熊本市不動産売却クイック査定です。
中古マンションを探していると、築30年の物件を紹介されることも珍しくありません。「古くて劣化していそう」「いざというときに売却が難しそう」など、マイナスイメージを抱かれることも多いですが、実際のところどうなのでしょうか。マンションを所有している期間にかかる固定資産税が築30年だといくらかかるのかも気になりますよね。
この記事では固定資産税の計算方法を解説し、築30年の計算シミュレーションをおこないます。また築30年の物件が売れにくいといわれる理由も解説しているので、購入を迷っている方はぜひ参考にしてください。
目次
中古マンションの固定資産税とは？
土地や建物を所有している人が納付しなければならない税金が固定資産税です。
中古マンションを購入すると、売却するまでは毎年納付し続けなければなりません。厳密にいうと納税義務があるのは、その年の1月1日時点の所有者になります。
たとえば3月1日に取得した人には納税義務はなく、前の所有者に課税されます。ただし、不動産売買では売主と買主それぞれの所有期間に応じて精算をおこなうのが慣例です。
たとえば年間の固定資産税が10万円の物件を3月1日に取得した場合、売主と買主の精算額を計算してみましょう。
1月1日〜2月28日の2カ月は売主が負担
10万円×2カ月/12カ月=1.6万円
3月1日～12月31日の10カ月は買主が負担
10万円×10カ月/12カ月=8.3万円
税額は、市区町村によって決定されます。決定後は納税通知書が納税義務者のもとに毎年4月〜5月頃届く流れです。納税義務者は納税通知書に記載された金額を納めます。
1年分の税金を4期に分割して納付するのが一般的です。第一期に1年分を一括で納めることもできます。各期の納付期限は市町村によって異なるため、納税通知書をよく確認しましょう。納付期限を過ぎてしまった場合、延滞金が発生するので注意が必要です。
税額の計算方法は「課税標準額×税率1.4%」で計算します。土地と建物を別々に計算して、合計した金額が税額です。
マンションの固定資産税の大きな特徴は、戸建てに比べて建物が占める割合が多い点です。マンションは戸建てと違い、土地を他の所有者と共有しています。そのため土地全体の税額を出してから、各所有者の持分で按分した金額になります。
中古マンションの固定資産税額！どうやって決まるのか？
税額を決定するうえで、重要な要素となるのが以下の3つになります。
- 築年数
- 土地の固定資産税評価額
- 建物の再建築価格
土地の評価額は土地の固定資産税を決定する要素です。築年数と建物の再建築価格は、建物の固定資産税を決定するうえで重要になります。
それぞれの要素がどのような影響をおよぼすのか、詳しく見ていきましょう。
築年数
建物の固定資産税額は築年数によって変動します。建物は経年によって資産価値が減少するのが一般的です。そのため、中古マンションも築年数が古くなるにつれて評価額が下がっていきます。
建物の評価額は「再建築価格×経年減点補正率」で計算します。経年減価補正率とは年数経過による建物の損耗状況を反映する数値で、これを掛けることによって、築年数ごとに評価額が低くなる仕組みです。鉄筋コンクリート造の中古マンションの場合、築45年以降の経年減点補正率は下限値の0.2となります。
土地の固定資産税評価額
土地の固定資産税は、評価額によって決まります。税額の計算で出てくる課税標準額は、基本的には評価額と同一額です。ただ、税金の特例が適用される場合は、評価額に軽減率を掛けた金額が課税標準額となります。したがって課税標準額が評価額より低い金額になることは少なくありません。
土地の評価額は地価公示価格の70%程度として、おおまかに計算することが可能です。地価公示価格を確認したい場合は、国土交通省の不動産情報サイト・不動産情報ライブラリを参考にしてください。
土地は建物のように築年数の経過による影響は受けません。ただし3年に1度評価替えがあることを覚えておきましょう。評価替えする年度のことを基準年度といい、基準年度から3年間は原則据え置きとなります。
建物の再建築価格
建物の再建築価格は、建物の評価額を決定する要素のひとつです。先述のとおり、建物の評価額は「再建築価格×経年減点補正率」で計算されます。
再建築価格とは、評価時点に同一建物を再び新築する場合にかかる建築費です。建築資材などの物価を反映して、決定されています。そのため建築資材が高騰すると、築年数が経った中古マンションでも新築当初より再建築価格が高くなることが少なくありません。
中古マンションの固定資産税計算！築30年はいくら？
築30年の中古マンションの固定資産税はいくらになるのでしょうか？以下の条件で、実際に税額を計算してみましょう。
| 建物タイプ | マンション |
|---|---|
