熊本市不動産売却クイック査定です。
「事故物件」というワードを聞くと、不気味さや不安感を覚える方も多いのではないでしょうか。住まい選びでは事故物件を購入しないために、十分な情報収集をおこないたいですよね。そのためには事故物件とは何かを正しく理解し、事故物件を見抜く方法を知っておくことが大切です。
本記事では事故物件かどうかサイト検索で調べる方法や、万が一事故物件を購入した場合の対処法を解説します。
これからマイホームを購入しようとしている方や、事故物件を買ってしまった方は必見です。
そもそも事故物件とは？
事故物件とは、一般的に他殺や自殺など不自然なかたちで人が亡くなった物件を指します。
不動産会社が事故物件を売却や仲介する場合には、心理的瑕疵物件として買主に告知する義務があります。心理的瑕疵とは、不動産取引にあたって買主に心理的抵抗や嫌悪感を抱かせる恐れがあることがらです。
人の死が発生した物件すべてが事故物件になるわけではありません。国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」において、人の死に関する告知の一般的な基準を示しています。
このガイドラインによれば、「人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重大な影響をおよぼすと考えられる場合」に告知しなければならないとされています。
告知が必要なケースとそうでないケースの例を示すと、以下のとおりです。
告知が必要なケース
- 殺人（他殺）、自殺など
- 特殊清掃等がおこなれた自然死
告知しなくても良いケース
- 自然死（老衰、持病による病死など）
- 日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）
したがって過去に他殺、自殺が発生したり、特殊清掃などがおこなわれたりした物件については、原則として不動産会社からその事実を知らされるはずです。しかし売主が事実を隠蔽している場合、不動産会社が事故物件と認識しておらず告知されない可能性もあります。
事故物件を購入しないためには、不動産会社からの情報だけに頼らず、自分で調べる力を身に着けることが重要です。
事故物件なのか？サイト検索を使って調べる方法！
インターネットを使えば、事故物件に関する情報を手軽に収集できます。事故物件の情報は、以下のサイトで調べることが可能です。
- 大島てる
- JKK東京
- レインズ
- 成仏不動産
- UR賃貸住宅
それぞれのサイトの特徴を解説します。
大島てる
大島てるは、日本で最も有名な事故物件の情報サイトです。ユーザーが投稿した最新の情報を見ることができます。
検索方法はサイト内の検索バーに住所を入力するだけです。事故物件は地図上に炎のアイコンで表示され、クリックすると詳細情報が見られます。
注意点としては、ユーザー投稿型であるため情報の正確性が担保されていないということです。こちらのサイトに記載されている情報だけで判断せず、他の情報を照らし合わせることが必要になります。
JKK東京
JKK東京は東京都住宅供給公社が運営するサイトです。都内の公営住宅における事故物件情報を提供しています。
JKK東京で確認できるのは公営住宅の事故物件情報に限定されます。一般の賃貸・売買物件の情報は含まれません。
トップページから「住宅をお探しの方」→「賃貸住宅情報」→「その他」→「特定物件・事前告知事項物件を探す」ページから事故物件情報を確認可能です。
このサイトでは「孤独死で発見が遅れた住戸」「自殺等があった住戸」を特定物件と呼び、事故内容や発見までの日数などが詳しく記載されています。
レインズ
レインズは不動産会社専用のデータベースで、物件に関する情報が網羅されているのが特徴です。不動産会社はデータベースに記載されている過去の取引履歴や告知事項を見て、事故物件であるかどうかを調査できます。
とても便利なデータベースですが、残念ながら一般ユーザーは直接検索できません。レインズで調べたい場合は、不動産会社に相談してみましょう。
