欠陥住宅～欠陥住宅の意味、わかってますか？～

誰もが1度は耳にしたことがあるだろう、欠陥住宅というワード。
あなたはその意味を知っているでしょうか？

言葉は知っているけどきちんと意味を知らないという方や、そもそも欠陥住宅って何なのか疑問を持った方は要注意です。

あなたが生活の場を選ぶ際、とんでもない失敗を引き起こしかねません。
そこで今回からの連載では、欠陥住宅を購入しないために注意すべき点などをお伝えします。
第一回目は、そもそも欠陥住宅って何なの？という疑問にお答えします。

欠陥住宅を簡潔に定義すると、｢通常有すべき安全性を欠いた住宅｣といえるでしょう。
この定義に出てくる｢安全性｣とは居住者の生命、身体、健康に対する安全性のことを指し、もっと具体的に見てみると、構造上の安全性や耐火、防火上の安全性などが挙げられるのです。

安全性を欠いている建物というのは、国民の生命、健康及び財産の保護を図るための最低基準として定められている建築基本法をはじめ、その他の施行令やJASSと称される日本建築学会の標準工事仕様書、住宅金融公庫の仕様書などに違反しているものを指します。

建物の欠陥は人々に大きな被害を加えることがあるため、たくさんの基準が決められているのです。
またこれらの基準に達していても、シックハウスなど危険があり有害な建物ももちろん欠陥住宅になります。

空き家はなぜ増える？

皆さん早速ですが、日本には何軒の空き家があるかご存知ですか？
ずばりその答えは「2013年で820万戸」です。

この数値は総務省が5年おきに算出をしている空き家の数なので、直近でも2013年のデータしかないのですが、野村総合研究所によると、空き家の数は2033年には2100万戸にも及ぶそうです。そう考えると2017年の現在はもっと多くの空き家が存在してそうですね。

ではなぜ日本ではこんなにも空き家が増加し続けるのでしょうか。

空き家が増える主な理由が少子高齢化と人口減少です。
皆さんもおなじみの日本の持つこの問題は空き家の増加にも繋がっています。
高齢者の増加は、亡くなられる高齢者の数の上昇や、老人ホームへの入居者の上昇などをもたらし、住民のいない空き家を多くつくり出します。

そしてそれらの要因により空き家になった家も、相続がうまくいかなかったり、解体の費用が掛かってしまうなどの理由から放置され、増加に繋がっているのです。
他の理由としては、別荘の放置や、販売の契約待ちの住居数の増加もあります。

空き家の増加は今後深刻な問題になるとして、政府は法整備などの様々な取り組みを行っています。

その一方で、最近は空き家を有効活用する団体なども増えており、もはや空き家は放置するものではなく、新たに使い出すというものになってくるでしょう。

 
皆さんも放置している空き家がございましたら、新たな可能性を信じ、売却などを行ってみてはいかがですか？

空き家は売りに出そう！空き家の持つリスクとは？～損害賠償編～

数回にわたってご紹介してきた「空き家は売りに出そう！」シリーズもいよいよ最後となりました。これまでも多くの空き家に潜むリスクをご紹介してきましたが、最後は損害賠償に関するものです。

 
自分が住んでいないにも関わらず、放置をしているもののせいで損害賠償に、なんてことにはなりたくありませんよね。
そうならないためにもリスクをしっかりと把握しておきましょう。

損害賠償は第三者に被害が及ぼされる、もしくは及ぼされる恐れが発生し、その第三者が法的な訴えを起こすことによって起こるものです。
その原因としてあるのが、空き家の倒壊です。
倒壊による道路の封鎖や近隣の建物の損傷、けが人・・・。大変なことです。

 
空き家の倒壊は、時として近隣の住宅に大きな被害を及ぼし、重い損害賠償を請求されることになります。
また倒壊の恐れがある空き家も、地震などの災害の際に避難経路を妨害するなどの理由から、地域住民や行政に訴えを起こさせられるリスクがあります。
地震などの災害が多い日本ではこのような気遣いまでも大切にしなければいけないことですね。
実際に今回の熊本地震でも古いお家は損傷がとても大きかったです。
万が一の時に近くにいることができなければ、リスクを想定した所有者の義務が重視されます。

 
また、空き家にある残置物による腐敗で近隣の方に健康被害がでたなんてときは大変な問題です。
野良犬や猫が棲みついて、古屋敷になってしまうこともあります。

そうなってしまっては、不動産を貸したり、売却したりするのにもお金や時間が余計かかってしまいます。

軽い気持ちで相続した不動産を他県にあるからと放置していては、すごく大変な大問題になる可能性もあります。
事故の責任においてきちんと管理する。何のために所有するのかを明白にして管理をする必要があります。

いかがだったでしょうか。
空き家に潜むリスクを一通りご紹介させていただいて、このシリーズの題名である「空き家は売りに出そう!」という意味を少しはお分かりいただけたのではないかと思います。

