知っとく査定コラム | 熊本市不動産売却クイック査定【919熊本】

お家を高く売るために！売る前に準備するポイント＜ホームインスペクション編＞

最近は家を売りたいお客様からホームインスペクターに見てもらいたいと言われることがあります。アメリカでは既に取引全体の7割以上が行っていて当たり前のようになっていますが第三者的な立場の建築士などの専門家が住宅診断を行います。

住宅診断のことをホームインスペクションといい住宅診断士の事をホームインスペクターとよばれて います。2009年より資格試験を行っており一定の知識がある人を公認しています。住宅の劣化状態や改修すべき箇所や時期等をアドバイスします。

屋根や床下、室内、外壁等を目視で判断します。場合によっては機材を使い詳細に診断することもあり依頼者の希望によっては耐震診断もします。診断後、数日後には細かく診断した内容が記載された報告書が送られてきます。

中立な第三者的な立場のいわばおすみつきがつくので買い主にとっては信用情報の一つになります。売り主にとっても家の状態がわかりリフォームしてから売る方が高くなるのかこのまま売るのかを考えるいい指針になります。

マンションと一戸建てとはそれぞれチェックする部分が異なりますが基本的な項目は同じです。一次診断より詳しく調べる二次診断もあります。

欠陥住宅は今時あるの？

テレビの番組などで時々取り上げられている欠陥住宅。ビー玉を転がしたら傾いている方にコロコロと転がっていったりあるはずの柱が無かったり。欠陥住宅が広く知られるようになったのは1995年の阪神淡路大震災がきっかけでした。

それからも様々な地域で震災がおき耐震性の基準等も様変わりしています。情報化社会にもなり欠陥住宅なんて作ったら全国に知られてしまいます。それじゃあ、今時あるの？もうないでしょと思いたいのですが実はまだあるんです。

原因には様々なものがあります。コスト管理が厳しく図面と違う資材を仕入れたり管理者がちゃんと現場を見てない事もあります。もちろん多くの設計士も職人も建設会社もちゃんと仕事をしています。施工主の為にいい家を建てようと日々の努力しているわけですが時に心ない業者がいることも事実です。

ちなみに欠陥住宅とは住宅が最低限備えるべき重要な性能を失っている状態の事をいい雨漏り、基礎が沈んでいる、地震に耐えるすじかいが不足している等のことです。内壁などのクロスのはがれといった補修ですむようなものは欠陥住宅には含まれません。

不動産の手続き期間を短縮する方法

通常、不動産の売買手続きには、思ってる以上の期間がかかります。名義変更するには、1日では到底できません。法務局不動産登記申請をしなければならないのですが、その際他にも必要な提出書類があります。

その後、審査通過までに約2週間ほど要するので、1週間でも時間が足りません。書類に不備があればやり直さなければならないので、それ以上の日数が必要となります。

このような手続きを短縮するには、その道のプロにお願いすることが一番です。熊本市東区のたたら不動産では、簡単3ステップでの相談を受け付けております。お客様の不動産売却を、スムーズに行うサポートを致します。売却でお悩みのことがあれぜひご相談ください。

クイック査定と実査定で適正価格を表示いたします。仲介会社に関するご相談も、税金などの相談がしたい方も、ローンについてのお悩みも全てお任せください。プロが丁寧に答えるコンサルティングサービスもありますのでご活用ください。不動産は大きな金額が動くもので、不安はつきものです。安心して売買できるよう、全力でサポートしてまいります。

不動産売却のタイミングはいつがいいの？

不動産の売却のタイミングは悩んでしまうものですが、基本的には売りたいと思ったときが一番の売り時だと考えると良いでしょう。

不動産の価値が上昇するか下落をするかというのは予想がつくものではありませんから、いつ売るのが一番いいのかと餡が得ていると、いつまでたっても売り時がわからなくなってしまうことがあります。

そのため、予測できない未来のことはあまり深く考えずに売りたいと思った時に、売ってしまうのが一番です。

気をつけなければならないのが、売りたい時が売り時と言ってもあきらかに相場が上昇傾向にあったり、少し待てばより有利に売ることができる公算が高いという時に慌てて売ってしまっても勿体ありませんから、待てばより条件が有利になる可能性が高いというときには待つことも大切です。

考えすぎるのもよくありませんが、大きなお金が動くだけに簡単に考えすぎるのも禁物なので、最低限の相場を調べてその上で将来がどうなるか予想がつかないとなったときには、早めに売ってしまうのも悪くないので特別な条件がない限りは売りたい時が売り時と考えておくのがベストです。

