも安定した需要が見込めます。結果として、購入後の選択肢が増え、家計のリスクヘッジにもつながるでしょう。
逆に、資産価値を意識せずに購入すると、将来売りたくなったときに思うような価格で売れない可能性も。売却価格がローン残債を下回れば、差額を自己資金で一括返済しなければ売却できません。
「売るつもりで買う」という視点は、長期的に見て家計を守るための堅実な考え方といえます。
将来のライフスタイル変化に対応できる
人生は結婚、出産、子育て、親の介護、老後の暮らしなど、変化の連続です。売却を前提にマンションを購入しておくと、こうしたライフスタイルの変化に柔軟に対応しやすくなります。
たとえば、子どもが生まれて手狭になったとき、親の近くに引っ越したいとき、老後にコンパクトな住まいへ移りたいときなど、必要なタイミングで住み替えが可能になります。売却しやすいマンションであれば、資金面でも余裕を持って次の住まいを選べるため、生活の質を落とさずに変化に対応できます。
逆に、売りにくい物件を選んでしまうと、住み替えたいのに売れず、生活の選択肢が狭まってしまいます。
将来の変化を前向きに受け止めるためにも、「売るつもりで買う」という考え方は非常に有効です。
家賃を払うだけの生活から抜け出せる
これは売却前提の購入に限らず、賃貸から持ち家に切り替える場合のメリットです。持ち家であれば、支払ったお金が自分の資産として積み上がっていくため、「家賃を払い続けるだけの生活」から抜け出せるという利点があります。
資産として所有することで、売却したり賃貸に出したりと、自分の状況に合わせて選べる選択肢が増えるのも魅力です。売却する場合、ローン残債を上回る価格で売れれば、その差額を次の住まいの頭金に充てることもできます。
住まいを単なる“消費”ではなく“資産”として捉えることで、将来の選択肢が大きく広がり、ライフプランにも余裕が生まれます。
買ったときより高く売れるマンションの条件
売却を見据えてマンションを購入するなら、できるだけ高く売りたいと思うのは当然です。実は、需要のあるマンションには共通する条件があります。次の項目からは、物件選びの参考になるポイントをいくつか紹介します。
- 駅近など立地条件が良い
- 人気エリアである
- 管理状態が良いマンション
- 築年数と需要のバランス
- 間取りと広さ
- 耐震性や防災設備の完備
- ブランド力が高い
駅近など立地条件が良い
立地はマンションの資産価値を左右する最も重要な要素の一つです。あとから変えられない条件であり、通勤や買い物など、日常生活の利便性に直結するためです。
たとえば、駅から徒歩10分以内といった交通アクセスの良さは、多くの買い手にとって魅力的に映ります。最寄り駅が都心へ出やすい、複数路線が利用できるといった点も高く評価されやすいポイントです。
さらに、スーパーマーケットやコンビニなどの生活施設が近いことも重要です。ファミリー向けの物件であれば、小中学校までの距離を重視する方も多く、こうした周辺環境の充実度は資産価値の維持に大きく影響します。
人気エリアである
人気エリアにある物件は、単純に住みたい人が多いため、価格が上がりやすい傾向があります。さらにこうしたエリアでは再開発が進むことも多く、新しい商業施設や公共施設の誕生によって、将来的な資産価値の上昇も期待できます。
都内で代表的な人気エリアとしては、吉祥寺や恵比寿などが挙げられます。いずれもエリア全体のブランド力が高く、毎年「住みたい街ランキング」で上位に入る常連です。
ただし、人気が高いエリアほど購入時の負担は大きくなります。将来的な売却を視野に入れるのであれば、市況の動きやタイミングを見極め、購入価格と売却価格のバランスを慎重に判断することが重要です。
管理状態が良い
高く売るためには、マンションの管理状態も必ず確認しておきたいポイントです。というのも、管理の良し悪しによって建物の劣化スピードが大きく変わるからです。
たとえば、清掃や補修がこまめに行われているマンションは、時間が経っても劣化しにくく、綺麗な状態を保ちやすくなります。一方で、共用部が汚れていたり、設備の故障が長期間放置されていたりするマンションは、建物の劣化が進行しやすいです。
