新着情報 | 熊本市不動産売却クイック査定【919熊本】

2016年7月28日
ホームインスペクションの一般的な流れとは

家に関する取引などがある際、ホームインスペクションを考えている方も少なくないのではないでしょうか。

今回は、初めてのホームインスペクションで不安を持っている方に、ホームインスペクションの一般的な流れをご紹介します。

まず第一に、診断をできる建築士さんに診てもらう日時を設定させていただきます。
その後、家主様もできれば同席のもと実際に調査をしていただきます。

”調査の主な内容”

○筋交い、耐力壁の確認　
○天井点検口からの屋根裏の点検　
○床下点検口からの基礎の状態やシロアリ腐食等の確認　
○建物外部からの基礎のひび割れの確認　
○建物の傾きの調査等を行います。
 

診断後、数日後には耐震評価レポートとして、現状の耐震評点と基準値に満たない場合は補強後のレポート及び補強工事指摘箇所のレポートをいただきます。
 

診断を行うことによって、実際に不具合がある箇所を把握することができ、販売時に前もって買主様に告知をすることができます。
お引渡しをした後に”欠陥”や”瑕疵”が見つかるとトラブルになるケースもございますので、前もって確認・調査しておくと、売主様・買主様双方にご安心ができるのが大きなメリットです。
 

万が一、補強工事の必要が出た際は、売主様で販売前に工事を行い、調査後の補強工事済で耐震適合証明書が発行できるお家として販売することもでき、販売時の大きなアピールポイントにも、もちろんなります。
 

但し、補強工事の必要性がでたからと言って、売主様で必ず補強工事をしてからでないと販売ができないとのことではございません。
現状の内容と築年数や状態等を考慮して、販売ができるようにご相談もさせていただきます。
 

また、耐震診断をされる業者さんによっては、お引渡し後の気づかなかった雨漏れ等の瑕疵についての”瑕疵保険”も取扱がある場合がございます。
建物の傾きや基礎・外壁のヒビの有無等により保険適用可能かも診断時に診てもらえます。

”大まかな流れ”

1.　診断をしてもらう
2.　結果が出る
3.　結果を基に現状で販売を行うか、販売前に補強を行って販売開始するかのご相談
4.　販売開始
5.　買主様に耐震診断の状況の説明
6.　売主様で瑕疵担保を負えない場合は、第三者機関による”瑕疵保険”のご説明
7.　ご契約
8.　お引渡し　　　　　となります。

戸建住宅の場合は、耐震診断(ホームインスペクション)を是非推進しております。

 

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2016年7月26日
ホームインスペクション会社の選び方とは

家を買うとき、売るときなどに行っておきたい”ホームインスペクション(住宅診断)”

第三者の目線で正確に判断してもらえることで、その後の自宅の売値、買値が変わってくる重要な診断なので、業務を行う会社もしっかりと選びたいところであります。

ただ、これからホームインスペクションを頼もうという方のほとんどは、「どの会社に頼むと良いのかわかわからない！」といった方ばかりだと思います。

そこで今回は、ホームインスペクションを依頼する会社の選び方について、”おさえておきたい６つのポイント”をご紹介させていただきます！

【ホームインスペクション会社を選ぶ６つのポイント】

１．独立した形態の事務所であるかどうか

ホームインスペクションの診断に何らかの思惑や誘導があっては、本来の正しい診断が行われません。公平公正であり、第三者性が高く、中立な立場に位置する会社に診断してもらうことが、第一におさえておくべきポイントであります。その為には、リフォーム会社や不動産業者ではなく、ホームインスペクションを専門として行う会社に頼むことがよろしいでしょう。

２．実績はどうか

次におさえておくべきことは、実績です。一言で中古住宅といっても、構造（木造・鉄骨・鉄筋コンクリート）や形状、経年による建物の状態は同じものが２つとないと言っても過言ではありません。保有資格や会社の規模だけで判断してしまわずに、その会社の経験や実績を重視することが大切になってきます。これまでにどのような建物を、何件くらい診断してきた会社であるのか、どんどん質問して聞いてみましょう。
木造、軽量鉄骨造、鉄筋コンクリート造など、建物の工法は大まかに３種類。一言で木造と言っても様々な種類があります。専門性の高い建物の世界では、すべての工法に精通している調査員は限られてきます。調査を依頼される会社がホームインスペクションを依頼する建物の工法に詳しいかどうか、事前に確認しておくことも大事なポイントです。