不動産の譲渡所得（税金）の計算方法

不動産の譲渡により発生する所得である譲渡所得においては、分離課税といって給与などその他の所得とは別に課税される仕組みです。

不動産の譲渡所得に課税される税金は、所得税と住民税です。課税対象となる譲渡所得は、該当の不動産を譲渡した代金からその不動産の取得および譲渡において必要となった費用を差し引いて算出します。

つまり、売った代金から買った時の代金・購入契約時の諸手数料などの費用・その後の改良などの維持費や設備費・売却にあたっての仲介手数料・契約書の収入印紙代などを差し引いたものが譲渡所得で、税金がかかる対象です。

ここで、譲渡した物件を所有していた期間により課税対象となる所得が長期譲渡によるものと短期譲渡によるものに分類されます。所有期間が5年を超える物件では長期譲渡、5年以下のケースでは短気譲渡となりますが、この所有期間は実際に物件を譲渡した日ではなく譲渡が行われる年の1月1日時点で数えますので要注意です。

長期譲渡での税金の額は、所得の15パーセントとなりそのうち5パーセントが住民税にあたります。一方短期譲渡では、所得の30パーセントが税額で、住民税は9パーセントです。

不動産を売る際に注意するべき瑕疵担保責任とは

不動産を売る際には、瑕疵担保責任に注意する必要があります。瑕疵担保責任は、売却した物件に隠れた欠陥や不具合があった時に、売主が買主に対して負う責任のことです。例えば、売買後に給排水設備のトラブルや雨漏りなどが発覚した場合に、売主が修繕する必要があります。

ただし、売主が宅建業者でなければ、瑕疵担保責任を負うか負わないかを売主と買主の合意により定めることが可能です。この場合は、売主側には有利なものですが、買主側が簡単に認めることは少ないとされています。そのため、取引の現場では、物件の売買価格を少し値引きして妥協点を探るという方法をとることがあります。

そして、瑕疵担保を短期間だけ負うという特約を利用する場合もあります。年数が経過している建物は、老朽化しているため不具合が発生しがちです。しかし買主側は、そういう不具合が引き渡し後数ヶ月で発覚しても困るので、建物の不具合を確認する期間を設定することが有効だと言われています。

不動産売買の契約の際は、大きなトラブルに発展することを避けるため、瑕疵担保責任については理解しておく必要があります。

不動産を売る際に知っておきたい税金（減価償却費編）

建物などの資産は時が経つにつれて価値が減少していきます。その価値の減少を帳簿上にも反映させるために使用される勘定科目が「減価償却費」です。不思議なことに、この減価償却費は税務上も経費として認められます。

お金が出ていっているわけではないのに、費用として認めてもらえるなんてうれしいですよね。そのため、この減価償却費は税金対策にかなり有効に使うことができます。例えば、毎年100万円分価値が減少する建物を保有していたとします。

その100万円は全額減価償却費として費用に計上されます。あなたの収入がちょうど100万円だった場合、収入と費用は相殺され、所得は0円となり、税金はかからないこととなります。

ただし、減価償却費を経費として計上するのには条件があります。それは、その資産を事業用として使用していなければならないということです。例えば、不動産賃貸業を行っている人であれば、その建物を誰かに貸し付けていて、賃貸料収入を得ていなければなりません。

不動産を売る際には、その不動産にはどれだけの価値が残っているのかを確認することが大切です。

不動産を売る際に知っておきたい税金（固定資産税編）

不動産を売る際、固定資産税は買主から日払い計算で支払ってもらうことができます。役所からの請求は、1月1日時点での保有者に対して来るので、1年分支払わなければなりません。

しかし、固定資産税は日割り計算がされることが慣例となっているので、1月1日から日割り計算をして、買主から支払ってもらえます。不動産会社によっては4月1日が起算点となることに注意をしておきましょう。

関東では1月1日を採用する業者が多いようですが、決まりがあるわけではありません。都市計画税についても同様に日割り計算がされますので、何月に売るかによって税金を損するということは基本的にはないようです。

例えば、1月の10日に不動産を売却した場合、固定資産税は1年分まるまる請求されてしまうので、それだけならば損をすると考えられます。

しかし、1月1日を起算点として計算する業者なら、日割り計算をしてほぼ1年分の固定資産税を買主に支払ってもらえるので、税金のことを気にせずに不動産を売却することができます。わからないことがあったら不動産会社の担当者にアドバイスを求めましょう。

