熊本市不動産売却クイック査定（たたら不動産）です。
つなぎ融資は注文住宅の建築や住み替えの際に利用される一時的な融資制度です。自己資金が少なくても、マイホーム取得を進められます。一方で、住宅ローンに比べて金利が高く、借入期間も短いことから、「つなぎ融資はもったいない」と感じる方も少なくありません。
本記事では、つなぎ融資がもったいないと言われる理由や、後悔しないためのポイントをわかりやすく解説します。利用を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。
目次
つなぎ融資とは？わかりやすく仕組みを解説
つなぎ融資とは、住宅ローンの融資実行までの間に必要なお金を、金融機関が一時的に貸してくれる制度です。
住宅ローンは通常、建物の引渡し後に実行されます。しかし、注文住宅の建築や住み替えの際は建物の引渡しを受ける前に、以下のような大きな支払いが発生します。
- 土地の購入代金
- 注文住宅の着工金
これらの費用は数千万円規模になることも多く、自己資金だけでは賄いきれないケースがあります。そのため、住宅ローンが実行されるまでの橋渡し役として利用できるのが、つなぎ融資です。
つなぎ融資の基本的な仕組み
つなぎ融資を利用する場合は、まず金融機関を選び、住宅ローンと合わせて審査を申し込むところから始まります。
大前提として、つなぎ融資と住宅ローンは同じ金融機関を利用しますが、つなぎ融資を取扱っていない金融機関もあるので注意が必要です。金融機関を選んだら、住宅ローンの事前審査と同じタイミングで、つなぎ融資の審査も申し込みます。
審査を通過すると、必要なタイミングでつなぎ融資が実行されます。主な実行タイミングは以下のとおりです。
- 土地の引渡し時（土地の購入代金）
- 建物の着工時（着工金）
- 建物の上棟時（中間金）
- 住み替えで先に新居を購入する時（新居の購入代金）
なお、土地の売買契約時には、土地代金の5～10％を手付金として支払うのが一般的です。手付金は自己資金で支払う方が多いですが、賄えない場合はつなぎ融資を利用できます。
その後、建物が完成し引渡しを受けるタイミングで、住宅ローンの融資が実行されます。住宅ローンの借入金で、つなぎ融資の元金と期間中の利息をまとめて完済する流れです。
ただ、一部の金融機関では、つなぎ期間中も利息分だけ毎月返済しなければいけないところもあります。
つなぎ融資はもったいないと言われる理由
「つなぎ融資はもったいない」と言われる背景には、住宅ローンと比べて費用負担が大きくなりやすい点が挙げられます。主な理由は、以下のとおりです。
- 利息が高い
- 融資期間が短くても費用が発生する
- 住宅ローン控除を利用できない
- 本当は回避できるのに利用してしまい、無駄になることがある
それぞれの理由について、詳しく見ていきましょう。
利息が高い
つなぎ融資は、住宅ローンに比べて金利が割高な傾向にあります。
住宅ローンの金利相場は0.5%～1%であるのに対して、つなぎ融資は2～4%が目安とされています。この金利差が、つなぎ融資がもったいないと言われる理由の一つです。
金利が割高な理由は、担保となる建物が未完成の状態で融資するため、金融機関側のリスクが大きいためです。さらに、短期融資のため利息が割高に設定されやすい特徴があります。
融資期間が短くても費用が発生する
つなぎ融資の借入期間は数カ月～1年間と非常に短期間です。しかし、事務手数料や印紙代などの諸費用がかかり、数十万円ほどの出費になることも。
そのため、利用者の中には「ほんの一瞬借りるだけなのに、思った以上に費用がかかる」と感じる方も多いです。これが「もったいない」というイメージにつながっている可能性があります。
住宅ローン控除を利用できない
つなぎ融資は住宅ローン控除の対象にはなりません。住宅ローン控除とは、毎年末のローン残高に応じて一定額が所得税から差し引かれる制度です。
たとえば、省エネ基準適合住宅を新築した場合、借入限度額2,000万円で13年間、年末ローン残高の0.7%が控除されます。仮に1年目の年末ローン残高が1,800万円であれば、1,800万円×0.7%＝12.6万円が控除される計算です。年々残高が減るにつれて、控除額も少なくなりますが、13年間続くため、トータルでは税負担が大幅に軽くなります。
