引っ越したいのに家が売れない理由とは？売れない家の特徴や不動産売却を紹介

 

住んでいた家を売却して、新居へ引っ越すことを「住み替え」といいます。住み替えは、旧居が売却できてから新居へ引っ越す方法が一般的です。そのため、家が売却できなければ引っ越しもスムーズにいきません。実際に、「引っ越したいのに家が売れない」と困っている人が多いのも実情です。そこで今回は、家が売れない理由や売れない家の特徴について解説します。また、家が売れないときの具体的な対処法についてもお伝えしますので、家が売れなくて悩んでいる方はぜひ参考にしてください。

 

家が売れる平均日数はどれぐらい？

公益財団法人東日本不動産流通機構の調査によると、首都圏では家が売却できるまでに以下の日数がかかると報告しています。

 

	成約に至るまでの平均日数
中古戸建て	81.2日
中古マンション	71.4日

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」

 

これは、あくまでも首都圏のデータです。売れるまでの日数は、地域や物件の状況によって大きく変動するため、2、3ヶ月経っても売れないからといって焦る必要はありません。また、戸建てに比べてマンションの方が売れやすい傾向にあります。

 

これは、マンションの耐用年数が長さや、利便性の良さなどが影響しています。家が売れるまでの平均期間は一般的に3～6ヶ月程度と言われています。したがって、6ヶ月を過ぎてもなかなか動きがなければ対策を検討しましょう。

 

引っ越したいのに家が売れない理由とは？売れない家の特徴など

家がなかなか売れないのには、何らかの理由があると考えられます。売れない家の特徴についてまとめたので、ご自身の状況と照らし合わせながら確認していきましょう。

 

• 売出価格が高い
• 立地条件が悪い
• 外観や内観の見た目が悪い
• 間取りの使い勝手が悪い
• 築年数が古い
• 駐車場がない、または狭い
• 販売時期が悪い
• 不動産会社が売却に力を入れていない

 

当てはまるものはありましたか？具体的な内容について項目ごとに解説します。

 

売出価格が高い

まず、最初に考えられるのは「売出価格が高い」ということです。売出価格は、売主が自由に決めることができます。ただし、「できるだけ高く売りたい」という理由だけで相場よりも売出価格を高くを設定するのは要注意。不動産売買では、販売価格が非常に重要であるため、安易に価格設定をすると売り逃しにつながります。

 

また、価格が相場より高いと検討候補から外されやすく、購入希望者が興味を持つ機会を減らしてしまいます。一方で安すぎる物件も疑念を抱かせたり、住宅の品質を疑われたりする可能性があります。売出価格を決めるときは、近辺の類似物件と比較しながら適正価格で売出すことを意識しましょう。

 

立地条件が悪い

立地条件は、通勤・通学や日常生活の移動に大きく影響するため、家を選ぶうえで非常に重要な要素の一つです。駅やバス停まで遠い、交通の便が悪いなど、アクセスが不便な立地は、購入を検討するうえでマイナスポイントになります。したがって、立地条件が悪い家は売れにくいと言えます。

 

一方、不動産は、地域のイメージや治安の良さなども影響します。立地条件が悪くても、閑静な住宅街や歴史のある地域（鎌倉、浅草、京都など）である場合は好まれる傾向にあります。

 

外観や内観の見た目が悪い

家は見た目も重要で、外観の劣化が激しい、雑草が生い茂っている、水回りが汚い、クロスが黄ばんでいるなど、見た目が悪いと思うように売却は進みません。売主にとっては「古家」かもしれませんが、購入希望者にとっては「新居」です。そのため、なるべくキレイで生活感が少ない方が、興味を持ってもらいやすいでしょう。

 

また、実際はそれほど汚れていなくても、写真で見ると印象があまりよくないこともあります。近年は、インターネットで物件探しをすることが主流であるため、物件写真は反響に大きく関わります。現在家を売出し中であれば、自宅がどのようにインターネット上で公開されているのか確認してみましょう。

 

間取りの使い勝手が悪い

購入希望者の需要に合わない間取りは、売れにくい傾向にあります。たとえば、２LDKの間取りは、単身者には部屋が多すぎてしまい、反対に4人以上のファミリー世帯には部屋が少なすぎてしまいます。したがって、ターゲットは２人暮らし、または３人家族に限定されます。間取りの使い勝手に関しては個人差もありますが、特殊な間取りや使い勝手が悪い間取りは売れにくいと言えるでしょう。

 

築年数が古い

築年数が古いことも売れない理由として挙げられます。戸建て住宅は、築10年を経過すると価値が下がると言われています。さらに、築25年を超えると売却の成約率はどんどん低下していきます。家を解体して更地にするという方法もありますが、古屋を解体するには数十万円～数百万円の解体費用が発生します。

 

買主にとっては経済的な負担が増えるため、マイナスポイントになるでしょう。このような理由から、築年数が古い家は売却がしにくく、空き家問題が深刻化する一つの要因とも考えられています。

駐車場が無い・または狭い

首都圏では、３階建ての狭小住宅も珍しくないため、駐車場がない家や駐車場があっても軽自動車1台分ほどのスペースしかない家も頻繁に見られます。しかし、地域や立地によっては車が無いと生活できないエリアも数多くあります。特に、地方では公共交通機関が整備されていない場所も多く、車がないとそのような地域では、駐車場がない、また駐車場が狭い家は売れにくいでしょう。

 

販売時期が悪い

早期売却を目指すためには、家を販売する時期にも気を付けなければなりません。不動産の繁忙期は、一般的に1月下旬から3月頃と言われています。これは、新年度や新学期に合わせて家探しを始める人が多いためです。一方、4月以降は購入者の動きも落ち着いてきます。次に忙しいのは、９月、１０月の秋頃です。この時期は、人事異動を行う会社が多いためそれに伴う転居が増えます。

 

これらを踏まえると4月頃に売出した物件は、タイミングが悪く売れていない可能性もあります。販売時期が悪かったと心当たりがあれば、焦って価格を下げずに一度繁忙期を待ってから判断すると良いでしょう。

 

不動産会社が売却に力を入れていない

売出価格も適正であり、見た目も問題ない、にも関わらず家が売れないのは、不動産会社に以下のような原因があるかもしれません。

 

• 宣伝活動が不十分である
• 販売戦略を立てていない
• 囲い込みをしている

 

では、それぞれの内容について解説します。

 

宣伝活動が不十分である

売却を成功させるためには、家をアピールする魅力的な広告文や、熱心な宣伝活動が必要不可欠といえます。広告の例えで言うと、「駅徒歩10分以内」「◯畳の広々リビング」「ペット飼育可」「南向きで陽当り良好」など、物件の特徴がわかりやすいキャッチコピーが効果的です。また、不動産会社の担当者が他社へ営業したり、チラシをポスティングしたり、熱心な宣伝活動も必要です。

 

販売戦略を立てていない

不動産会社に売却依頼をするときは、媒介契約を締結します。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれの特徴は下表の通りです。

 

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
契約可能な不動産会社数	○	✕ （1社のみ）	✕ （1社のみ）
自己発見取引	○	○	✕
契約期間	なし	3カ月	3カ月
レインズ登録義務	なし	7日以内	5日以内
業務の報告義務	なし	2週間に１回	１週間に１回

 

媒介契約の種類によって不動産会社の対応が異なる場合があります。特に、「一般媒介契約」は、売主が複数の不動産会社へ売却を依頼することができるため、熱心な販売活動が行われないこともあります。不動産会社から、具体的な販売戦略が提案されていない、定期的な状況報告がない、半年以上経っても動きがない場合は、不動産会社を変えるか媒介契約の種類を変更するのも有効な方法です。

 

囲い込みをしている

囲い込みが疑われる場合、売主は大きな不利益を被るため注意が必要です。囲い込みとは、不動産会社が売主と買主から仲介手数料を得るために、物件情報を市場に公開しない行為のこと。つまり、他の不動産会社はその物件が売り出されていることがわからず、購入希望者に紹介することができません。

 
その結果「家が売れない」という状況に陥ります。囲い込みは売主にとっては損しかありません。怪しいと感じたら、不動産会社に「登録用証明書」を発行してもらい、不動産流通システムに情報掲載しているか確認しましょう。

 

引っ越したいのに家が売れないときの対処法

ここまで売れない家の特徴についてお伝えしましたが、当てはまるものがあったとしても諦める必要はありません。引っ越したいのに家が売れなくて困っている方は、以下の方法を取り入れてみてください。

 

• 売出価格を安くする
• 売却の時期を変える
• ハウスクリーニングする
• 広告を見直す
• ホームインスペクションを活用する
• 不動産会社を変える
• 不動産買取業者に売る

 

項目ごとに具体的な内容について解説します。

 

売出価格を安くする

「問い合わせが少ない」「内覧希望者が来ない」という状況が続く場合、相場より売出価格が高い可能性があります。まずは、以下の方法で物件の相場を確かめてみましょう。

 

• 同じエリアの類似物件と比較する
• 類似物件の成約価格を確認する
• 最初にもらった査定額を改めて確認する

 

これらの確認を経て、売出価格が相場より高い場合や、物件の条件が需要に見合っていない場合は、売出価格を下げましょう。ただし、一度価格を下げてしまうと、変更前の価格に戻すことは原則できません。したがって、売出価格を下げるときは不動産会社とよく相談したうえで判断しましょう。

 

売却の時期を変える

先にお伝えしたように、不動産には売れやすい時期があります。売却を急いでいない方は、売却時期を見直してみるのもおすすめです。1年の中で最も不動産が売れやすくなるのは、2月～3月です。4月から新生活に合わせて引っ越しを検討する人も多いため、この時期に間に合うよう売り出すと売れやすくなります。

 

ハウスクリーニングする

物件の印象をよくするためには、ハウスクリーニングがおすすめです。特に汚れが目立ちやすい、キッチン、トイレ、浴室などの水回りは、プロに依頼することで新築のような仕上がりになります。生活感が強く出過ぎている物件は売れにくい傾向にあるため、ハウスクリーニングを利用して清潔感をアピールしましょう。

 

広告を見直す

内覧希望者が少ないときは、広告内容に問題があるかもしれません。たとえば、物件の情報が不足している、写真写りが悪い、物件の魅力が伝わらないなどが考えられます。広告を出すときはターゲット層を明確にして、興味を持ってもらえるような内容を記載することが大切です。まずは、物件がどのように掲載されているか見てみましょう。そこで上記に該当するようであれば、広告の見直しを検討しましょう。

 

ホームインスペクションを活用する

ホームインスペクションとは、簡単に言うと中古住宅の住宅検査のことです。建築士やホームインスペクター（住宅診断士）が、第三者的な立場から住宅に欠陥がないか診断します。自宅の売り出し前にホームインスペクションを実施することで、建物のコンディションを把握し、安心して取引を行うことができます。

 

また、「あとどれくらい住めるのか」「いつごろ、どこに不具合が出るのか」など、詳しい状況を把握することができるため、購入希望者に安心感を与える効果も期待できます。

 

不動産会社を変える

不動産会社に問題があると思ったときは、思い切って不動産会社を変えましょう。実は、不動産会社にも得手不得手があり、売却が得意な不動産会社ばかりではありません。そのため、不動産会社の実績や事例から得意分野を調べて、売却が得意な不動産会社に依頼することで売れやすくなる可能性があります。

 

不動産買取業者に売る

不動産の売却方法は、「仲介」と「買取」があります。一般的な売却方法は「仲介」で、不動産会社に購入希望者を探してもらう方法です。一方、「買取」は不動産会社に直接買い取ってもらう売却方法です。仲介に比べて、買取価格が安くなるというデメリットがありますが、査定額が付けば必ず買い取ってもらうことができます。そのため、売却にあまり時間をかけたくない方や、まとまった現金が必要な方には「買取」がおすすめです。

 

引っ越したいのに家が売れない場合！どうなる？

引っ越したいのに家が売れないと「どうなるの？」と焦ってしまう方もいるかもしれません。しかし、むやみに不安にならず、まずは家が売れないときのリスクを考えてみましょう。

 

• 金銭的な問題（新居の購入費など）
• 住宅ローンの審査が通らない
• 固定資産税の問題
• ローンと家賃の二重払い問題
• 家の管理費用など

 

これらのリスクを考慮しながら、今後の販売戦略を立てることが大切です。それでは、項目ごとに具体的な内容を見ていきましょう。

 

資金的な問題（新居の購入費など）

住み替えをする人の多くは、旧居を売却して得た資金で新居を購入します。これを「売り先行」といいます。しかし、思うように家が売却できなければ、新居を購入することができません。また、引っ越しの遅れにもつながるため、子どもの入学や急な転勤など、調整できない予定がある場合は注意が必要です。

 

住宅ローンの審査が通らない

旧居が売れなくても、ダブルローンを組めるくらい資金に余裕があれば問題ありません。ただし、旧居の住宅ローンが残っていると、新居の住宅ローン審査に影響が出る可能性があります。ダブルローンは、年収に占める年間返済額の割合である返済比率が高いため、審査が厳しく、金利が高いという特徴があります。

 

そのため、住宅ローンの審査に通らない人も少なくありません。ダブルローンを組む余裕がない場合は、なるべく早く売却できるよう戦略を立て直しましょう。

 

固定資産税の問題

旧居が売却できないまま新居を購入した場合、固定資産税の支払いが2件分になる可能性があります。固定資産税は、その年の1月1日時点で所有している不動産に対してかかります。したがって、旧居を所有している同年に新居を購入すると、固定資産税を2件分支払う必要があるため注意しましょう。

 

ローンと家賃の二重払い問題

家の売却がスムーズにいかないことで、賃貸物件へ引っ越さなくてはならないケースもあります。そうすると、住宅ローンと家賃の二重払いが発生するため家計への大きな負担となるでしょう。どうしても賃貸へ引っ越しが必要な時は、無計画での引っ越しは避け、目安を定めておくことが大切です。たとえば、「半年間売れなければ売出価格を下げる」、「３か月経ったら不動産買取を依頼する」などを検討しましょう。

 

家の管理費用など

住みながらの売却は、購入希望者の内覧対応をしなくてはなりません。購入希望者に好感を持ってもらうには、小まめに掃除をしたり、いらないものは処分したり、なるべく生活感を出さない工夫が必要です。しかし、小さなお子さんがいるご家庭は、日々家をキレイに保つだけでも大変でしょう。売れない期間が長ければ、その分、家を管理する手間が長引くため負担になりかねません。

 

また、住宅設備や瑕疵に関しても点検しておく必要があります。たとえば、雨漏れやひび割れの点検、シロアリ駆除、換気などが挙げられます。これらは手間だけでなく、コストがかかる可能性もあるためリスクは大きいと言えます。

 

引っ越したいのに家が売れない場合！注意点

家が売れないからといって、必ずしも行動に出る必要はありません。焦って行動したことが逆効果になる可能性もあります。特に、「空き家にする」、「リフォームする」、「解体する」これらの行動は要注意です。なぜ注意すべきなのか、それぞれの内容について解説します。

 

空き家にしない

家が売れないからといって、空き家状態にして放置するのだけは避けましょう。空き家を放置すると老朽化が進行する、損害賠償請求される恐れがある、など様々なリスクがあります。また、管理を怠り「特定空き家」に指定されれば、土地の固定資産税が増額されたり、強制的に解体されたりする可能性もあります。

 

そうなると、所有者は金銭的にも、体力的にも負担が増してしまいます。したがって、できる限り空き家にはせず、家の管理は怠らないようにしましょう。

 

リフォームしなくてもよい

「リフォームすれば買い手が見つかる」と考える人も多いですが、リフォームしたからといってすぐに売れるわけではありません。売主はよかれと思ってリフォームしても、近年は、古家を購入して自分好みにDIYしたいという人も増えています。購入者にはそれぞれの好みがあるため、必ずしもリフォームが売却につながるとは言えません。

 

また、リフォームするためには費用がかかります。リフォームしても売れなければ工事費用が無駄になったり、新居の購入費用が足りなくなったりする可能性もあります。したがって、売主判断でリフォームすることは避け、まずは売却を依頼している不動産会社に相談してみると良いでしょう。

 

解体しなくてもよい

建物が老朽化している場合、「解体して土地として売り出せば売却できるのではないか」と考える方もいるでしょう。しかし、空き家を解体したところで、土地に魅力がなければ売却できる見込みは薄いです。しかも、土地が売れ残れば、数百万円かかる解体費用が赤字になってしまうこともあるのです。

 

また、家を解体すると「住宅用地特例」という減税制度が利用できなくなるため、固定資産税が増額する可能性があります。したがって、売れないからといって安易に解体するのはおすすめできません。

 

まとめ

家がなかなか売れない場合、売出価格が高い、立地条件が悪い、建物が老朽化している、広告宣伝が不十分など、様々な原因が考えられます。記事の中でもお伝えしましたが、家が売れるまでの期間は一般的に3ヶ月～6ヶ月と言われています。ただし、これは物件の状況によって大きく変わるため、あくまでも参考程度に考えておきましょう。

 

また、売れない家の特徴についても解説しましたが、当てはまるものが多かったからといって焦る必要はありません。売却戦略を立て直したり、記事の中で紹介した対処法を実践してみたり、まずはコストをかけずに変えられることを試してみましょう。

 

「これ以上売却に時間をかけられない」、「すぐに現金が必要」という方は、不動産会社へ買取依頼するのも有効です。不動産買取であれば、なかなか買い手がつかない老朽化した物件でも買い取ってもらえる可能性があります。家が売れないからといって空き家にしたり、リフォームしたり、解体するのは避け、ご自身やご家族の状況に合った売却方法を検討しましょう。

住宅ローンあるけど引っ越したい！持ち家が返済中のときの対処法

 

人生は思いがけないことが起こるものです。会社都合の転勤や予期せぬ離婚など、ライフタイルの変化によって引っ越しを余儀なくされることもあるでしょう。そのため、「住宅ローンが残っているけど、引っ越しできる？」と不安に感じる方も少なくありません。では、実際に住宅ローンが残ったままでも、引っ越すことはできるのでしょうか。結論からお伝えすると、引っ越しは可能です。

 

ただし、引っ越しする際にはいくつか注意点があります。そこで今回の記事では、住宅ローンがあるけど引っ越す方法や注意点について具体的に解説します。ぜひ今後の参考にお役立てください。

 

住宅ローンあるけど引っ越したいあなたへ！基本的な考え方

住宅ローンが残っている状態で引っ越しをする場合、次に紹介する「基本的な考え方」を理解しておくことが大切です。

 

• 住宅ローンが残っている物件は売却できない
• 住宅ローンが残っている物件は貸し出しできない

 

では、具体的な内容について見ていきましょう。

 

住宅ローンがある物件は売却できない

住宅ローンのある物件は、基本的に売却することができません。なぜなら、住宅ローンを組んで家を購入すると、金融機関は不動産に対して「抵当権」を設定するからです。抵当権とは、住宅ローンを滞納したときに担保として不動産を差し押さえることができる権利のこと。

 

つまり、抵当権が設定されている家は、家を差し押さえられるリスクがあるのです。抵当権が設定されている家を「購入したい」と考える人はほとんどいません。そのため、住宅ローンがある物件を売却する場合は、まず抵当権を抹消する必要があるのです。

 

住宅ローンが残っている物件は貸し出しできない

住宅ローンのある物件は、原則、第三者へ貸し出しすることはできません。なぜなら、住宅ローンの本来の目的は、マイホームとして居住するための不動産に対して行う融資だからです。さらに住宅ローンを借りるときは、金融機関と金銭消費貸借契約を交わしますが、以下のような条件が含まれています。

 

• 住宅ローンは契約者本人または家族が居住すること
• 資金用途はマイホームの購入資金であること

 

つまり、他者への貸し出しは契約違反になるのです。万が一賃貸に出している事実が発覚すれば、金融機関から指導を受ける場合があります。さらに指導に従わない場合は、住宅ローンの一括返済を求められる可能性があるため注意しましょう。

 

住宅ローンがあるけど引っ越しが可能な場合もある

「売却も貸し出しも出来ないなら引っ越しは諦めよう」と思う方もいるかもしれませんが、まだ諦めないでください。住宅ローンがあっても、以下に該当する場合は引っ越しできる可能性があります。

 

• 一部の家族だけが引っ越す場合（単身赴任・子どもの就職など）
• やむを得ない理由がある場合（転勤・介護など）

 

それでは項目ごとに見ていきましょう。

 

一部の家族だけが引っ越す場合

たとえば、単身赴任のため父だけ引っ越す場合や、子どもが進学や就職のために引っ越す場合は問題もなく引っ越しできます。このとき、住宅ローンの契約者が引っ越す場合は、あらかじめ金融機関に説明しておくことが大切です。

 

やむを得ない理由がある場合（転勤・介護など）

住宅ローンのある物件は、原則引っ越しできません。しかし、転勤や介護などやむを得ない理由がある場合は、住宅ローンがあっても引っ越すことができます。その際は、事前に金融機関の承諾が必要です。金融機関から承諾を得られた場合に限り、住宅ローンが残っていても貸し出しや売却が可能となります。また、海外赴任などで一時的に引っ越しする場合も、金融機関へ事前に相談しておきましょう。

 

住宅ローンあるけど引っ越したいあなたへ！！引っ越す方法

住宅ローンがある状態で引っ越しする方法は以下の通りです。

 

• 家を残したまま引っ越す
• 賃貸物件にして引っ越す
• 家を売却してから引っ越す

 

では、具体的な内容について解説します。

 

家を残したまま引っ越す

前項でお伝えしたように、一部の家族が引っ越すのであれば問題なく引っ越しできます。また、一時的な転勤や、やむを得ない理由がある場合は、金融機関の承諾を得れば、家族全員で引っ越しすることもできます。ただし、家を長期間空けておくと、空き巣や放火など犯罪のリスクが高くなります。したがって金融機関によっては、一括返済を求められる可能性もあります。

 

賃貸物件にして引っ越す

海外赴任や介護など、一時的な理由で空き家になる場合は、「リロケーション」と呼ばれる一時貸し出しを利用するのも有効な方法です。ただし、リロケーションを利用するためには２つの注意点があります。

 

金融機関の承諾を得る

まず１つ目は、金融機関の承諾を得ること。そもそも住宅ローンには、「購入者が居住すること」いう条件があります。第三者に貸し出すことは本来の融資条件と異なるため、通常であれば住宅ローンは利用できません。したがって、リロケーションを利用するためには金融機関の事前承諾が必要です。

 

住宅ローン減税の適用外になる

２つ目は、住宅ローン減税の適用外になるということ。住宅ローン減税とは、無理のない負担で居住ニーズに応じた住宅を確保することを促進するため、住宅ローンを借り入れて住宅の新築・取得又は増改築等をした場合、年末のローン残高0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除する制度です。詳しくは、国土交通省「住宅ローン減税制度について」をご確認ください。