不動産を売る際に知っておきたい税金（都市計画税編）

不動産を売る時に知っておきたい税金の一つが、都市計画税です。固定資産税と同じように、毎年1月1日時点に登記簿上の不動産の所有者に課される税金のことです。課税対象になるのは、都市計画区域内の市街化区域内の不動産に限られています。

都市計画区域というのはより住みやすい街、商業が発展しやすい街、快適な環境になるように計画的に管理した方が良いと判断された区域のことです。市街化区域は優先的、計画的に市街化を進めていく区域のことです。すでに市街化している区域だけではなく、10年以内には市街化をしていく予定区域も含まれます。

都市計画税も固定資産税と同じように、特例の軽減措置があります。床面積200平方メートルまでの部分の軽減率は3分の1、200平方メートルを超える部分は軽減率が3分の2です。固定資産税とは軽減税率が異なるのがポイントです。

都市計画税の納税は、毎年所有者に送られてくる納税通知書をもとにして行います。納税は年一括納税か、分割納税のどちらかを選ぶことができます。分割するのであれば、2月、4月、7月、12月の4分割までなら可能です。

お金に困った時の不動産売却は本当に正解なのか？

土地や建物などの不動産を持っている人がお金に困ったら、それらを売却してお金に換えるということが1つの解決策となります。不動産売却はすぐに現金化できるのかということが問題となりますが、不動産会社に直接買取をしてもらえば、それが可能となります。

仲介と買取の違いについては、意外と知らない人が多いです。仲介は不動産会社と媒介契約を結んで、不動産会社に宣伝をしてもらって買主を探すという方法になります。ケースバイケースですが、買い手が見つかるまでは1ヶ月～3ヶ月くらいが平均してかかります。1年以上待っても買い手が見つからないということもあります。

急ぎで現金を手に入れたい人は、買取ですぐに現金化をすることになるでしょう。しかし、こちらの方法にもデメリットがあり、7割～8割くらいの安値で不動産が買取されてしまいます。3000万円の不動産なら、900万円も安くなってしまう可能性があるので、大きな問題です。

基本的には時間をかけてでも仲介をしてもらって、相場通りの値段で売ることがおすすめですが、築年数が経過していて、そのままでは売れないような物件ならば、買取をしてもらうのも良いでしょう。

これなら簡単？クイック査定が不動産を売却する近道だ！

所有している不動産を売却したいとき、仲介をしてくれる業者を探すとなると面倒な手間がかかります。不動産業者によっては買い取ってくれる査定額も異なりますし、自分が納得した価格で売却できないこともあります。そんなときは、クイック査定を利用すれば、わざわざ不動産会社に来店しなくても家にいながらオンラインで査定をしてもらうことができます。

クイック査定で一気に時間短縮することができますし、不動産売却のほかの悩みも解決することができます。不動産売却にかかる税金のことや、住み替えをしたい、ローンが残っているので早く売却したいという、それぞれのお客様に応じた悩み解決をしてもらうことができます。

しかもクイック査定は無料ですぐにできるのが魅力になっています。無料なので手軽に利用することができますし、おおよその不動産の相場を知ることができます。すでに他の不動産会社に相談しているものの、売却がスムーズにいかないという時にも相談をすることができます。コンサルティングサービスを依頼することができるので、不動産に関する悩みを何でも相談することができます。

意外とめんどくさい！？不動産売却の流れを徹底解説！

不動産売却は時間がかかることが常で、その手順も簡単ではありません。めんどくさいことではあるものの不動産を売却するにはやらなければならないことであり、売却を考えるときは売却が完了するまでの時間も考慮することが大切です。

不動産売却の流れは、仲介を頼む不動産業者に連絡を取ることから始まります。売り出し価格を決めて不動産業者が買い手を探してきたら、内見を済ませます。このとき所有者が立ち会った方が売約成立の可能性が高くなります。交渉がまとまったら、所有権移転登記に必要な書類を準備しておきます。

続いて、現地に行って土地の実測を行います。ここまでで問題が無ければ契約書にサインして売却代金を受領します。用意しておいた所有権移転登記に必要な書類を司法書士に渡し、さらに分割した公租公課の未払い分を支払った後に不動産業者が立ち会いのもと合鍵を全て渡し、最後に仲介を務めた不動産業者に手数料を支払えば売却手続きが完了します。