 
相続などで手に入れた空き家は、思い出が詰まったことによりなかなか手放せない方もいらっしゃるかとは思いますが、それらの素晴らしい思い出に泥を塗ってしまわないためにも、空き家の持つリスクを念頭に持ち、思い切った売却もぜひ検討なさってみて下さい。

次に購入される方にとっての新しい故郷になって、思い出深い土地はきっと生き続けるでしょう。

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空き家は売りに出そう！空き家の持つリスクとは？～景観悪化編～

今回は、景観悪化の問題から考える、空き家のリスクをご紹介していきます。
景観悪化をもたらす空き家は、時として法律によって強制撤去される恐れもあるので、注意が必要です。それでは早速ご紹介していきます。

空き家の景観悪化はその名の通り、空き家によってその地域の景観を悪化させるということです。
余談ですが、空き家は約半数以上が賃貸用で、残りが主に相続などで取得したものだそうです。

その内、景観を悪化させる空き家が含まれるのは後者の方といえるでしょう。
空き家は劣化を進むと、色の悪化や、雑草の発生により景観を損ねさせるほか、虫の発生や、腐敗による異臭の発生などの衛生的な影響も発生させます。

住んでいない本人は特に気にすることはないかもしれませんが、そこの規格に住む人たちには不快な思いをさせることになり、トラブルに発生する恐れもあります。
修繕されることなく老朽化した建物、敷地内を歩くことが困難になるほど元気よく育った雑草といった景観に悪影響をおよぼす空き家は、見た目がよろしくないということだけではなく、「害虫や害獣が繁殖したり不法投棄の標的にされゴミが溜まっていく」など、さまざまな問題を引き起こしてしまいます。そういった状況を放っておいてしまうと、当然ながらその不動産の周辺の治安悪化につながってしまいます。極端な話しになるかもしれませんが、地域の環境悪化が連鎖することにより、結果的に凶悪な犯罪と結びついてしまう可能性も示唆されております。治安の悪化は、もはや「空家の管理をする」といった自分でコントロールできる問題ではありません。ひどい状況にしてしまわないためにも、管理の重要性を理解することが必要です。
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「空家の管理をする」その内容は・・・
◆定期的に、建物の中の通気や換気を行い老朽化を防いだり、お庭や玄関回りの雑草の処理、ポストの郵便物の処理を行う
◆問題が見つかった場合には早く発見し迅速な対応をするなど
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また、2015年に空き家対策特別措置法が施行され、著しく景観を悪化させる空き家は「特定空き家」という部類に分けられ、行政による修繕などの指導、勧告、命令に従わなければ強制的に撤去をされるようになりました。

年々増加する空き家による景観悪化は、地域住民だけでなく、観光立国を目指す政府にとっても煙たがられる存在となっています。

行政による強制撤去は実際にも起こっているため、お持ちになる空き家がありましたらぜひ売却を検討なさってみて下さい。

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空き家は売りに出そう！空き家の持つリスクとは？～建物劣化編その2～

今回の「空き家は売りに出そう！」シリーズは前回に引き続き、建物の劣化編です。人が住まない空き家は人が住む住宅より劣化が進むものなのです。いったい何がそうさせているのでしょうか。
今回もいくつかご紹介させていただきます。

・掃除などの手入れがされていない
空き家は人が住まないため、当然掃除などの手入れがされなくなります。もちろん人が住まない分、発生するごみなどの量は少ないものの、定期的な掃除を行わない分、ほこりの溜まりは多くなってきます。

ほこりは溜まると虫を発生させたり、物を劣化させてしまいます。さらにあることが原因でカビが発生し、その対処がされないまま放置されると、カビは奥深くまで域を増やしてしまい、劣化を招くほか、取り返しのつかない欠陥に繋がることになる恐れもあります。

・修復がされない
こちらも先ほどの、手入れがされないという部分と似通ってきますが、大切なのは気づく人がいないということです。

たとえば、壁にひびがはいっていることや、雨漏りが発生していることなどに気づかぬまま放置させてしまうと、建物内部への影響をもたらし、さらなる劣化を引き起こしてしまいます。

空き家がもし遠方地にある場合は、掃除や手入れなどを定期的に行うのは難しいですよね。
それが原因で、空き家の価値を下げるような劣化を招かせないためにも、空き家の売却をぜひご検討なさってください。

空き家は売りに出そう！空き家の持つリスクとは？～建物劣化編その1～

前回から空き家に潜むリスクについてご紹介させていただいております。
今回は建物の劣化にスポットを当てて、そのリスクについてご紹介していきます。
一般的に空き家の劣化は早いといわれています。

 
「誰も住んでいないなら劣化は遅いはずだ」
と思われている方もいらっしゃるかと思いますが、使われないことによって劣化が進行するケースはよくあるのです。

・換気が行われない
普段の住まいでも換気をしていないと思われている方も、家の出入りなどで自然と寒気は行っているのです。換気は外の空気と室内の空気の循環をもたらします。

