不動産を譲渡し、収入が出た場合にはその収入から不動産の購入時の諸費用と譲渡時の諸費用を差し引いた分が譲渡所得として所得税と住民税の課税対象となります。
実際の課税額は譲渡所得の金額に所得税・住民税それぞれの税率を適用させて計算します。
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◆課税譲渡所得金額の計算式
【課税譲渡所得金額】＝【譲渡価格】―【取得費】―【譲渡費用】―【特別控除】
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税金は【課税譲渡所得金額】がプラスに転じた際に生じますので、不動産を売却した金額よりも取得費と経費の合計が高い場合、つまりは【譲渡価格】―【取得費】―【譲渡費用】＜０円になる場合には、支払税金は０円になってきます。
また、不動産を売却した金額よりも取得費と経費の合計が高い場合以外にも、自己の居住用の不動産を売却するさいの３０００万円特別控除が使える場合には、【譲渡価格】―【取得費】―【譲渡費用】≦3000万円であれば、支払税金は０円になってきます。
ただ、【取得費】を証明する物（不動産購入時の契約書等書類）をお持ちでなかったり、ご売却される不動産が自己の居住用の物件でない場合などは、多くの場合【課税譲渡所得金額】がプラスに転じますので、支払税金が発生致します。
しかし、支払税金が発生する場合にも、不動産を所有していた期間によってかかってくる税率がかわります。
その不動産を所有していた期間が5年を超える物件の譲渡所得は長期譲渡所得、5年以下の物件の譲渡所得は短期譲渡所得と分類されます。
そして、長期譲渡所得に適用される所得税・住民税の税率は短期譲渡所得よりも低く設定されていて税率が軽減される特例があります。
【長期譲渡所得時の税率】
税額＝課税長期譲渡所得金額×15％（住民税5％）
【短期譲渡所得時の税率】
税額＝課税短期譲渡所得金額×30％（住民税9％）
(注) 平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。
これが、長期譲渡所得の軽減税率の特例です。
また、長期所有の不動産のうち所有していた期間が10年を超える不動産の譲渡所得については、10年超所有軽減税率の特例・特定居住用財産の買換え特例と併用可能の特例があるので所有期間が10年を超えた家を売却するなどりケースではこうした特別控除の特例を要チェックです。
ここで、所有期間の5年あるいは10年という期間は、売却する年の1月1日時点の所有期間で計算し、実際に売却や譲渡をした日付ではないので注意が必要です。
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