前回に引き続き、不動産の査定方法についてご紹介していきます。
前回ご紹介した中古マンション比較法は、過去に売買された類似するマンションに比較して価格を査定する方法でしたが、『新築マンション比較法』は売却されるマンションが新築のときと比べてどれくらい安くなったかという点で査定していく方法になっています。
築４０年経過してる場合などには新築時の価格表が無い場合もありますが、たいていの場合、新築時の価格表があります。そこには、部屋ごとに各部屋の広さや新築時の販売価格が明記されています。
『新築マンション比較法』の具体的な手法としましては、築年数やどれくらい老朽化が進んでいるのか、修繕が必要かどうかといった点が主な査定基準で、新築時の値段からこれらの点を考慮した減額によって査定される減価修正と呼ばれるものが行われます。
ですが、周辺環境や交通等の利便性は時代とともに変化することもあり、そういった別の要素による不動産価値の増減もあるために前回の中古マンション比較法ほど使用される査定方法ではありません。
実際には、同じマンションの成約事例と組み合わせることにより、より現実的な成約予想価格帯を算出するために使用することが多いです。
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例えば、新築時80㎡・3,000万円のお部屋が、直近で2000万円で成約していたとします。
新築時は平米単価37.5万円で、成約時には平米単価25万円となりますので、下落率は約33％となってきます。
査定対象物件が新築時75㎡で2,750万円であった場合、新築時の平米単価は36.6万円ですので、33％下落後は平米単価24.5万円となり、24.5万円×75㎡＝1837.5万円となります。
ただ、マンションの何階であるのか、中部屋か角部屋かなどにより下落率はまちまちでありますので、複数個の成約事例を元に予想成約価格（1800万円～2000万円など）を算出します。
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他にも、賃貸マンションの査定に主に使用される収益還元法や、新築マンションの販売価格の査定に使用される原価法など、不動産の種類によって適切な査定方法は変わっていきますので、気になる場合は複数の専門業者への査定依頼をおすすめいたします。
このように、不動産価値の査定には非常に複雑な要素から成りますので、タイミングや周辺環境の変化によって数百万円もの変動があります。
ある程度の相場を把握した上で、実際にご自身の不動産物件にどれくらいの価値があるのかをご確認してみてはいかがでしょうか。
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