 

購入者が居住していないリロケーション期間中は、住宅ローン減税を受けることはできません。ただし、自宅に戻ったときに控除の残存期間があれば、再度住宅ローン減税を受けることができます。また、単身赴任や家の買い替えでは住宅ローン控除が適用されます。住宅ローン控除については、引っ越しをした場合！住宅ローン控除「を受けられないケース」でより詳しく解説します。

 

家を売却してから引っ越す

3つ目は、家を売却してから引っ越す方法です。家が売却できれば、好きなタイミングで自由に引っ越しすることができます。ただし、住宅ローンのある家を売る場合は、「アンダーローン」と「オーバーローン」で対応方法が異なります。

 

アンダーローンの場合

家の売却価格よりも住宅ローンが下回っている状態を「アンダーローン」といいます。たとえば、ローン残債2,000万円の物件が、売却価格2,300万円で売却できたと仮定しましょう。この場合、売却時にローンが一括返済でき、さらに手元には300万円が残るため新居費用に充てることもできます。したがって、住宅ローンのある家では、アンダーローンで引っ越しするのが理想的です。

 

オーバーローンの場合

一方、家の売却価格よりも住宅ローンが上回っている状態を「オーバーローン」といいます。オーバーローンの場合、住宅ローンを完済し抵当権を「抹消」しなければ売却することはできません。たとえば、ローン残債2,000万円、売却価格1,700万円の場合、ローンが300万円残ってしまいます。このとき、自己資金で300万円用意できれば問題ありませんが、用意できない場合は他の方法を検討する必要があります。

 

住宅ローンの一括返済方法について

住宅ローンがある家から引っ越しするためには、住宅ローンを完済できるかどうかが鍵を握ります。ただし、完済できなくても新たな住宅ローンを組むという方法もあります。この章では、住宅ローンを完済するための具体的な４つの方法をご紹介します。

 

• 家を売却した代金で一括返済
• 自己資金を補填して返済する
• 住み替えローンを利用する
• ダブルローンを検討する

 

ご自身に合った無理のない返済方法を見つけてください。

 

家を売却した代金で一括返済する

先にお伝えしたように、住宅ローンがある家は、家を売却した代金で住宅ローンを一括返済するのが原則です。アンダーローン（家の売却価格よりも住宅ローンが下回っている状態）で住宅ローンを一括返済できれば、抵当権が解除されるためスムーズに売却を進めることができます。しかし、住宅の価値は10年程度で下がっていくため、アンダーローンで一括返済するのはなかなか難しいのが実情です。

 

自己資金を補填して返済する

オーバーローン（家の売却価格よりも住宅ローンの残債が上回っている状態）の場合、住宅ローン残債の不足分を自己資金で補填することで一括返済として認められます。ただし、自己資金を使う場合は、無理のない資金計画を立てることが重要です。まずは住宅ローンの残債を把握し、売却査定を行うことで自己資金がいくら必要なのか確認しましょう。

 

住み替えローンを利用する

「住み替えローン」を利用するのも一つの手段です。住み替えローンとは、新居の購入費用に現居のローン残債を上乗せして借入できるローンのこと。住み替えローンは、自己資金の負担を減らし、希望のタイミングで買い替えできるというメリットがあります。ただし、ローン借入額が増えるため銀行の審査が厳しい、金利が高い、毎月の返済が大きいというデメリットも。そのため、住み替えローンの利用は慎重に検討しましょう。

 

ダブルローンを検討する

ダブルローンは、現居と新居の住宅ローンを一時的に並行して組む方法です。２つのローンを同時に組むことからダブルローンと呼ばれ、新居を購入してから現居を売る「買い先行」という住み替えで多く利用されます。ダブルローンは、住み替えがしやすいというメリットがある一方で、ローン審査が厳しい、金融機関が限られるなどのデメリットもあります。

 

また、住み替えローンと同様に、毎月の返済負担が大きくなります。収入に対して毎月の返済額が大きすぎる、自己資金を持っていないという人は利用を控えた方が安心でしょう。

 

住宅ローンがあるけど引っ越したい場合の注意点

長い人生、何が起こるかわかりません。「住宅ローンがあるけど、どうしても引っ越しをしなくてはならない」というのは、住宅ローンを組んだ人なら誰にでも起こり得る問題です。ここからは、住宅ローンがあるけど引っ越したい場合の注意点について解説します。

 

住宅ローンの残債を確認する

住宅ローンがある家を売却する際は、まず住宅ローンの残債がいくらあるのか把握することが重要です。残債を確認することで、売却した方が良いのか、このまま住み続けた方が良いのか検討することができます。

 

また、その後の資金計画も立てやすくなります。なお、住宅ローンの残債は、借入融資期間のウェブサイト、郵送される残高証明、返済予定表などで確認することができます。調べ方がわからない人は、融資先の金融機関へ相談しましょう。

 

売却査定相場を確認しておく

売却を決めたら不動産会社に売却査定を依頼し、おおよその売却査定相場を調べておきましょう。査定には「机上査定」と「訪問査定」があり、机上査定は物件のデータ（築年数、立地、面積など）を元に査定額を算出する方法です。

 

机上査定なら、すぐに査定結果を知ることができます。一方、「訪問査定」は、実際に住宅を見て売却価格を割り出す方法です。正確な査定額を知ることができますが、査定結果がわかるまで数日かかるでしょう。

 

離婚する場合は財産分与の対象となる

引っ越す理由が「離婚」である場合、家が財産分与の対象となります。財産分与とは、婚姻期間中に築いた財産を夫婦で分割することをいいます。たとえ住宅の名義が夫婦のどちらかであっても財産分与の対象となるため注意が必要です。

 

また、家を売却して利益が出た場合も財産分与の対象となります。離婚の場合、通常の売却とは異なり、内容が複雑になるケースも多いものです。したがって、財産分与がうまく進まないときは弁護士や専門家に相談しましょう。

 

引っ越しをした場合！住宅ローン控除を受けられないケース

家を住宅ローンで購入すると、「住宅ローン控除」を受けることができます。ただし、住宅ローン控除を受けるためには、「契約者やその家族が住宅ローン控除を受ける年の12月31日まで居住していること」という条件があります。

 

したがって、住宅ローン控除対象の家から家族全員で引っ越しをすると、基本的に住宅ローン控除は受けられません。なお、2024年1月から住宅ローン控除の仕組みが以下のように変更されました。

 

2024年　住宅ローン減税制度改正

	概要
借入限度額	子育て世帯・若者世帯（18歳以下の子どもがいる、もしくは夫婦いずれかが39歳以下の世帯）が2024年に入居する場合、以下の水準を維持する。 認定住宅：5,000万円／ZEH水準省エネ住宅：4,500万円／省エネ基準適合住宅：4,000万円
床面積要件緩和措置の期限	新築住宅の床面積要件を40平米以上に緩和する措置（合計所得金額1,000万円以下の年分）の建築確認の期限を以下の通り延長する 2,023年12月31日→2024年12月31日まで
新築住宅の条件	2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅は、省エネ基準を満たす住宅であることを条件とする

参考：国土交通省「住宅ローン減税」
2024年1月以降、住宅ローン控除を受けるためには「省エネ性能基準」に適合する必要があるため注意が必要です。

 

引っ越しをした場合！住宅ローン控除を「受けられるケース」

引っ越しをしても以下に該当する場合は、住宅ローン控除を受け続けることができます。

 

• 単身赴任の場合
• 家族で引っ越しても戻ってくる場合
• 買い替えの場合
• 二世帯住宅で片方が残る場合

 

項目ごとに詳しく解説します。

 

単身赴任の場合

会社からの急な転勤辞令や、転職することになった場合、家族を残して単身赴任するのであれば住宅ローン控除を継続することができます。なお、単身赴任先が海外である場合、平成28年4月1日以降に住宅を購入した人に限定されるため注意しましょう。詳しくは、国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等をご確認ください。

 

家族で引っ越しても戻ってくる場合

家族全員で引っ越しをしても、適用期間の10年間の間に戻ってくれば、残りの年数については住宅ローン控除を受けることができます。たとえば、マイホームを購入して5年後に転勤が決まり、2年後に転勤を終えて戻ってきたとします。この場合、残りの3年間については確定申告を行うことで住宅ローン控除が再適用されます。

 

買い替えの場合

現在の家で住宅ローン控除の期間が終了していても、新たに住宅を購入すれば、再度住宅ローン控除を受けることができます。また、マイホームの買い替えを行う場合は、買い替え特例を利用できる場合があります。住宅ローン控除と買い替え特例は、「併用できるもの」と「併用できないもの」があるため、何を選択すべきか慎重に検討しましょう。なお、家を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合に使える以下の特例は、すべて住宅ローン控除とは併用できません。

 

• 3,000万円の特別控除
• 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
• 特定の居住用財産の買い替え特例

 

一方、売却損が出たときに利用できる「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、住宅ローン控除と併用可能です。詳しくは、国税庁「No.3370マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき（マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）をご確認ください。

 

二世帯住宅で片方が残る場合

二世帯住宅で親家族もしくは子家族のどちらかを残して引っ越しする場合、残る方の家族を「扶養していること」が認められた場合のみ、住宅ローン控除を受けることができます。ただし、生計を一にしない家族が残る場合は、住宅ローン控除は受けられません。

 

住宅ローンがあるけど引っ越すときのNG行為！

これまで紹介したように、住宅ローンがある家でも引っ越しは可能です。ただし、次に紹介するNG行為はリスクが大きく、トラブルになる可能性が高いため避けましょう。

 

• 転居届を出さない
• 融資先の金融機関に連絡しない

 

それぞれNG行為とされる理由について解説します。

 

転居届を出さない

「住民票を移さなければ、転居したことがばれない」と考える方もいるかもしれません。しかし、転居届を出さないままにしておくと、脱税を疑われる可能性があります。また、税務署にばれると５万円以下の過料が徴収されるケースがありますので、引っ越しした際は必ず住民票を移しましょう。

 

融資先の金融機関に連絡しない

先にお伝えしたように、住宅ローンを組んで購入した家には、担保として抵当権が設定されます。そのため、事前に融資元の金融機関へ相談し、引っ越しの具体的な理由や今後の流れなどについて話し合い、引っ越しの承諾を得ることが重要です。なお、金融機関に無断で引っ越しを行うと、住宅ローンの一括返済を求められる可能性があります。トラブルを避けるためにも、必ず金融機関の承諾を得てから引っ越しを行いましょう。

 

まとめ

今回は、住宅ローンがあるけど引っ越したいときの具体的な方法についてお伝えしました。住宅ローンがある家は、原則そのまま売却すること、貸し出すことはできません。したがって、まずは住宅ローンを一括返済する方法を考えることが大切です。

 

住宅ローンを返済するためには、家を売却して一括返済する、オーバーローンであれば自己資金を補填する、住み替えローンやダブルローンを組むなど、さまざまな方法があります。ただし、どの方法にもメリット・デメリットがあるため、ご自身にあった無理のない返済方法を検討しましょう。また、困ったときは自己判断せず、金融機関へ相談するのがおすすめです。今の状況から考えられる選択肢と、「最善の方法は何か」アドバイスがもらえるでしょう

マンションの24時間換気口で部屋が寒い！給気口の寒さ対策を紹介

24時間換気口は、住まいの快適性を保つために欠かせない設備です。2003年に改正された建築基準法によって義務化され、それ以降に建てられた家には必ず設置されています。

 

おかげで空気を常時入れ替えることができ、室内を清潔に保てるようになりました。一方で外気を取り込んで室内の空気を排出する性質上、吸気口近くが寒いと感じることがあります。

 

この記事では24時間換気口で部屋が寒い原因と、どのような寒さ対策が有効か解説します。部屋の寒さに頭を悩ませている方は、ぜひ参考にしてください。

 

マンションの換気口が原因で部屋が寒い！理由とは？

部屋が寒いと感じるときは、以下の2つの原因が考えられます。

 

• 24時間換気システムが原因
• マンションが古い

 

それぞれの原因について詳しく見ていきましょう。

 

24時間換気システムが原因

1つ目は24時間換気システムが原因で、部屋に冷気が流れ込んでいる場合です。

 

24時間換気システムは部屋の空気を入れ替えるために、1日中換気し続けます。常に外から空気が入ってくることから、せっかく暖房をつけていても部屋が冷えてしまうことも少なくありません。

 

また換気口の吸音材が寒さの原因になっていることもあります。換気口のなかに吸音材が取り付けられている場合、空気の通り道が細くなります。そうなると中を通り抜ける空気のスピードは早くなり、寒く感じやすいです。

 

マンションが古い

マンションが古いことが原因で、部屋が寒くなることもあります。築古のマンションは、新築に比べて断熱性が低いことが多いからです。

 

古いマンションは断熱材が入っていない可能性や、性能の低い断熱材が入っている可能性が考えられます。

 

窓から熱が逃げているケースも少なくありません。窓の性能が低かったり劣化していたりすると、隙間風が吹いて寒く感じます。

 

マンションの換気口（24時間換気システム）の種類を紹介

マンションの換気口には以下の3種類があります。

 

• 第一種換気
• 第二種換気
• 第三種換気

 

換気口の種類ごとの特徴について解説します。

 

第一種換気

第一種換気は吸気口と排気口の両方に機械を設置して空気を入れ替える仕組みです。機械により効率的に空気の流れを制御することができます。

 

熱交換器が搭載されていれば、マンションの中と外の温度差を調整可能なので寒さを感じにくいです。その一方で、イニシャルコストやメンテナンスコストが高くなる点がネックです。

 

第二種換気

第二種換気は吸気口だけに機械を設置し、排気は自然換気でおこなう仕組みです。機械によって強制的に空気を入れ、自然の流れで排出します。この方式はマンションでは利用されていません。

 

外から汚れた空気が侵入しにくく、空気を清浄に保てることから、クリーンルームなどで採用されることが多いです。

 

第三種換気

吸気は自然換気、排気は機械換気でおこなう仕組みが第三種換気です。ほとんどのマンションでは、この方式が採用されています。

 

機械で排気をおこなうため、室内のにおいや水蒸気が広がりません。導入コストが安いことも利点として挙げられます。一方で外気の影響を受けやすく、寒さを感じやすいのが難点です。

 

24時間換気システムが必要な理由とは？換気は義務化されている

なぜ24時間換気システムが設置されているのかというと、法律により義務化されているからです。建築基準法によると、住宅の居室では1時間に部屋の半分の空気が入れ替わることが必要とされています。

 

改正の背景はシックハウス症候群の予防が挙げられますが、その他に以下の対策としても効果を発揮します。

 

• 臭い対策
• カビ対策
• アレルギー対策
• シックハウス対策

 

そのため寒いからといって、むやみに24時間換気システムを止めるのは禁物です。建物や人体にさまざまな影響を及ぼす恐れがあります。

 

臭い対策

部屋に嫌な臭いが滞留するのを防いでくれます。

 

家の臭いの原因はタバコやペット臭など、さまざまです。油汚れや体臭も生活臭の一部になりますが、毎日暮らしているとなかなか気づきにくくなります。

 

放っておくと、臭いが壁や床に染みついてしまうこともあります。生活臭を軽減するためには、24時間換気システムは欠かせない存在です。

 

カビ対策

吸気と排気を常時おこなうことで、室内の水蒸気を外に出してくれます。もし止めてしまうと、湿気を含んだ空気が滞留することで湿度が上昇し、カビが発生しやすくなります。

 

一度カビが発生してしまうと、完全に除去するのは大変です。壁紙の変色や剥がれなどを起こすと、見栄えが良くありません。さらにマンションの躯体までカビが浸食すると、建物が傷んでしまいます。

 

24時間換気システムだけですべてのカビの発生を食い止めるのは難しいですが、湿度をコントロールする大切な役割を果たしています。

 

アレルギー対策

アレルギーの原因物質の発生を防ぎ、居住者の健康を保ちます。アレルギーの原因になるのは、ダニやカビ、ホコリなどのハウスダストです。ハウスダストを除去するための手段として、換気は有効です。

 

一方で換気では外気を取り込むことから、花粉やPM2.5によるアレルギーが心配になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。専用のフィルターをつければ、外からの汚染物質の侵入も防いでくれるので安心です。

 

シックハウス対策

24時間換気システムは、もともとシックハウス症候群の予防を目的として法律で義務化された経緯があります。

 

シックハウス症候群とは、建材や家具などから生じる化学物質を吸うことにより引き起こされる体調不良です。冷暖房効率を上げるために住宅が高気密になり、化学物質が排出されにくくなったことが一因と考えられています。

 

室内の汚染された空気と、新鮮な空気を入れ替える換気によって、シックハウス症候群の発症を抑えます。

 

マンションの換気口を自分で調整し寒さを防ぐ方法

大規模な工事をしなくても、自分で換気口を調整して寒さを防ぐ方法が2つあります。2つともあまり費用がかからないため、気軽に試すことが可能です。

 

• 換気口カバーを付けてみる
• フィルターを付けてみる

 

それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。

 

換気口カバーを付けてみる

換気口に専用のカバーを設置することで、冷気が入りにくくなります。カバーによって直線状の風の流れが上下左右に分散されるためです。

 

カバーは1,500円〜5,000円前後で、手軽な金額で入手できます。断熱材や吸音材が付いているカバーや、ゴムで密閉できるカバーなども選択可能です。換気口の上にかぶせるだけなので、自分で簡単に設置できます。

 

もしくは自前の布や紙で吸気口の一部を覆うという方法もあります。

 

フィルターを付けてみる

カバーよりももっと安価に取り付けられるのが、専用フィルターです。1枚300円～700円程度で購入できます。

 

本来花粉やホコリを通さない目的の商品なので、寒さ対策専用のグッズではありませんが、寒さは少し和らぎます。

 

ただしフィルターを設置した場合は、ごみがたまりやすくなります。定期的な清掃や交換を心がけましょう。

 

換気口以外の寒さ対策

換気口以外にも、自分でできる有効な寒さ対策が2つあります。

 

• 暖房器具を充実させる
• 遮光カーテンを付けてみる
• それぞれの対策について詳しく見ていきましょう。

 

暖房器具を充実させる

暖房器具を増やしたり高性能なものに買い替えたりすれば、多少換気口から冷気が入ってきても気になりません。エアコンだけでなく、ホットカーペットやこたつ、ストーブなどがあると温かくなります。

 

さらにサーキュレーターを追加すると、効率的に温めることが可能です。温かい空気は上、冷たい空気は下にたまる性質があります。サーキュレーターで攪拌すれば上にたまりがちな温かい空気を室内にまんべんなく行きわたらせることができるでしょう。

 

遮光カーテンを付けてみる

遮光カーテンを付けて、冷たい空気をシャットアウトするのも効果的です。

 

一般社団法人日本建材・住宅設備産業協会によると、冬の暖房時の熱が開口部から流出する割合は58%となっています。窓には断熱性が入っておらず、厚みもないことが原因です。

 

遮光カーテンは光を通さないよう、高い密度で織られていて、寒さを通しにくいです。生地が厚いカーテンを選べば、断熱効果が期待できます。

 

より断熱性の高いものを選びたい場合は、遮熱断熱カーテンという種類もあります。生地を複数重ねて、樹脂コーティングしてあり、しっかりと防寒することが可能です。

 

どうしても寒い場合は「引っ越し」や「売却」を考える

24時間換気システムの寒さは、さまざまな対策によって緩和することが可能です。しかし部屋の寒さがどうしても気になる場合は、引っ越しや売却を検討するという手もあります。

 

まずは不動産会社に売却の相談をし、査定をしてもらうのがおすすめです。自宅がどのくらいの価値があるのか、どんなアピールポイントがあるのか、客観的な意見を聞くことができます。

 

たとえ部屋が寒くても、築年数が浅かったり立地の利便性が高かったりすれば、購入希望者が集まる可能性があります。一人で悩まずにまずは取引のプロに相談してみましょう。

 

【まとめ】

24時間換気システムは、家の中の空気を常時入れ替えるシステムのことです。2003年の改正建築基準法から24時間換気システムが義務化されています。

 

家の中と外の空気を自動的に循環させるため、寒さを感じる原因になることがあります。換気の仕組みは3種類ありますが、特に第三種換気は寒さを感じやすいです。

 

換気口からの寒さは、ある程度自分で対策をすることができます。換気口カバーやフィルターを設置する方法は、安い価格で手軽にできる対策です。

 

しかし自分だけでおこなう対策には限界があります。寒さに耐えられない場合は、引っ越しや売却をおこない、新しい家に住むのも有効な手段です。対策をしても効果を実感できなければ、不動産会社に売却を相談してみてはいかがでしょうか。

借地権付き建物は売れない？売却方法や買取の流れを紹介

借地権付き建物は権利関係が複雑であるため、土地と建物両方を所有している場合よりも売却のハードルが上がります。借地権付き建物を所有していて、いざというとき売れるのか気になっている方も多いのではないでしょうか。

 

この記事では借地権付き建物は本当に売れないのか解説し、売却を成功させるためのポイントをご紹介します。借地権付き建物を所有している方は、ぜひ参考にしてください。

 

そもそも借地権付き建物とは？

借地権付き建物とは、地主から借りた土地の上に建っている建物を指します。土地は地主の持ち物、建物は自分の持ち物というように、土地と建物の所有者が異なります。

 

借地権とは、簡単にいうと建物を所有する目的で土地を借りられる権利です。

 

価格が安いことや土地の固定資産税・都市計画税がかからないことがメリットです。通常の不動産に比べて、購入や所有にかかる費用を節約できるのは魅力的なポイントといえるでしょう。

 

地上権と賃借権

地上権と賃借権という2つを合わせて、借地権と呼びます。地上権も賃借権も、借地料を支払うことで土地を利用できる点は共通です。

 

しかし建物の売却や建て替えにおける自由度が違います。地上権は自由に建物の売却や建て替えができる一方、賃借権は地主への許可が必要です。

 

地上権か賃借権どちらにするかは、土地を借りるときに地主と借地人の間で決めます。ほとんどのケースでは、賃借権が設定されることが多いです。

 

借地権の種類

借地権は3種類に分類でき、存続期間や更新の可否が異なります。それぞれの特徴をまとめました。

 

一般定期借地権

存続期間が50年以上と長めに設定されている代わりに、契約の更新ができません。期間満了後は契約が終了し、借地人は建物を解体して更地で返還する必要があります。

 

借りている土地が定期借地権の場合、存続期間が残りわずかだと売れにくいです。期間満了に伴い自動的に契約が終了するため、利用期間が短くなってしまうからです。

 

普通借地権

存続期間は30年以上で、契約を更新できます。地主は、正当な事由なしに更新を拒否できません。更新後の存続期間は20年以上、2回目以降は10年以上です。

 