空き家ではこの循環がないため、空気がこもってしまいます。これがとくに梅雨などになると、湿気の溜まりを引き起こし、それがカビを発生させ、虫が発生するなどの悪循環に繋がってしまいます。

・水道が使われない
水道が長期間使われないと排水管の水が蒸発し、乾燥してしまうため下水の汚臭や虫が上がってきてしまいます。また、溜まったヘドロなども乾燥すると硬化してそれが排水管の劣化に繋がります。水が流れないことは他にも給水管に沈殿物を発生させたり、水廻りのゴム栓の劣化も引き起こします。

家は人が住むことを前提に建てられているものです。なので、空き家の状態にしてしまうと、本来の機能を果たせないだけでなく、劣化も引き起こすのです。
売却をお考えの方も、少しでも状態が良いまま売りに出すためにも早めのご相談をお勧めします。

空き家は売りに出そう！空き家の持つリスクとは？～防犯編～

皆さんは突然、題名のように「空き家は売りに出そう！」と言われても、「どうして？」と疑問に思われるかと思います。
空き家にも思い出が詰まったものなど手放さない理由も数多くあると思います。

ですが一方で、空き家にはリスクも存在するのです。そこで今回から数回にわたって空き家のリスクについてご紹介していきます。

シリーズの最後に、題名の意味が少しは理解していただければ光栄です。

まず初めに紹介する空き家の持つリスクは、防犯編です。

やはり人が住んでいるところよりも人が住んでいない空き家の方が防犯対策は難しいですよね。
それは、人が一番の防犯対策となるからです。

空き家においてこれを実現してくれるのは近所の人でしょう。普段から地域住民の方と情報交換をし、協力を得られると効果的な防犯対策に繋がります。
ですがなかなか空き家付近の地域の方と親睦を深めるのは難しいかと思います。そんなときはホームセキュリティ会社に依頼して防犯を行うのが良いでしょう。

その他には、建物自体への防犯対策があります。空き巣は60％が窓から侵入するというデータから、窓への対策は効果的であるといえます。
防犯フィルムの貼り付けや、格子の設置が効果的でしょう。

空き家に防犯のために、夜はセンサーライトだけでもつけておくというのも良い方法かもしれません。
更に、お家の腐敗を防ぐためにも、換気扇だけは回し続ける等もお勧めです。

しかし、空き家は所有しているだけで費用が掛かります。
火災が万が一あった時のために火災保険費用や電気代、水代、植栽が伸びてきたら剪定費用や、土地・建物に付加される”固定資産税・都市計画税”。1年の費用だけでかなり掛かってきます。

あからさまに空き家と分かってしまいますと、ホームレスの住処になったり、子供がいたずらをしたり、火事の原因になったり、心配事は尽きません。
所有するからには、最大限のリスクを想定して所有する必要があります。

近くに親戚が住んでいる等あるであれば違いますが、身内も管理を頼める人がいないとなる場合は、売却するか賃貸に出すか、解体して駐車場にするか、方法はさまざまあります。
最善の方法を検討して、しっかり管理しましょう。

以上のように、空き家には防犯面のリスクがあります。対策を行うことでリスクの回避はできますが、余分な経費が掛かってくるうえに、すべてのリスクを回避できるわけではないので、売却という手もぜひ検討してみて下さい。
 

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不動産売買を手掛けるエキスパートたち～不動産鑑定士編～

前回のホームインスペクターに引き続き、今回も不動産売買を手掛けるエキスパートをご紹介させていただきます。
それでは、今回ご紹介するエキスパートとは・・・

『不動産鑑定士』です。

皆様は、不動産鑑定士という資格をご存知でしょうか？

不動産鑑定士は国土交通省が認定団体とする国家資格をもった専門家のことで、「弁護士」、「公認会計士」と並んで三大国家資格と言われています。

不動産鑑定士の主な業務は、不動産の市場価値などを求めて「鑑定評価格」として表示することです。

不動産鑑定士は、地域の環境や諸条件を考慮して「不動産の有効利用」を判定し、 「適正な地価」を判断します。よって、不動産鑑定士は、不動産の価格についてだけでなく、不動産の適正な利用についての専門家でもあります。
また、一言で不動産鑑定と言っても、その内容は多岐にわたります。国や都道府県が土地の適正な 価格をー般に公表するための地価公示や、地価調査の制度をはじめとして、 公共用地の取得、相続税標準地の評価、固定資産税標準宅地の評価、裁判上の評価、会社の合併時の資産評価ならびに現物出資の評価など様々です。

さらには、不動産のエキスパートとして広く個人や企業を対象に、不動産の有効活用、開発計画の策定をはじめとする総合的なアドバイスなど不動産に関わるコンサルティング業務も行っております。

不動産の売買をするとき、不動産の貸し借りをするとき、不動産を相続・贈与するとき、不動産を担保にするときには、その鑑定評価格が重要な指標となるため、不動産鑑定士は不動産売買を支えるエキスパートと言えます。