「気になっている物件があるのですが、過去の売買履歴や心理的瑕疵（事故物件）の有無をレインズを使って調べてもらうことは可能でしょうか？」と伝えるとスムーズです。
成仏不動産
成仏不動産は事故物件専門の売買サイトです。事故物件の告知内容について、以下のとおり5段階評価で分類している点が特徴になります。
- ★1 発見まで72時間未満の孤独死・病死物件
- ★2 発見まで72時間以上の孤独死物件
- ★3 火事や事故で人が亡くなった物件
- ★4 自殺物件
- ★5 殺人物件
トップページの「販売物件情報一覧」ページから、物件種別・地域・告知内容で絞り込み表示できます。物件の詳細ページを見ると、告知内容や時期などさらに詳しく知ることも可能です。
注意点としては、成仏不動産で掲載されている情報は売買物件に限られるため、賃貸物件の検索には向きません。
UR賃貸住宅
UR都市機構が運営するサイトで、事故物件の情報を公開しています。掲載されている物件はUR賃貸のみであるため、売買物件や一般の民間賃貸物件の情報は含まれない点に注意しましょう。
トップページ下部にある「特別募集住宅一覧」ページから、事故物件の情報を確認できます。ただしインターネット上で見られる情報は限定されており、具体的な告知内容や該当物件の部屋番号などはわかりません。詳細な情報を知りたい場合は、直接URの店舗に問い合わせる必要があります。
事故物件なのか？調べる方法！
サイト検索だけでは十分な情報が得られない場合もあるでしょう。その場合は他の方法を組み合わせて調べると事故物件かどうか、より確実に調査できます。
サイト検索以外で事故物件を見抜く方法は、以下のとおりです。
- 物件情報に「告知事項あり」と記載されている
- 直接「不動産会社」に問い合わせてみる
- 物件の値段が安い
- 内見時に違和感がある（臭いや修繕跡など）
- 物件周辺の住民に直接聞いてみる
物件情報に「告知事項あり」と記載されている
不動産会社から物件情報をもらったら、特記事項の欄を確認しましょう。「告知事項あり」と記載されている場合、その物件は何らかの特別な事情を抱えている可能性があります。
ただし「告知事項あり」＝事故物件とは限りません。告知事項は、以下の4種類に分類されます。
告知事項の種類と特徴
| 種類 | 定義 | 例 |
|---|---|---|
| 心理的瑕疵 | 物件の過去の出来事が原因で、心理的な抵抗感を生じる瑕疵 | 他殺、自殺など |
| 物理的瑕疵 | 建物や土地そのものに欠陥がある瑕疵 | 雨漏り・シロアリ被害・土壌汚染など |
| 環境的瑕疵 | 物件の周辺環境が原因で、住み心地に影響を与える瑕疵 | 近隣に工場・高速道路など騒音源がある、異臭や振動があるなど |
| 法律的瑕疵 | 法律や条例によって、物件の利用や建築に制限がある瑕疵 | 建ぺい率・容積率の制限、接道義務違反など |
事故物件に該当するのは、心理的瑕疵がある物件です。「告知事項あり」という記載を見つけたら、まずは不動産会社に詳細を確認することが重要になります。結果として心理的瑕疵ではなかったとしても、告知事項の内容によっては購入の判断に大きな影響をおよぼす可能性があります。
直接「不動産会社」に問い合わせてみる
事故物件かどうかを正確に判断したい場合は、不動産会社に問い合わせるのが最も有効な方法です。サイト上の情報ではわからなくても、不動産会社と直接対話することで明らかになることがあります。
先述のとおり、不動産会社が事故物件を紹介する場合は心理的瑕疵に該当する事案を告知しなければなりません。不動産会社に依頼する際は、最初に「事故物件には住みたくない」という意向をはっきり伝え、遠慮せず相談してみましょう。
不動産会社は一般の人が知らない情報も調べることが可能です。たとえばレインズのデータベースを見れば、過去の取引履歴や告知事項などの情報から事故物件かどうか調べることができます。
レインズで過去の取引履歴を見ると、相場よりも異常に安く売却された経歴がないかを把握することが可能です。また告知事項については心理的瑕疵に限らず、物理的瑕疵や環境的瑕疵などを調べてもらうことで後悔のない判断ができるでしょう。
