まず初めに『瑕疵担保責任』という言葉をご存知の方はどれほどいらっしゃいますでしょうか。
『瑕疵担保責任』とは、不動産売買契約において売主・買主双方が内容を理解しておく必要のあるものとなっております。
売買対象の不動産に隠れたる瑕疵がある場合、売主が買主に対してその責任を負うことを『瑕疵担保責任』と言います。
隠れたる瑕疵があった場合、買主は、売主に対して契約解除や損害賠償の請求を主張することができます。
なお、契約解除や損害賠償の請求ができるのは、買主が契約の際に瑕疵の存在を知らなかった場合で、かつ、知らなかったことについて買主に落ち度がない場合となります。一般的に、構造部分の欠陥や建物の雨漏りなどが隠れた瑕疵に該当します。また、民法上、『瑕疵担保責任』を追及できる期間は、特に定められていませんが、買主が瑕疵の事実を知った時から1年以内に行なわなければならないと規定されています。また、瑕疵のために契約の目的を達することができないときは、契約を解除することもできます。そして、いずれの請求をする場合も売主に過失（瑕疵があるということを知らなかった）があることは要件ではありません。
とは言っても売主としては、あるということを知らなかった瑕疵によって長い間、買主から『瑕疵担保責任』の追求を受ける可能性があるとすれば困ったことになります。例えば、売買契約後、長期間経ってから物件の瑕疵が見つかった場合でも、買主が瑕疵を見つけてから１年以内であれば責任追及を受けるとすれば、売主は非常に不安定な地位に置かれてしまいます。そこで、売主が不動産業者でない場合、通常では売買契約書の中で、売主の『瑕疵担保責任』を免除したり、もしくは責任追及できる期間を２～３ヶ月などに短縮することが多いです。
このように、中古物件の場合は売主の『瑕疵担保責任』が、契約によって免除されている場合も多く、瑕疵があったとしても原則として売主に『瑕疵担保責任』の請求をすることはできないことが多いです。というのも、中古物件の場合、築年数がある程度経過しているので、瑕疵があることもある程度予想されるからです。
したがって、中古物件を購入する場合は購入前に物件をよく調べておく必要があります。但し、中古物件の場合で責任免除の規定がある場合でも、売主が瑕疵を知っていて敢えて買主にその事実を告げなかった場合は、なお責任を負います。また、売主が不動産業者の場合は、瑕疵担保を免責にするとか、期間を短くするなど、買主に不利な特約は無効とされ、目的物の引渡日から２年以上とする契約をする以外は瑕疵を発見してから１年は責任を負うという民法の原則に従うことになります。
—
当社『LINE@』では、不動産取引の裏情報・土地、建物、マンション選びの重要ポイントや、『お金のマメ知識』を定期的に情報提供を行っております。↓↓