このように不動産売却には多くの手間が掛かりますが、この手間を一気に短縮する方法を次回紹介します。

マンションと一戸建て、資産価値が落ちにくいのはどっち？

不動産物件を大きく2つに分けると、マンションと一戸建てに分けることができますが、資産価値を考えた時に、どちらの方が価値が落ちにくいのか疑問に思う人もいるでしょう。できれば、資産価値が落ちにくい物件を手に入れたいものです。

結論から言うと、明確な答えはありません。こういった回答をするとモヤモヤしてしまう人もいるでしょうが、マンションと一戸建てでは環境がまったく違いますから、こちらの住宅の方が価値が高いといったことは一概には言えないのです。

マンションも一戸建てもそれぞれ良いところがありますし、住居ニーズが違うといったことも関係してくるため、選択は慎重に行うことが大切と言えます。

簡単に言うのであれば、自分がどっちに住みたいかが大事ということです。車でよく出かける人の場合には、駐車場の出入りがしやすいと楽ですし、電車でよく出かけるのであれば、駅まで歩いて行ける距離だと助かることでしょう。

また、周辺環境によっても住みやすさというのは変わってきます。周りにどういった人たちが住んでいるか、どのような施設があるのかにも意識を向けることが大切です。

資産価値が落ちにくい街を選ぼう

不動産を購入するときには、個人的な好みで選ぶだけでなく売却するときのことも考えて資産価値も重要視しなければいけません。そのためにも資産価値が落ちにくい街の不動産を探すべきですが、鍵となるのは将来性のある町かどうかです。

人口がどのように推移しているかを確認して、過疎化しつつある地方ではないことを確認しましょう。また開発されて人が増えている町、商業施設や学校・病院など周りの環境が充実している町であれば、将来的にも需要は高いので資産価値は落ちにくくなります。

ただし新興住宅地の場合には、開発されてから二十年、三十年の間は人口が多いのですが、そこで生まれ育った子供が独立して、他の土地で自立し始めたら、親が残されて過疎化する、ということもよくある話なので、その点を良く見極める必要があります。
それから、歴史的背景や有名スポットによる希少性のある町も、好条件です。歴史ある土地だと、先祖代々住んでいる住民も多いので、そう頻繁に物件が売りに出されないところもありますが、それだけに手に入れた後の資産価値は落ちにくくなります。

欠陥住宅はなぜ起こる？

新築住宅を購入するということは、一生に一度の買い物をするということでもあります。とても大きな金額の買い物ですので、出来れば信頼できる会社にお願いしたいものですが、残念なことに欠陥住宅が出来上がってしまうこともあり得るのです。

では何故欠陥住宅は起こってしまうのでしょうか。それは、監理不足にあります。全ての職人の方々が責任を持って住宅を造るという仕事をこなしてくれると良いのですが、なかには仕事をしてくれない方もいらっしゃいますし、監理する側の人間がいなかったり、しっかりと監理していなかったりすることもあるのです。

それはもちろん、住宅会社の責任ではありますが、施主の確認不足でもあります。実際に工事に入る前に、その程度の監理体制なのかを確認する必要があるのではないでしょうか。

安さを求めて業者を選ぶというようなことがあるのなら、それは危険な行為でもあります。安いのは嬉しいのですが、その分欠陥が起こってしまうと大変です。
質が良いこと、監理体制がしっかりと整っていることが第一条件で、その次に安さを求めることをお勧めします。

欠陥住宅とは？

本来備えなければならない安全性を欠いた住宅を欠陥住宅と呼び、具体的には居住することで元来守られるはずの健康や生命に危機が及ぶ可能性がある住宅を指します。設計・施行ミスにより構造に問題が生じており、最低限の耐火性能や防火性能が備わっていなかったり、構造そのものに問題がある事例も存在します。

亀裂や傾き・カビなど経年劣化にも見受けられる小さな問題の場合はそのままにしてしまう方が少なくないのですが、大きな自然災害などに見舞われていないのにも関わらず、自然に亀裂や傾きが生じてしまうというのは明らかに設計・施行ミスです。

大きなトラブルが起こっていない場合はついそのままにしてしまう方が多いのですが、今後規模が大きな地震が発生した時には命に危険が及ぶので早急に対策を講じるべきです。また、カビが生えているのにも関わらず見て見ぬふりを続けてしまうと、呼吸器疾患に見舞われてしまう恐れが高まるので重症化を招く前に専門家に連絡し対策を考案して頂くことが望まれます。