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 築年数 | 30年（経年減点補正率0.3059） |
| 土地面積 | 80㎡ |
| 土地の固定資産税評価額 | 1,200万円 |
| 建物面積 | 80㎡ |
| 建物の再建築価格 | 3,000万円 |
まずは土地から計算します。中古マンションの土地は、住宅用地特例が適用されます。この特例は、住宅の敷地として利用されている土地について、税金が軽減される制度です。軽減率は200㎡以下の小規模住宅用地の部分は⅙、200㎡を超える一般住宅用地の部分は1/3となります。以下のとおりになります。
今回の条件では土地面積80㎡のため、土地の評価額に小規模住宅用地の軽減率1/6をかけます。
1,200万円×1/6×1.4%＝2.8万円
次に再建築価格に経年減点補正率を掛けて、建物の評価額を計算します。鉄筋コンクリートで築30年の経年減点補正率は0.3059であるため、計算式は以下のとおりです。
3,000万円×0.3059＝917.7万円
917.7万円×1.4%＝12.8万円
土地と建物をあわせた税額は、以下のとおりです。
2.8万円＋12.8万円＝15.6万円
築30年のマンションは何年住める？
鉄筋コンクリート造や鉄骨造のマンションは、木造住宅よりも建物の寿命が長いです。適切に修繕していれば、築30年でも問題なく住み続けられるでしょう。
一方で築30年を過ぎたら、どのくらい住み続けられるのか不安に感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。ここからは築30年のマンションはあと何年住めるのか解説します。
メンテナンスやリフォームで100年以上は住むことが可能
マンションの寿命には、物理的な寿命と経済的な寿命があります。
物理的な寿命でいうと、メンテナンス状況によって大きな差が付きます。手厚いメンテナンスを続けている中古マンションは、寿命を100年以上にのばすことも可能でしょう。ただし、古くなるほどメンテナンス費用は高額になることが予想されます。
経済的な寿命は、建物はまだ使えるのに建て替えを目的として取り壊される寿命です。日本では堅牢な造りのマンションも、経済的な寿命により築60年〜70年で建て替えられることが少なくありません。
中古マンションの寿命を考えるときは、経済的な寿命の60年〜70年で捉えたほうが現実的です。
築30年の中古マンション購入後！売れないの？売却について
築30年の中古マンションは、新築や築浅のマンションに比べて売れにくいといわれています。具体的な理由を挙げると、以下の5つです。
- 外観や内部が古いと思われる
- 建物が劣化
- メンテナンス費用がかかる
- 耐震基準の不安
- 住宅ローンが借りづらい
それぞれの理由について詳しく見ていきましょう。
外観や内部が古いと思われる
築30年の中古マンションは見た目が古いと思われて、買い手が減る可能性があります。古い建物は汚く見えたり使い勝手が悪かったりすることから、マイナスイメージを抱かれやすいです。
国土交通省独自調べ（平成28年10月実施）によると、既存住宅を選ばなかった理由として「見た目がきれいでなかったため（13.3%）」「水廻りが古い・きたなかったため（12.0%）」という意見が挙げられています。
確かに外観がボロボロのマンションに、住みたいという人はあまりいません。共用部のエレベーターやエントランスが古びていて、見栄えが悪いマンションもあります。
マンションの外観や共用部を綺麗にするためには、他の区分所有者の同意が必要で手間がかかります。一方で専有部内の古さに関しては、リフォームやリノベーションによって解消することが可能です。
建物が劣化
メンテナンスを怠っているマンションは、築30年経つと経年劣化によりさまざまな場所が不具合を起こします。
建物の各設備には使用に耐えられなくなるまでの耐用年数が決まっています。たとえばキッチンやトイレなどの水回りの耐用年数は10年〜20年程度です。給排水管の耐用年数は素材によって大きく異なりますが、早いものだと20年程度とされています。耐用年数を超えても使えるケースは多いですが、古い設備を使用することに不安を覚える人は多いです。
このように建物設備の劣化は、買い手にとってマイナスポイントになる可能性が高いです。実際はきちんとメンテナンスをしていて劣化がないのに、築30年というだけで候補から外されるケースもあるでしょう。
メンテナンス費用がかかる
古い中古マンションは、メンテナンス費用もかさみます。不具合が起きてから急いでメンテナンスを実施しようとすると、費用が割高になることも多いです。
マンションでは大規模修繕のように、あらかじめ計画しているメンテナンス費用もかかります。大規模修繕の頻度は12〜15年に1回程度です。そのため購入のタイミングによっては、住み始めてからすぐに大規模修繕がおこなわれる可能性があります。