このように不動産鑑定士は様々な場面で活躍し、細かい規定や、厳密な調査から長時間掛けてそれらの価格は出されるため、不動産鑑定士には膨大な知識量とタフさが必要となるでしょう。

一方でその豊富な知識を活かし、事業会社の不動産に関する調査、分析、コンサルティングも行います。顧客のニーズに合わせて適切なアドバイスを行ったり、時には海外の不動産にまで対象を広げて業務を行います。

いかがだったでしょうか。
不動産鑑定士は三大国家資格と言われるほどかなりなるのが難しい職業と言えるでしょう。なので、不動産売買の際はお近くの不動産会社に相談するのも良いですが、このエキスパートを信頼し、安心して売買を行うようにしてみて下さい。

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不動産売買を手掛けるエキスパートたち～ホームインスペクター編～

弊社のブログでは、不動産売買にまつわる様々な情報と並行して、様々な専門家も登場してきたかと思います。

そこで今回から２回にわたって、不動産業界でもそのエキスパートとして不動産売買を支える「ホームインスペクター」と、「不動産鑑定士」についてご紹介させていただきます。

まず今回ご紹介するエキスパートはホームインスペクターです。

名前から伝わる通り、彼らの資格はまだ最近の2009年に、NPO法人日本ホームインスペクター協会が実施機関となり形成されたばかりです。

ですがホームインスペクターが主な業務とするホームインスペクションの導入が始まったのは10年以上も前で、その必要性はかねてからあったとされます。
ホームインスペクターは住宅診断の専門的な知識、及び中立的な立場という倫理観を兼ね備えたかの試験にパスした人がなれます。

業務では、主に目視で床や屋根、外壁や床下などを診断するため、その知識や専門性は計り知れないでしょう。

また住宅流通に関しても、業務を通じて中古住宅の流通促進に貢献しており、中古住宅の流通量を倍増させる計画を持つ国の住宅政策に幅広く貢献しているといえます。

いかがでしたか。
ちなみにホームインスペクターの受験資格は、年齢、性別、学歴に関係なく誰でもなれるものです。この記事でかっこいいと思われた方は、ぜひ受けてみては！？
そして次回ご紹介するエキスパートは不動産鑑定士です。お楽しみに。

ホームインスペクションの位置づけとは？

前回は、住宅を診断するホームインスペクションについてご紹介させていただきました。おさらいすると、住宅のお医者さんであるホームインスペクターが、住宅のコンディションをチェックし、適切なアドバイスをお客さんに伝えるということでしたね。

そんなホームインスペクションは、日本ではまだその存在をあまり知られていないものの、アメリカでは70％～90％もの住宅でホームインスペクションが行われているのです。

日本でもこれから普及がされていくと思われるホームインスペクションの位置づけをしっかりと把握しておきましょう。

ホームインスペクションは住宅の診断とご説明しましたが、その診断の中でも一番最初の一時診断と言えます。依頼者の依頼内容にもよりますが、基本的にホームインスペクションを通してホームインスペクターはアドバイスを行うのみで、その後の二次診断に進むかは依頼者に委ねます。

そのため、ホームインスペクションは精密な住宅診断より簡単な検査で、時間やコストもあまり掛かりません。

病気の際も、一時診断として健康診断を受け、見つかった異常に対しては二次診断で専門の医者に見て貰いますが、例えるとこのような形といえます。

ホームインスペクションの位置づけは、住宅診断のはじめの段階ということもあり、簡素な感じがしたと思われたかもしれませんが、診断を行ったホームインスペクターは責任を持って住宅の異常やそのアドバイスを依頼者に伝えるので、安心して利用してみて下さい。

ホームインスペクション（住宅診断）とは何のこと？

皆さんはホームインスペクションという言葉をお聞きになったことはありますか？
住宅に関する重要な言葉なのですが、「聞いたことがないし、わからない」と感じられた方もいらっしゃるかと思います。

そこで今回はホームインスペクションについてご紹介していきます。

ホームインスペクションとは、住宅診断のことで、住宅に関する知識を豊富に持ったホームインスペクターという専門家が住宅のチェックを行い、住宅の劣化状況や、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、そしてそれらに必要な費用などを出し、依頼者にアドバイスを行う業務のことです。

ホームインスペクションは、住宅の購入前に住宅のコンディションを知っておきたいと考える方や、逆に住宅を売り出す前にそれらを知っておきたいと考える方、さらには不動産の仲介を行う業者などが利用します。

そのため、ホームインスペクションでは第三者的な立場や意見が重要となっており、業務を依頼された方の安心な取引をサポートする手助けの役割もあります。

 
第三者機関を入れることにより、一般の方の購入に際して公平的な目線で診断していただくという事が重要です。
なおかつ、住宅建築のプロである、建築士の判断により診断しているのであれば、仲介業者であっても大変信頼した資料となります。

建物の沈下の有無や雨漏れ、耐震に必要な筋かいなどの耐力壁が足りているのか、床のレベルが斜めになっていないか。
なかなか、一般の人では判断もできかねますね。

愛着がある住宅だけれども、築年数も経過してリノベーションするには費用が大きくかかる・・・。というお家などは、一度見ていただくことによって、土地で販売すべきか、建物付で販売するべきなのか。判断基準にもなるかもしれませんね。