ただし告知事項がなかったからといって油断はできません。過去に何らかの問題があったとしても、売主が事実を隠している場合があります。つまり不動産会社もその情報を把握しきれていない可能性もあるのです。そのため告知事項がなくても、気になることがあれば納得いくまで聞くことが重要です。
調査の対応は不動産会社によって異なるため、複数の会社に問い合わせて比較検討するのも有効な方法です。曖昧な回答を繰り返す不動産会社には注意しましょう。信頼できる不動産会社に相談することで、正確な情報を得ることができます。
物件の値段が安い
物件の値段が周辺相場と比べて異常に安くないかどうかも、事故物件を見抜くポイントです。事故物件は買い手がつきにくく、価格を下げて販売されるケースが多いからです。
もちろん事故物件以外の理由で安くなっていることもあります。たとえば「築年数が古い」「立地が悪い」「売主が売却を急いでいる」といった理由です。
重要なのは、周辺相場と比べた際にどの程度価格差があるのか確かめることです。ケースバイケースですが、事故物件は10～50％程度価格を下げて売却される傾向があります。
近隣の類似物件をピックアップして比較すると、どの程度安いのか判断できます。類似物件の相場は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報や成約価格情報で調べることが可能です。駅からの距離や面積、間取り、建築年などで絞り込み検索すれば、類似物件の相場をすぐにつかめるでしょう。
不動産取引数が少ないエリアの場合、「不動産情報ライブラリ」だけでは十分な情報が集められないこともあります。その場合は不動産ポータルサイトで調べる方法も有効です。
とはいえ価格差だけで事故物件と断定するのは時期尚早です。価格差を調べたうえで、不動産会社に価格が安い理由を直接聞いてみましょう。不動産会社が売主から得た情報をもとに、価格設定の背景を詳しく教えてくれる可能性があります。
値段が安いというのは魅力的ですが、その裏に事故物件が隠れている場合があります。安さだけに惑わされず、慎重に調査を進めることが大切です。
内見時に違和感がある（臭いや修繕跡など）
内見は物件の状態を自分の目で確かめられる貴重な機会であり、事故物件かどうかを見極めるために重要なステップになります。
事故物件では遺体の腐敗による臭いや血液・体液の汚れが通常のハウスクリーニングでは落としきれないことがあります。そのため内見時は部屋の臭いや修繕跡に注意を払い、違和感を見逃さないことが肝心です。
たとえば生ごみが腐ったような臭いや異常に強い消毒臭がする場合、過去に何かあった可能性があります。また壁の一部や特定の部屋だけがリフォームされているなど、不自然な修繕跡がある場合も要注意です。不自然な修繕跡がある場合、その箇所に心理的瑕疵が隠されている可能性があります。
不動産会社に聞けば、過去の修繕履歴を教えてくれます。内見で気になる点があれば遠慮なく質問しましょう。
物件周辺の住民に直接聞いてみる
近隣住民から話を聞いて、事故物件かどうかの手がかりを得るのも良い方法です。ネットや不動産会社が提供する情報からはわからない、リアルな情報を得られることがあります。
特に長年住んでいる住民や近所付き合いが広い住民は、過去の出来事を知っている可能性が高いです。たとえば「以前事件があった」「あの部屋は入れ替わりが激しい」といった話が聞けるかもしれません。
ただ「突然知らない人に聞くのはハードルが高い」と感じる方も多いのではないでしょうか。その場合は、近所のお店の人などに「このあたりは住みやすいですか？」といった雑談の流れで聞き出してみましょう。マンションの場合は、管理人に話を聞いてみるのも手です。
万が一「事故物件」を購入しても安心な理由
慎重に選んだはずなのに事故物件を購入してしまった場合は、とてもショックですよね。もし住み続けるのが難しいと感じた場合、事故物件を手放す選択肢は2つあります。
- 契約解除
- 売却
ここからは、それぞれの選択肢について詳しく解説します。
契約解除