３．得意分野・不得意分野がある

会社規模による得意不得意は２つ目のポイント通りですが、ホームインスペクター（住宅診断士）にもそれぞれ得意な分野、苦手な分野があります。すべての工法において得意とする診断士は稀であります。会社に対してだけではなく、診断士個人にも依頼する予定の家の工法のインスペクションに詳しいか、事前に聞いておきましょう。

４．コミュニケーション能力はどうか

また、担当の診断士のコミュニケーション能力も重要なポイントとなってきます。ホームインスペクション（住宅診断・住宅検査）のあとは、不動産仲介業者や売主様・買主様と、引渡し後の保証などでお付き合いが続きます。取引の関係者と良好なコミュニケーションをとることのできる診断士を選ぶということもポイントになってきます。

５．わかりやすい説明をしてくれるか

その道のプロであるなら専門知識が豊富であることは当然です。しかし、どんなに高度な調査をしても、依頼者（お家の所有者）がその内容を理解できなければ意味がありません。何か問題が発見された場合、その内容や程度の説明、また、なぜそれが問題なのか、どう対処すればいいのかなどについて、専門用語を使わずにわかりやすく説明してしてくれるかどうかもポイントになってきます。依頼前での判断は難しいですが、会社や診断士の方への質問時に見極めましょう。

６．人柄は大事

不動産取引は一生に何度もない大きなお取引です。大事なお取引がうまくいくことも、うまくいかないことも、そこに関わる人々の人柄が結果を左右する事がないとも言いきれません。最後は、この人に頼みたいと思える診断士にお願いするということもポイントになってきます。

以上、ホームインスペクション会社を選ぶ６つのポイントのお話でしたが、最終的にはかかってくる費用なども会社選びのポイントになってきます。

わからないことは悩むのではなく、お気軽にお問い合わせ下さい。

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2016年7月23日
不動産売却の価値を上げる＿ホームインスペクションとは

みなさん、「ホームインスペクション（住宅診断）」という言葉を聞いたことがありますか？

ホームインスペクションとは、言い換えると住宅診断のことで、住宅に精通した住宅診断士が第三者的な立場から、住宅の劣化状況や欠陥、改修すべき箇所やその時期などを査定してくれることです。

【診断項目】　一戸建て木造住宅の診断項目は大きく分けてA～Eの５項目で診断をおこないます。

A.外周の状態、B.室内・屋内の状態、C.床下の状態、D.天井裏の状態、E.設備の状態

【確認範囲】

＜A.外周の状態＞

• A-1.基礎 （屋外に面する部分）
• A-2.外壁仕上げ（屋外に面する部分）
• A-3.屋根
• A-4.軒裏
• A-5.雨樋
• A-6.外部金物等
• A-7.バルコニー
• A-8.外部階段

＜B.室内・屋内の状態＞

• B-1.壁、柱及び梁のうち屋内に面する部分
• B-2.床
• B-3.天井
• B-4.階段
• B-5.サッシ・ドア・シャッター・雨戸等

＜C.床下の状態＞

• C-1.土台および床組
• C-2.基礎および床下面
• C-3.束（つか＿梁と棟木との間に立てる短い柱）

＜D.天井裏の状態＞

• D-1.梁、桁、小屋組および野地板
• D-2.各階間の天井裏、下屋小屋裏

＜E.設備の状態＞

• E-1.給水設備
• E-2.給湯設備
• E-3.排水設備
• E-4.換気設備
• E-5.火災報知器
• E-6.その他（電灯など・・・）

このホームインスペクション、すべきタイミングというのは、中古住宅の購入前や、自宅を売り出すときで、建物の状態を把握しておくことで、安心して不動産のお取引ができるようになります。

また、当社のような不動産の仲介業者が売却物件の状況を正確に判断するために、利用する場合もあります。

そして、診断の方法としては、目視が基本ですが、機材を使用して詳細に診断する場合もあります。

よく使われる機材に、オートレイザーや鉄筋検査機、ファイバースコープやサーモグラフィーカメラなどがあり、詳細に診断が必要な場所（部位）によって変わってきます。

いずれにせよ、ホームインスペクションは、ホームインスペクターという資格を所有している人がするものなので、安心して依頼することができるのです。

【料金】目視による一次診断の料金は、

請負会社によって違いますが、一般的に６万円前後で行っている会社が多いようです。特殊な機材を使用したり、詳細な診断が必要な場合は１０万円以上かかることもございます。