特に弊社がある、熊本では1年前の熊本地震の被災にあった建物がほとんどです。
中古住宅を検討したい方も、購入していざ躯体に損傷があって購入後に欠陥が見つかった。という場合は悲しいものです。
ですから、弊社では中古住宅の売却ご依頼をいただきましたら、しっかりホームインスペクションを入れさせていただき、販売のアピールポイントとしてご提案しております。

いかがでしたか。
住宅のコンディションは病気と同じで一般の方ではなかなか判断が難しく、不動産売買の際には大きな査定評価の悪化に繋がりかねます。なので住宅の医者であるホームインスペクターからホームインスペクションを受けてぜひ住宅の治療もしくは定期健診を行いましょう。

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売るタイミングに気を付けよう!不動産価格の変動要因とは？

皆さんは「不動産投資」や、「不動産バブル」などといった言葉をお聞きになったことがあるかと思います。

そんな皆さんのご察しの通り、不動産の価格は常に変動しており、不動産売買の際にも注意が必要なのです。

一概にこの時期は価格が上昇する、この時期は下落する、という断定的なことを言うことはできませんが、どういった要因で不動産価格が変動するかを知っておくことは、不動産売買の際に少しは役に立つことかと思います。

そこで今回は、不動産価格がどんなものによって変動するのかをご紹介していきます。

・需給のバランス
経済学的にもこの需給のバランスというものは価格を左右する重要な要因となってきます。簡単に言うと、どうしても欲しいものが売り切れていたら、定価より少し高めにお金を払ってでもオークションに入札するなどして買いますよね。

逆も同じで、需要が少ないうえに供給の方が多かったら、価格は下がっていきます。

これは不動産でも同じと言えるのですが、需要が増していても、供給がそれを上回っていたら価格は上昇しません。つまりバランスが必要ということなのです。

以上が理論上のお話になり、実際にどうなっているかもお話ししたいと思います。

熊本地震後、賃貸のお部屋が足りない状況となっており、利便性の高い場所で賃貸マンションが建てられそうな土地は需要が高まっております。

また、市内中心部からその周辺にかけてはほとんどお家が建ってしまっているために、徐々に郊外へと新築分譲地が広がっていっております。よって、市内中心部に近い従来の住宅地は徐々に坪単価が上がってくる傾向にあります。

・不動産への資金の流入量

不動産への資金の流入量というと難しいかもしれませんが、例で話すとすると、日本で何回も不動産価格が急増したこと、住む人のいない家を作り続ける中国で不動産価格が急増したことがこの原因とされます。簡単に言うと投資の流行といったところでしょうか。

いかがだったでしょうか。
すこし難しい話となってしまいましたが、不動産の売買の際は、このような価格の変動の原因があるということをぜひ覚えておくとよいでしょう。

特に住宅用地の需要と供給のバランスはその時その時で刻々とかわります。所有されている不動産があるエリアで多くの方が探されている時の方が、より早く、より好条件で不動産が売れる可能性が高いので、物件周辺の不動産屋に相談されることをおすすめ致します。

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不動産価格を決める基準地価とは？

前回の２回にわたって、不動産価格を左右する地価の一つである公示地価についてご紹介させていただきました。おさらいすると公示地価とは、国土交通省が管轄しており、地価公示法に基づいて算出される地価のことでしたね。

それではもう一つの地価である基準地価とはどんなものなのでしょうか。
今回はそんな基準地価についてご紹介させていただきます。

基準地価は国土利用計画法施行令という法令に基づいて、算出される地価のことで、価格の性質や目的、評価方法は公示地価とほぼ同様ですが、算出の基準となる日が７月１日と、公示地価の１月１日と違います。

また調査の主体も都道府県であるのも公示地価との違いです。また、公示地価が都市計画区域内を主な対象としているのに対して、基準地価はその区域外の住宅地や、商業地、工業地、さらには林地までにも及ぶのがその特徴です。

そのため価格の平均値が公示地価とは大きく違ってくるので注意が必要です。

いかがでしたか。
不動産売買の際には、ご紹介させていただいた2つの地価の価格をぜひご参考にしてみて下さい。

また、地価は国土交通省のサイトで調べられることもできるほか、現在は不動産サイトなどでも簡単に見られることができます。

ご自身の住まわれている地域、もしくは住もうとしている地域の土地がどのような評価をされているのかを知るのは面白いかもしれませんね。

不動産価格を決める公示地価とは？その２

前回、不動産の価格を決めるものの一つとなる、公示地価についてご紹介入させていただきました。そこで今回も前回に引き続き、公示地価についてご紹介していきます。

公示地価は、公共事業だけでなく一般の土地取引にも利用されると前回ご紹介しましたが、この関係性上、売り手にも買い手にも偏らない客観的な価値を算出する必要性があります。