設計・施行ミスは事故と故意に分けられますが、どちらにしても安全性を欠いた住宅は継続して住み続けられるものではないので、購入時にも慎重になるべきです。

資産価値が高い＝いい物件とは限らない？

不動産物件についてチェックをしていく中で、資産価値という言葉を見聞きすることはよくあるでしょう。資産価値の高い物件というのは魅力的ではありますが、こういった物件に注目する時には注意しておいた方が良いことがあります。それが、資産価値の高い物件が良い物件とは限らないということです。

資産価値の高い物件は良い物件に決まっていると思う方もいるでしょうが、価値の高さというのは、客観的な評価と主観的な評価があります。つまり、魅力的な物件だと言って見せられた物件があっても、良い物件だと思う方もいれば、そう思わない方もいるわけです。

ですから、資産価値が高いという言葉に惑わされないことが大切です。物件選びをする時には、自分に合う物件がいい物件だという認識で選ぶことが大切と言えます。

例えば、駅近立地の物件というのは、資産価値が高いとよく言われますが、あまり駅に近いと騒がしさを感じて、住みづらいという方もいるでしょう。こういったことが起こり得ますから、自分の基準で物件をチェックしていくことが大切と言えるわけです。

欠陥住宅を防ぐためにはどうすればいいのか。

これから住宅を手に入れたいと考えている人のほとんどは、少しでも早く住宅を手に入れたいと思っているはずです。

そのこと自体は当然の欲求なので責めることはできません。しかし、事を急いてしまうと住宅のデザインや安さだけに気を取られて肝心なところに気付かずに欠陥住宅をつかまされてしまうことになりかねません。

万が一、欠陥住宅をつかまされてしまったときには最悪の場合、裁判沙汰となってしまうケースもあります。そのため、住宅をこれから手に入れようと考えているのならば、欠陥住宅をつかまされてしまわないように対策が必要になってきます。

欠陥住宅をつかまされてしまわないためにできる対策としてはいくつかのチェック項目があります。

一番大事なのが業者とのやり取りを頻繁に行うことです。工事の進み具合や施工方法、建築材料などについて分からないことがあったときには業者とのやり取りをして不安に感じる点や不明な点について回答をもらうことが大事です。

また、業者に工事のすべてを投げっぱなしにしてしまうのではなく、折を見て作業現場の確認や施工状態を把握することも肝心です。そうすることで工事の手抜きなどを防止することができるからです。

不動産の価値を上げるためにやらなければいけないことはこれだ！！

中古住宅市場は家屋の状態や耐用年数などを参考にして不動産の価値を判定します。ホームインスペクションをすることで不動産の価値アップにもつながります。

ホームインスペクションとは住宅診断をすることで、住宅の劣化状況や欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを専門家が調査をしてアドバイスを行うので買い手も売り手も安心できる制度です。

買い手にとっては住宅の良いところや悪いところを確認できるので、納得した上で購入できます。また、売り手にとっては購入者に住宅の状況をしっかりと伝えることができトラブル防止になります。

さらに定期的にメンテナンスをしたり、リフォームやリノベーションをすることにより、それを専門家が適正に評価してくれます。ホームインスペクションは買い手にとっても売り手にとっても本当に良い制度です。

アメリカでは全体の70～90%の割合でホームインスペクションが行われ常識となっています。日本でも近年、急速に普及し始めています。ホームインスペクションをすれば事前に雨漏れを防いだり、地震に備えることができます。

ホームインスペクションをするなら第三者の専門家に任せましょう

欠陥住宅の判断基準とは

家が傾いていたり、戸が閉まらなかったりと、家に瑕疵がある状態で暮らしていくのは大変です。そういう物件になってしまった原因が施工業者の手抜き工事にあるとしても、必ずしも修繕や建て替えを請求できるわけではありません

というのも、手抜き工事だからと欠陥住宅だと判断されないことがあるからです。何をもって欠陥住宅だと判断されるのかというと、法令が基準となるのですが具体的には、構造部分など住宅として大事な部分にに問題があったり、雨漏りや傾きのように基本的な使用機能を失っている場合ということになっています。

例えば壁紙が剥がれていたり、壁に小さなヒビが入っているという程度であれば、住宅が壊れたり生活しにくくなるということはなく、簡単な補修で対応ができるので欠陥住宅ではないというわけです。

もし、施工業者に手抜き工事をした責任をとってほしいというのであれば、どの部分に瑕疵があるのかということを専門家に見てもらうべきです。調査報告書にまとめてもらうことで、施工業者の責任を追及して、補修や金銭での補償をもらえるよう交渉しやすくなります。