旧法借地権

大正10年に施行された借地法に基づく権利になります。1992年7月31日以前から土地を借りている場合は、旧法借地権である可能性が高いです。

 

存続期間は木造20年以上、鉄骨造・鉄筋コンクリート造は30年以上と定められています。契約は更新可能で、建物が建っている間は自動更新されます。地主は正当な理由がなければ、更新を拒否できません。借地人の権利が強く、半永久的に土地を使えます。

 

借地権付き建物って売れないの？売却できるが安い理由を紹介

借地権付き建物は、地主から許可を得られれば売れます。ただし難易度が高く、安い価格でしか売れない可能性があります。その理由は以下のとおりです。

 

• 借地料の支払がある
• 建物の建て替えやリフォームのとき地主の許可がいる
• 建物を売却するときに地主の許可がいる
• 銀行からの借入ができないこともある

 

借地料の支払がある

借地人は地主に対して、借地料を支払わなければなりません。土地は地主の所有物であるためです。

 

家賃の支払いが嫌でマイホームを買いたい人は、借地料がかかることに抵抗を感じるでしょう。特に老後は勤労収入が減ってしまうため、毎月の出費に負担を感じる人も少なくありません。

 

建物の建て替えやリフォームのとき地主の許可がいる

建て替えや大規模なリフォームに対して制限を受けます。土地賃貸借契約に増改築禁止特約がある場合は、地主の承諾を得なければなりません。承諾をもらう際は、地主から増改築承諾料を求められるのが一般的です。

 

小規模なリフォームであれば、承諾不要なケースが多いです。しかしリフォームが小規模か大規模かの判断は人によって分かれます。本当は小規模な工事なのに大規模と勘違いされてはトラブルの元です。大なり小なり工事を実施するときは、その内容を共有しておいたほうが良いでしょう。

 

地主に無断で工事をおこなうと契約違反とみなされ、契約解除となってしまう恐れがあります。自分の家なのに好きなように建て替えやリフォームすることが許されず、不便さを感じる買主は少なくありません。

 

建物を売却するときに地主の許可がいる

建物を売るときも地主の許可を得ることが不可欠です。無断で売ってしまうと、契約解除となり土地を返還しなければなりません。

 

また地主に承諾をもらう際に、譲渡承諾料の支払いを求められることが多いです。譲渡承諾料の相場は、借地権価格の10%程度といわれています。

 

銀行からの借入ができないこともある

住宅ローンの審査に通りにくく、銀行からの借り入れができないこともあります。

 

土地は地主名義であるため、銀行は建物にしか抵当権を設定できません。建物のみでは担保価値が低下することから、多くの銀行は住宅ローン融資を敬遠してしまうのです。

 

住宅ローンを利用できないことは買主にとって大きな障害となるため、売却が困難になることが予想されます。

 

基本的な借地権付き建物の売却方法

売却方法は、以下のとおりです。

 

• 第三者に売却
• 地主に売却
• 地主から底地権を買い取り売却

 

それぞれの方法を詳しく見ていきましょう。

 

第三者に売却

一つ目は、第三者に売却する方法です。この場合は先述のとおり、地主の許可を得て譲渡承諾料を支払う必要があります。

 

地主に売却

二つ目は、地主に売却する方法です。借地権を買い取れば、土地の権利が戻ってきて完全な所有権になります。土地を自由に使えて資産価値も高まるため、買い取りに応じてくれる可能性があります。

 

ただ安定した借地料を得ることを望んでいる地主も少なくありません。その場合は買い取りを打診しても、断られる可能性があります。

 

地主から底地権を買い取り売却

地主の持つ底地権を買い取り、土地と建物両方の所有権を持った状態で売却します。底地権を買い取らずに、地主と協力して第三者に買い取ってもらうのも一つの手です。

 

地主が税金の負担を重く感じている場合や、借地料の利益が出ていない場合には、協力してくれる可能性があります。

 

完全な所有権であれば建て替えやリフォームで制限を受けることもありません。土地と建物を好きなように使えるため、購入検討者が集まりやすくなるでしょう。

 

借地権付き建物を売りたいときの手順

借地権付き建物を売るときは、以下の手順で進めます。

 

• 不動産会社を見つけ契約
• 地主から許可をもらう
• 売却方法を決める
• 売却活動
• 決済と引き渡し

 

それぞれの手順でやるべきことを解説します。

 

不動産会社を見つけ契約

まずは仲介を依頼する不動産会社を複数社ピックアップします。借地権付き建物の売却は専門性が高いため、類似物件の売却経験や交渉力の強さを軸に選ぶのがポイントです。

 

会社をピックアップしたら、売却について相談し、物件を査定してもらいます。査定結果や担当者の対応などを総合的に判断し、媒介契約を結ぶ会社を決めます。

 

地主から許可をもらう

地主に事情を相談し、売却の許可をもらいます。関係性にもよりますが、不動産会社の担当者をとおして交渉したほうがスムーズに進むことが多いです。

 

売却方法を決める

先ほど紹介したように3つの売却方法がありますが、いずれも地主なしには前に進められません。さまざまな事情を鑑み、どの方法で進めるのが最適なのか決めましょう。

 

売却活動

物件の強みを効果的にアピールできると、多くの購入検討者を惹きつけられます。たとえば価格の安さは、ぜひ伝えたいアピールポイントです。

 

売却活動の方法は、インターネット広告やチラシ、住宅情報誌などさまざまです。売主の事情や物件の特性にあった方法で売却活動をおこないましょう。

 

売買契約締結

買主が現れたら、価格や引き渡し時期の交渉をおこない、合意できれば売買契約を結びます。第三者に売却する場合は売買契約時に地主から承諾書もらう必要があるため、事前に準備が必要です。

 

また買主と地主の間で、借地権に関する重要事項を確認することも欠かせません。たとえば借地料や借地期間などは、事前に確認しておきたいポイントです。

 

決済と引き渡し

売買契約締結後、住宅ローン審査が下りるまでに1〜2カ月待つことが多いです。無事にローン審査が下りれば、代金の決済と引き渡しをおこないます。

 

決済・引き渡しと同日に、建物の所有権移転登記も申請します。登記申請は自分でもできますが、ミスを防ぐためには司法書士に依頼したほうが安心です。

 

借地権付き建物！売却を成功させるポイント

借地権付き建物の場合、地主との交渉が売却成功の鍵を握っています。当事者間同士の直接交渉は難航することも少なくありません。不動産会社を通したほうが円滑に進められるでしょう。

 

通常の取引と比べて特殊であるため、取引実績や担当者の交渉力をよく見極めることが重要です。

 

もし地主から許可を得られないときの対処法

借地人は借地非訟裁判を利用して、地主の代わりに裁判所から代諾許可をもらうことが可能です。

 

しかし借地非訟裁判には時間を要します。通常の訴訟より審理期間は短いものの、結論が出るまでに6ヶ月程度はかかるでしょう。

 

また弁護士の協力も必要になるため、費用がかかる点に注意が必要です。地主との関係悪化も懸念されることから、慎重な判断が求められます。

 

【まとめ】

借地権付き建物は建物と土地の所有者がバラバラです。売却や建て替えのハードルが高いことから、購入検討者から敬遠されてしまう傾向があります。

 

借地権付き建物の売却手段は複数ありますが、いずれにせよ地主との交渉が成否を分けます。まずは信頼できる不動産会社に相談し、スムーズに売却を進めるための戦略を練りましょう。

2LDKのマンションは売れない？売却する方法や売れやすい間取りなど紹介

「2LDKのマンションは売れない」という話を聞いたことはありませんか？また、実際に２LDKのマンションが売れずに悩んでいる人もいるでしょう。結論からいうと、2LDKのマンションでも売却できます。ただし、スムーズに売却するためにはいくつかコツがあります。

 

この記事では、２LDKのマンションが売れにくい理由やマンションを売却するためのコツについてご紹介しますので、ぜひ今後の参考にお役出てください。

 

2LDKのマンションは売れない！その理由とは？

冒頭でお伝えしたように、「２LDKのマンションは売れない」と言われることがあります。これには次の２つの理由が考えられます。

 

• 一人暮らしには広すぎる
• 家族で住む場合は狭すぎる
• それぞれの理由について解説していきます。

 

一人暮らしには広すぎる

一人暮らしの単身者にとって、２LDKのマンションは広すぎるという難点があります。そのため、「そこまでの広さは必要ない」と考え、候補から外されてしまうことがあります。また、２LDKになると１LDKに比べて物件価格が高くなります。

 

近年は、光熱費や物価が高騰しているため、節約意識が高まりなるべく支出を抑えたいと考える人も増えています。このような理由から２LDKは売れにくいと言われるのでしょう。

 

家族で住む場合は狭すぎる

４人以上の家族で住む場合、２LDKの間取りは手狭になると考えられます。たとえば、夫婦＋子供二人の場合、子どもそれぞれに部屋を持たせると２LDKでは部屋が足りません。夫婦の寝室、子供部屋２部屋と考えると、３LDKもしくは４LDKの間取りが理想的です。

 

また、さらに人数が多いご家族であれば、物件探しの時点で２LDKは検討対象から外されてしまうでしょう。このように、2LDKマンションは買い手が一定数に限定されてしまうため、他の間取りよりも売れにくい傾向にあるのです。

 

2LDKのマンションでも売れる条件とは？

２LDKマンションのターゲット層は多いとは言えませんが、特定の人にとっては魅力的に感じる部分もたくさんあります。また、これから紹介するマンションの特徴は、売却時のアピールポイントになります。所有しているマンションと照らし合わせながらチェックしてみてください。それでは、２LDKでも売れるマンションの特徴について確認していきましょう。

 

交通の利便性（駅・高速道路の近くなど）

交通の利便性が良いマンションは、通勤・通学など多くの人にとってメリットがあります。また、住宅購入時に交通の利便性を重視する人は多く、最寄り駅までアクセスが良いマンションは売れやすい傾向です。理想は駅徒歩5分以内ですが、徒歩10分以内の物件も売れる可能性は高いといえます。

 

生活の利便性（学校・病院・スーパーなど）

全国宅地建物取引業協会連合会の「住居の居住志向及び購買等に関する意識調査」によると、住宅を購入するときのポイントで最も多かったのが「購入金額」で53.5％、次いで「周辺・生活環境がよい」が43.3％という結果でした。

 

この結果を見ると、生活環境が良いことは大きなメリットであることがわかります。マンション周辺に教育機関、商業施設、医療機関があり、住環境が整っていれば2LDKのマンションでも十分需要は見込めるでしょう。

 

自然災害の影響を受けにくい場所（河川の氾濫など無い場所、ハザードマップ）

日本は災害大国とも呼ばれ、毎年各地で洪水、河川の氾濫など自然災害が報告されています。異常気象の危険性を身近で感じるようになり、住宅に安全性を求める人も増加しています。そのため、「自然災害の影響を受けにくい場所」というのは物件のアピールポイントになります。

 

特に高齢者は避難に時間がかかるため、自然災害の影響を受けにくい物件を選びます。したがって、2LDKでも安全性の高いマンションは一定数の需要が見込めるでしょう。

 

なお、ハザードマップでは、自然災害による被災想定地域や避難場所・避難経路を確認することができます。所有しているマンションが、どのエリアに該当するか調べてみると良いでしょう。

 

2LDKでも広い

2LDKの平均的な広さは約55～60平米ですが、同じ2LDKのマンションでも物件によって広さは様々です。また、中にはサービスルームがある物件もあり、この場合は2LDK＋Ｓという間取りになります。サービスルームは、書斎やプレイルーム、クローゼットなど、多目的に使用することができます。

 

60平米以上のマンションなら使い勝手もよく、ファミリー層を中心に需要が見込めるでしょう。

 

付加価値がある（日当たり・眺めなど）

住人が求めるものは、価格や広さだけではありません。生活する上で快適性を高めるためには、日当たりや風通しの良さも重要です。また、付加価値のあるマンションも人気があります。たとえば、海沿いに面しているマンションでは、他のマンションにはない眺望が望めます。

 

このような特徴は、マンションの購入を検討する上で大きなプラスポイントになります。一言で「快適な空間」といっても、求めるものは人によって異なります。物件の特徴をよく理解した上で、ニーズに合わせてアピールすれば高値売却も期待できるでしょう。

 

セキュリティが充実

多くの人は、家に「安全性」や「安心感」を求めます。そのため、管理人が常駐している、オートロック設備がある、防犯カメラがあるなど、セキリティ体制が整っているマンションは売却につながりやすいのです。

 

また、共働き夫婦が増えたことや、高齢者が多いことから、セキュリティの充実具合はより重視されるようになりました。ほかにも、清掃が行き届いているマンションは管理体制が整備されているため、売却時のアピールポイントになります。

 

ペットも飼える

ペットが飼えるというも物件の付加価値であるため、購入を検討する際のプラスポイントになります。これは、今ペットを飼育している方だけでなく、将来的にペットと暮らしたいという方にとってもメリットです。

 

なお、ペットの飼育に関しては、「飼育可能」と誤って認識しているケースも多く注意が必要です。後から「実は飼育不可だった」なれば、トラブルに発展する恐れがあります。したがって、マンションを売却するときは必ずマンション規約か重要事項説明書で確認しましょう。

 

設備が充実している（キッチン・トイレ・駐車場）

キッチンやトイレ、バスルームの設備が新しく機能的であるなど、設備が充実しているマンションは売れやすい傾向にあります。また、最新設備の整った家を「スマートハウス」といい、自動でカーテンの開閉ができたり、自動でお湯はりができたりします。

 
多くの人から高く評価されますが、特に若い世帯から人気があるため高値売却も期待できるでしょう。

 

2LDKの売れないマンション！売却する方法

ここまで、売れるマンションの特徴について解説してきましたが、「当てはまらなかった」という人もまだ諦めてはいけません。また、「マンションが売れなくて悩んでいる」という方も工夫次第ではまだ売却できる可能性があります。そこでこの章では、２LDKの売れないマンションを売却するための方法やコツを詳しく解説します。

 

2LDKが欲しいターゲット層に絞る（2人暮らし・高齢者）

先にお伝えしたように、２LDKマンションのターゲット層はあまり多くありません。したがって、スムーズに売却するためにはターゲット層を明確することが重要です。

 

たとえば、高齢のご夫婦をターゲットにすることが明確であれば、高齢のご夫婦のニーズに合わせた内容で広告を行うことができます。「駅徒歩5分」、「充実した生活環境」、「徒歩圏内に医療機関あり」など、高齢者が興味を引きやすい内容を記載することで売却の成功率が高まります。

 

内覧準備を徹底する

内覧は物件を実際に見学してもらうチャンスであり、売却を成功させるための重要なステップです。そのため、内覧前には必ず部屋の清掃を行い、不要品は早めに処分しておきましょう。また、なるべく生活感がでないような工夫も必要です。意外と気になるのが家のニオイです。

 

特にペットを飼っているご家庭は、換気を忘れずに行いましょう。こうした内覧準備を徹底することで、売却の成功率を高めることができます。

 

不動産会社を変える

不動産会社にも得手不得手があり、売却が得意な不動産会社ばかりではありません。しばらく売れない状況が続くようであれば、思い切って不動産会社を変えるのも有効な手段です。また、不動産は適正価格で売却することが非常に重要です。

 

適正な査定額を掲示してくれる会社や、効果的な広告活動を行っている会社なら売却をスムーズに行うことができます。信頼できる不動産を見極め、マンション売却を成功させましょう。

 

不動産会社に買取依頼

マンションの売却方法には、「仲介」と「買取」があります。仲介は不動産会社に依頼して、購入希望者を探してもらう売却方法です。

 

一方、買取は不動産会社に直接買い取りしてもらう売却方法です。買取は、売却に時間をかけたくない人や、すぐに現金化したい人にはおすすめですが、仲介に比べて売却価格が低くなる可能性があります。

 

したがって、なるべく高値で売却したい人と考えている人は慎重に検討しましょう。

 

まとめ

２LDKはターゲット層が限られることから、「売れにくい」と言われているのは事実。しかし、物件のメリットを活かして売却戦略を立てることで、スムーズに売却することは十分可能です。2LDKのマンションでも諦めずに、売り方や売り出し方のコツを掴んでスムーズな売却を目指しましょう。時間や手間をかけずに売却したい方は、不動産会社に買取依頼をするのも選択肢のひとつです。

新築購入して後悔！すぐ売りたい理由とは？高く売却する査定方法を紹介

新築住宅を購入したものの、さまざまな理由で後悔してしまうことがあります。後悔を断ち切る対処法は、早めに売却することです。新築住宅の購入を検討している人は多く、すぐに売れば高値売却も不可能ではありません。

 

そもそも新築を購入して後悔してしまうのは、どのような理由があるのでしょうか？この記事では新築を購入して後悔する理由と、高く売却する査定方法を紹介します。

 

新築購入して後悔！すぐ家を売りたい理由とは？

家計状況や生活環境の変化によって、新築の購入を後悔してしまうことがあります。新築住宅に対する期待が大きいほど、後悔は大きいです。後悔の理由としては以下の項目が挙げられます。

 

• 毎月のローン返済が大変
• 住み心地が悪い
• 立地条件が悪い
• 災害が多い（河川の氾濫など）
• 近隣とのトラブル

 

それぞれの理由について、詳しく見ていきましょう。

 

毎月のローン返済が大変

住宅ローンの返済が困難になってしまい、新築の購入を後悔している人は少なくありません。住宅金融支援機構によれば、2022年のリスク管理債権は3.17%です。つまり住宅ローンを借りている100人のうち、3〜4人は返済に困っていることを意味します。

 

返済が厳しくなる要因としては、収入減少や急な出費、金利上昇などが考えられます。自分の収入に見合わない無理な借り入れをしていた場合、返済の負担はさらに重くなるでしょう。

 

住宅ローンの返済が滞ると、金融機関から督促状や催告書が届きます。それでも返済できなければ、次は一括返済を求められる流れです。

 

さらに滞納が続けば、最終的に自宅を差し押さえられてしまいます。そうなると自分たちが住むことはできません。返済が滞る前に金融機関に相談するなど、早めに手を打つことが大切です。

 

住み心地が悪い

新築住宅に住んでみると間取りや生活動線が使いづらく、住み心地が悪いと感じる人もいます。毎日生活をする場所なので、住み心地が悪いことは大きなストレスです。

 

新築住宅の場合、建設工事が完了する前に売る青田売りという販売方法があります。青田売りは完成前に聞いていた仕様や品質と異なるなど、トラブルが起きやすいです。買主は実物を見ないで購入することになるため、住み心地に不満を持つことが少なくありません。　

 

新築住宅を購入すると、モデルルームとのギャップに不満を感じることもあります。たとえばモデルルームよりも安っぽい、狭いといった不満です。モデルルームはハウスメーカーの宣伝用の住宅なので、さまざまなオプションを付け、内装や家具もおしゃれにコーディネートされています。そのため実際に販売している住宅とは差があることがほとんどです。

 

将来のことをあまり考えずに購入して、後悔してしまうこともあります。新築を購入してすぐに子どもが生まれたり、子どもが一人暮らしを始めたりした場合、間取りと実際の生活がミスマッチを起こしてしまうことが多いです。

立地条件が悪い

新築住宅の立地条件が悪いことが理由で、すぐに売りたいと思っている人もいます。立地条件は生活の利便性や快適性に直結する重要な要素です。

 

たとえば最寄り駅まで徒歩20分以上かかる場合や、近くにスーパーマーケットがない場合は、日々の生活が不便に感じられるでしょう。子どもがいる家庭は通学時間や通学路の安全性も確認しておかないと、後悔する可能性が高いです。

 

周辺の治安が悪い場合も、後悔することが多いです。犯罪が頻発しているエリアで、安心して生活することはできません。気軽に出歩けなくなり、生活が制限されてしまいます。

 

近隣の建物によって快適性が損なわれることも少なくありません。たとえば高層の建物に囲まれていると、日当たりが悪くなることがあります。

災害が多い（河川の氾濫など）

災害リスクが高いエリアの新築住宅を購入してしまい、後悔するケースもあります。災害リスクにはさまざまな種類があり、主な項目を挙げると以下のとおりです。

 

災害リスク	リスクが高いエリア
河川の氾濫	河川の周辺地域
津波	沿岸部や海抜の低い地域
土砂災害	山沿いの地域
液状化現象	埋立地や沼・池があった地域

 

実際に災害が起こると、居住者の生命が危険にさらされます。さらに建物が傷んだり倒壊したりして、不動産の資産価値が大きく損なわれてしまう可能性が高いです。

 

国内では近年大雨や土砂災害の発生回数が増加傾向にあり、各地に甚大な被害をもたらしています。自宅が災害が起こりやすいエリアに位置していることに対して、危機感を抱いている人も多いでしょう。

 

近隣とのトラブル

近隣とのトラブルがきっかけで、新築住宅の住み心地が悪くなるケースもあります。近隣住民とは頻繁に顔を合わせることになるため、ちょっとしたトラブルでも生活に与える影響は大きいです。

 

最も多い近隣トラブルは、騒音を巡るトラブルです。ペットの飼育や共用部の使い方なども、近隣トラブルの原因として挙げられます。

 

たとえば子どもの飛び跳ねる音や洗濯機の音などが気になると、生活の質が下がるでしょう。反対にこちらの生活音に関して近隣住民から苦情が来ることもあります。

 

一度近隣トラブルが起こると、解決するのは容易ではありません。もし和解しても、わだかまりが残ってしまい、居心地が悪くなるケースもあります。

 

新築購入して後悔したときの対処法

新築を購入して後悔している場合は、以下の対処法を検討してみましょう。

 

• 新築を売却後に家を購入
• 新築を賃貸にして違う家に住む

 

それぞれの対処法について詳しく解説します。

 

新築を売却後に家を購入

一つ目の対処法は、新築住宅を売った資金で他の家に住み替える方法です。

 

ただし住宅を売却するときは住宅ローンを完済して、抵当権を抹消しなければなりません。そのため住宅の売却資金と住宅ローンの残債の金額によって、売却の難易度が大きく変わります。

 

住宅ローンの残債≦住宅の売却資金の場合

住宅ローンの残債が住宅の売却資金を下回る状態をアンダーローンといいます。売却資金だけで住宅ローンを完済できることから、住み替えがスムーズです。

 

住宅ローンの残債＞住宅の売却資金の場合

住宅ローンの残債が住宅の売却資金を上回る状態をオーバーローンといい、売却の難易度が高いです。売却資金だけでは住宅ローンを完済できないため、自己資金や別のローンで補う必要があります。特に新築住宅は住宅ローンの残債が減っていないことが多く、オーバーローンになりやすいです。

 

新築を賃貸にして違う家に住む

二つ目の対処法は、新築住宅を賃貸物件として貸し出し、自分は他の家に住む方法です。

 