 
また評価の仕方としては、現存する建物の形状に関わらず、対象土地の効果が最も発揮できる使用方法を想定したうえで評価が行われます。

 
このように公示地価の評価時には、利害関係に影響を受けることがなく、かつ正確で専門的な知識をもった者の評価が必要となるのですが、それを行うのが国家資格を持った不動産鑑定士です。

 
公示地価の評価の時はこの不動産鑑定士が２名以上で鑑定評価を行い、その結果を調整したうえでその土地の更地価格が決定されます。

 
なお、公示地価は「地価公示」や「公示価格」、「標準価格」、「標準地下核」と表記されることもあるので、次回ご紹介する基準地価と間違えないよう注意が必要です。
言い方は様々ですが、「地価公示法による標準値の価格」と覚えておけば大きなトラブルには繋がらないでしょう。

いかがだったでしょうか。
不動産売買の価格を左右する要因に公示地価というものがあるとお分かりいただけたのではないかと思います。

 
不動産売買の際に、地価は大きな影響を及ぼすものとなるので、次回ご紹介する基準地価と共にぜひ覚えて下さいね。

不動産価格を決める公示地価とは？その１

前回、不動産の価格を左右するものの一つで不動産の個別性というものをご紹介させていただきましたが、今回は同様に不動産の価格を形成するものである「地価」についてご紹介させていただきます。

なお地価には主に、「公示地価」と「基準地価」という２種類があり、今回から数回にわたってこの２種類の地価についてご紹介させていただきます。

まずご紹介する公示地価とは、昭和４４年につくられた地価公示法に基づいて、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年１回公示を行う土地の価格のことです。

公示の対象となるものは原則として都市計画法による都市計画区域となっていますが、この区域以外でも、省令で定められた、土地取引が多く行われる見込みがある区域が対象となります。

標準地というものを国土交通省の土地鑑定委員会で定め、標準地が標準的かを毎年チェックしているようです。
 

公示地価の公示の目的は、公共事業用地の取得原価の基準とされていますが、一般の土地の取引価格に対する指標になることや、適正な地価の形成に寄与することといった目的もあります。

特別な事情がない限り、価格の基準となりうる価格のことを示します。
しかし、あくまでの参考地となります。
土地それぞれの特性はすべて異なります(接道状況・地形・高低差等)。
したがって、売却査定額や実際の販売価格とは異なる場合もモチロンございますので、ご注意ください。
 

つまり、公示地価は地方公共団体だけでなく、一般の私たちにも関係のある地価であり、不動産売買の際にはとても参考となる指標となるものなのです。

 
公示地価の価格決定については、通常不動産鑑定士が2名以上で査定するようです。
毎年課税される、固定資産税評価額の基準にもなるため、適正な査定・審査が重要になるのです。

※相続税については、相続税路線価という評価があります。

公示地価・・・客観的にとらえた土地の指標価格として、税金や公共事業による土地収用の目安となります。
様々な人が参考にする価格となれば、大変緻密な審査が必要になりそうですね。
”不動産鑑定士”大変難しい資格である理由がよくわかる気がします。(笑)

日本の地価が変われば経済情勢も変わるかもしれませんね。
逆に経済情勢が変わるときに地価が変わります。
基盤となる公示地価や標準地。名前だけでも頭の片隅に置いておきたいものです。

いかがだったでしょうか。
次回も公示地価についてご紹介していきますので是非ご覧ください。
 

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不動産価格を決める個別性とは？

皆さんが不動産を売却されるにあたって、最も重要な参考要因となるものが価格ではないでしょうか。不動産の価格は変動の性質を持ち、また、専門の知識を持った人でないとその価格はなかなかわかりません。

そこで今回は、そんな不動産の価格に影響を持つ、不動産の個別性についてご紹介していきます。

不動産はこの世に同じものは１つとしてありません。たとえ同じ地域の土地に建つものでも、面積や、方位、接する道路などが違ってきます。一方で全く同じ構造の建物だとしても、その建物が建つ土地の価格や接する道路などから価値は変わってきます。

マンションでも同様で、同じ棟のマンションでも、間取りや階数、部屋の方位や管理状況などによって価値は変わってくるのです。

このように同じ不動産がこの世に存在しておらず、一つ一つの不動産が違った特徴を持つことを不動産の個別性といいます。
個別性はいわば長所と短所を表したようなものです。

それでは具体的にどのような個別性が不動産にあるものか、具体的にご紹介させていただきたいと思います。

【土地】

・接道状況

道路が敷地のどの方角に面しているかによってかわってきます。一番条件が良いと言われるのが南側接道です。敷地の南側に道路があると、南側の建物との間に距離があるため、お家はもちろんのこと、お庭も日当りが良くなる傾向にあります。次に条件が良いとされるのが、東側接道や西側接道になります。敷地の一番南側に駐車場を配置することにより、お家やお庭の日当りを確保しやすくなります。北側接道の場合には、北端に駐車場・敷地の真ん中にお家・南は時にお庭といった配置になりやすくなります。この時、お家の日当りは確保しやすいですが、南端のお庭はどうしても南側の建物により日影になる時間が長くなります。

