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賃貸物件の違約金とは、貸主や借主が契約違反をした場合に支払う費用のことです。「自分は違反なんてしない」と思っている方も多いでしょう。しかし、転勤や生活環境の変化などやむをえない理由で、途中解約する可能性は誰にでもありますよね。
もし途中解約すると、違約金が発生するのでしょうか。本記事では賃貸物件に住む前に知っておきたい違約金のポイントをわかりやすく解説します。
2年契約の賃貸物件で途中解約は可能？
２年契約の賃貸物件で途中解約は、一部のケースを除き、可能であることが多いです。ただし途中解約可能な物件でも、いきなり解約することはできません。途中解約にあたっては、前もって手続きを踏む必要があります。
途中解約の手続きについて、次の項目から詳しく見ていきましょう。
契約書を確認する
途中解約に関するルールは、契約書や重要事項説明書に記載されています。条文はもちろん、特約の部分にもしっかり目を通しておきましょう。
たとえば国土交通省が公開している「賃貸住宅標準契約書」では、以下のとおり記載されています。
第 11 条 乙（借主）は、甲（貸主）に対して少なくとも 30 日前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。
２ 前項の規定にかかわらず、乙は、解約申入れの日から 30 日分の賃料（本契約の解約後の賃料相当額を含む。）を甲に支払うことにより、解約申入れの日から起算して 30 日を経過する日までの間、随時に本契約を解約することができる。
参照：「賃貸住宅標準契約書 平成30年３月版・家賃債務保証業者型」（国土交通省ホームページ）
つまり、30日前に「途中解約したい」という申し入れをおこなうか、30日分の賃料を支払うことで、解約ができるという内容です。
ただし、すべての物件で解約予告期間が30日というわけではありません。物件によっては、2カ月前、3カ月前、場合によっては6ヶ月前という長めの解約予告期間を設定している物件もあります。
物件によってルールが大きく異なるため、まずは書面の内容をチェックすることが大切です。
契約途中で退去する場合について
契約書に記載されている解約予告期間内に、貸主に解約を申し入れます。口頭での申し入れは「言った・言わない」のトラブルにつながる恐れがあるため、電話連絡に加えて書面でも伝える方法が確実です。
定期借家契約は解約できない
賃貸物件には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。普通借家は更新を希望すればいつまでも住み続けられるのに対して、定期借家は期間の定めがあり、更新できない点が特徴です。
ほとんどの賃貸住宅は普通借家契約ですが、稀に定期借家契約も物件もあります。また、普通借家契約は1年未満の場合は「期間の定めがない契約」とみなされます。一方で定期借家契約は1年未満も有効になるため、短期間で住む場合は定期借家契約になっていることもあるのです。
定期借家契約の場合、原則として途中解約は認められていません。ただし以下の条件を満たす場合は途中解約が認められる場合もあります。
- 特約を結んでいる場合
- 中途解約権を行使できる場合
- 違約金を支払う場合
特約というのは解約権留保特約のことで、期間の途中での解約を認める特約です。解約権留保特約を結んでいれば、期間中でも解約を申し入れることができます。
また、床面積が200㎡未満の居住用建物であれば、やむを得ない事情がある場合に限り、中途解約権を行使できます。一人暮らしで、転勤により引っ越さなければならないという場合は、中途解約権を行使できるケースが多いでしょう。
違約金を支払う場合は、本来の満了日までの賃料を支払うことになります。たとえば満了まで残り1年ある場合では、1年分の賃料を違約金として支払わなければなりません。
2年契約の賃貸物件を途中解約すると違約金が発生する？
それでは賃貸物件を途中解約をしたとき、違約金は発生するのでしょうか。その答えは条件によって異なります。
通常は違約金が発生しない
普通借家契約で定められた解約予告期間を守っていれば、途中解約しても違約金は発生しません。
また、貸主の都合で退去しなければならない場合も違約金は不要です。たとえば、以下のようなケースが該当します。
- 建物を解体・建替えする場合
- 貸主自身が使用する場合
この場合は、6カ月前までに貸主側から解約の申し入れがあり、借主は解約に向けて引越しの準備を進めることになります。
その他、契約満了を迎え、更新せずに退去する場合も違約金はかかりません。
違約金が発生する場合について