賃貸すれば定期的に家賃収入を得ることができます。また所有権は移さないため、将来自分が住みたくなれば戻ってくることが可能です。

 

しかし住宅ローンで購入した家を賃貸に出すことは原則できません。住宅ローンは契約者本人が住むことを前提としているからです。本人が住んでいないことがばれると、金融会社の信頼を失い、法的な問題に発展する可能性があります。

 

そのため家を賃貸するときも、住宅ローンの完済が必要になります。もしくは投資を目的とする不動産投資ローンへの変更するのも一つの手です。いずれにせよ自宅を勝手に賃貸するのはトラブルの元なので、まずは住宅ローンを借りている金融機関に相談しましょう。

 

新築購入して後悔しても大丈夫！家を高く売却する方法

新築住宅の購入に後悔しても、高く売れればその資金を使って他の家に住み替えられます。家を高く売却する方法は、以下のとおりです。

 

• 新築で売却する
• 早ければ早いほど高く売れる
• キレイな状態にして売る
• 複数の不動産会社で査定してもらう

 

新築で売却する

新築住宅として売り出せれば、高く売りやすいです。中古住宅と比べて綺麗な状態で住める新築住宅は、根強い人気があります。

 

住宅の品質確保の促進等に関する法律によれば、新築住宅の定義は以下のとおりです。

 

新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）をいう。

住宅の品質確保の促進等に関する法律第2条2項

 

つまりまだ誰も住んでいない状態かつ築１年以内であれば、新築として売り出すことができます。まだ引き渡しを受けていない場合や引越ししていない場合は、1日も住まずに売却するのがおすすめです。

 

早ければ早いほど高く売れる

もし既に自分が新築住宅に住んでいる場合でも、早めに動いた方が高く売れます。不動産は築年数が経過するほど、資産価値が下がっていくためです。

 

国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によれば、木造戸建て住宅の資産価値は築10年で新築時の半分以下に下がると試算されています。マンションも購入後1〜2年で資産価値が10%程度下落する試算です。高値での売却を希望する場合は、できるだけ早めに売却しましょう。

 

不動産の繁忙期と閑散期を意識することも、高く売るために重要なポイントです。不動産の繁忙期は年度末の1〜3月で、この時期は引越しを検討する人が多く、売りやすい傾向があります。

 

キレイな状態にして売る

すでに新築住宅に入居している場合は、掃除や整理整頓をしてから売り出したほうが良いです。購入希望者が内見に訪れる際、第一印象がとても大切になるからです。ゴチャゴチャして汚れている家よりも、清潔ですっきりした家のほうが、購入希望者の購買意欲が高まります。

 

たとえば汚れが目立つ箇所の掃除をしておくと、見栄えが良くなります。不要な物の断捨離をすれば、部屋を広く見せることも可能です。

 

自分で掃除をするのが苦手という方は、ハウスクリーニングを依頼するのも手です。プロの技術によって、頑固な汚れや染みついた臭いもキレイになります。

 

複数の不動産会社で査定してもらう

高く売却するためには、複数の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。適正な売却価格を設定することが、早期売却への近道になります。

 

1社だけに査定を依頼しても、適正価格なのか判断できません。複数社に依頼すれば、各社の査定価格を比較することで、適正価格をつかみやすくなります。

 

一括査定サイトを利用すれば、必要な情報をフォームに入力するだけで査定依頼が完了します。1社ずつ調べて連絡する手間が省けるので、忙しい方におすすめです。

 

新築を売却するときの注意点

新築住宅を売却するときは、以下の注意点があります。

 

• 住宅ローンの完済は必須
• 家売却後の税金に注意

 

次の項目から、それぞれの注意点について詳しく解説します。

 

住宅ローンの完済は必須

先述のとおり、住宅を売却する際は住宅ローンを完済する必要があります。ローンが残り抵当権が抹消できていない物件は、いつ差し押さえられてもおかしくありません。購入希望者にとって大きなリスクになるため、たとえ売りに出しても敬遠されます。

 

新築住宅を売却する前に、まずは住宅ローンの残債を確認しましょう。次に不動産会社に査定を依頼し、おおよその売却価格をつかみます。2つの価格を見比べて、売却資金だけで住宅ローンの残債を返せるのか確認することが不可欠です。

 

家売却後の税金に注意

家の売却にあたっては、税金も含めて予算を立てる必要があります。売却には印紙税と登録免許税がかかります。さらに売却によって利益が出た場合は、譲渡所得税がかかることを覚えておきましょう。

 

印紙税は課税文書を作成する際にかかる税金です。売主と買主の間で交わす不動産売買契約書は課税文書に該当します。印紙税額は契約金額によって異なり、現在は軽減措置が適用されています。たとえば契約金額が5,000万円を超え1億円以下の場合、軽減措置適用後の印紙税額は3万円です。

 

登録免許税は登記手続きの際に納める税金です。新築住宅の売却では所有権移転登記や抵当権抹消登記が必要ですが、所有権移転登記の登録免許税は多くの場合買主側で負担します。売主側が負担しなければならないのは、抵当権抹消登記です。抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1件につき1,000円かかります。

 

譲渡所得税は不動産を売却した利益に対してかかる税金です。ここでいう利益とは、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて算出する譲渡所得を指します。

 

売却価格－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得＞0円

 

譲渡所得税には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります。新築住宅の譲渡所得が3,000円以下で一定の条件を満たしていれば、譲渡所得税はかかりません。

 

新築を売却する方法とは？売却手順を紹介

新築住宅を売却するときは、以下の手順を踏む必要があります。

 

• いくらで売却できるか？相場を把握する
• 複数の不動産会社に査定を依頼する
• 不動産会社を1社に決める
• 不動産会社と媒介契約
• 売却活動
• 買主が見つかる（売買契約）
• 決済と引き渡し
• 確定申告（売却で利益が出たら）

 

それぞれの手順で何をしたら良いのか、詳しく見ていきましょう。

 

いくらで売却できるか？相場を把握する

最初に新築住宅がいくらで売却できそうなのか、おおよその相場を把握します。不動産会社から査定価格を提示されたときに、適正価格か判断できるようにするためです。

 

相場を把握する際は、国土交通省提供のWEBサイト「不動産情報ライブラリ」が役立ちます。エリアや時期などを絞って、不動産の取引価格や成約価格に関する情報を検索できます。類似事例の取引価格を知ることで、売却物件の価格相場をつかめるでしょう。

 

不動産流通機構が運営している「レインズマーケットインフォメーション」も過去の取引情報を検索するのに有用です。全国の不動産会社から情報を集めて構築されているため、データ量が多く、売却物件に近い物件の相場を把握できます。

 

複数の不動産会社に査定を依頼する

相場を把握した後は、いよいよ不動産会社に査定を依頼します。1社だけではなく、複数社にお願いするようにしましょう。複数社から提案を受けることで比較検討ができ、適正価格を見極めやすくなります。会社ごとの強み・弱みを知ることもできるでしょう。

 

まずは依頼する会社をピックアップするところから始めます。売却実績が豊富で、物件周辺のエリアに詳しい会社を選びましょう。依頼先が多すぎると効率が悪いため、3〜6社程度に絞るのがおすすめです。

 

各社から査定価格の提示を受けるときは、査定の根拠を詳しく説明してもらいましょう。納得できる説明をしてくれるかどうかで、その会社の査定能力がわかります。

 

不動産会社を1社に決める

各社から提案を受けたら、不動産会社を1社に決定します。査定能力が高く、信頼できる担当者がいる会社に依頼しましょう。

 

査定価格の高さだけで不動産会社を選ぶのはおすすめできません。契約を結ぶためにわざと相場よりも高い査定価格を提示する会社も存在します。適正価格で売り出さなければ、売却活動が長引いたり、損をしたりするリスクがあります。

 

類似物件の売却実績や、担当者の対応などを総合的に判断し、安心して任せられる会社を選ぶことが肝心です。

 

不動産会社と媒介契約

不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約に基づいて、不動産会社は物件の募集や価格交渉、契約書面の作成などをおこなってくれる仕組みです。

 

媒介契約には専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。それぞれ特徴が異なるため、自分に合った契約を選びましょう。

 

専属専任媒介契約・専任媒介契約で依頼できるのは1社のみであるため、不動産会社の対応力によって売却に大きな影響が出ます。一方できめ細やかなサポートを受けられるのがメリットです。

 

一般媒介契約は複数社に売却を依頼できるのが特徴です。それぞれの会社の販売力を活用して広く買主を募ることができますが、一つひとつのやりとりに手間がかかる点に注意しましょう。

 

売却活動

媒介契約締結後は、不動産会社による売却活動がスタートします。売却活動にはさまざまな手段があり、主要なものを挙げると以下のとおりです。

 

• レインズに物件を登録する
• 不動産ポータルサイトに物件を登録する
• 住宅情報誌に広告を出す
• インターネットに広告を出す
• チラシを配布する

 

専属専任媒介契約・専任媒介契約を結んでいる場合は、定期的に売却活動の報告をするのが不動産会社の義務です。一方で一般媒介契約は報告が義務付けられていないため、こちらから報告を求める必要があります。

 

購入検討者が現れたら、内見を実施します。先述のとおり、内見時の印象によって購入希望者の購買意欲が大きく左右されるため、内見前に家の掃除や整理整頓をおこないましょう。

 

買主が見つかる（売買契約）

買主が見つかったら、価格交渉をおこないます。そして売買価格や引き渡し時期などの諸条件が固まり次第、売買契約を結ぶ流れです。

 

仲介を依頼している場合は、不動産会社が売買契約書と重要事項説明書を作成します。売却する物件に関する説明は漏れがないように記載することが重要です。書面の内容にしっかり目を通し、疑問点は納得できるまで確認しましょう。

 

決済と引き渡し

物件の決済と引き渡しをおこないます。住宅ローンの残債がある人は、ローンを完済したあとに抵当権抹消の手続きが必要です。ローン残債が売却資金を上回るオーバーローンの場合は、不足分を補うための自己資金を用意しておきましょう。

 

引き渡し後はすみやかに所有権移転登記の手続きもおこないます。手続きは自分たちでもできますが、ミスがあると大変なので司法書士に依頼することが多いです。

 

確定申告（売却で利益が出たら）

新築住宅の売却で利益（譲渡所得）が出たら、確定申告をしなければなりません。その利益に対して譲渡所得税が課税されるためです。

 

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の適用を受けられれば、譲渡所得税を大幅に減らせますが、そのためには確定申告が必要になります。

 

新築住宅の売却で赤字が発生した場合は、譲渡所得税は課税されません。したがって基本的には確定申告は不要です。

 

しかし一定の条件を満たす場合は、他の所得と相殺したり、損失を翌年以降に繰り越したりできる「譲渡損失の損益通算及び繰越控除特例」の適用対象になります。

 

譲渡損失の損益通算及び繰越控除には、以下の2種類があります。

 

• 居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
• 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

 

「居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」は、マイホームを買い換えた場合に適用されます。「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」はローン残債を下回る価格で売却し、損失が出た場合に適用できる特例です。

 

どちらも給与所得など他の所得と相殺でき、相殺しきれなかった分は翌年以降3年にわたって繰越可能です。これらの特例についても、適用を受けるためには確定申告が必要になります。

 

【まとめ】

家計状況や生活環境が想定と違い、新築住宅の購入を悔やむ人は少なくありません。しかし売却したり賃貸したりすれば、新たな家で再スタートを切ることが可能です。

 

新築住宅を売却するときは、早ければ早いほど高値で売却できます。また内見前に清掃や整理整頓をするだけでも、購入希望者の物件に対する印象は良くなります。

 

売却にあたっては住宅ローンを完済しなければなりません。売却資金だけで住宅ローンを完済できるのか、不足する場合は自己資金を用意できるのか、資金計画については事前に確認が必要です。

 

売却するかどうか迷っているのであれば、まずは不動産会社に査定を依頼してみましょう。

相続した土地を売るタイミングとは？土地売却時に発生する税金など解説

熊本市不動産売却クイック査定です。

 

土地を相続したものの、活用方法や売却のタイミングに悩んでいる人も多いでしょう。土地は所有しているだけで、メンテナンスコストや税金がかかります。したがって、適切なタイミングで売却することが重要です。この記事では、相続した土地を売るタイミングや税金について、土地を売る手順などについて詳しく解説します。

 

相続した土地を売るタイミングとは？

相続した土地を売る理由は、「活用方法がわからない」、「税金を払うのが大変」など、状況によって様々でしょう。売却するメリットとしては、税金控除を受けたり、固定資産税の負担が軽減されたりすることが挙げられます。一方で、経済的に余裕があれば、すぐに売却せず高値売却できるタイミングを待つのも選択肢の一つです。また、今後土地を活用する予定があれば、すぐに売却する必要はありません。

 

このように、土地を売るタイミングは人それぞれ異なります。そのため、自分に合った売却のタイミングを見極めることが大切です。

 

相続した土地をすぐ売却した方がよい場合

ここでは、「相続した土地をすぐ売却した方がよい場合」の例についてお伝えします。ご自身の状況と照らし合わせながら考えてみてください。

 

納税資金がない場合

亡くなった人（被相続人）から、お金や土地などを相続すると相続税が課せられます。相続税は、相続開始を知った日から10カ月以内に納税しなければなりません。しかし中には、「相続税を納める資金がない」という方もいるでしょう。そんな時は、土地を売却するのも有効な手段です。土地を売却すれば、まとまった資金が手に入るため納税資金に充てることができます。

 

なお、相続税は財産額に応じて税率が定められており、10％～最大55％まで課税されます。相続税の計算は複雑で難しいため、まずは以下のような早見表で大まかな納税額を把握するのがおすすめです。

 

配偶者と子の場合の相続税額（※令和6年10月時点）

総資産	法定相続人
	配偶者＋子1人	配偶者＋子2人	配偶者＋子3人
5,000万円	40万円	10万円	なし
6,000万円	90万円	60万円	30万円
7,000万円	1600万円	113万円	80万円
8,000万円	235万円	175万円	138万円
9,000万円	310万円	240万円	200万円
1億円	3850万円	315万円	263万円

 

相続税は税制改正によって変わる可能性があるため、詳しくは国税庁「相続税」をご確認ください。また相続税は、取得した財産（土地、株、現金など）の合計額が基礎控除額を超えた場合に課税されます。基礎控除額は「3,000万円＋（600万円×法定相続人）」で算出され、財産の合計が基礎控除額以下であった場合、相続税はかかりません。

 

遺産分割が難しい場合

土地などの不動産は、相続人が複数人いると公平に分割するのは難しいのが実情です。さらに、遺産分割は親族間でもトラブルに発展しやすいため注意が必要です。公平な遺産分割が難しいと判断したら、土地の売却を検討しましょう。土地を売却して現金化すれば、分割しやすくなります。またトラブルを防ぎ、相続をスムーズに行うためにも有効な方法と言えるでしょう。

 

土地を活用しない場合

「土地の活用予定がない」、「活用方法がわからない」という場合は、早めに売却を検討しましょう。土地は所有しているだけで税金と維持費がかかります。さらに、草刈りなど定期的なメンテナンスも必要です。空き地のまま放置しておけば、ゴミの不法投棄や野生動物の住処となり、近隣住民とトラブルになる可能性もあります。

 

一方、土地が売却できれば老後の資金や住み替え費用に充てることができます。相続した土地が不要であると判断したら、できるだけ早めに不動産会社へ相談するのが得策でしょう。

 

相続した土地をすぐ売却しなくてもよい場合

つぎに、「相続した土地をすぐに売却しなくてもよい場合」を確認していきましょう。相続した土地の売却で悩んでいる方は、ぜひ今後の参考にしてください。

 

納税してもよい場合

先述した通り、土地は所有しているだけで固定資産税や都市計画税などの税金が課せられます。また、相続する際は、相続税や譲渡所得税も考慮しておかなくてはなりません。

 

しかし、これらの税金を納める資金が十分にある場合は、急いで売却を行わなくてもよいでしょう。ただし、いつでも売却へ踏み切れるよう土地の査定を受けておくことをおすすめします。

 

遺産分割してもよい場合

相続した土地を複数人で共有している場合は、相続割合に応じて土地を公平に分割します。ただし、不動産は土地の場所や状況によっても価格が左右されるため、公平に分割するのは難しいのです。これらを踏まえた上で、問題なく分割できる場合はすぐに売却する必要はないでしょう。

 

なお、共有している土地を売却する場合は、全員の合意を得てから行う必要があります。勝手に自分の持分を売却してしまうと、トラブルになる恐れがあります。そのため、土地の活用方法については必ず相続者同士で話し合って決めましょう。

 

土地を活用する場合

将来的に土地を活用する予定があれば、売却を急ぐ必要はありません。土地は自宅を建てるだけでなく、駐車場として貸し出す、アパート経営をするなどの活用方法もあります。ビジネスとして土地を活用すれば、不労所得を得ることも可能です。

 

ただし、土地は用途地域によって建てられる建物の大きさや種類が制限されています。そのため、相続した土地がどのような土地で、どの地域に該当するのかあらかじめ調べておきましょう。また、都市開発によって今後土地の価値が上がる可能性もあります。なるべく後悔の少ない選択をするためには、土地の周辺環境や不動産市場をよく調べてから判断することが大切です。

 

相続した土地をすぐ売るメリット

相続した土地をすぐに売ると以下のようなメリットがあります。

 

• 固定資産税の負担が軽減される
• 取得費加算の特例が利用できる
• 空き家の場合は3,000万円控除を利用できる

 

ただし、上記には利用条件が設けられているものもあります。項目ごとに詳しく解説しますので、所有する土地と照らし合わせながら確認していきましょう。

 

固定資産税の負担が軽減される

まず、一つ目のメリットとして挙げられるのは、固定資産税の負担が軽減されることです。土地は毎年固定資産税が課税されますが、これは所有しているだけで納税義務があります。また、固定資産税は3年に一度見直しされます。そのため、資産価値が上がれば固定資産税も高くなるのです。最初は大きな負担に感じなくても、毎年納税して積み重ねていくと大きな金額になります。したがって、必要のない土地はすぐに売却して金銭的な負担を減らすことをおすすめします。

 

取得費加算の特例が利用できる

二つ目のメリットは、「取得費加算の特例が利用できる」ということです。取得費用加算の特例は、土地を売却したときの利益（譲渡所得）を計算する際、取得費に相続税を加算できる特例です。この特例を利用すれば譲渡所得が抑えられるため、結果的に譲渡所得税を軽減できます。ただし、この特例を利用するためには以下の要件を満たす必要があります。

 

1. 相続や遺贈により財産を取得した者であること
2. その財産を取得した人に相続税が課税されていること
3. その財産を、相続のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

 

出典：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

 

ポイントは、「相続税の申告期限の翌日から3年以内に土地を売却する」という点です。さらに、「相続税を納税していなければいけない」という点にも注意しましょう。土地の売却は必ずしもスムーズにいくとは限りません。したがって、早めの行動がポイントとなります。

 

空き家の場合は3,000万円控除を利用できる

三つ目のメリットは、相続した土地に空き家があった場合、「3,000万円特別控除を利用できる可能性がある」という点です。3,000万円の特別控除とは、家を売却して譲渡所得（利益）が出た場合、最高3,000万円を上限として税金が控除される制度です。すなわち、譲渡所得が3,000万円以下であれば、納税する必要はありません。ただし、利用するためには以下の条件を満たす必要があります。

 

1. 売った人が、相続または遺贈により被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと
2. 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
3. 売却代金が1億円以下であること

出典：国税庁：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（一部抜粋）

 

上記に関しても、「相続開始があった日から3年を経過する年の12月31日まで」という期限が設けられています。つまり、早く売却することで優遇を受けられるということです。このように、相続した土地をすぐ売ることで金銭的な負担を軽減できる可能性があります。少しでも出費を抑えたいと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

 

相続した土地を売却したタイミングでかかる税金とは？

相続した土地を売却するとき、大きく分けて以下の３つの税金がかかります。

 

• 譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）
• 印紙税
• 登録免許税

 

では、それぞれがどのような税金なのか確認していきましょう。

 

譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）

土地を売却して譲渡所得（利益）が出ると税金が発生します。これを譲渡所得税といいます。なお、譲渡所得税は、所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。譲渡所得は所有期間によって税率が異なり、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、1月1日時点において所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」に分類されます。

 

一方、住民税は居住している市町村や都道府県に納める地方税です。譲渡所得税と同様に土地を売却して利益が生じると住民税も課税されます。所得税と住民税の税率は下表の通りです。

 

区分	所得税	住民税
長期譲渡所得（所有期間5年超）	15％	5％
短期譲渡所得（所有期間5年以下）	30％	95％

出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」

 

また、復興特別所得税は、2011年に発生した東日本大震災の被災者支援を目的とした税金です。所有期間に関係なく、基準所得税額の2.1％が課税されます。

 

印紙税

不動産売買契約書などの課税文書に貼付する「印紙」に課せられる税金を印紙税といいます。印紙税は取引する契約金額によって変動しますので、下表を参考にしてください。

 

文書の種類	契約金額	印紙税額
不動産、鉱業権、無体財産権、船舶もしくは航空機または営業の譲渡に関する契約書	100万円を超え500万円以下	2,000円
	500万円を超え1,000万円以下	1万円
	1,000万円を超え5,000万円以下	2万円
	5,000万円を超え1億円以下	6万円
	1億円を超え5億円以下	10万円

※令和6年10月時点
出典：国税庁「No.7140印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

 

登録免許税

土地を相続したら、被相続人から相続人へ名義変更を行います。登録免許税は、この手続きの際に課せられる税金のことで、土地の所有者を明確にするために重要な手続きです。なお、登録免許税の課税額は以下の計算式で算出されます。

 

• （土地の）固定資産税評価額×0.4％

 

相続登記の手続きは、相続人本人が行うことも可能です。ただし、専門的な知識が必要になるため、不安な方は司法書士に依頼したほうがスムーズでしょう。その場合、司法書士報酬が必要になります。報酬は司法書士によって異なりますが、5万円～10万円前後が相場です。

 

相続した土地を売る手順

土地の売却を決めたら、次のような流れで進めていきましょう。

 

1. 土地の登記変更
2. 不動会社に査定を依頼
3. 不動産会社と契約
4. 仲介手数料の支払い
5. 土地の引き渡し

 

具体的な内容について項目ごとに解説します。

 

土地の登記変更

まずは、被相続人から相続者へ土地所有者の登記変更を行います。登記変更されていない土地は売却することができません。したがって、売却をスムーズに行うためにも、登記変更は必ず行いましょう。登記変更手続きは、内容が難しいため専門的な知識を持つ司法書士に依頼するのがおすすめです。

 

