皆さんが不動産を売却されるにあたって、最も重要な参考要因となるものが価格ではないでしょうか。不動産の価格は変動の性質を持ち、また、専門の知識を持った人でないとその価格はなかなかわかりません。
そこで今回は、そんな不動産の価格に影響を持つ、不動産の個別性についてご紹介していきます。
不動産はこの世に同じものは１つとしてありません。たとえ同じ地域の土地に建つものでも、面積や、方位、接する道路などが違ってきます。一方で全く同じ構造の建物だとしても、その建物が建つ土地の価格や接する道路などから価値は変わってきます。
マンションでも同様で、同じ棟のマンションでも、間取りや階数、部屋の方位や管理状況などによって価値は変わってくるのです。
このように同じ不動産がこの世に存在しておらず、一つ一つの不動産が違った特徴を持つことを不動産の個別性といいます。
個別性はいわば長所と短所を表したようなものです。
それでは具体的にどのような個別性が不動産にあるものか、具体的にご紹介させていただきたいと思います。
【土地】
・接道状況
道路が敷地のどの方角に面しているかによってかわってきます。一番条件が良いと言われるのが南側接道です。敷地の南側に道路があると、南側の建物との間に距離があるため、お家はもちろんのこと、お庭も日当りが良くなる傾向にあります。次に条件が良いとされるのが、東側接道や西側接道になります。敷地の一番南側に駐車場を配置することにより、お家やお庭の日当りを確保しやすくなります。北側接道の場合には、北端に駐車場・敷地の真ん中にお家・南は時にお庭といった配置になりやすくなります。この時、お家の日当りは確保しやすいですが、南端のお庭はどうしても南側の建物により日影になる時間が長くなります。
次に、接面方向の数にもよってかわってまいります。一方向にだけ道路に面している敷地よりも二方向道路に面している方が車の出し入れがしやすく利便性の高い敷地として高評価につながりやすくなります。（南東角地や南西角地が需要が高いため、高評価になりやすいです。）
また、面している道路の幅員の広さや、公道か私道かの違いも評価に関わります。幅員が広ければ当然車の出し入れもしやすくなるために、買い手がつきやすくなるので高評価となります。公道と私道とでは、維持管理を市や県が行ってくれる公道が高評価となりやすいです。
・間口、敷地の形状等
敷地と道路が面している長さを『間口』といいますが、間口は広い方が並列駐車場を多く確保できますので高評価となります。ただ、単純に間口が広ければ良いというものでもありません。敷地全体の形状のバランスや大きさ、道路と敷地の高低差なども総合的に評価されます。
【戸建て】
・構造
建物の評価は難しく、売買時の状態によって異なりますが、一般的には構造や築年数によって決まってきます。一番早く建物の価値が少なくなってくる構造は、木造住宅であり、次いで軽量鉄骨、鉄筋コンクリートという順番になる傾向が強いです。後の構造になればなるほど建物の耐用年数が長くなってくるためです。
【マンション】
マンションの場合には、似たようなマンションでもペット可か否か、敷地内に駐車場が十分な数用意されているかどうか、などによって評価が変わってきます。また、同じマンションであっても、階数や中部屋か角部屋かなどにより評価が異なります。
いかがだったでしょうか。
不動産の価格を形成するものには個別性という不動産の特徴が関係しているということがお分かりいただけたかと思います。
次回からは不動産の価格を形成する更なる要因である、地価についてご紹介したいと思います。
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