事故物件であると知らずに購入してしまった場合は、契約を解除してもらうよう求めることができます。不動産会社が事故物件の告知をしなかったことは告知義務違反にあたり、買主には契約を解除する権利があるためです。
事故物件だと知ったら、できるだけ早く不動産会社にその事実を伝えましょう。中には不動産会社も事故物件だと知らなかった場合もあります。事実確認がとれれば、不動産会社が知らなかったとしても、契約解除に応じてもらえる可能性があります。
契約解除に応じてもらえない場合は、裁判で争うことも選択肢の一つです。しかし裁判は時間と費用がかかるのが懸念点で、時間は1年以上、費用は100万円以上かかることもあります。スムーズに物件を手放したい場合は、思い切って売却を検討するのも一つの方法です。
売却
事故物件を売却することは可能です。ただし、以下の2点に注意しましょう。
- 告知義務を果たす
- 相場より安くなることを理解する
先述のとおり、事故物件には心理的瑕疵の告知義務があります。売主の立場として過去にあった事案を正しく伝えなければなりません。告知義務を怠ると、後々トラブルに発展する可能性が高いです。
また事故物件は、相場より10〜50％下げなければ売れにくい傾向があります。心理的瑕疵の影響で通常の物件よりも購入希望者が限られるためです。まずは相場を調べて、比較しながら価格を決めましょう。
事故物件を誰に売る？
事故物件の売却では、誰に売るかが非常に重要なポイントです。売却先の候補を挙げると、以下のとおりになります。
- 不動産会社に仲介に入ってもらい第三者に売却
- 不動産会社に直接売却
- 事故物件専門の買取会社に売却
ここからは、それぞれの売却先のメリット・デメリットを解説します。
不動産会社に仲介に入ってもらい第三者に売却
不動産会社に仲介に入ってもらい第三者に売却する方法は、幅広い買い手の中から選べるのがメリットです。しかし心理的瑕疵を気にする買い手は多いため、売却には時間がかかることを覚悟しましょう。買い手を早く見つけるためには、ハウスクリーニングやお祓いなどをおこない、マイナスイメージを少しでも改善することが大切です。
不動産会社に直接売却
不動産会社に直接売却する方法は、すぐに売却できるメリットがあります。一方で仲介で第三者に売却する方法よりも売却価格が下がる点には注意しましょう。不動産会社は事故物件を買い取った後にリフォームをかけて再販するため、その分費用が安くなるのです。事故物件の買取に消極的な不動産会社も少なくありません。
事故物件専門の買取会社に売却
事故物件専門の買取会社に売却する方法は、事故物件でも積極的に買い取ってくれる点がメリットです。ただ事故物件専門の買取会社はまだまだ数が少なく、選択肢が限られます。複数社に査定を依頼してみて、信頼できる会社を選びましょう。
ちなみに不動産会社や買取会社に売却する方法では、売主の契約不適合責任が免除されるのが通例となっています。契約不適合責任とは引き渡された目的物が契約内容と適合していない場合に売主が負う責任です。
契約不適合が発覚した場合、買主から損害賠償や契約の解除を求められるリスクがあります。そのため「トラブルに巻き込まれたくない」「完全に手離れしたい」という方は、不動産会社や買取会社に売却するのがおすすめです。
ただし不動産会社や買取会社に売却する場合でも、事故物件であることを隠すのはNGです。事情を正直に伝え、そのうえで契約不適合責任を免除にできるかどうか相談してみてください。
まとめ
事故物件とは他殺や自殺など不自然な死があった物件です。不動産会社は事故物件を売却・仲介する場合、心理的瑕疵物件として買い手に事実を告知する義務を負います。しかし不動産会社自身も事故物件だと認識していなかった場合、告知されない場合もあります。
そのような場合は、サイト検索や不動産会社へ直接問い合わせる方法で事故物件かどうか調べることが可能です。1つの方法だけで決めつけず、複数の方法を組み合わせて調べると、より正確な判断ができます。
もしも購入した物件が事故物件であると発覚した場合は、契約解除や売却といった選択肢があります。まずは不動産会社に契約解除を求め、応じてもらえない場合は売却を検討する流れで進めると良いでしょう。