不動産会社に査定を依頼

登記変更をしたら、土地の相場や価値を知るために不動産会社の査定を受けましょう。ただし、不動産会社によって査定基準が異なります。そのため、複数の不動産会社へ査定依頼をして比較検討するのがおすすめです。

 

また多くの場合、査定依頼をした会社に土地の売却も依頼することになります。売却をスムーズに進めるためには、担当者の対応や会社の実績を見て信頼できる不動産会社に依頼することが重要です。

 

不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。媒介契約には、「一般媒介契約」・「専任媒介契約」・「専属専任媒介契約」の3種類があり、各契約の特徴は下表の通りです。

 

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
他社契約	◯	✕	✕
自己発見取引	◯	◯	✕
状況報告	なし	2週間に1回	1週間に1回
レインズへの登録義務	なし（任意）	あり	あり

 

それぞれの特徴を把握して、自分にあった媒介契約を選びましょう。なお、土地を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税を納めなくてはなりません。また、1月1日時点で土地を所有していた場合は、固定資産税が発生するため注意が必要です。

 

不動産会社によっては、相続登記や司法書士の紹介など、相続に関してトータル的なサポートを行ってくれる会社もあります。不動産取引に慣れていない人や不安な方は、媒介契約を締結する際に確認しておくと安心です。

 

仲介手数料の支払い

土地の買主が見つかったら売買契約を行います。不動産会社に対しては、買主を見つけてくれた報酬として仲介手数料を支払います。仲介手数料は法律で上限が決められており、計算方法は下表の通りです。

 

仲介手数料の上限額

不動産の成約価格（税抜）	仲介手数料の上限
200万円以下	5％	＋消費税
200万超え、400万円以下	4％＋2万円
400万円超え	3％＋6万円

 

2024年7月1日、国土交通省は放置空き家の市場を促進するため、不動産業者が受け取る仲介手数料の特例制度を拡充することを決定しました。これによって、800万円以下の空き家取引における手数料上限が30万円に引き上げられました。なお、800万円を超える物件については、従来通り「物件価格の3％＋6万円＋消費税」が上限となります。

 

土地の引き渡し

売買契約が成立したら、買主に土地の引き渡しを行い売却は完了です。なお、土地を売却して譲渡所得があった場合、翌年確定申告が必要です。確定申告をする際は、売却にかかった費用（登記費用や仲介手数料など）を経費として計上できるため、領収書は大切に保管しておきましょう。

 

譲渡所得が出なかった場合には、原則確定申告の必要はありません。ただし、確定申告することによって損益通算され、所得税や住民税が抑えられる場合があります。

 

相続した土地をタイミングよく売る方法

相続した土地をタイミングよく売るためには、事前準備と早めの行動がポイントです。スムーズに売却を進めるために、これから紹介する３つのポイントと注意点を抑えておきましょう。

 

早めに登記手続きをする

土地を売りたいと思っても、名義が被相続人のままでは売却できません。したがって、相続登記の申請は早めに済ませておくのがポイントです。また、令和6年4月1日以降、相続登記は義務化されています。

 

相続によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料が課せられるため注意が必要です。

 

税金などかかる費用を確認する

先にお伝えしたように、不動産売買では税金、仲介手数料、司法書士報酬など様々な費用がかかります。予想外の出費に「こんなはずじゃなかった」と後悔しないためにも、あらかじめどれくらいの費用がかかるのか把握しておくことが大切です。自分で調べるのが難しければ、不動産会社へ相談しておおよその費用を確認しておきましょう。

 

複数の不動産会社から選ぶ

不動産査定は、会社ごとに査定額が異なるため複数社に依頼をして比較検討しましょう。なお、査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類あります。机上査定は、物件情報や相場などを元に行われる簡易的な査定です。

 

一方、訪問査定は実際に物件を訪れて、物件や周囲の状況を見て行う査定です。そのため、訪問査定の方が精度の高い査定結果が得られます。また、訪問査定なら不動産会社の担当者と直接やりとりできるため不動産会社選びにも役立つでしょう。

 

まとめ

今回は、「相続した土地を売るタイミング」についてお伝えしました。相続した土地を早く売却すると、多くのメリットがあるのは事実。しかし、一番大切なのは、ご自身の状況や今後の意向を踏まえて慎重に判断することです。相続者が複数人いる場合は、全員で話し合いを行い、意見をまとめておくことが望ましいでしょう。

 

また、売却はスムーズにいくとは限りません。土地の売却に数年かかったというケースも珍しくないため、いつでも売却できるよう準備を整えておきましょう。なお、相続や土地売却に関する手続きは、専門的な知識が必要になることがあります。土地を相続したら、まずは不動産会社や司法書士など、知識を持った専門家に相談してみるとよいでしょう。

専属専任媒介契約とは？買い手のメリットとデメリットなど紹介

熊本市不動産売却クイック査定です。

 

不動産の売却で仲介を依頼する場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約は3種類あって、それぞれ異なる特徴を持ちます。自分に合った媒介契約を選択することが売却成功の秘訣です。

 

今回は専属専任媒介契約を中心に、メリット・デメリットをご紹介します。他の契約との違いや向いている人の特徴も解説するため、迷っている方は必見です。

 

媒介契約とは？

媒介契約を結ぶ目的は、不動産会社に不動産の売買や賃貸を成立させるためのサポートをしてもらうことです。不動産会社は媒介契約に基づいて、価格交渉や契約書作成などの仲介業務をおこないます。

 

不動産会社が売主と買主の間に入ることで、取引を円滑に進められます。不動産取引では多くの法律が絡み、手続きも複雑です。素人だけではトラブルが起こりやすいため、プロに仲介業務を依頼するほうがリスクを減らせます。

 

宅地建物取引業法第34条の2第1号によると、宅地建物取引業者は、媒介契約を締結したときは遅滞なく書面を作成し、依頼主に交付しなければならないとされています。

 

媒介契約を結ぶ際は以下の3種類のうち、いずれかを選択することになります。それぞれの違いを表にまとめると以下のとおりです。

 

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
依頼できる会社数	１社のみ	１社のみ	複数社
自己発見取引の制限 買主が売主を直接を探して良いか	制限あり 不動産会社を仲介人とする	直接探しても良い	直接探しても良い
レインズへの物件登録の義務	義務あり 登録期限は5日以内	義務あり 登録期限は7日以内	義務なし 不動産会社の任意
活動報告の頻度	7日に1回以上	14日に1回以上	定めなし
契約の有効期間	3カ月以内	3カ月以内	法的な制限なし

 

専属専任媒介契約は、3種類のなかで最も厳しい制限が設けられています。次に制約が多いのが専任媒介契約で、一般媒介契約は自由度の高い契約です。

 

専属専任媒介契約とは？

依頼主が不動産会社1社のみと契約を結ぶのがルールです。それ以外の会社と契約することはできません。選び抜いた1社と、二人三脚で売却を進めていくのが特徴です。

 

さらに依頼主自身が取引相手を見つける自己発見取引についても、制限を受けます。必ず不動産会社を仲介人にして、売買契約を結ばなければなりません。

 

物件情報は、不動産情報交換のためのネットワークシステム「レインズ」に登録されます。不動産会社側に登録する義務があり、期限は媒介契約締結日の翌日から5日以内です。

 

依頼主へ販売活動を報告することも義務付けられています。報告の頻度は1週間に1回以上で、売主はこまめに進捗を知ることが可能です。

 

専属専任媒介契約！メリットとデメリット

専属専任媒介契約を結ぶ場合は、以下のメリットとデメリットを理解する必要があります。

 

メリット	デメリット
・不動産会社のモチベーションアップにつながる ・販売活動の進捗を把握しやすい ・手厚いサポート・サービスが期待できる ・窓口を一本化できる	・複数社に依頼できない ・自己発見取引でも仲介手数料がかかる ・囲い込みされる可能性がある ・売主都合で途中解約しづらい ・他の人に知られる可能性がある

 

メリット

制約が厳しい専属専任媒介契約ですが、1社に絞るからこそ得られるメリットがあります。

 

• 不動産会社のモチベーションアップにつながる
• 販売活動の進捗を把握しやすい
• 手厚いサポート・サービスが期待できる
• 窓口を一本化できる

 

不動産会社のモチベーションアップにつながる

1社のみに任せる仕組みは、不動産会社のモチベーションアップにつながることが多いです。

 

他社と競合する心配がなく、高く売れた分だけ仲介手数料も上がるためです。また自社で買主を見つけた場合、売主と買主双方から仲介手数料を受け取れる「両手仲介」も、不動産会社にとっては魅力的に映ります。

 

販売活動の進捗を把握しやすい

少なくとも7日に1回は販売活動の進捗を報告してもらえます。どのような戦略で販売しているのかがわかるため、透明性が高いです。

 

電話やメールの問い合わせ件数や内見した件数など、具体的な数を見ることで市場での反応を知ることができます。苦戦しているときは、その原因を探り、すぐに戦略を立て直すことも可能です。

 

手厚いサポート・サービスが期待できる

専属専任媒介契約を結んだ依頼主に対して、手厚いサポートやサービスを提供してくれる会社もあります。

 

具体例を挙げると、ハウスクリーニングや買取保証などです。ハウスクリーニングを済ませておくと、物件の印象が良くなります。綺麗な状態で住めることは、買い手にとっても魅力的に映るでしょう。買取保証とは契約期間中に買主を発見できなかった場合、不動産会社が物件を買い取る保証になります。

 

サポートやサービスを利用すると、売却費用を節約できたり買い手が集まりやすくなったりします。

 

窓口を一本化できる

1社のみと契約するため、窓口を一本化できます。

 

何かあれば担当者1人に連絡すれば良いため、余計な手間は発生しません。多忙でなかなか時間をとれない人でも、効率的に進められるでしょう。

 

デメリット

1社のみに売却を委ねる専属専任媒介契約には、デメリットもあります。

 

• 複数社に依頼できない
• 自己発見取引でも仲介手数料がかかる
• 囲い込みされる可能性がある
• 売主都合で途中解約しづらい
• 他の人に知られる可能性がある

 

複数社に依頼できない

他の会社に重ねて依頼することは禁止されています。そのため契約した1社の対応によって、取引の成否が決まるといっても過言ではありません。対応が悪いと、思うように取引を進められない点に要注意です。

 

自己発見取引でも仲介手数料がかかる

依頼主自身が取引相手を直接探す行為が制限されます。もし依頼主自身が見つけた買主に売る場合は、不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。

 

囲い込みされる可能性がある

専属専任媒介契約を結ぶ際は、囲い込みに注意しなければなりません。

 

囲い込みとは、不動産会社が他社から紹介された買主に物件を買わせない行動です。自社の利益を優先するあまり、売主と買主双方から仲介手数料をもらおうとして、囲い込みがおこります。

 

売主は他社経由で買主を紹介してもらうことができず、せっかくの機会を逃してしまいます。買い手にとっても、気になる物件を買いたいのに交渉できません。

 

売主都合で途中解約しづらい

契約期間中に依頼主側の都合で解約するのは難しいです。

 

3カ月を上限に契約期間を定める関係上、期間中は原則解約できません。解約できるのは、不動産会社の対応に問題があった場合や依頼主が違約金を支払った場合に限定されます。

 

依頼主の都合で途中解約すると違約金がかかるため、大きな負担を強いられる点に注意が必要です。

 

一般媒介契約とは？

依頼主が複数社に重ねてお願いすることが可能です。

 

明示型と非明示型があり、どちらかを選ぶ必要があります。それぞれの特徴は、以下のとおりです。

 

明示型	どこに依頼しているか通知する義務がある
非明示型	他社に重ねて依頼していることやどこに依頼しているか通知する義務がない

 

特に理由がなければ明示型を選ぶことをおすすめします。明示型のほうが、不動産会社が戦略を立てやすくなるためです。

 

依頼主自身で見つけた相手との直接契約もできます。レインズの登録も任意で、活動報告の定めもありません。契約の有効期間についても法的な決まりはなく、3種類のなかで1番自由度が高いです。

 

一般媒介契約！メリットとデメリット

一般媒介契約を結ぶ場合は、以下のメリットとデメリットを理解する必要があります。

 

メリット	デメリット
・物件情報を広く周知できる ・依頼主自身で買主を見つけられる ・不動産会社の競争心が高まり、好条件で売れることもある ・他の人に知られずに売却できる	・販売活動の進捗を把握しづらい ・手間がかかる ・販売活動の熱量が下がる可能性がある

 

メリット

複数社の営業力を総動員できることと、制約が少ないことによって、以下のメリットが期待できます。

 

• 物件情報を広く周知できる
• 依頼主自身で買主を見つけられる
• 不動産会社の競争心が高まり、好条件で売れることもある
• 他の人に知られずに売却できる

 

物件情報を広く周知できる

複数社に重ねて仲介を依頼することが認められています。そのため、各社の取引先を通じて広く買主を募集することが可能です。

 

もし1社の営業力がいまいちでも、他社の営業力でカバーできればダメージは少ないです。このように不動産会社選びで失敗するリスクが少ないという面もあります。

 

依頼主自身で買主を見つけられる

依頼主自身で買主を見つけて直接取引することも問題ありません。さまざまな選択肢を残したうえで販売活動を進められます。

 

不動産会社の競争心が高まり、好条件で売れることもある

人気物件であれば、他社の存在によって競争心を刺激することも可能です。

 

買主候補が複数人現れた場合は、比較してより良い条件の相手を選べます。上手く競争原理が働けば、高値売却を実現できるでしょう。

 

他の人に知られずに売却できる

依頼主によっては売却することを近所や親戚に知られたくない事情もあるでしょう。

 

一般媒介契約では、レインズに物件を登録する義務がありません。全国の不動産会社にオープンにしないまま、買主を募集できます。

 

デメリット

制約が少ない分、依頼主側のタスクが増えてしまい、苦労することもあります。以下のデメリットに気を付けましょう。

 

• 販売活動の進捗を把握しづらい
• 手間がかかる
• 販売活動の熱量が下がる可能性がある

 

販売活動の進捗を把握しづらい

販売活動の報告については定めがなく、知りたい場合は依頼主から報告を求める必要があります。上手く進められていない場合も実態をタイムリーにつかむのは難しく、販売戦略を立てにくいのがデメリットです。

 

手間がかかる

複数社に仲介業務をお願いするのは、いろいろと手間がかかります。たとえば販売活動の進捗を知るために、逐一各社の担当者に問い合わせるのは骨が折れます。

 

忙しい人が一般媒介契約を選択すると、ストレスを感じてしまう可能性が高いです。

 

販売活動の熱量が下がる可能性がある

複数社が一斉に販売活動をおこなうため、自社が仲介手数料を受け取れる保証はありません。そのため他の契約と比べると、販売活動の熱量が下がってしまう傾向があります。

 

売却する物件の需要が低い場合は、販売活動に注力してくれないこともあります。郊外にある物件や築古物件を売り出す人は特に注意が必要です。

 

専任媒介契約とは？

契約する会社は1社のみですが、依頼主自らが買主を見つける自己発見取引が認められています。

 

レインズの登録期限は契約締結の翌日から数えて7日以内です。販売活動の報告頻度は、14日に1回以上と定められています。登録や報告の義務はあるものの、少し時間に余裕を持たせている点が特徴です。

 

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と一般媒介契約の中間のような内容といえます。依頼主の自由度と不動産会社の対応のバランスがとれていることから、3種類のなかで最も選ばれている契約です。

 

専任媒介契約！メリットとデメリット

専任媒介契約を結ぶ場合は、以下のメリットとデメリットを理解する必要があります。

 

メリット	デメリット
・不動産会社のモチベーションアップにつながる ・依頼主自身で買主を見つけられる ・手厚いサポート・サービスが期待できる ・窓口を一本化できる	・複数社に依頼できない ・囲い込みされる可能性がある ・売主都合で途中解約しづらい ・他の人に知られる可能性がある

 

メリット

多くの人々は、専任媒介契約の以下の点にメリットを感じています。

 

• 不動産会社のモチベーションアップにつながる
• 依頼主自身で買主を見つけられる
• 手厚いサポート・サービスが期待できる
• 窓口を一本化できる

 

不動産会社のモチベーションアップにつながる

依頼主は1社のみに任せているため、契約期間中は他社と競い合うことがありません。その分、販売活動に注力してもらいやすいです。

 

依頼主自身で買主を見つけられる

依頼主自身で相手を見つける自己発見取引が認められています。自己発見取引が成立した場合でも、仲介手数料の支払いは不要です。

 

複数社の営業力で幅広く買主を探したいものの、直接買主を探す選択肢も残したい場合におすすめです。親族や知人への売却や、他社への買取を視野に入れながら売却を進められます。

 

手厚いサポート・サービスが期待できる

不動産会社からハウスクリーニングサービスなどの特典を受けられる可能性があります。サポート・サービスの有無や内容は会社によって異なるため、契約前に確認しておきましょう。

 

窓口を一本化できる

連絡や手続きの窓口を一本化できることから、依頼主の手間がかかりません。依頼した1社とのやりとりで完結するため、連絡漏れなども減らせるでしょう。

 

デメリット

以下のデメリットを知ったうえで、専任媒介契約を結びましょう。

 

• 複数社に依頼できない
• 囲い込みされる可能性がある
• 売主都合で途中解約しづらい
• 他の人に知られる可能性がある

 

複数社に依頼できない

複数社と重ねて契約することはできません。売買を成功させるためには、実績やノウハウを持った、信頼できる会社を選ぶことがとても重要になります。

 

囲い込みされる可能性がある

囲い込みされるリスクがある点にも気を付けましょう。囲い込みによって買い手が絞り込まれると、せっかくのチャンスを逃してしまいます。

 

売主都合で途中解約しづらい

原則として期間内は途中解約できません。売主都合で途中解約するのは違約金が必要になるため、ハードルが高いです。

 

他の人に知られる可能性がある

他の人に知られず売りたいという方もいますが、専任媒介契約だとその要望を叶えるのが困難です。必ずレインズに登録されるため、売却の事実がオープンになってしまいます。

 

専属専任媒介契約！向いている人・向かない人

3種類の違いを解説しましたが、結局どれが自分に向いているのか気になりますよね。ここでは専属専任媒介契約に向いている人と向かない人の特徴をまとめました。

 

向いている人	向いていない人
・手間をかけたくない人 ・需要の低い物件を売却したい人	・知り合いが購入する可能性がある人 ・需要の高い物件を売却したい人

 

専属専任媒介契約に向いている人の特徴は、専任媒介契約と共通しています。重要なポイントは、向いていない人の特徴として記載した「知り合いが購入する可能性がある人」です。この特徴に当てはまるかどうかで、専属専任媒介契約か専任媒介契約のどちらに向いているかがわかります。

 

向いている人

専属専任媒介契約に向いている人の特徴は、以下のとおりです。

 

• 手間をかけたくない人
• 需要の低い物件を売却したい人

 

手間をかけたくない人

手間をかけたくない人は、専属専任媒介契約か専任媒介契約がおすすめです。1社とのやりとりで完結するため、時間が限られていても効率的に進められます。

 

こちらから確認しなくても、毎週進捗報告が届くのも手間を省けるポイントです。

 

需要の低い物件を売却したい人

売りにくい物件を売却予定の人も、専属専任媒介契約か専任媒介契約が適しています。

 

1社だけと契約を結ぶことで、販売活動にも熱が入るためです。またレインズに登録されることによって、全国の不動産会社に情報がオープンになります。

 

駅から離れた立地の物件や、築年数が古い物件は需要が少ない傾向があります。だらだらと売れ残ってしまう恐れがあるため、短期集中で売ることが肝心です。

 

向かない人

専属専任媒介契約に向かない人の特徴は、以下のとおりです。

 

• 知り合いが購入する可能性がある人
• 需要の高い物件を売却したい人

 

知り合いが購入する可能性がある人

知り合いが物件を購入してくれる可能性がある場合、専属専任媒介契約は向いていません。
自己発見取引に制限がかけられている関係上、知り合いが購入すると損をしてしまうためです。

 

自己発見取引の可能性を残したい場合は、専任媒介契約をおすすめします。自己発見取引と複数の不動産会社に重ねて依頼することを両立したい場合は、一般媒介契約が最適です。

 

需要の高い物件を売却したい人

人気物件を売却したい人は、一般媒介契約のほうがおすすめです。

 

複数社に依頼することで競争原理が働き、一社に依頼するより高値で成約する可能性が高まります。駅近や築浅など人気の物件は、一般媒介契約を検討してみましょう。

 

専属専任媒介契約するうえでの注意点

専属専任媒介契約を結ぶ際は、以下のポイントに注意しましょう。

 

• 慎重に不動産会社を選ぶ
• 依頼しても断られる可能性がある
• 囲い込みに注意する
• 解約条件を確認する
• 売却できなかった場合に備える

 

慎重に不動産会社を選ぶ

専属専任媒介契約の場合、どこにお願いするかが売却の成否を分けます。1社に絞り込むため、選び方を間違えると売却が上手くいきません。売却の仲介が得意で、類似物件の売却実績が豊富な会社を選びましょう。

 

担当者の信頼度や対応力をじっくりと見極めることも重要です。依頼するときは担当者と顔を合わせ、わからないことは何でも相談してみましょう。直接話して真摯に向き合ってくれる人であるとわかれば、安心して任せられます。

 

依頼しても断られる可能性がある

専属専任媒介契約を結びたいと打診しても、不動産会社から断られる可能性があることを念頭に置いておきましょう。

 

専属専任媒介契約は、レインズの登録や販売活動報告など、不動産会社にさまざまな義務が課されています。これらの義務を負担に感じ、専属専任媒介契約を結ぶことに消極的な不動産会社も少なくありません。

 

囲い込みに注意する

デメリットでも説明しましたが、専属専任媒介契約は囲い込みされるリスクがあります。
囲い込みを防止するためには、両手仲介にこだわらない不動産会社に依頼することがポイントです。

 

事前に囲い込みをしないよう直接担当者に伝えることも、防止策として効果があります。伝え方としては「両手仲介にこだわらずに販売活動をしてもらえますか？」と確認するのがおすすめです。

 

途中解約の条件を確認する

専属専任媒介契約を結ぶ場合は、違約金がかかる条件と違約金の金額を確認しましょう。

 

違約金の上限額は、仲介手数料相当額と定められています。よくあるのは、販売活動にかかった実費を請求されるケースです。会社ごとに違約金の考え方が異なるため、契約を結ぶ前に必ず確認することがポイントです。

 

売却できなかった場合に備える

専属専任媒介契約を結んでも、無事に売却できるとは限りません。契約期間内に買い手が見つからなければ、次の戦略に切り替える必要があります。

 

たとえば一般媒介契約に切り替えて、複数の不動産会社に買い手を探してもらうのも一つの手段です。最悪の事態に備えて次の戦略を考えておけば、上手くいかなくても焦らずに行動できます。

 