一方、つなぎ融資はこの控除の対象外です。つなぎ融資は短期の一時的な融資にすぎず、住宅ローン控除の条件である返済期間10年以上を満たしていないからです。
そのため、つなぎ融資は節税メリットがなく、もったいないと感じる方がいます。
本当は回避できるのに利用してしまい、無駄になることがある
つなぎ融資は、状況によっては利用しなくても済む場合があります。
たとえば、住宅ローンを着工時に一括実行してもらえる場合や、親からの十分な資金援助がある場合は、つなぎ融資に頼らず支払いを進められます。
しかし、こうした選択肢を十分に検討しないまま、なんとなくの流れで利用してしまうと、余計な費用を負担することになりかねません。
つなぎ融資のメリット・デメリット
つなぎ融資は、住宅ローン実行までの資金不足を補い、マイホームの取得をスムーズにするための制度です。確かに「もったいない」と感じる側面もありますが、状況によっては必要不可欠な手段となることもあります。
利用を検討する際は、メリットとデメリットをしっかり理解してから選択することが大切です。主なメリットとデメリットをまとめました。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・自己資金不足を補える ・現居の売却を急がなくていい ・仮住まい・引っ越しの負担を減らせる |
・金利・諸費用の負担が大きい ・住宅ローン控除を利用できない ・取扱い機関が限られる |
次の項目から、さらに詳しく見ていきましょう。
つなぎ融資のメリット
つなぎ融資には、次のようなメリットがあります。
- 自己資金不足を補える
- 現居の売却を急がなくていい
- 仮住まい・引っ越しの負担を減らせる
手元資金が十分でなくても、つなぎ融資があることで必要な支払いを滞りなく進められます。また、現居の売却を待たずに新居の建築・購入を進められるため、スケジュールに追われることなく、心に余裕を持って家づくりに向き合えます。
このように、資金不足や売却状況に振り回されず、計画どおりに家づくりや住み替えを進められる点が、つなぎ融資の大きなメリットです。
つなぎ融資のデメリット
一方で、つなぎ融資には次のようなデメリットがあります。
- 金利・諸費用の負担が大きい
- 住宅ローン控除を利用できない
- 取扱い機関が限られる
つなぎ融資は短期間の借入であるにもかかわらず、金利や事務手数料などの負担が大きくなりがちです。さらに、住宅ローン控除の対象外であるため、節税メリットを受けられません。
また、つなぎ融資を取り扱う金融機関は多くありません。住宅ローンと同じ金融機関でまとめる必要があるので、選択肢がかなり狭まる可能性があります。
このように、つなぎ融資には費用面や選択肢の狭さといったデメリットがあるため、利用する際は慎重な判断が求められます。
つなぎ融資が必要になるケース・不要なケース
つなぎ融資にはデメリットもあるため、利用する際は「自分にとって本当に必要なのか」を問い直す必要があります。
ここからは、つなぎ融資が必要なケースと不要なケースを解説します。
つなぎ融資が必要なケース
つなぎ融資が必要になるケースは、次のとおりです。
- 自己資金が少ない場合
かつ
- 土地を購入して注文住宅を建てる場合
- 着工金・中間金が必要なハウスメーカーに依頼する場合
- 買い先行で住み替える場合
共通しているのは、建物の引き渡し前にまとまった支払いが必要になるという点です。その支払いを自己資金だけではまかなえない場合、資金不足を一時的に補うためにつなぎ融資が必要になります。
つなぎ融資が不要なケース
一方で、つなぎ融資が不要となるケースは、次のとおりです。
- 必要な支払いを、自己資金だけでまかなえる
- 親から十分な資金援助を受けられる
- 現居を先に売却する「売り先行型」で住み替える
つなぎ融資の本来の役割は、自己資金だけでは足りない部分を一時的に補うことです。そのため、自己資金や親からの援助で問題なく支払いができるのであれば、わざわざ利用する必要はありません。