日本ではあまり浸透していませんでしたが、住宅や建物を売却するというタイミングもあり、近年急速に普及し始めています。

中古住宅診断の意向確認を義務化　改正宅建業法案を閣議決定(日本経済新聞）

政府は2月26日、専門家が中古住宅のひび割れや雨漏りなどを調べる「住宅診断」を促す改正宅地建物取引業法案を閣議決定した。中古住宅の仲介業者が契約時に売り手と買い手に住宅診断を実施するか確認することを義務化する。実施した場合は説明を求める。中古住宅への不安を和らげて取引を増やし、空き家の発生抑制も狙う。

当社では、４年前から中古住宅の査定の際には、必ず売主様へご提案をさせていただいております。安心安全なお取引をさせていただくためには、今後とても必要な項目の一つになります。

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2015年7月20日
不動産の買い換え｜マンションを売却して新築住宅へのお住み替え　ケース①　　【㈱たたら不動産】

最近、今住んでいる戸建住宅やマンションを売却して、新しく新築住宅を建てられたり中古のマンションを購入される方が大変増えてきております。

今回は当社にご相談をいただいて、スムーズに不動産のご売却とご購入のお手伝いをさせて頂いたケースを少しお伝えしたいと思います。

最初にお問い合わせを頂いたのは、当社の実査定の御依頼でした。

お客様のご要望としましては、現在分譲マンションに住んでおられましたが、そこをご売却して分譲地に新築住宅を建てたいという内容でした。

まず初めに、ご挨拶をさせていただき、不動産の売却とご購入に関するヒアリングをさせていただきました。

主なヒアリングの内容としましては、

①現在お住まいになられているマンションの残債額

②今後、新築にあたって必要となる費用及びお引っ越しまでのスケジュール

③ご売却にあたって何を一番に重視されたいか・・・・などなど

一時間半ほどじっくりとお打合せをさせて頂きました。

その後、ご売却される分譲マンションのお部屋の状況を確認させていただきまして、一週間後に査定書をお持ちさせていただくお約束をして帰りました。

お客様はご自身で、お住まいのマンションの今までの売却価格等を調べられておりましたので、とてもスムーズに話しが進みました。

今回のポイントは３つでした。

①売却の価格（抵当権を抹消＋お引っ越しなどの諸費用等）

②現在のお住まいの抵当権抹消時期（ご購入の住宅ローン設定の為）

③お引っ越しを一回で済ませる為のお引渡しの時期

しかし、この３点を全てクリアーするのはとても難しい作業でした。

①の売却価格優先をするのであれば不動産の仲介で進めさせて頂くのが一番好条件ですすめられます、しかし②・③の時期が購入者様が見つかるまでわからない状況で、住み替え先の新築住宅の契約や工事が進まない状況になります。

②・③のスケジュールを優先させる為には、買取でのお話をさせて頂くのがスムーズです。しかし、①の価格に関しては流通価格の７割～８割と落ちる為、現在のマンションの抵当権抹消もできない状況で、残債の額が大きい場合は売却価格だけでは支払いができないケースもございます。

 しかし、今回は相場に近い価格でお住み替えをスムーズに行って頂く事ができました。

売主様の為にご提案した内容は、新築のお家ができるまでは仲介で募集をさせていただき、新築住宅のお引渡しに売却が間に合わない場合は、再販業者様による買取保証という形で取り決めをさせていただき、進めさせていただきました。

最初の居住中で売却をされる時点でスケジュールと、いつまでにご売却ができない場合は抵当権が抹消できる範囲でリフォーム再販業者様への買取を確定させた状態で売り出しを開始いたしました。

居住中の状態で売り出しを行った結果、初月一ケ月で３組のお客様のご内覧を頂きました。

しかしご契約には結びつかず月日が経って行きました。

３ヵ月に差し掛かろうとしていた時に、価格の変更と、お荷物も片付かれたとの事でしたので、オープンハウスをご提案させていただきました。

もともと、居住中での売り出しは媒介契約から３ヵ月という条件で区切らせて頂いていた為、その間にどれだけ多くのお客様をご案内出来るかが、今回のポイントになりました。

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2014年10月17日
不動産売却｜はじめに知っていただきたい｜不動産売却の成功とは？　②