【まとめ】

専属専任媒介契約は、不動産会社1社だけに売却を任せる契約です。手間なく短期間で売りたい人や、需要の低い物件を売却する人に向いています。

 

販売活動の進捗を把握しやすかったり、特典を受けられたりするのがメリットです。一方で自分で買主を探せない点や囲い込みのリスクがある点には注意しなければなりません。

 

仲介を依頼するときは、信頼できる不動産会社を選びましょう。契約前に途中解約の条件確認や売却できなかったときの対策までしておくと、スムーズに売却を進められます。

マンションの2階は後悔！売れないから？メリットやデメリットを解説

熊本市不動産売却クイック査定です。

 

マンションの2階を買ったものの、売れにくいと聞いて後悔していませんか。確かにマンションの2階には売れにくい特徴がありますが、買い手を惹きつける魅力的な特徴もあります。

 

今回はマンションの2階に住んで後悔している方に向けて、売却するためのコツを紹介します。2階を売却するときのアピールポイントもまとめているため、できるだけ高値で売却したいという方は必見です。

 

マンションの2階は後悔！理由は売れないから？

あなたが2階の住戸を買って後悔しているのはなぜですか？一番大きな理由は「売れにくいから」ではないでしょうか。

 

一般的にマンションは高層階のほうが人気があり、資産価値も高いといわれています。反対に低層階に属する2階の住戸は、不人気なイメージを抱かれることが少なくありません。

 

しかし2階という条件だけで売れないと決めつけるのは、時期尚早です。2階のデメリットとメリットを両方理解すれば、売却の糸口が見えてきます。さらに2階でも多くの買主を惹きつける条件があるため、もし該当する場合はアピールポイントとして活用しましょう。

 

【5つのデメリット】マンションの2階は後悔！売れない場合とは？

すべてのマンションに該当するわけではありませんが、マンションの2階には以下のデメリットがあります。

 

• 日当たりが悪い（カビなど）
• 眺めが悪い
• 騒音が聞こえる（バイク・車など）
• 防犯上の問題
• 虫が入りやすい（ゴキブリなど）

 

それぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。

 

①日当たりが悪い（カビなど）

2階住戸でよく懸念されるのが、日当たりの悪さです。低い位置にある2階は、周りの建物によって室内に日影ができることが多いです。近くに高層の建物が立っている場所では、1日中日が当たらないケースもあります。

 

室内に日光が差し込まないと、住環境にさまざまな悪影響をおよぼします。たとえば室内にカビが生えやすくなったり、冬場は冷え込んだりします。

 

家探しにおいて、日当たりの良さを重視している人は少なくありません。そのためマンションの2階を売却するときは、日当たりの悪さがネックになる可能性が考えられます。

 

②眺めが悪い

高層階に比べると眺めが悪い点も、デメリットとして挙げられます。2階の住戸はフロアの高さが低く、遠くの景色まで見渡すことはできません。特に建物が密集している都市部では、視界を遮られることが多いです。

 

高層階の眺望を目当てにマンションを購入する人にとって、2階のお部屋は魅力を感じにくい可能性があります。

 

ただし一部例外もあります。窓の正面に緑豊かな木々が植えられている場合は、2階でも美しい眺望を手に入れることが可能です。

 

③騒音が聞こえる（バイク・車など）

2階の住戸は道路との距離が近いため、騒音に悩まされる恐れがあります。

 

たとえば大きな通りに面しているマンションは、車やバイクの音が頻繁に聞こえます。人の往来が激しい場所では、話し声が気になる場合が多いです。線路が近い場所では、電車や遮断機の音が大きく感じます。

 

今住んでいて騒音を感じていない場合でも、音の感じ方は人それぞれ異なります。売却前の内見で、買主が耐えられないレベルの騒音を感じれば、購入を躊躇してしまうでしょう。

 

④防犯上の問題

防犯上の問題が発生しやすい点にも、注意が必要です。2階は低い場所にあるため、不審者が侵入しやすくなります。

 

侵入ルートは玄関だけでなく、窓やベランダから入ってくるケースもあります。ベランダに洗濯物を干す場合は、洗濯物の盗難にも注意しなければなりません。

 

⑤虫が入りやすい（ゴキブリなど）

2階住戸のデメリットとして、虫が入りやすい点も挙げられます。こちらも、地面からの距離が近いことが原因です。

 

蚊、ハエなど飛行する虫は10m程度の高さまで飛べるといわれています。2階の高さは平均3m程度なので、容易に到達できてしまいます。ゴキブリも、2階であれば外壁や階段をのぼって侵入しやすいです。

 

特に虫嫌いな人は、2階の住戸を敬遠する可能性があります。

 

【4つのメリット】マンションの2階！良いこともある

マンションの2階は悪いことばかりではなく、以下のメリットが期待できます。

 

• 避難しやすい
• 値段が安い
• 値段が安い
• 地震がきても揺れが少ない

 

それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

 

①避難しやすい

2階に住んでいれば、地震や火災など災害が起きた際に避難するのが速いです。エレベーターが動かなくても、階段で速やかに外へ逃げることができます。

 

災害によって停電が続いた場合は、エレベーターが長期間停止することが少なくありません。そのような場合でも、2階であれば階段を使って水や食料を簡単に運べます。

 

一方で高層階のお部屋は、災害発生時に階段を何段も上り下りしなければならず、避難に時間がかかります。エレベーターが停止したときに荷物を運ぶ負担も大きいです。

 

②移動しやすい

2階に住んでいると、日頃から外との行き来がしやすいです。2階のお部屋は、階段ですぐにエントランスに降りることができます。

 

たとえば通勤・通学の時間帯は、エレベーターを利用する人が多くなります。エレベーターが混んでいるとき、2階であればすぐに階段に切り替えることが可能です。

 

高層階でも階段を使うこと自体は可能ですが、体力をかなり消耗します。エレベーターか階段か、移動手段を気軽に選べるのは低層階特有のメリットです。コンビニや子どもとの公園遊びなど、ちょっとした用事でもすぐ外に出られます。

 

③値段が安い

2階の住戸は高層階に比べて値段が安い傾向があります。1フロアごとの価格差はケースバイケースですが、10万円以上差が出るケースも少なくありません。

 

マンションのなかには、ラウンジやキッズルームなど共用部が充実している物件もあります。これらの共用部を高層階の居住者と同様に利用できると考えると、安い価格で購入できる低層階はコストパフォーマンスが高いといえます。

 

近年マンション価格は高騰しています。コスパ良好な2階を売りに出せば、リーズナブルな物件を探している人たちの目にとまる可能性が高いです。

 

④地震がきても揺れが少ない

一般的に低層階よりも高層階のほうが地震の揺れ幅が大きいといわれています。高層階は長周期地震動という大きく長い揺れが続くためです。

 

マンションには耐震構造、制震構造、免震構造の3つの構造タイプがあり、それぞれ揺れの種類が異なります。耐震構造は建物が頑丈である一方、地震の揺れが直接伝わりやすいのが特徴です。そのため他の構造タイプと比べて、高層階の揺れが大きく感じます。

 

揺れが大きいと家具の転倒が起こる可能性があり、非常に危険です。揺れによって気分が悪くなることもあるでしょう。

 

買主が地震の影響を最小限に抑えたいと考えている場合、2階のお部屋と相性が良いといえます。

 

マンションの2階でも売れやすい条件とは？

マンションの2階は、以下の条件を満たしていると売れやすいです。

 

• セキュリティがしっかりしている
• 浸水しない
• 治安が良い場所
• 学校が近い（小中高など）
• 駅が近い

 

もし該当する条件があれば、売却するとき積極的にアピールするのがおすすめです。

 

セキュリティがしっかりしている

マンションのセキュリティ対策がしっかりしていれば、2階でも売却しやすくなります。セキュリティ対策によって、2階のデメリットである防犯上の問題を解消できるためです。

 

昨今の防犯意識の高まりによって、マンションセキュリティは進化しています。たとえばエントランスのオートロックは、居住者と関係者以外の侵入を防ぐ対策としておなじみです。建物の外周に防犯カメラを設置しているマンションも多いです。そのほかにも、窓を防犯ガラスにしていたり、ピッキングされにくい鍵を採用していたり、さまざまなセキュリティ対策があります。

 

マンションを売却するときは、どのようなセキュリティ対策が取られているか確認しましょう。万全のセキュリティ対策が取られていれば、積極的にアピールすることで売りやすくなります。

 

浸水しない

浸水リスクが低いことも、売れやすい物件の条件になります。地面から近い2階の住戸を買う場合、浸水リスクを気にする人が多いためです。

 

近年は台風や線状降水帯などによる大雨で、水害が多く発生しています。近くに川や海がある土地や、周辺よりも低い土地に立っているマンションは注意が必要です。

 

マンションの浸水リスクが高いかどうかは、ハザードマップで確認できます。ハザードマップで浸水リスクが低いことがアピールできれば、買主の安心感につながり、成約率が高まります。

 

治安が良い場所

周辺の治安が良いことも、有力なアピールポイントになります。2階の住戸は、周辺の治安によって住み心地が大きく左右されるためです。

 

たとえば繁華街が近い場所は夜も人通りが多く、騒音を感じる可能性が高いです。犯罪発生件数が多い場所や人目につきにくい場所では、不審者に侵入されるリスクも高まるでしょう。

 

一方で駅から離れた立地でも、治安が良い住宅街であれば需要があります。特に小さい子どもを育てている子育て世帯は、治安を重視して家探しをしている人も多いです。

 

学校が近い（小中高など）

学校から近い立地のマンションであれば、子育て世帯へのアピールポイントになります。

 

子どもが通う小学校・中学校・高校との距離や学区は、多くの親が気にするポイントです。特に良質な教育を受けられる学校が近くにあると、親は安心して子育てできます。

 

さらに登下校で使う通学路の安全性も、外せないチェックポイントになるでしょう。また図書館や学習塾など学校以外の教育施設も充実していると、マンションの売却にプラスに働く可能性があります。

 

駅が近い

一般的に駅近のマンションは資産価値が高く、値下がりしにくい傾向があります。最寄り駅から近い立地は希少であり、多くの人が探しているためです。

 

駅近の明確な定義はありませんが、徒歩10分圏内であれば駅近とみなされることが多いです。さらに最寄り駅に急行列車が停車したり駅周辺に商業施設が充実していたりすると、マンションの評価はますます高まります。

 

駅が近いマンションであれば、2階でも売却しやすくなる可能性があります。

 

マンションの2階！高く売る方法

マンションを売る際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。できるだけ高く売るためには、不動産会社選びが重要なポイントになります。ここからはマンションの2階を高く売る方法を解説します。

 

最低でも3社以上の不動産会社から査定してもらう

不動産会社に査定してもらうときは、最低でも3社以上にお願いしましょう。その理由としては、不動産会社によって査定額に差が出ることがあるからです。

 

3社以上に依頼した場合、査定額を比較することで、適正価格かどうか判断しやすくなります。マンションのアピールポイントについても、さまざまな意見をもらえます。担当者との相性や対応力の良し悪しを見比べることも可能です。

 

一方で1社に絞って査定を受けた場合、比較のしようがありません。依頼した1社の意見しか聞くことができず、高値で売るチャンスを逃してしまう恐れがあります。

 

3社以上に査定をもらうときは、一括査定サービスを活用する方法が効率的です。1度に複数社へ査定依頼ができるため、1社ずつ連絡する手間が省けます。

 

【まとめ】

マンションの2階は周辺環境の影響を受けやすいため、売れにくいといわれることがあります。しかし本当に売れないかというと、そうではありません。

 

2階は外との行き来がしやすいため、災害時や日頃の移動ではメリットを発揮します。さらにお得な値段にメリットを感じる人も多いです。

 

まずは自分の所有している2階の住戸がどのような強みを持っているのか、把握することが大切になります。そして売却を進める場合は、まず複数社の不動産会社に相談してみましょう。査定額やアピールポイントなど、高く売るための客観的なアドバイスをもらえます。

土地の売買は個人間でも可能？メリットやデメリットなど紹介

 

熊本市不動産売却クイック査定です。

 

土地の売買を行う際は、不動産会社が仲介に入るケースが多いです。仲介を依頼すると、買主探しや契約書面の作成といったさまざまなサポートを受けられます。

 

一方で既に買主が決まっている場合、「仲介を挟まず個人間で直接売買できないか」と考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

この記事では土地の売買は個人同士でも可能なのか、個人間売買のメリット・デメリットを紹介します。

 

土地の売買は個人間でも可能？

個人間で土地を売買することは可能です。法律的にも特に問題なく取引できます。

 

通常不動産取引を実施する際は、宅地建物取引主任者の資格が必要です。しかし個人間売買であれば、宅地建物取引主任者の資格を持っていなくても基本的に問題ありません。一度限りの取引や特定の人だけに対する取引は、宅地建物取引業法の制約から除外されるためです。

 

個人同士の土地売買は仲介手数料がかからないため費用の節約になります。一方で自分たちで契約書を作成する必要があるなど、手続きが煩雑化しやすいのが注意点です。不動産取引に関する正しい知識がないと、思わぬトラブルが発生する恐れがあります。

 

取引をスムーズに進めるには、当事者間がしっかりとコミュニケーションをとれることが大前提です。したがって取引の相手は、親子や知り合いなど親しい人を選ぶほうが望ましいです。

 

土地の売買！売却を個人で行う場合の手順

土地の売買において、売却を個人で行う場合は以下の手順で進めます。

 

1. 土地の相場を調べる
2. 必要書類を準備
3. 売却価格を決める
4. 買主を見つける
5. 買主が見つかった場合！価格交渉
6. 決済・土地の引き渡し

 

それぞれの手順について詳しく見ていきましょう。

 

①土地の相場を調べる

まずは所有している土地がいくらで売れるのか、相場を調べます。

 

相場を調べる際は、「不動産情報ライブラリ」を活用する方法がおすすめです。不動産情報ライブラリは国土交通省が提供しているサイトで、不動産の取引価格情報を調べられます。

 

不動産情報ライブラリ
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/

 

不動産情報ライブラリでは住所や時期を指定して、過去の取引価格を検索することが可能です。類似物件の取引価格を見れば、おおよその相場がわかります。

 

不動産情報ライブラリでは、公示価格を調べることも可能です。公示価格は、不動産鑑定士が全国2万6,000か所にある標準地を鑑定・評価をした結果に基づき決定されます。売り急ぎや買い進みなど特殊な事情を加味しない価格であるため、適正な相場を把握するのに役立ちます。

 

売却価格を決めるにあたっては、過去の取引価格と公示価格を両方チェックしておくのがおすすめです。

 

②必要書類を準備

個人同士の土地売買では必要書類をすべて自分で用意しなければなりません。入手するのに時間がかかる書類もあるため、前もって準備をする必要があります。
土地の売却で必要な書類は、以下のとおりです。

 

必要書類
登記簿謄本	土地の権利や面積などが記載された書類。抵当権設定の有無などを確認するのに必要
登記識別情報通知書または登記済証（権利証）	登記名義人だけに通知される書類
売主の本人確認書類	運転免許証、マイナンバーカードなど
住民票	登記上の住所と名義人の現住所が異なる場合に必要な書類（発行から3カ月以内のもの）
印鑑証明書	実印であることを第三者に証明できる書類（発行から3カ月以内のもの）
確定測量図	境界が確定している場合に発行される実測図
筆界確認書	境界確定している場合に隣地所有者と交わす書類
越境の覚書	越境の有無や是正方法を確認するために隣地所有者と交わす書類
固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書	登録免許税の算定や固定資産税の精算のために必要な書類
土地を取得したときの書類	売買契約書・重要事項説明書など
その他	抵当権抹消書類や地盤調査報告書など

 

確定測量図や筆界確認書、越境の覚書は、売却後の境界トラブルを防止するために必要な書類です。もしこれらの書類を作成していない場合は、測量会社に依頼して作成することが望ましいです。

 

③売却価格を決める

先に調べた周辺相場を参考にしながら、土地の売却価格を決めます。仲介を依頼していれば不動産会社から売却価格の提案を受けられますが、個人間取引では自分で判断材料を集めて売却価格を決めなければなりません。

 

周辺相場よりも大幅に安い価格で売却すると、みなし贈与となってしまい贈与税が課される可能性が高いです。その場合は売却価格と時価の差額が贈与としてカウントされます。

 

贈与税には非課税枠があるため少額の贈与であれば問題ありませんが、土地は高額になるため税金の負担が大きいです。特に親子間で売買する場合は、みなし贈与にならないよう気を付けましょう。

 

また、買主が値下げ交渉をしてくる可能性を想定し、売却価格は周辺相場より若干高めに設定することをおすすめします。いくらまでなら値下げ交渉に応じられるかという最低価格も決めておきます。

 

④買主を見つける

売却価格を決めたら、買主を探します。個人間取引を成功させるためには綿密なコミュニケーションが必要になるため、信頼できる買主を探すことが重要です。まずは親族や知り合いなど親しい間柄の人に売却できないか、検討することをおすすめします。

 

それでも見つからない場合は、不動産マッチングサービスを利用してみるのも手です。不動産マッチングサービスとは、不動産を売りたい人と買いたい人を結び付けるサービスです。売主は自分で物件の登録や取引ができ、交渉もスムーズにおこなえます。

 

一口に不動産マッチングサービスといっても、空家付き土地を中心に取り扱っていたり、都心などエリアを限定していたり、サイトごとに特色が異なります。自分に合ったサービスを見つけましょう。

⑤買主が見つかった場合！価格交渉

買主が見つかれば、価格交渉に移ります。売却価格と合わせて契約条件のすり合わせもおこないましょう。

 

価格交渉では、周辺相場など客観的な数字を参考にしながら話を進めていくのが肝心です。根拠のない金額で交渉してもお互いに納得することは難しく、着地点がわからなくなってしまいます。

 

価格と契約条件に合意できたら、不動産売買契約を結びます。契約締結時に交わす売買契約書と重要事項説明書は、前もって作成しておくのがおすすめです。個人間取引では自分たちで契約書類を作成するため、抜け漏れや記載ミスがないかといったチェックに時間がかかります。

 

契約書を作成する際、売主は契約不適合責任に注意しましょう。契約不適合責任とは、契約書に明記されていない不具合が見つかった場合、売主に修繕や代金減額などの負担が発生するという民法上のルールです。たとえば売却する土地で地中埋設物が見つかっている場合、そのことを明記しないと契約不適合責任が生じる場合があります。契約書には土地に関する情報を漏れなく記載することが大切です。

 

⑥決済・土地の引き渡し

売買契約書を締結後、代金の決済と土地の引き渡しをおこないます。売主は買主からの入金を確認してから、契約書類などを引き渡す流れです。

 

決済・引き渡し後はすみやかに所有権移転登記申請もおこないます。登記手続きは自分で申請するか、司法書士に委任します。

 

所有権移転登記が完了したら法務局から買主に登記識別情報通知書が届き、取引完了です。

 

土地の売買！買取を個人で行う場合の手順

土地の売買において買取を個人で行う場合は、以下の手順で進めます。

 

1. 欲しい土地を調べる
2. 価格を調べる
3. 売主に購入意思を伝える
4. 価格交渉
5. 決済・土地の引き渡し

 

それぞれの手順について詳しく見ていきましょう。

 

①欲しい土地を調べる

欲しい土地のエリアや面積など条件を絞り込んでから、インターネットなどで土地の売り出し情報を調べます。

 

気になる土地が見つかるとすぐに買いたくなると思いますが、良い土地を買うためには一歩踏み込んだリサーチが必要です。なぜその土地が売れ残っているのか理由をチェックしましょう。

 

• 土地が売れ残っている場合、以下のような理由があると考えられます。
• 土地の形状が良くない
• 交通利便性が悪い
• 周辺環境が良くない
• 建築制限で新しい建物を建てられない

 

売れ残っている理由がわかったら、自分にとって妥協できるポイントなのかを考えます。「家を建てたいのに新しい建物を建てられない」など致命的なポイントがあれば、購入は見送ったほうが良いでしょう。

 

②価格を調べる

気になる土地が見つかったら、価格が適正であるか調べます。「不動産情報ライブラリ」を活用して、過去の類似取引事例や公示価格などと比較するのがおすすめです。

 

周辺相場をつかんでおくと、いくらまでなら値引き交渉できそうかというポイントもわかります。

 

③売主に購入意思を伝える

気に入った物件が見つかったとしても、すぐに購入を決めるのは禁物です。まず現地に足を運び自分の目で確認をおこないましょう。書類だけではわからない土地の状況が見えてくるはずです。もし境界トラブルを抱えていたり、地盤沈下を起こしていたりすると、後々トラブルに発展する恐れがあります。

 

現地で確認しておきたいポイントは、主に以下の5つです。

 

• 境界線や越境物に問題はないか
• 地盤沈下や液状化現象を起こしていないか
• 前面道路に対して接道義務を満たしているか
• ガス・水道・電気などインフラ設備が引き込まれているか
• 周辺環境は良好か

 

わからない点があれば、売主にしっかりと確認するようにしましょう。現地確認をおこなったうえで納得できれば、売主に購入意思を伝えます。

 

④価格交渉

次に価格交渉をおこないます。個人間取引では売主と買主双方が不動産取引には慣れていないことがほとんどであるため、より慎重な価格交渉が求められます。

 

無理な値引き交渉をすると、売主は気分を害してしまう可能性が高いです。売主から取引を断られた場合、価格交渉どころか取引自体が白紙になってしまいます。

 

売主の意思を尊重しながら、双方が納得できる決着点を探っていきましょう。そのうえで価格や契約条件などを定めた売買契約書を締結します。

 

⑤決済・土地の引き渡し

最後に土地の代金を支払い、引き渡しを受けます。代金をどのように支払うかは、売主とよく確認しておきましょう。

 

決済・引き渡しが完了したら、すみやかに所有権移転登記の申請をおこないます。所有権移転登記の費用は、買主が負担するのが一般的です。登録免許税や司法書士報酬など登記申請に必要な費用を、予算に組み込んでおく必要があります。

 

土地売買を個人で行う3つのメリットについて

個人で土地売買を行うと、以下のメリットがあります。

 

• 不動産会社に仲介手数料を払わなくてよい
• 日程など自分で調整可能
• 取引の制約がない

 

①不動産会社に仲介手数料を払わなくてよい

個人同士の土地売買では不動産会社を介さず直接取引するため、仲介手数料がかかりません。

 

不動産会社に仲介を依頼する際にかかる仲介手数料は、以下のとおり上限額が定められています。

 

売買価格	仲介手数料の上限額
200万円以下	売買価格×5%+消費税
200万円超400万円以下	売買価格×4％+2万円+消費税
400万円超	売買価格×3％+6万円+消費税

 