大規模修繕費は区分所有者が毎月積み立てている修繕積立金から支払われます。しかし近年の建築費高騰により、大規模修繕費の値上がりに悩まされているマンションは少なくありません。大規模修繕費が足りない場合、不足分は一時金として徴収される可能性もあります。
耐震基準の不安
築30年以上のマンションは、耐震性の観点からも不安を抱かれることが多いです。実際に「築30年のマンションは地震に弱いのではないか」と心配する人がいます。
耐震基準は、建物の耐震性を判断する基準のひとつです。マンションは旧耐震基準と新耐震基準の2種類に分類されます。旧耐震基準は震度5程度の中規模地震に耐えられるよう設計されていますが、それ以上の大地震は考慮されていませんでした。新耐震基準は震度6強の大地震であっても、命を守ることができるよう設計されています。
旧耐震基準から新耐震基準に切り替わったのは、1981年6月1日です。したがって2024年時点で築30年のマンションは、新耐震基準でつくられています。古そうというイメージだけで耐震性に不安を感じている人もいるため、しっかりと説明することが必要です。
住宅ローンが借りづらい
築30年の中古マンションが売れない理由として、住宅ローンが借りづらいことも挙げられます。新築と比べて中古は金融機関から低く評価されやすいためです。
そのため住宅ローンを借りられたとしても、借入金額が少ないこともあります。もしくは返済期間を短く設定されてしまい、厳しい返済計画になる可能性も考えられます。
金融機関によっては購入する物件の築年数に制限を設けている場合もあるため、事前相談が不可欠です。このような点が新築や築浅のマンションと比べて、注意しなければならないポイントです。
また、築30年のマンションは住宅ローン控除が受けられないと思っている人もいます。住宅ローン控除とは住宅ローンを借りて家を購入した場合に、税金の控除が受けられる制度です。以前は築年数に関する要件がありましたが、2022年度の税制改正で撤廃されています。築30年でも条件を満たしていれば、住宅ローン控除を受けられることを説明しましょう。
特例措置で固定資産税が控除されることもある
固定資産税は以下の特例措置があります。
- 住宅用地特例
- 省エネ改修工事
- バリアフリー改修工事
- 耐震改修工事
- リフォーム
特例措置が適用されれば税金の負担が減るため、要件を確認しましょう。
住宅用地特例
固定資産税には、住宅用地特例が設けられています。住宅用地特例は住宅の敷地として利用されている土地に対して、税金が軽減される制度です。軽減率と固定資産税の計算方法は以下のとおりになります。
| 軽減率 | 固定資産税の計算方法 | |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下の部分） | 1/6 | 固定資産税評価額×1/6×1.4% |
| 一般住宅用地（200㎡を超える部分） | 1/3 | 固定資産税評価額×1/3×1.4% |
たとえば土地が300㎡の場合、200㎡分の軽減率⅙と、残り100㎡分の軽減率⅓を足し合わせた金額になります。
中古マンションの土地は、この特例の適用が受けられます。適用を受けられる場合と受けられない場合では、固定資産税額の差は大きいです。
省エネ改修工事
省エネ改修工事を実施したマンションは、翌年の固定資産税が3分の1減額される特例措置があります。平成26年4月1日以前に建築された住宅に対して、令和8年3月31日までにおこなった一定の省エネリフォームが対象です。
一定の省エネリフォームとは、以下の8つの工事を指します。
- 窓の断熱改修工事
- 床等の断熱改修工事
- 壁の断熱改修工事
- 天井の断熱改修工事
- 高効率空調機の設備設置工事
- 高効率給湯器の設備設置工事
- 太陽熱利用システムの設備設置工事
- 太陽光発電設備の設置工事
このうち、窓の断熱改修工事（二重サッシ化、複層ガラス化）は必須項目です。また、それぞれの工事箇所について現行の省エネ基準に適合することが条件となります。
マンションの場合は専有部分に対しておこなわれた省エネ工事のみが対象です。また住宅の面積要件は50㎡以上280㎡以下で、マンションは専有部の床面積でカウントします。
バリアフリー改修工事
バリアフリー改修工事をおこなった場合も、特例措置によって翌年分の固定資産税から3分の1が減額される可能性があります。新築後10年以上経過した家屋に対して実施された一定のバリアフリー改修工事が対象です。
一定のバリアフリー改修工事とは、以下の8つの工事を指します。
- 介助用の車いすで、容易に移動するために通路又は出入口の幅を拡張する工事
- 階段の設置又は改良により、その勾配を緩和する工事