短期解約違約金について契約書に記載がある場合は、違約金が発生します。相場よりもお得な物件は途中解約されると貸主の採算が取れなくなるため、短期解約違約金を設定していることが多いです。
近年は、お得な物件に関わらず、短期解約違約金を設定する物件は増加傾向にあります。契約書を事前に読み込み、関連する記載がないか確認しましょう。
また、途中解約とは関係ありませんが、何らかの違反があった場合は違約金が発生します。たとえばペット飼育が禁止されているマンションでペットを買う、勝手にルームシェアをするなどです。
悪質な場合は、即時解約を求められることも。ルールを把握し、しっかりと遵守することが大切です。
違約金が発生する場合の相場について
短期解約違約金は、家賃の0.5ヵ月〜2ヵ月くらいで設定されることが多いです。一律で決められている場合もあれば、解約のタイミングに応じて金額が設定されていることもあります。
たとえば、契約後6ヵ月未満の場合は賃料1ヵ月分、契約後6カ月超1年未満の場合は家賃の0.5ヵ月分などです。家賃がリーズナブルな物件ほど、高く設定されていることもあります。具体的な金額は、契約書内の記載をよく確認してみましょう。
また、契約違反による違約金の場合は、相場は特に明記されていません。貸主が被った損害の額を請求されることが多いです。
賃貸物件を途中解約するときの手続きについて
途中解約する際の手続きの流れは、以下の通りです。
- 事前準備をする
- 解約の申し入れをする
- 退去立会いをおこなう
それぞれの手続きについて、詳しく見ていきましょう。
事前準備をする
まずは、解約の申し入れをする前に、契約書の内容を確認します。最初に確認すべきなのが「解約予告期間」です。多くの物件では、退去希望日の1か月前までに解約の申し入れを行う必要がありますが、物件によってはそれよりも長めの期間を設定しているケースもあります。
解約予告期間は契約書や重要事項説明書に明記されているため、まずはこれらの書類を見直し、自分の契約がどのような条件になっているかを把握することが重要です。予告期間を守らずに急な退去を申し出ると、期間分の賃料を追加で支払う必要があります。
引っ越しの日程が決まりそうな段階で早めに確認しておくことで、余計な費用負担を避けられます。また、特約で短期解約違約金が設定されている場合もあるため、予告期間とあわせて特約欄も必ずチェックしておきましょう。
解約の申し入れをする
契約書を確認したら、次に行うのが管理会社または貸主への解約の申し入れです。多くの物件では、まず電話やメールで解約の意思を伝え、その後に書面やオンラインフォームで正式な解約申請を行う流れになっています。
連絡の際には、退去希望日と解約予告期間が適切に満たされているかを確認し、必要であれば管理会社と日程調整を行います。また、法人契約や特約がある場合は、解約手続きの方法が異なることもあるため、契約内容に応じて担当者に確認することが大切です。
解約の申し入れ後、貸主から退去届（解約届）の提出を求められます。必要事項を記入し、提出しましょう。さらに、管理会社から鍵の返却方法や退去立ち会いの日程など、具体的な手続きの案内も届きます。
そしてライフラインの解約手続きや、郵便物の転送届など、引越しに必要な準備を進めていきます。スムーズに退去するためにも、連絡は早めに行い、必要書類の提出や確認事項を漏れなく進めましょう。
退去立会いをおこなう
解約の申し入れやそれに伴う手続きが完了したら、退去日に向けて「退去立ち会い」の準備を進めます。退去立ち会いとは、管理会社の担当者が部屋の状態を確認し、原状回復費用の算定に必要なチェックを行うものです。
立ち会いは通常、退去日当日または前後の日程で行われ、借主も同席するのが一般的です。原状回復の範囲は国土交通省のガイドラインに基づき、通常の使用による経年劣化は借主の負担にはなりませんが、故意・過失による傷や汚れは費用負担の対象となります。
立ち会い前には、掃除や荷物の撤去を済ませておいたほうが良いです。また、敷金が預けられている場合は、原状回復費用を差し引いた残額が後日返金されます。退去立ち会いの内容に不明点がある場合は、その場で確認し、トラブルを避けるためにも記録を残しておくと安心です。
まとめ
2年契約の賃貸物件でも、途中解約が認められているケースは多くあります。ただし、解約予告期間は物件ごとに異なります。また、短期解約違約金が設定されている物件では、違約金を避けることはできません。
いずれにしても、契約書に記載されている内容は、貸主・借主の双方で合意したものとみなされるため、後から覆すのは難しいと考えておくべきです。契約を結ぶ際に、内容をしっかり確認し、不明点があれば質問して、納得したうえで契約を進めることが大切です。
転勤などで引越しの予定ができた場合は、できるだけ早めに解約の申し入れをおこない、手続きを進めることで、スムーズな退去につながります。