例えば土地を1,000万円で売った場合、「1,000万円×3%+6万円+消費税=39.6万円」を上限額として仲介手数料がかかります。これが個人間の土地売買の場合、仲介手数料が0円になるため大きな節約です。

 

②日程など自分で調整可能

個人間の土地売買は、日程調整がしやすいというメリットもあります。

 

土地の売買では、現地確認・契約・引き渡しなどの日程調整が必要です。不動産会社に仲介してもらう場合は、不動産会社・売主・買主の三者で日程調整しなければなりません。

 

個人同士の土地売買は売主と買主の都合を合わせるだけで良いため、日程調整の負担が少なくて済みます。特に親族や知り合いが取引相手であれば、日程を合わせやすいでしょう。

 

③取引の制約がない

不動産会社が仲介に入る取引と比べて、個人同士の取引は制約を受けにくい点もメリットです。

 

不動産会社に仲介を依頼する場合は、どのような制約があるのでしょうか。たとえば媒介契約による制約です。専属専任媒介契約を結ぶと、不動産会社1社にしか仲介を依頼できなかったり、自分で買主を探せなかったり制限を受ける可能性があります。

 

自由に土地を売買したいという方は、個人間の売買が向いているでしょう。

 

土地売買を個人で行う4つのデメリットについて

 

土地売買を個人で行う場合は、以下のデメリットに注意しなければなりません。

 

1. 買主を自分で見つけるのは大変
2. トラブルなど自己負担
3. 時間がかかる
4. 金融機関との取引が不利になる

 

①買主を自分で見つけるのは大変

個人間の土地売買では、自分だけの力で買主を探さなければならず大変です。

 

親族や知り合いなどが買ってくれる場合は、問題ありません。

 

しかし一から買主を探す場合は、不動産会社に依頼するよりも時間と労力がかかります。必要に応じて不動産マッチングサービスなども活用し、効率的に探す方法を検討しましょう。

 

②トラブルなど自己負担

個人同士の取引においてトラブルが発生した場合、すべて自己責任で対処しなければなりません。

 

特に書類の内容に不備があると、後々トラブルが発生しやすいです。重大な不備があると裁判に発展するケースもあるため、ミスがないように書類を作成することが肝心です。

 

しかし売買契約書や重要事項説明書を作成するのは、専門的な知識が不可欠であり簡単な作業ではありません。不動産に関する知識を習得したり、弁護士・司法書士など専門家に相談できる体制をつくったり、入念な準備が必要になります。

 

トラブルを回避したい場合は、土地の売買に慣れている不動産会社に依頼するのが確実です。

 

③時間がかかる

個人間の土地売買は時間がかかる点もデメリットです。通常土地の売買は4〜6カ月かかりますが、個人取引ではさらに長い時間を要する場合もあります。

 

売却の場合はなかなか買い手が現れず、1年以上売れ残ってしまうケースも少なくありません。もし買い手が現れても、内見・契約・引き渡しなど一つひとつの工程に時間がかかります。

 

④金融機関との取引が不利になる

個人間取引の場合、金融機関が融資を嫌がる可能性もあります。その理由としては、個人間の土地売買は不動産会社のような第三者がおらず、取引の実態が見えにくいためです。

 

さらに個人同士の取引では重要事項説明書がない場合も多く、担保の対象となる物件の情報が不足していることも理由として挙げられます。

 

買い手がローンで土地を購入しようとしている場合、金融機関の審査がおりない限り売買は成立しません。このような事態を想定し、買い手側がしっかりと資金計画を練っておく必要があります。

 

土地の売買を個人間で成功させる方法

個人同士の土地売買を成功させる方法は、以下の2つです。

 

• 専門家に相談してみる
• 不動産一括査定サイトを使ってみる

 

それぞれの方法を詳しく見ていきましょう。

 

専門家に相談してみる

不動産会社など専門家に相談することで、土地売買のリスクを大幅に軽減できます。

 

個人間取引でトラブルの元となるのが、売買契約書や重要事項説明書などの書面の抜け漏れや記載ミスです。不動産会社に書類作成を頼めば、専門的な知識や実務経験を活かしてミスなく手続きを進めてくれます。

 

また個人間取引は、相当な手間と時間がかかる点がデメリットです。仲介手数料を取引成功のための必要経費と捉えて、不動産会社の協力を得たほうがメリットが大きいという考え方もあります。

 

自分たちで書類を作成したいという場合は、専門家によるリーガルチェックを受けることをおすすめします。リーガルチェックは宅建士や行政書士、弁護士などに依頼することが可能で、法的な問題点がないか確認してもらい、的確なアドバイスを受けられるでしょう。

 

不動産一括査定サイトを使ってみる

個人の土地売買を成功させるためには、適正価格の把握が欠かせません。先述のとおり不動産情報ライブラリを確認することも重要ですが、合わせて不動産一括査定サイトも活用すると良いです。

 

不動産一括査定サイトは、手軽に利用できる点がメリットです。インターネット上で土地の情報を入力するだけで、一度に複数の業者から査定結果を受け取れます。サイトによっては、メールで結果を知らせてもらうことも可能です。

 

一方で簡易的な査定だけでは正確性に欠けるという注意点もあります。一括査定サイトで得られた結果は、おおまかな目安として利用するのがおすすめです。より正確な査定を出してもらいたい場合は、査定してもらった不動産会社に相談するのも一つの手段です。

 

まとめ

個人間で土地売買をすることは可能です。仲介手数料を節約できる点や、日程調整しやすい点がメリットとして挙げられます。媒介契約などの制約を受けないことから、親族など親しい相手と自由に取引したいという場合に向いています。

 

一方で個人同士の取引では不動産会社のサポートがないため、トラブルが起こりやすい点に注意しなければなりません。手続きの負担が大きく、長い時間を費やすことが予想されます。手間なくスピーディーに土地を売買したい場合は、専門家に相談したほうが円滑に進められるでしょう。

住宅ローンが共同名義の場合！離婚したらどうなる？共有名義や売却について

熊本市不動産売却クイック査定です。

 

マイホームを購入する際、夫婦の共同名義で住宅ローンを組む人もいるでしょう。しかし、人生何が起こるかわかりません。万が一離婚することになった場合、住宅ローンはどうなるのでしょうか。

 

実は、住宅ローンの共同名義はトラブルに発展するケースが少なくありません。そこで今回の記事では、「住宅ローンが共同名義の場合、離婚したらどうなるのか」について詳しく解説します。

 

住宅ローンが共同名義（共有名義）の場合！ローンが残ったまま離婚するとどうなる？

離婚すると、これまで住んでいた家から「引っ越したい」と考える人も多いでしょう。離婚後の選択肢として多いのは、家を「売却する」もしくは「住み続ける」かのどちらかです。

 

ただし、どちらにしても注意すべき問題点があります。一体どのような点に注意すべきなのかさっそく確認していきましょう。

 

①売却（アンダーローン・オーバーローン）

家を売却する場合は、２つのパターンが考えられます。

 

1. 家を売却して利益がでる「アンダーローン」
2. 家を売却しても住宅ローンが払いきれない「オーバーローン」

 

「アンダーローン」の場合は、売却して出た利益を夫婦で分割することができます。そのため、トラブルになりにくく、比較的スムーズに解決できます。一方、「オーバーローン」の場合には注意が必要です。オーバーローンは、住宅ローン残高が物件価格を上回る状態のことをいいます。

 

家を売却しても住宅ローンが残ってしまうため、家の売却自体も難しくなるでしょう。さらに、離婚したからといって、住宅ローンの名義をどちらか一方に変更することは原則できません。したがって、オーバーローンの場合には、住み続けるという選択しかできないケースもあります。

 

②住み続ける

離婚した後、夫婦のどちらかが住み続けることもあるでしょう。その場合、住宅ローン残債がなければ、特に問題はありません。しかし、住宅ローン残債がある場合は、注意が必要です。共同名義のまま住宅ローンを払い続けるか、名義を一本化するか選ばなくてはなりません。

 

なお、共同名義の場合は、お互いがお互いの連帯保証人になります。したがって、どちらかが住宅ローンを滞納したら連帯保証人が支払いを求められます。最悪の場合は、家を差し押さえられる恐れもあるため注意が必要です。

 

住宅ローンを共同名義（共有名義）のままにするデメリットとは？

離婚後も、住宅ローンを共同名義にしておくことはあまりおすすめできません。なぜなら、トラブルになるリスクが高いからです。ここでは、住宅ローンを共同名義にしておくことで起こる３つのデメリットについて解説します。共同名義のまま離婚した方は、できるだけ早めに対策を考えましょう。

 

相手のローンを背負うこともある

先述した通り、住宅ローンを共同名義にするということは、お互いがお互いの連帯保証人になるということです。したがって、一方の返済が滞れば、もう一方の名義人が返済を求められる可能性があります。また、滞納が続けば、金融機関の判断で共有者の持分を競売にかけられる可能性もあります。

 

そうなれば、全く面識のない人と不動産を共有することになるのです。万が一、共有者と利用方針が一致しなければ、結果的に住み続けることすら難しくなるかもしれません。

 

揉める原因になる

共有者が亡くなれば、その遺族に遺産相続されます。相続人（共有者）が増えれば、権利関係が複雑になる恐れがあるため揉める原因になりかねません。

 

また、物件を売却する際は、双方の同意がなければ売却できません。離婚後は「話し合いが難しい」、「連絡先がわからない」といったケースも多く、売却自体が難しくなる可能性も考えられます。このように、共同名義のままでは、金銭面や手続き面で揉めるリスクが高くなるのです。

 

離婚後も関係が続く

共同名義である以上、たとえその家に住んでいなくても管理責任があります。家のメンテナンスや故障が起これば、その都度話し合いや相談が必要になるでしょう。このように共同名義の場合は、離婚後も関係が続く可能性が高いです。

 

離婚原因によっては、心身的に大きなストレスになることもあるでしょう。離婚後に関係を続けたくない方は、離婚するタイミングで共同名義を解消できるよう動くことが大切です。

 

住宅ローンが共同名義（共有名義）の場合！離婚による名義変更について

離婚時には不動産の名義変更をしておくのがおすすめです。ただし、名義変更には注意点もあるため、しっかり内容を理解しておきましょう。

 

単独名義に変更

共同名義の不動産を夫婦間で売買し、どちらか一方の名義に変更する方法があります。これを「親族間売買」といいます。ただし、住宅ローン残債が多い場合は変更できない可能性があります。そのときは、住宅ローンを完済するか、繰り上げ返済をして残高を減らすことが必要です。

 

なお、住宅ローンを組んだ当初より収入が大幅にアップしている場合は、単独名義に変更できる可能性があります。持分の売買を行う前に、金融機関に確認してみましょう。

 

他の人に名義変更

親族を連帯保証人に立てることで名義変更をする方法もあります。たとえば、妻側が連帯債務から外れる場合、夫側の親族で連帯債務者になってくれる人がいれば名義変更することができます。ただし、このケースは稀です。

 

よっぽどの理由がない限り、親族が連帯債務者になってくれることはないでしょう。また、離婚後に自分の持分を第三者に売却する方法もあります。

 

自分の持分を売却するだけなら、共有者の同意なしで売却することが可能です。ただし、共有部分の購入希望者は非常に少ないため、あまり現実的な方法ではありません。

 

名義変更でかかる税金

不動産の名義変更をする場合、「譲渡所得税」と「登録免許税」という税金が課税されます。ここでは、名義変更でかかる税金について詳しく見ていきましょう。

 

譲渡所得税

不動産を売却すると、売却した利益に対して「譲渡所得税」が課税されます。これは離婚するときの名義変更でも課税対象です。

 

ただし、譲渡した側が対象となるため、譲り受けた側には納税義務はありません。なお、一定条件を満たせば3,000万円の特別控除（3,000万円以下であれば譲渡所得がかからない特例措置）を受けることができます。

 

登録免許税

土地や建物を売買、譲渡、または相続したときは、法務局で所有権移転登記が必要です。この所有権移転登記の際に納める税金を「登録免許税」といいます。所有権移転登記は、不動産の所有者が誰なのか明確にするために行います。したがって、必ず納めなくてはなりません。なお、登録免許税は以下の計算式で求められます。

 

登録免許税＝不動産評価格×0.2％

 

所有権移転登記の申請は、自分で行うこともできます。ただし、一般の方が登記申請を行うのは時間と手間がかかるため、司法書士に依頼するのが得策でしょう。

 

まとめ

昨今は、光熱費の高騰、物価高などの影響を受けて夫婦共働き世帯が増えています。これによって、共同名義で住宅ローンを検討している人も少なくありません。共同名義で住宅ローンを組むことは決して悪いことでなく、借入額を増やし選択肢を広げるための有効な手段です。また、住宅ローン控除を効果的に活用するためにも役立ちます。

 

ただし、マイホームは財産分与の対象になるため、揉める原因になりやすいのが実情。共同名義のままでは、売却するにも手間がかかります。さらに、離婚後はそれぞれの生活が始まるため、話し合いも思い通りに進まない可能性が高いでしょう。

 

したがって、離婚するまでに共同名義を解消しておくことが望ましいです。お互いが後悔の少ない選択をし、前に進むために離婚するタイミングできちんと話し合っておきましょう。

空家等対策特別措置法とは？わかりやすく解説！改正内容など紹介

熊本市不動産売却クイック査定です。

 

現在わが国では高齢化を背景に空家が増えており、社会問題となっています。このような状況を考慮して制定されたのが、空家等対策特別措置法です。令和5年には一部を改正する法律が施行され、空家対策がよりいっそう強化されました。

 

この記事では空家等対策特別措置法とはどんな法律か、令和5年の改正内容も踏まえてわかりやすく解説します。空家を所有している方や実家が空家になっている方は、ぜひ参考にしてください。

 

そもそも空家等対策特別措置法とは？をわかりやすく解説

空家等対策特別措置法とは、空家の活用促進を目的とした法律です。正式名称を「空家等対策の推進に関する特別措置法」といい、平成26年に制定されました。

 

この法律で定義されている空家とは、長期間人が居住していない建物とその敷地を指します。空家のなかでも特に問題があるものは、特定空家に指定されます。

 

特定空家に指定されることは、所有者にとって大きなデメリットです。自治体から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が受けられなくなります。さらに命令を受けると50万円以下の過料が科せられ、最終的には行政代執行で取り壊されてしまいます。

 

令和5年に空家等対策特別措置法が改正！改正された内容とは？

令和5年に、空家等対策特別措置法の一部を改正する法律が施行されました。おもな改正内容は、以下のとおりです。

 

• 空家の活用拡大
• 管理不全空家の指導や勧告
• 特定空家への勧告や命令

 

それぞれの改正内容について、詳しく見ていきましょう。

 

空家の活用拡大

中心市街地などのエリアで空家が発生すると、地域の持つ本来の機能が低下してしまう恐れがあります。令和5年の改正では、市区町村が空家等活用促進区域を指定し、空家の活用指針を定めることができるようになりました。

 

区域内では建築基準法の規制を緩和することが可能です。たとえば建築基準法では接道義務というものがあり、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していないと建て替えができません。しかし区域内では接道義務による規制が緩和される可能性があります。

 

区域内では建物の種類を制限する用途規制が合理化される点も特筆すべきポイントです。このように空家等活用促進区域を指定することで、空家の建て替えや用途変更が進むことが期待されます。

 

管理不全空家の指導や勧告

改正法では特定空家という区分に加えて、管理不全空家という新たな区分が設けられました。管理不全空家とは、適切な管理がされておらず放置すれば特定空家になってしまいそうな空家のことです。

 

市区町村は管理不全空家の所有者に対しても、指導・勧告をおこなえます。勧告を受けた管理不全空家は、特定空家と同様に固定資産税の住宅用地特例が適用されません。

 

また所有者把握も円滑におこなえるように改正されています。具体的にいうと、市区町村が電力会社やガス会社に対して、空家の所有者に関する情報を求めることが可能になりました。

 

特定空家への勧告や命令

緊急時には特定空家に対して勧告や命令の手続きをとらなくても、強制撤去（行政代執行）をすることが可能になりました。たとえば台風が近づいているときなどに、倒壊しそうな特定空家を迅速に撤去することで、周辺地域の安全を確保できるようになります。

 

さらに所有者不明の空家に対して、市区町村が財産管理人の選任を請求できるようになりました。以前は財産管理人の選任請求は利害関係人しかできませんでしたが、市区町村が介入することで財産管理の円滑化を図れます。

 

特定空家に指定されないための方法

特定空家に指定され勧告を受けると、固定資産税の負担が重くなります。さらに代執行までおこなわれると、解体費用なども支払わなくてはなりません。特定空家に指定されないための方法は、以下の2つが挙げられます。

 

• 空家を売却する
• 空家を活用する

 

空家を売却する

空家を活用できていないのであれば、早めに売却するのがおすすめです。方法としては、中古住宅付き土地として売却する方法と、更地で売却する方法があります。

 

中古住宅付き土地として売却する方法は、空家を解体する手間がかかりません。一方で買主が空家の解体費用を負担することになるため、売却価格は安くなることが多いです。時間やお金をかけずに売りたい方に向いています。

 

空家を解体して更地で売却する方法は、中古住宅付き土地よりも早く高く売却しやすいです。ただし空家を解体すると、固定資産税の住宅用地特例が受けられなくなります。解体してから売却するまでの期間、土地の固定資産税が増える点に注意しましょう。

 

空家を活用する

リフォームを施して、空家を活用するのも手です。活用方法は、自宅として利用する方法や、賃貸物件として貸し出す方法があります。

 

自宅として利用する方法は、空家を手放したくない方におすすめです。特に実家が空家になっている場合「たくさんの思い出があるから売りづらい」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。この方法であれば、大切な実家を家族で住み継いでいくことも可能です。

 

賃貸物件として貸し出す方法は、家賃収入を得られるのがメリットです。駅から近いなど好立地に立つ空家であれば、高い家賃収入が見込めるでしょう。また入居者が建物を管理してくれるため、所有者の負担軽減も期待できます。

 

住宅とは異なる用途に変更して、貸し出すケースも増えています。変更する用途の例を挙げると、グループホームやレンタルスペース、シェアハウスなどさまざまです。立地に合った用途に変更することが、成功の鍵になります。

 

特定空家の対象になる場合！どんな状態のとき？

特定空家と判定される状態は、以下の4つです。

 

• 空家が倒壊してしまう可能性がある場合
• 空家が不衛生な状態の場合
• 外観が損なっている場合
• 周辺住民等に悪影響がある場合

 

次の項目からはそれぞれの条件を具体的な例を挙げながら解説します。

 

空家が倒壊してしまう可能性がある場合

建物が倒壊しそうな場合、特定空家に指定される可能性があります。

 

たとえば建物が傾いている場合です。基礎の破損や地盤の一部沈下によって、建物の傾きが見られることがあります。

 

主要構造部に腐朽や破損が見られる場合も要注意です。シロアリ被害を受けて構造材がもろくなると、倒壊の危険性が高まります。

 

屋根・外壁が剥がれて飛散しそうな場合も特定空家とみなされる可能性があります。このほか、門や看板など建物に附属する構造物にも気を配らなければなりません。

 

空家が不衛生な状態の場合

建物・設備の破損またはゴミの放置・不法投棄が原因で、不衛生になっている状態を指します。

 

具体例を挙げると、浄化槽が破損して汚物が流出しているケースなどです。このほかアスベストが飛散して、健康被害が発生しそうなケースなども該当します。

 

ゴミの放置・不法投棄によって臭気が発生している状態も、地域住民の日常生活に支障が出ます。不衛生な環境下では害獣（ネズミなど）や害虫（ハエ、蚊など）が一気に繁殖するリスクが高まるため、スピーディーに対処することが肝心です。

 

外観が損なっている場合

空家が適切に管理されていないことが原因で、景観を損なっている状態が該当します。

 

景観法や地域条例で定められたルールに適合していないと、景観を損なっている状態と判断される可能性が高いです。

 

このほか周辺の景観と著しく調和していないケースも含まれます。たとえば外壁が落書きされている、敷地内にゴミが山積しているなどです。外観が損なわれていると、不法投棄を誘発するなど、さらなる環境の悪化が懸念されます。

 

周辺住民等に悪影響がある場合

保安・衛生・景観以外にも周辺住民の生活環境に悪影響を及ぼしているケースがあります。

 

たとえば立木が原因で周辺住民に迷惑をかけているケースです。敷地内の立木が腐朽して道路に大量の枝が散乱していると、交通の妨げになります。立木の枝が道路に大きくはみ出している状態もトラブルの元です。

 

空家に動物が住みついてしまった場合も、地域住民の生活に支障をきたします。野良猫の鳴き声がうるさかったり、ネズミが繁殖して近隣の家に侵入したりすると、地域住民が快適に暮らすことはできません。

 

ほかには空家の施錠を怠ったために、不審者が侵入してしまうケースです。そのまま寝泊りを続けて住みつき、犯罪の温床になったという事例も報告されています。放火による火災にも十分注意しなければなりません。

 

特定空家に認定（空家等対策特別措置法）された場合の罰則

特定空家に認定された場合、市区町村から以下の順番で改善が促されます。

 

1. 助言・指導
2. 勧告
3. 命令
4. 行政代執行

 

改善が見られない場合は罰則が科されるため、早めに対応することが大切です。

 

助言・指導

市民相談などによって適切に管理されていない空家があるとわかれば、敷地内に立ち入って現地調査をおこないます。あわせて実施されるのが、所有者に関する調査です。所有者を特定し、なぜ空家になっているのか事情を把握し、状況に応じた解決策が検討されます。

 

これらの調査結果を踏まえて特定空家と判定された場合、市区町村から最初に受けるのが助言または指導です。口頭や電話で通知されるケースもあれば、書面が届くケースもあります。助言・指導の段階では、所有者に対して罰則はありません。

 

勧告

助言・指導から改善が見られない場合は、勧告がおこなわれます。具体的には一定の猶予期間を設けて、必要な措置をとるよう勧告します。勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例から除外されるため注意が必要です。

 

勧告は書面によって所有者全員に通知されます。書面に記載されているのは以下の項目です。

 

• 勧告に関する措置内容とその理由
• 勧告の責任者
• 措置の期限

 

勧告に従い所有者が適切な措置を講じれば、勧告は撤回されます。一方で勧告に従わなかった場合は再度勧告もしくは命令を受ける流れです。

 

命令

正当な理由がないのに必要な措置がとられない場合、市区町村は所有者に対して命令を下すことができます。「金銭的な理由で空家を管理できない」のは、正当な理由とはなりません。

 

命令は書面で通知され、以下の項目が明示されています。

 

• 命令に関する措置内容とその理由
• 命令の責任者
• 措置の期限

 

命令に従わない場合の罰則は、50万円以下の過料です。さらに現地に標識が設置され、特定空家であることが公示されます。

 