- 浴室を改良する工事
- 便所を改良する工事
- 特定の場所に手すりを取り付ける工事
- 特定の場所の床の段差を解消する工事
- 出入口の戸を改良する工事
- 床の材料を滑りにくいものに取り替える工事
また適用を受けるためには、以下のいずれかに該当する人が住んでいることが要件です。
- 65歳以上の人
- 要介護認定・要支援認定を受けている人
- 障害を持っている人
この他にも細かい要件が定められているため、詳しく知りたい方は国土交通省や自治体のホームページをご確認ください。
耐震改修工事
次に紹介するのは、耐震改修工事についての固定資産税減額措置です。現行の耐震基準に適合するための耐震リフォームを実施した場合、翌年度分の固定資産税が半額になります。
なお、改修工事をおこなう建物が通行障害既存耐震不適格建築物だった場合には、減額期間が2年度分に延長されます。通行障害既存耐震不適格建築物とは昭和56年5月31日以前の旧耐震で建てられた一定以上の高さのある建物です。
昭和57年以前から所在する家屋に対して、令和8年3月31日までに実施したリフォームが対象です。また耐震改修工事費が税込で50万円を超えていなければ適用を受けられません。
長期優良住宅化リフォーム
長期優良住宅とは長期的に良好な状態で住み続けられる措置が講じられ、自治体に認定を受けた住宅です。長期優良住宅の建築および維持保全の計画を作成・申請することで認定を受けられます。
長期優良住宅化リフォームは、一定の耐震改修工事または一定の省エネ改修工事を指します。増改築によって長期優良住宅の認定を取得した場合、翌年度分の固定資産税から3分の2が減額されます。
一定の耐震改修工事とは、旧耐震基準の建物を新耐震基準に適合するための工事です。一定の省エネ改修工事とは、省エネ改修工事で紹介した8つの工事と同じです。そのほかにもさまざまな要件が設定されているため、適用を受けたい場合はよくご確認ください。
築30年のマンション！購入するときの注意点
築30年のマンションを購入するときは、以下のポイントに注意して選びましょう。
- 管理状況
- 管理組合の収支
- 建て替えの可能性
それぞれのポイントについて詳しく解説します。
管理状況
新築から30年経っているマンションは、管理状況によって大きな差が生まれます。管理状況が悪い築30年の中古マンションは、いたるところが劣化していて、見た目もボロボロです。購入後に売りたいと思っても、なかなか売れない可能性が高いです。また突発的にメンテナンスが発生する恐れもあり、経済的な負担増加も懸念されます。
特に共用部を見ると、管理状況の違いは明らかです。エントランスが汚れていたり、雨漏りが放置されていたりする物件は要注意です。内覧に訪れた際は、共用部のチェックも忘れないようにしましょう。
管理組合の収支状況
購入前に管理組合の収支状況をチェックしましょう。修繕積立金の残高や滞納の有無を把握することは、将来の修繕に対応できるか見極めるために不可欠です。
管理費や修繕積立金の値上げが予定されていないかどうかも確認しましょう。近年では修繕積立金の大幅な値上げが課題になっています。国土交通省の令和5年度マンション総合調査によれば、修繕積立金の残高が不足していないと回答したマンションは約40%で、半数も満たない状況です。
修繕積立金の残高が不足した状態で大規模修繕を予定している場合、修繕積立金の値上がりや一時金の拠出など経済的な負担が増えます。
建て替え予定の有無
マンションを購入する際は、建て替え予定がないかどうか確認することをおすすめします。
マンションの建て替えは築40年〜50年くらいにおこなわれることが多いです。
建て替えを進めるためには、他の区分所有者の合意を得なければなりません。さまざまな意見を持つ人たちの合意を得るのはハードルが高いです。大きな手間と時間がかかることが予想されます。
さらにマンション建て替えの費用は、区分所有者が負担するのが一般的です。自己負担額の目安は1戸あたり1,000万円〜3,000万円程度かかります。もし建て替えをするとなれば、高額な出費が発生します。負担できない場合は、売却を検討する必要があるでしょう。
まとめ
固定資産税とは建物を所有する人に請求される税金です。築30年の中古マンションも、土地と建物それぞれに固定資産税がかかります。
土地の固定資産税は土地の固定資産評価額によって決定し、マンションの場合は住宅用地特例で軽減を受けることが可能です。建物の固定資産税は築年数や再建築価格によって決まり、特定の改修工事を実施すると税額が減る特例措置があります。
築30年のマンションは、経年劣化や見た目の印象などが影響して売れにくくなる可能性があります。管理状況や管理組合の収支状況によっても、マンションの良し悪しがわかるため購入前に確認しておくと安心です。