また、住み替えで「売り先行型」を選ぶ場合も、つなぎ融資は不要になります。先に現居の売却代金が手に入れば、その資金を新居購入時の支払いに充てられるためです。
つなぎ融資を回避する方法
つなぎ融資が「もったいない」と感じる方には、それ以外の代替手段もあります。主な選択肢は以下のとおりです。
- 着工時一括融資を利用する
- 分割実行型の住宅ローンを利用する
- 自己資金で対応する
- つなぎ融資不要のハウスメーカーを選ぶ
それぞれの方法について、詳しく解説します。
着工時一括融資を利用する
着工時一括融資とは、マイホームの着工時に、住宅ローンを一括で受け取れる制度です。住宅ローン１本で完結するため、つなぎ融資を組む必要はありません。
ただし着工時一括融資を利用できる金融機関は、限られるのが実情です。
分割実行型の住宅ローンを利用する
もう一つは、分割実行型の住宅ローンです。建物の着工・上棟・完成時に分けて住宅ローンを実行します。
実行のタイミングは違いますが、同じ1本の住宅ローンなので金利や節税（住宅ローン控除）のメリットがあります。
一方で融資実行のたびに手数料がかかるケースもあり、費用負担が大きくなることが予想されます。
自己資金で対応する
つなぎ融資を使わず、自己資金だけで乗り切るという方法もあります。住宅ローン実行までの支払いを自己資金で賄えれば、金利や手数料といった余計なコストを負担せずに済みます。
その場合、貯蓄をすべて使い切るのは避け、生活費として最低限の資金は手元に残しておきましょう
つなぎ融資不要のハウスメーカーを選ぶ
着工金・中間金が不要な「完成時一括払い」に対応しているハウスメーカーを選ぶという方法もあります。
この方式であれば、建物に関する支払いは引渡し時まで発生しません。自己資金で土地代さえまかなえれば、つなぎ融資を使う必要性が下がります。
ただし、ハウスメーカー側の資金繰りの負担が大きくなることから、完成時一括払いに対応している会社は多くないのが実情です。事前に対応可否を確認しましょう。
つなぎ融資の費用はいくらかかる？
つなぎ融資を利用する場合、いくらかかるのでしょうか。項目別に費用の目安をまとめました。
| 金利 | 年利2～4％ （例）1,000万円借りた場合：20～40万円 |
|---|---|
| 融資事務手数料 | 10万円程度 |
| 印紙税 |
借り入れ金額に応じて変動 1,000万円超～5,000万円以下：2万円 5,000万円超～1億円以下：6万円 |
つなぎ融資で後悔しないためのポイント
つなぎ融資を利用したものの、後から「使わなくてよかった」と感じるケースもあります。契約前に確認すべき点を押さえておくことで、後悔するのを避けられます。
契約前に必ず確認すべきこと
以下のポイントを事前に確認しましょう。
- 融資限度額
- 金利や手数料の総額
- 対応可能な融資実行のタイミング・回数
- 返済方法（毎月金利の支払いが発生するのか、など）
これらを把握しておくことで、実際にいつ・いくら負担するのか具体的にイメージでき、自分の資金計画に合っているか判断しやすくなります。
営業任せにしない判断基準
制度を利用するかどうかは、自分の資金計画や貯金の余力などを基準に判断しましょう。「みんな使っているから」「営業担当者に勧められたから」という曖昧な理由で判断するのは禁物です。
他の人の話は参考にしつつ、最終判断は必ず自分で行います。
無駄な出費を防ぐチェックポイント
本当に必要な資金か確認し、自己資金や他の支払い方法で代替できないか検討しましょう。複数の金融機関を比較することも重要です。金利・手数料・条件の違いを見極めることで無駄なコストを抑えられます。
まとめ
つなぎ融資が「もったいない」と言われる背景には、費用負担の大きさや選択肢が限られる点があります。つなぎ融資を利用する際は、分割実行型の住宅ローンなど複数の代替手段と比較検討することが重要です。
「なんとなく使う」のではなく、納得して選べる状態をつくることが、後悔しない家づくりにつながります。