行政代執行

命令を無視する悪質な所有者に対しては、最終手段として行政代執行がおこなわれます。行政代執行とは、所有者に変わり行政が建物の解体をおこない、解体費用を所有者に請求するものです。

 

行政代執行による解体費用は、通常よりも高額になる可能性があります。所有者が解体工事を手配する場合と違い、行政代執行では複数の解体事業者に相見積もりをとるようなことはしません。

 

費用が支払われないと、所有する不動産を差し押さえられ、競売によって強制的に費用が徴収されることになります。大切な財産を奪われないためにも、行政代執行になるような事態は避けなければなりません。

 

特定空家！解体する場合に補助金が出る場合もある

空家対策に使える補助金制度を設けている自治体もあります。制度の詳細を知るためには、空家の所在する自治体のホームページを見たり、インターネット検索で「空家　補助金　〇〇市」と調べたりしてみましょう。

 

一例を挙げると、東京都墨田区では「老朽危険家屋除却費等制度」という制度があります。区が物件の不良度を判定し不良住宅に該当すれば、解体費用の2分の1、上限50万円まで助成する制度です。

 

解体だけではなく、改修に対する補助金を設けている自治体もあります。たとえば東京都文京区の「空家等利活用事業」は、空家所有者と空家の利活用希望者をマッチングして、成約すれば最大200万円の改修費用を補助する仕組みです。

 

まとめ

空家等対策特別措置法は空家の利用促進を目的として制定されました。令和5年の改正によって、行政は空家の所有者に対して以前よりも強く改善を求められるようになっています。

 

地域住民の生活環境に深刻な問題をおよぼす空家は、特定空家に指定される可能性があります。特定空家の所有者にはさまざまな罰則が科されるため、指定される前に手を打つことが大切です。

 

空家の活用方法を見いだせれば、特定空家に指定される事態は避けられます。売却・賃貸・リノベーションなど、自分たちに合った活用方法を考えてみてはいかがでしょうか。

旗竿地って建て替え可能？解体費用や建て替えできない場合の対処法など紹介

熊本市不動産売却クイック査定です。

旗竿地（はたざおち）は特徴的な形状をしていることから、法律や条例のルールに抵触してしまい、建て替えが困難になるケースがあります。「実家の土地が旗竿地で活用方法に困っている」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

今回は旗竿地（はたざおち）は建て替えできるものなのか解説します。建て替えできない場合の対処方法もまとめているので、旗竿地を所有している方や相続される予定の方はぜひ参考にしてください。

 

そもそも旗竿地（はたざおち）とは

旗竿地（はたざおち）とは、竿が付いた旗のような形をしている土地を指します。細長い路地状の土地と、まとまった四角い土地が一体になっているのが特徴です。ほとんどの場合、道路から路地状の土地が伸びていて、その奥に建物が建っています。

 

旗竿地は土地を分割する過程で生まれます。大きな土地のままでは価格が高く買い手がつきにくいため、売却しやすくする目的で土地を分割することで生まれるのです。

 

土地には整形地と不整形地がありますが、旗竿地は不整形地に分類されます。不整形地は土地活用が難しいことから、土地の価格が安くなることが多いです。

 

旗竿地（はたざおち）！建て替えできない場合について

以下のようなケースでは、基本的には新しい建物を建設できません。

 

• 土地に道路が接道していない場合
• 建築条件を満たしていない場合

 

土地に道路が接道していない場合

土地が道路に接していない場合、再建築は不可となります。

 

建物の敷地には接道義務があります。具体的には建築基準法上の道路に2m以上接しなければなりません。建築基準法上の道路とは原則幅員4m以上で、特定行政庁が幅員6m以上を道路として取り扱う区域は6ｍ以上になります。

 

災害時の避難経路や緊急車両の作業スペースを確保することが主な目的です。したがって所有している土地が道路に面していない、もしくは接している間口が2m未満の場合、基本的には新しく建物を建てられません。

 

建築条件を満たしていない場合

自治体によって建築を制限する条例が定められています。たとえ接道のルールを守っていても、条例に違反していると新しい建物は建てられません。

 

たとえば、東京都には東京都建築安全条例という規制があります。東京都建築安全条例第3条によると、旗竿地の路地状部分の長さに応じて路地状部分の幅員が変わります。具体的には路地状部分の長さが20mを超える場合、路地状部分の幅員を3m以上確保しなければなりません。

 

このように条例の内容は地域ごとに異なるため、詳しくは自治体のホームページや窓口で確認しましょう。

 

接道義務を満たしていない旗竿地が例外的に建て替え可能となるケース

接道義務を満たしていない場合でも、例外的に建て替えが認められる場合があります。それは以下のとおりです。

 

• みなし道路に接している場合
• 43条ただし書許可を得ている場合
• 都市計画区域外・準都市計画区域外の場合

 

みなし道路に接している場合

土地が面している道路がみなし道路の場合は、幅員4m未満でも良いとされています。みなし道路とは建築基準法42条2項で規定されている道路で、2項道路と呼ばれることも多いです。

 

現状幅4m未満の道路は多数存在しているため、救済措置として設けられている規定です。みなし道路として認定されるためには、以下の条件を満たす必要があります。

• 幅が4m未満の道であること
• 建築基準法が適用された際にその道に現に建物が立ち並んでいたこと
• 特定行政庁（知事や市長）の指定を受けたことでの救済措置による道路のこと

 

ただしみなし道路に面する土地については、みなし道路の中心線から2mの範囲まで道路境界線をセットバックさせることが求められます。セットバックした部分には建物を建築できません。

 

43条ただし書許可を得ている場合

以下の要件を満たす場合、特定行政庁の建築審査会の同意を得て許可が得られれば、建物を新築できます。

• 敷地の周囲に公園や緑地などの広い空地がある
• 敷地が農道などの公共の用に供する道（幅員4メートル以上）に接している

 

この規定は建築基準法第43条1項ただし書きに基づくことから、43条ただし書き許可と呼ばれています。

 

都市計画区域外・準都市計画区域外の場合

接道による制限を受けるのは、都市計画区域内と準都市計画区域内の土地です。したがってこれらの区域外にある土地では、接道のルールが適用されません。

 

ただし都市計画区域外・準都市計画区域外であっても、住宅が密集しているエリアは少なくありません。接道していないことによって災害時に緊急車両が入れず、命の危険にさらされる恐れがある点に注意しましょう。

 

建て替え不可の旗竿地を建て替え可能にする方法

建て替えできない場合でも、あきらめるのはまだ早いです。次の項目からは、建て替え不可の旗竿地を建て替え可能にする方法を見ていきましょう。

 

隣接地を購入

土地の接道が足りずに再建築が認められない場合は、隣接地を購入する方法が有効です。隣接地を購入することで接道している間口を2m以上に広げることができます。

 

ただしこの方法は、隣接地の所有者が土地を売ってくれることが前提です。相手は売るつもりがないのに強引に進めようとすると、関係がこじれてしまう恐れがあります。良好な関係性を維持するためには、建築会社など不動産のプロに頼るのも有効な手段です。

 

隣接地を購入するのが難しければ、隣接地の一部を自分の所有地の一部と等価交換をする方法もあります。お互いにメリットを感じられる等価交換であれば、交渉しやすくなるでしょう。

 

土地を借りる

隣接地の一部を借りる方法もあります。工事期間中だけでも接道しておけば、再建築が認められるケースがあるためです。

 

ただし、すべてのケースで再建築が可能になるわけではありません。一時的な賃貸借契約では認められないこともあるため、自治体への確認が不可欠です。

 

賃貸借契約を結ぶ場合は、賃料や契約期間などの取り決めを契約書にしっかり残しておきましょう。

 

43条ただし書き許可の申請をおこなう

接道義務の例外で解説した、43条ただし書き許可の申請を行うのも手です。申請手続きの流れは、以下のとおりです。

 

1. 自治体の担当課（建築課や建築住宅課など）と事前協議
2. 建築審査会の事前審査
3. 許可申請
4. 建築審査会の本審査
5. 自治体から許可が下りる

注意したいのが、43条ただし書きの許可は今回のみ有効ということです。一度許可がおりたからといって、永続的に許可されるわけではありません。将来建物を新しく作り変えるときは、改めて許可を得る手続きが必要です。

 

旗竿地を建て替えするときの注意点

旗竿地で建物を解体・新築するときは、以下のポイントに注意しましょう。

• 解体費用が高額になることもある
• 工事が長くなることもある
• 近隣住民とトラブルになることもある

 

解体費用が高額になることもある

旗竿地の建て替えでは、解体費用が高額になる可能性があります。

 

旗竿地は間口が狭く工事用の重機が入りづらくなるため、人力で作業しなければなりません。重機で作業するよりも多くの人手を要することから、費用が割高になってしまうのです。

 

旗竿地は整形地よりも解体費用が高額になることを念頭に置いて、解体費用の予算は余裕を持たせておきましょう。

 

費用が高額になるのは、新築工事も同様です。新しく建てる建物の資材搬入など、一つ一つの作業に手間がかかるため、高額になることが予想されます。

 

工事が長くなることもある

工期が長くなりやすい点にも注意が必要です。

 

重機を使った解体工事であれば、木造二階建ての場合10日〜2週間程度で終わることが多いです。しかし人力での作業になると、通常の2倍近く時間がかかることもあります。

 

さらに旗竿地に建つ家で生活している方は、工事期間中に暮らす仮住まい（賃貸住宅やウィークリーマンションなど）が必要です。工期が長期化すると、仮住まいの賃料もかさむことになるでしょう。

 

近隣住民とトラブルになることもある

工事がきっかけで、近隣住民と揉めることもあります。施工中は騒音やトラックの出入りなどで、近隣住民に迷惑をかけてしまうことが出てくるでしょう。揉め事を未然に防ぐためには、事前に挨拶周りをして、工事内容をしっかりと説明しておくことが肝心です。

 

説明が不十分なまま工事を進めてしまうと、クレームを受けたり、損害賠償を請求されたりする可能性があります。最悪の場合、工事を中止せざるを得ない状況まで追い込まれることも。近隣住民に対しては、丁寧な対応が求められます。

 

旗竿地が建て替え不可の場合！対処法とは？

旗竿地の建て替えが認められない場合、どのように対処すれば良いのでしょうか。主な対処法は以下の4つです。

 

• 自宅として活用する
• 賃貸物件として貸す
• 駐車場にする
• 売却する

 

自宅として活用する

一つ目の対処法は、既存の建物を活かす方法です。リフォームやリノベーションを施せば、新築のように綺麗にすることも可能です。間取りなどを変更して、今のライフスタイルに合わせることもできるでしょう。

 

ただし再建築不可の物件は、増築を伴う工事が原則認められていません。あくまで増築とならない範囲でのリフォーム・リノベーションとなります。

 

また築年数が経過している建物は、耐震性やシロアリ被害などの問題が見つかる可能性があります。その場合はリフォーム・リノベーションを施しても、長く住むことは難しいです。リフォーム会社に相談して事前に建物を調査すれば、現状の問題点を知ることができます。

 

賃貸物件として貸す

賃貸需要があるエリアに立地している物件は、第三者に賃貸する方法もあります。この対処法の大きなメリットは、毎月賃料収入が得られる点です。

 

リフォームやリノベーションで綺麗にすると、借り手もつきやすくなるでしょう。ただしその場合は資金計画が重要です。どのくらいの期間で投資回収したいのかによって、リフォーム・リノベーションにかけられるお金は変わってきます。

 

駐車場にする

既存の建物を解体して、駐車場にする対処法もあります。他の方法に比べて、駐車場は初期費用が少なくて済みます。一方で駐車場にすると、住宅用地にかかる固定資産税の軽減措置は受けられなくなるため、固定資産税が高くなるのが注意点です。

 

駐車場には、時間貸駐車場と月極駐車場の2種類があります。たとえば駅前立地であれば、時間貸駐車場にすることで高い収益が期待できるでしょう。一方で住宅街にある場合は、近隣住民が利用する月極駐車場の需要が見込めます。

 

売却する

四つ目の対処法は、建物が残った状態で売却することです。活用方法を見いだせないのであれば、できるだけ早く売却したほうが余計な出費をかけずに済みます。

 

売却方法は隣接地の所有者に売却する方法と、再建築不可物件を専門に取り扱う買取事業者に売却する方法の2つがあります。

 

隣接地の所有者は自分の土地と買い取った土地を合わせて資産価値を高められるため、前向きに検討してくれる可能性があります。

 

買取事業者に依頼する場合は、スピーディーに売却できる点がメリットです。買取実績豊富な事業者であれば、旗竿地でも積極的に買い取ってくれるでしょう。ただ買取価格は相場の7〜8割程度になるのが一般的です。

 

まとめ

旗竿地は法律や条例のルールを満たしていないと、原則として建て替えが認められません。

 

ただ、なかには例外的な措置があるため、建築基準法や自治体の条例などをよく確認する必要があります。隣接地を買い取ったり一時的に借りたりすることで、建て替え可能にする方法もあります。

 

建て替えできない場合は、既存建物にリフォーム・リノベーションを施したり、解体して駐車場経営をしたり、売却したりする対処法が有効です。

 

一番もったいないのは、何もせずに放置することです。旗竿地だからといってすぐにあきらめず、活用方法を探ってみてください。

田舎の実家はどうする？売却や処分・空き家の活用方法について紹介

 

熊本市不動産売却クイック査定です。

 

実家を相続した人の中には、「活用方法がわからない」という理由で放置してしまう人も少なくありません。

 

しかし、高齢化が進む日本では年々空き家が増加しており、深刻な社会問題になっています。

 

では、実家を相続した場合、どのように対応すれば良いのでしょうか？

 

この記事では、実家の活用方法や処分方法について解説します。相続する前に実家の活用方法や処分方法を理解し、適切な対応を行いましょう。

 

田舎の実家（空き家）はどうする？実家を相続するとどうなる？4つのリスク

田舎の実家を相続すると、相続者にはどのようなことが起こるのでしょうか。後悔の少ない選択をするために、相続の注意点についてあらかじめ確認しておきましょう。

 

①税金がかかる

空き家を相続すると、毎年、固定資産税や都市計画税などの税金の支払いが発生します。

 

固定資産税は、地方税の一種であり、所有する固定資産に対してかかる税金です。これは、人が住んでいない空き家でも課税されるため注意が必要です。

 

また、相続した空き家が市街化区域に該当する場合、都市計画税も課税されます。土地や建物の資産価値が高ければ、固定資産税も高くなります。

 

田舎は敷地面積の広い家が多いため、都会に比べて固定資産税が高くなる可能性があるでしょう。

 

②管理費がかかる

人が住んでいない家は劣化が早くなり、資産価値がどんどん低下してしまいます。そのため、空き家を相続したら、定期的にメンテナンスを行う必要があります。

 

掃除や換気はもちろん、屋根や壁に壊れている箇所がないか細かくチェックしましょう。

 

なお、空き家が遠方の場合、交通費や宿泊費等の費用が負担となる可能性があります。相続する際には、空き家管理の年間支出を把握しておくことが重要です。

 

③盗難や火災の可能性あり

空き家は、盗聴や火災など犯罪に巻き込まれないよう注意が必要です。

 

特に注意すべきなのは火災です。放火や漏電によって火災が発生した場合、誰も住んでいない家では発見が遅れ、手遅れになってしまう可能性があります。また、隣家に燃え移れば多額のお見舞金を支払わなければならないでしょう。

 

ポストに郵便物が溜まっている、人の気配がしない家は犯罪に巻き込まれる可能性が高くなります。そのため、小まめな管理を行い異変に気が付けるよう注意しましょう。

 

④近隣住民に迷惑がかかる

空き家を放置しておくと、害虫や野生動物の住処となってしまう恐れがあります。

 

また、庭の雑草が生い茂り、近隣住民に迷惑をかけてしまう可能性も考えられます。そのため、定期的に庭の手入れを行い、害虫や野生動物のエサとなるものを置かないなどの工夫が必要です。

 

近隣住民との関係が悪化すれば、さまざまな問題に発展しかねません。近隣住民への配慮は注意すべき点と言えるでしょう。

 

田舎の実家（空き家）はどうする？実家を相続しない場合

田舎の実家は、「必ず相続しなくてはいけない」というわけではありません。

 

結論から言うと、相続しない選択肢もあるのです。ただし、相続しないことで起こる注意点について把握しておくことが重要です。

 

この章では、実家を相続しない（相続放棄）について解説します。

 

相続放棄できる

先述した通り、田舎の実家を相続しないことは可能です。これを相続放棄といいます。

 

相続放棄すると田舎の実家や負債を相続しないで済みます。また、遺産分割協議にも関与する必要がありません。なお、相続放棄は申立できる期間が以下のように定められています。

 

民法915条（相続の承認又は放棄すべき期間）
相続人は、自己のために蔵族の開始があったことを知った日から3箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。ただし、この期間は、利害関係人又は検察官の請求によって、家庭裁判所において伸長することができる。
引用：法務省　相続放棄等の熟慮期間の延長について

 

これは、3カ月以内に手続きを完了させなくてはいけないということではありません。あくまでも、3カ月以内に必要書類を家庭裁判所へ提出する必要があるということです。

 

相続放棄をする場合は、スケジュール管理を行い、期日内に申告できるようにしましょう。

 

相続放棄できるが注意点（実家だけ相続放棄できない）

相続放棄は、「実家だけ」を相続放棄することはできません。

 

たとえば、被相続人が実家の空き家の他に、駐車場として貸出している土地を持っていたとします。

 

この状況で相続放棄をすれば、空き家の実家と駐車場の両方を手放すことになります。このように、相続放棄は、「全ての財産を放棄すること」を意味しています。

 

実家の空き家は負債ではないものの、固定資産税の支払いや管理の手間がかかります。そのため、自分たちで活用できない場合は、相続放棄が最も有効な手段です。

 

相続内容や種類、総額、相続税など全てを把握した上で慎重に判断しましょう。

 

田舎の実家（空き家）を相続放棄する場合の手順

では、相続放棄する場合どのような手続きが必要になるでしょうか。

 

相続放棄は、「被相続人が亡くなった日から3カ月以内」という申告期間が定められています。できるだけスムーズに手続きが行えるよう相続放棄をする場合の手順を確認しておきましょう。

 

• 相続財産の調査を行い相続放棄すべきか判断する
• 必要書類や費用を準備する
• 家庭裁判所に必要書類を提出する
• 裁判所からの照会書へ回答する
• 相続放棄申述受理通知書が届く

 

この手続きを3カ月以内に行う必要があるため、しっかりスケジュール管理を行い、必要な書類は早めに準備しましょう。

 

田舎の実家（空き家）を売却したい場合！4つの方法

田舎の実家を相続した場合、活用方法がなければ売却するのも得策です。

 

しかし、場所によっては思うように売却が進まない可能性もあります。その場合は、家を解体して更地にする、空き家バンクに登録するなどの方法を検討してみましょう。

 

①不動産会社に買取依頼

不動産会社に直接買い取りしてもらう売却方法を「買取」といいます。

 

買取は、査定依頼を行い、掲示された金額に納得できれば確実に売却することができます。

 

そのため、売却にあまり時間をかけられない人やすぐに現金化したい人におすすめの方法です。ただし、仲介に比べて、売却価格は安くなる傾向にあります。

 

②不動産会社に仲介依頼

不動産会社に依頼して売却する方法を「仲介」といいます。仲介では、売却が成立したら成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払います。

 

しかし、買取に比べて高額で売却できるケースも多いため、高値売却したい人にはおすすめの方法です。ただし、売却までに時間がかかる可能性があります。スケジュールには余裕を持っておきましょう。

 

③家を解体し売却

空き家は、想像以上に劣化が進んでいることがあります。

 

たとえば、雨漏れやシロアリなど、目に見えない所で被害が起きていることも少なくありません。そのため、古くなった空き家は、解体して土地として売却するのも1つの方法です。

 

土地として販売すれば、使用目的が広がり売却しやすくなる可能性があります。個人で判断しにくい場合は、ホームインスペクション（建物状況調査）を活用するのもおすすめです。

 

ホームインスペクションは、「住宅診断」とも呼ばれ、床下、屋根裏、外壁、屋根、構造などを調査することができます。建物の現状を把握することで何を優先すべきか見えてくるでしょう。

 

④空き家バンクに登録

田舎や地方では、少子高齢化に伴い、地域の過疎化や空き家の増加が問題となっています。

 

こうした背景を受け、少しでも空き家を有効活用するため「空き家バンク」が生まれました。空き家バンクは、空き家の所有者が登録を行い、自治体のホームページや広報誌などで購入希望者や入居者を募るサービスです。

 

移住者や交流希望者向けに提供している自治体も多く、地域活性化にも役立っています。また、その地域に定住したい人からの問い合わせが主となるため、成功率の高さも魅力です。

 

空き家バンクの実施は、自治体によって異なるため、詳しくはそれぞれ自治体でご確認ください。

 

田舎の実家（空き家）！3つの活用方法

ここまで空き家を相続放棄する場合や、売却する場合について解説してきました。

 

しかし、「思い出の詰まった実家を売却するのは避けたい」と思う人が多いのも実情です。

 

では、田舎の実家を相続して有効に活用する方法はないでしょうか。ここでは、田舎の実家を活用する方法をご紹介します。

 

①賃貸

空き家の状態によっては、賃貸で貸し出すことも有効です。

 

入居者がいれば毎月安定した家賃収入が見込めます。家賃収入があれば、空き家の管理や税金の支払いに充てることができるでしょう。

 

また、空き家の状態で放置しておくよりも、家の劣化を抑える効果が期待できます。

 

②更地として運用（駐車場など）

空き家を解体して更地にすれば、管理の手間や維持費が少なくなります。

 

更地なら駐車場として運用したり、貸地として運用したりする活用も可能です。運用がうまくいけば、収入源にもなるでしょう。空き家の管理に困っているものの、土地は手放したくないという人は更地にして運用する方法も検討してみましょう。

 

③自分で住む

コロナ禍以降は、働き方にも大きな変化がありました。

 

自宅で仕事をする人が増え、のどかな環境で暮らせる田舎に注目が集まっています。自由な働き方ができる人は、自分たちで住むという選択肢を視野に入れてみるのもおすすめです。

 

空き家を自分たちで修理しながら生活することで家への愛着が増すことでしょう。

 

まとめ

田舎の空き家は維持費だけでなく、定期的な管理が必要になります。そのため、コストだけでなく、手間と労力も必要になるでしょう。

 

そのままの状態で有効活用できることが望ましいですが、なかなか上手くはいかないものです。自分たちの生活に負担となる場合には、相続放棄や売却も視野に入れて検討しましょう。

 

また、相続後に万が一自分の身に何か起きれば、残された家族が相続することになります。後悔残らない選択をするためには、家族でしっかり話し合っておくことが大切です。