次に、接面方向の数にもよってかわってまいります。一方向にだけ道路に面している敷地よりも二方向道路に面している方が車の出し入れがしやすく利便性の高い敷地として高評価につながりやすくなります。（南東角地や南西角地が需要が高いため、高評価になりやすいです。）

また、面している道路の幅員の広さや、公道か私道かの違いも評価に関わります。幅員が広ければ当然車の出し入れもしやすくなるために、買い手がつきやすくなるので高評価となります。公道と私道とでは、維持管理を市や県が行ってくれる公道が高評価となりやすいです。

・間口、敷地の形状等

敷地と道路が面している長さを『間口』といいますが、間口は広い方が並列駐車場を多く確保できますので高評価となります。ただ、単純に間口が広ければ良いというものでもありません。敷地全体の形状のバランスや大きさ、道路と敷地の高低差なども総合的に評価されます。

【戸建て】

・構造

建物の評価は難しく、売買時の状態によって異なりますが、一般的には構造や築年数によって決まってきます。一番早く建物の価値が少なくなってくる構造は、木造住宅であり、次いで軽量鉄骨、鉄筋コンクリートという順番になる傾向が強いです。後の構造になればなるほど建物の耐用年数が長くなってくるためです。

【マンション】

マンションの場合には、似たようなマンションでもペット可か否か、敷地内に駐車場が十分な数用意されているかどうか、などによって評価が変わってきます。また、同じマンションであっても、階数や中部屋か角部屋かなどにより評価が異なります。

いかがだったでしょうか。
不動産の価格を形成するものには個別性という不動産の特徴が関係しているということがお分かりいただけたかと思います。
次回からは不動産の価格を形成する更なる要因である、地価についてご紹介したいと思います。

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不動産引き渡しの際に知っておくべきこと〜手順〜

今回は引き渡しにおいて知っておくべきことについての「手順」についてご説明してきますが、こちらも実際に行っていく際にオーナー様ご自身で勧めていく必要のある項目も含まれており、把握しておく必要があります。

・買い主からのお支払い
まずは、買い主から物件買取のための残代金の支払いが行われ、これを受け取ると売り主は所有権移転のための諸々の書類を申請します。

・税金や管理費などの精算
次に、固定資産税、都市計画税といった公租公課、管理費の負担を計算しますが、一般的には日割り計算で引渡日前日までを売り主、当日以降を買い主負担として計算します。

・その他書類の引き渡し
物件の情報が記載されている書類など、必要書類を買い主へ引き渡し、そこで引き渡し確認書を受け取ることが出来ます。

・手数料の支払い
ここで最後に不動産業者へ仲介手数料の支払いが行われ、不動産業者から領収書を受け取り、引き渡しが完了します。

引き渡しの際に必要な権利に関する書類や、物件情報に関する書類などにつきましても様々ございますので、ご自身でご確認いただいた上で実際に売却をしていただく際に不動産業者へ再度ご確認いただくことをおすすめします。

これらを把握した上で、スムーズな物件の売却を進めていってください。

不動産の売却を待ったほうがお得になる例〜税率〜

前回に引き続き、不動産の売却を待ったほうがいい場合についてご紹介していきます。

今回は売却金額だけでなく税率という観点からみても時期を間違えないように売却することの必要性についてお伝えしていきます。

物件売却の際に得られる所得に対してかかってくる税金についてですが、これは所有期間に応じて税率が変わり、5年間を境にそれぞれ短期譲渡所得、長期譲渡所得として扱われます。
当然、短期のほうが税率は上がりますが短期譲渡所得の場合３９％、長期譲渡所得の場合は２０％とかなりの差が見られます。

ですから売却しようと考えられている時期とお持ちの物件の所有期間を確認し、あと少しで５年間であった場合には売却を少し待ったほうが得られる収入が上がることがあります。

ここで一つ注意点ですが、税率の計算の際には売却した日ではなく売却した年として数えられます。
つまり、１２月に売却したとしても１月1日の売却として税率計算されるためこれを計算した上で売却を進めて行くことがポイントになってきます。

このように得られる所得に関しても詳しく見ておくことで、最終的に得られる収益に大きな差が生まれることがあることがわかりますね。

次回も引き続き時期を待ったほうがお得になる例についてご紹介していきます。

不動産引き渡しの際に知っておくべきこと〜準備〜

不動産の売買契約が成立すると、物件の引き渡し義務が生じ必要な準備と手順を踏んでいくことになりますが、非常に複雑な内容もございますのでオーナー様の方でもしっかり把握しておくことが重要でしょう。