さらに、管理が行き届いているマンションは、修繕積立金が適正な設定になっている、長期修繕計画が現実的であるなど、将来の安心感につながる要素が揃っています。買い手にとっても「長く安心して住める物件」は魅力的で、評価が高くなりやすいのです。
新築や築浅のマンションはもともと綺麗なため管理状態の差が見えにくいですが、築年数が経つほどその違いははっきり表れます。購入時には見落としがちなポイントなので、しっかりチェックしておきましょう。
築年数と需要のバランス
築年数と需要のバランスが取れている物件ほど、高く売れやすい傾向があります。適度な築年数でありながら、需要の高い条件を備えている物件は、買い手が集まりやすく、市場での競争力が高まるためです。
たとえば、新築や築浅の物件は見た目の劣化が少なく人気が高いものの、築年数が進むにつれて、管理状態や住民の雰囲気などによって同じ築年数でも需要に差が出てきます。管理が良いマンションは築年数が経っても評価されやすく、逆に管理が行き届いていない物件は需要が落ちやすくなります。
つまり、「新築・築浅だから必ず高く売れる」というわけではありません。その物件がどれだけ需要を維持できるか、そしてその需要が将来も続くかどうかを見極めることが重要です。
間取り・広さ
物件の間取りや広さによっても、売却のしやすさは変わってきます。
一般的に人気が高いのは、3LDKや2LDKといったファミリー向けの間取り。子育て世帯や共働き夫婦など、幅広い層にニーズがあるため、内見数も増えやすく、売却のチャンスが多くなります。
一方で、4LDKの間取りは、「広すぎて使いきれない」と敬遠されることも。二世帯同居を検討している家庭や、子どもが多いファミリーなど、ニーズが明確な層に限られます。
売却を見据えて物件を選ぶのであれば、需要が安定している3LDKや2LDKといったファミリー向けの間取りを選ぶのが無難です。
ただし、3LDKや2LDKの間取りは競合物件も多く、価格や条件だけでは埋もれてしまう可能性があります。広々としたリビングや使い勝手の良い動線、豊富な収納スペースなど、他の物件と差別化できるアピールポイントがあるか確認しておきたいところです。
耐震性や防災設備の完備
多くの人が「災害が起きても安心して住み続けたい」と考えているため、建物の安全性は資産価値に大きく影響します。物件選びでは、万が一に備えてマンションの耐震性や防災設備をしっかり確認しておくことが重要です。
耐震性については、建物がどの基準で建てられているかがポイントになります。旧耐震基準の建物は大規模地震に耐えられない可能性があるため、耐震性を重視するなら新耐震基準で建てられたマンションを選ぶほうが安心です。
また、防災設備の充実度もチェックしておきたい項目です。非常用照明や防火設備、避難経路の整備状況など、災害時に安全を確保できる設備が整っているかどうかは、買い手にとって大きな安心材料になります。
さらに、津波や浸水リスクが低い地域にあるかどうかも重要です。自治体が公開しているハザードマップで災害リスクを確認できるため、購入前に必ずチェックしておきましょう。
こうした災害への備えは、平常時にはつい見落としがちなポイントですが、いざという時には居住者の生命に直結します。資産価値だけでなく、安心して暮らせる住まいを選ぶためにも、必ず確認しておきたい項目です。
ブランド力が高い
大手デベロッパーが手掛けるブランドマンションは、総じて資産価値が落ちにくい傾向があります。建物の品質が安定しているうえ、管理会社も大手グループであることが多く、管理の質が高い点が評価されやすいからです。さらに、アフターサービスが充実しているケースも多く、長期的な安心感につながります。
代表的なマンションブランドを挙げると、以下のとおりです。
- パークマンション（三井不動産レジデンシャル）
- ザ・パークハウス（三菱地所レジデンス）
- プラウド（野村不動産）
- グランドメゾン（積水ハウス）
- ブリリア（東京建物）