不動産売却の、はじめに知っていただきたい不動産売却　第②ダン

今回は、不動産売却の成功とは！？

不動産のご売却は、不動産会社で働いている方以外は、人生で１０回と経験されることはないかと思います。はじめに、不動産売却で大事な部分をお伝えさせて頂きます。

この場では、大きく分けて③つご紹介させていただきます。

まず第一に、、、「適正な価格を知っていただく」

①適正な価格を知って頂くという事です。適正な価格とは何か、それは今までの売り出し価格からの成約価格に基づいた適正価格です。売り出し価格と成約価格は違います。同じマンションの同じ間取りであっても、今までの売り出し価格・成約価格は異なります。売り出し価格のデータ、成約価格の実績に基づいて、事例を知っていただきます。

第二に、、、「ご売却までの期間をイメージしていただく」

②契約に結び付く期間を知って頂くということです。今までの販売事例や参考データに基づいて、いくらで売り出しに出たお部屋が、どのくらいの期間で、最終的にいくらで売れたのか。もちろん時期的な要因もございます。消費税増税前に新築用の土地が活発に売買されたり、３月・４月の転勤や賃貸契約更新の時期に、賃貸マンションから分譲のマンションを探される方が多くなったり等々、しかし価格と売却期間は密接に関係しています。当社ではデータに基づいて確りとご説明をさせて頂きます。

第三に、、、「安心してご契約（ご売却・ご購入）いただく」

③お引渡し後に問題が発生しない確りとしたご契約です。不動産の売買は、仲介業者が間に入らなくても、買主様と売主様で契約を行うことが出来ます。（仲介業者を通さなければ仲介手数料もかかりません）しかし、高額な不動産取引の中でトラブルはつきものです。土地であれば境界の問題や家を建てる為の建築基準法・その他　諸法令が関わってきます。不動産の売買契約をしたが、家が建てられない。もしくは、土地に行くまでの道路を通行する事ができない等、様々な注意点（ポイント）がございます。そのようなトラブルを招かない安全・安心なご契約をして頂くために、私たち不動産仲介会社が存在します。十分に不動産を調査し、売主様にも買主様にも隅々までご説明し、ご安心して売却・ご購入をしていただく事が、私たちの仕事です。

不動産トラブルの事例・判例をご覧ください。

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2014年10月16日
不動産売却｜はじめに知っていただきたい｜不動産売却の失敗とは？　①

最近ではインターネットの普及により、土地・建物・マンション（不動産）の売却に関する流れ（手続き）がとても分かりやすくなってきました。

当社でも『不動産売却の流れ～売却を成功させるために～』というページで、不動産の売却について詳しくご説明させていただいております。　　不動産　売却の流れ

 ここで一つ思うのが、不動産の売却での『成功』・『失敗』とは何かという点です。

買主様が見つかり、ご売却をすることが「成功ではないですか？」とよく言われますが、一概にそうとは言えません。

当社（たたら不動産）は創業より住宅用不動産の売買仲介のみを専門でさせて頂いております。 

売主様のご事情はお一人お一人違います。住み替え一つを例にとっても色々なご事情（パターン）がございます。

①たとえば、現在住んでいらっしゃるマンションを売却して、新しく一戸建てを新築される場合・・・

※まず現在のマンションのローン（借入）が残っているかがポイントになります。住宅ローンは、借主が住宅用として住んでいる事が前提としての金利優遇のあるローンになりますので、賃貸経営をされる場合は事業用ローンとなります。その他、セカンドハウス用のローンもございますが、借入額や金融機関の見解によってきます。

ローン（借入）が残っていない場合は、賃貸や売買の募集をかけながら、次の新築物件の建築が可能になりますのでとてもスムーズに進みます。

住み替え、建て替えのお客様が悩まれる一番悩まれる部分になるかと思います。

当社では住み替えローンを扱っている金融機関さんや、不動産を買い取りでのお話をさせて頂けます。お気軽にお問い合わせください。

担当：鑪　一行

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