 
そこで今回の記事では物件の引き渡しにおいて必要な準備についてお伝えしていきます。

・土地の測定、境界性の確認
引き渡し後の土地トラブルを避けるためにも必要になるのがどこまでが所有していた土地なのか、ということを確認する作業です。

 
専門の調査員を派遣し、測定してもらうのが一般的ですが、隣の土地所有者、ご自身立ち会いのもと、明確な土地間の境界線の確認を行ってください。
ご自分でできる方はそういません。
土地家屋調査士の先生等に頼んで、境界等の隣地立会及び官民境界(市道立会等)をしっかり行い、可能であれば確定測量図を買主様に交付することが一番のトラブル防止です。

 
費用として約30～35万円程が通常の住宅用地の相場かと思います。
※土地筆数が多くなるほど価格も高くなる場合もありますので、しっかりお見積りを取りましょう。

実測してみると土地面積が大きく違った・・・。ということも有ります。
 

・お引っ越し
引き渡し後はご自身の土地ではなくなるため、引き渡し前には次の物件へのお引っ越しを完了して頂く必要があります。
退去時期をめぐる買い主、売り主間での意思疎通を事前にしっかりとご確認した上で、確実に引き渡しが行えるようにしてください。

 
売買契約の際に、付帯設備表を添付して引っ越し前に何を撤去し何を残していかれるのか、書面にて確実に残しておきましょう。
売主、買主双方の合意の上、それも含めた売買という認識を持つことが重要です。

 
引っ越し業者さんに頼まれる場合等は、引っ越しの保証サービスがある場合もあります。
たまに引っ越しの際に家具がぶつかって破損した場合等見積りを数社取得すれば引っ越し業者負担で手直しをしていただけることもあります。

これらの権利の移転には現在、設定されている権利に応じて対処する必要がありますので不動産業者とのご相談の上で行うことをおすすめいたします。
全てを任せることのできる不動産会社に頼めれば、安心して難しい内容もスムーズに進めることができます。
売主様のやるべきことはたくさんありますが、すべてを一人で行うことは大変難しいです。
各専門の業者がおりますので、そこをひとまとめにして段取りを行うことも不動産会社の業務と言えるでしょう。

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売却する不動産物件について確認すべきこと②

不動産物件の売却には不動産業者への仲介手数料のみならず、様々な諸費用が必要になってきます。

売却後に手元に残る収益とは、売却金額からローン残債、その他諸費用を差し引いた金額になりますので、細かな諸費用も売却前に計算しておくことで、新しい物件の購入時などに起こるトラブルを最小限にすることが出来ます。

【売却にかかる諸費用】

◆仲介手数料

一般によく使われている計算式は、『売買価格×3％＋６万円』です。

詳細は、不動産売買にかかる諸費用とは？①をご覧ください。

◆境界確定費用

マンション売却の際にはかかってこない費用ではございますが、土地や戸建ての売却時には、買主様へ境界を明示するために、境界確定を必要とされる場合があります。

売買する物件に関し測量された経緯があり、現地に境界杭や境界プレート等がある場合には、境界明示に費用がかかってくることはほとんどありません。

しかし、測量されている物件であっても現地に境界杭や境界プレート等がない場合には、①境界の復元をする必要性があります。

また、測量された経緯もなく現地に境界杭や境界プレート等がない場合には、土地家屋調査士に依頼し、②境界確定をする必要が出てきます。

さらには、買主様が土地を購入したのちに分筆をする場合などは、③地積更生登記をする必要性も出てきます。

①境界の復元だけですむ場合には、物件の状況により増減しますが土地家屋調査士に依頼すると１５万前後、②境界確定が必要となる場合には、物件の状況により増減しますが２５万円前後、②境界確定＋③地積更生登記の場合であれば、物件の状況により増減しますが３５万円前後がかかってくるものと考えておくことが良いでしょう。

◆抵当権抹消登記費用・住所変更登記費用・建物滅失登記費用など

『抵当権抹消登記費用』は、読んで字のごとく抵当権が残っている際に抹消するための手続きになります。不動産を抵当に入れてお金を借りる際に抵当権の設定がされますが、完済しても抵当権の抹消をしていないと、謄本上には抵当権の設定が残ったままになります。不動産売買を行い所有権を移転する際には、この抵当権を抹消する必要がでてきますので、その際には抵当権抹消登記費用として１万円～１万５千円程かかってまいります。

『住所変更登記費用』は、登記簿上の所有者の住所と所有者の現住民票の住所が異なる際に、登記簿上の住所を現住民票の住所に変更する際にかかってくる費用です。所有権移転時には、記簿上の住所と現住民票の住所を合わせる必要がございます。住所変更登記が必要な場合には、司法書士に依頼しますと１万円～１万５千円程かかってまいります。

『建物滅失登記費用』は、解体された建物の登記情報が残っている際に建物滅失登記を行う費用になってきます。解体された建物の滅失登記がなされていないと、新しく建てたお家の登記をする際に弊害となってしまいます。建物滅失登記を土地家屋調査士に依頼するとおおよそ５万円程かかってまいります。

上記のような費用は、支払うべき税金を計算する際の経費の分野に入ってきますので、どういった項目でいくらかかったのか、また、その領収書を大切に保管するように致しましょう。

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