こうしたブランド名は市場での信頼性が高く、「品質が良さそう」「管理がしっかりしていそう」という心理的な安心感を買い手に与えます。その結果、内見数が増えやすく、価格が下がりにくいというメリットがあります。
マンションを売るつもりで買う！注意すべき物件
売却を意識してマンションを買うなら、以下のような物件は避けたほうが無難です。
- 利便性が悪い物件
- 旧耐震基準の物件
- メゾネットタイプの物件
- 定期借地権付きの土地に建てられている物件
いずれも買い手が限定されやすいため、売りたくても売れない状況に陥る可能性があります。
利便性が悪い物件
利便性に乏しい物件は、どうしても買い手がつきにくくなります。日々の移動が不便になるため、物件探しの段階で候補から外されてしまうケースが多いからです。
たとえば、駅から何十分も歩く、買い物施設が遠い、坂が多いといった環境では、生活のあらゆる場面で負担が増えます。特に都心部では多くの人が「駅からの距離」を重視する傾向にあり、駅徒歩10分以内といった条件に合わない物件は検索の時点で除外されがちです。
「マンションは立地が9割」と言われるほど、場所の良し悪しが資産価値を左右します。将来の売却を見据えるなら、利便性については妥協しないことが大切です。
旧耐震基準の物件
旧耐震基準で建てられたマンションは耐震性に不安が残るため、購入は避けたほうが無難です。将来的に売却するときも、買い手から敬遠されやすく売れにくくなる可能性があります。
1981年5月31日までに建築確認を受けた建物に適用されていた旧耐震基準は、震度5程度の中規模地震で倒壊しないことを目標としています。そのため、それ以上の大規模地震が発生した場合、倒壊リスクがあります。
さらに旧耐震基準のマンションはそのままでは現行の耐震基準を満たしていないため、買い手が住宅ローン控除を利用できません。新耐震基準のマンションに比べると、金銭的なデメリットも大きいことから、購入希望者が少なくなるのです。
メゾネットタイプの物件
専有部分が上下2層以上に分かれたメゾネットタイプのマンションは、売却に苦戦する可能性があります。メゾネットは好みが大きく分かれる間取りであり、万人に受け入れられるタイプではないからです。
最大の特徴である室内階段は、小さな子どもがいる家庭や高齢者など、バリアフリーを重視する層から敬遠されがちです。階段があるというだけで、候補から外れてしまうケースも少なくありません。
また、生活動線が複雑になりやすく、階段部分があることで実際に使える居住スペースも減ってしまいます。マンションでありながらフラットな移動ができないため、使い勝手の悪い間取りとして避けられることがあります。
メゾネットを好むのは、デザイン性を重視する人や戸建て感覚を求める人など、比較的ニッチな層に限られます。そのため買い手の母数が少なく、結果として売却が長期化しやすいのです。
定期借地権付きの土地に建てられている物件
定期借地権付きマンションは売却のハードルが高いため、基本的にはおすすめしません。マンションの土地は地主から借りている状態であり、期間満了を迎えると建物を取り壊して更地に戻す必要があります。
契約期間の途中で売却する場合も、土地の権利は借地のままなので「建物だけ」を売る形になります。しかし建物は築年数の経過とともに価値が大きく下がるため、高値での売却は期待しにくいのが実情です。また、売却の際は原則として地主の譲渡承諾が必要になり、承諾料もかかります。
筆者の知人も先日定期借地権付きの戸建てを売却したのですが、売却活動はなかなか長引いていました。ようやく買い手が見つかり成約に至りましたが、売却価格は購入時と比べて大きく下落したといいます。
定期借地権付きマンションは「長く住み続けること」を前提に住み心地を重視する人向けの物件といえます。資産価値の維持や将来の売却を重視する人には適していません。
マンションを売るつもりで買う！高く売る方法
実際に売却する際、以下の方法を意識すると高値売却が期待できます。
- 複数の不動産会社へ依頼する
- 売却相場を把握しておく
- 時期やタイミングなどを考える
それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。
複数の不動産会社へ依頼する
一社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼するのが効果的です。各社が提示する査定額を比較することで、より高値で売却してくれそうな会社を見極めやすくなります。
ただし、査定額が高いという理由だけで不動産会社を選ぶのは危険です。必ず査定額の根拠を確認し、説明に納得できるかどうかを判断基準にしましょう。中には契約を取りたいがために、根拠のない高額査定を提示する会社も存在します。
また、複数の会社とやり取りすることで、担当者の対応力や信頼性も比較できます。質問へのレスポンスの速さや説明の丁寧さなど、細かなやり取りから担当者の力量が見えてきます。信頼できる担当者に依頼できれば、買い手との交渉もスムーズに進み、結果として高値売却につながる可能性が高まります。
売却相場を把握しておく
不動産会社に査定を依頼する前に、自分でも売却相場を把握しておくことが大切です。あらかじめ相場観を持っておくことで、提示された査定額が適正かどうかを判断しやすくなります。
相場はインターネットで簡単に調べられます。特に、不動産ポータルサイトや国土交通省の「不動産情報ライブラリ」は手軽に利用できて便利です。売却予定の物件と立地や条件が近い物件の募集事例や成約事例を検索し、相場の目安をつかんでおきましょう。
時期やタイミングなどを考える
マンションには売れやすい時期と売れにくい時期があるため、タイミングを見極めて売り出すことも重要な戦略です。
たとえば、2〜3月は新年度に向けた引越し需要が高まるため、マンションが動きやすい時期です。このタイミングに合わせるなら、秋頃から準備を進めておくとスムーズに売却活動へ移れます。
また、似た条件の物件が同時期に多く売り出されていると、あなたの物件の魅力が埋もれてしまう可能性があります。競合物件の動向もチェックしながら、ライバルが少ない時期を狙って売り出すことも効果的です。
マンションを売るつもりで買う！売却時の注意点
以下のような物件を売却する際は、金銭的な負担が増える可能性があるため注意が必要です。
- 所有期間が5年以内
- 住宅ローンが残っている
所有期間が5年以内
売却によって出た利益（譲渡所得）には、譲渡所得税がかかります。所有期間が5年以内で売却した場合は短期譲渡所得となり、所有期間5年超の長期譲渡所得に比べて税率が約2倍になる点に注意しましょう。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は以下のとおりです。
| 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 | |
|---|---|---|
| 税率 | 39.63% | 20.315％ |
ただし、税負担を軽減できる特例や特別控除が適用できる場合もあります。これらの制度も踏まえたうえで、どの程度税額に差が出るのかを確認し、売却時期を判断することが大切です。
住宅ローンが残っている
売却する際に住宅ローンが残っている場合は、残債がいくらなのか確認しましょう。売却代金≧住宅ローン残債であれば、売却代金で住宅ローンを一括返済できます。
一方で、売却代金＜住宅ローン残債となる場合、不足分を自己資金で返済しなければ売却できません。そうなれば家計への負担が大きくなるため、売却を検討する際の重要な判断材料になります。まずは残債と想定売却価格を把握し、無理のない売却計画を立てることが大切です。
まとめ
マンションを将来売却する前提で購入することは、ライフスタイルの変化が見込まれる人にとって賢い選択です。資産性が高く、安定した需要が見込めるマンションを選んでおけば、住み替えが必要になったタイミングでもスムーズに買い手を見つけやすくなります。
また、できるだけ高く売却するためには、物件選びだけでなく、売り出す時期や市場の動向にも目を向けることが大切です。売れやすいマンションを選び、いつでも住み替えに対応できるような準備を進めておきましょう。
