熊本市不動産売却クイック査定です。
駅近マンションは交通アクセスに優れているため、高いニーズが見込まれ資産価値が下がりにくい物件です。しかし何かしらの問題を抱えているために、思いのほか売れないというケースも少なくありません。
この記事では売れない駅近マンションが抱える問題とスムーズに売却するための方法を紹介します。需要があると聞いて売り出したものの、なかなか成約に結びつかないと悩んでいる方はぜひ参考にしてください。
そもそも駅近マンションは売れる？売れない？
一般的に駅近マンションはニーズがあり、売却しやすいです。駅近という表現に明確な定義はありませんが、駅から徒歩10分圏内の場所にあるマンションを指すことが多いです。一方で徒歩5分圏内を駅近ととらえる人もいて、人によって考え方が分かれます。
駅から近い立地は利便性が高く、通勤時間の短縮や生活の質向上などさまざまなメリットが期待できます。たとえば通勤時間が短縮されると、早く帰宅して家族との時間を増やすこともできるでしょう。また悪天候のときも外出しやすく、雨に濡れずに済みます。駅周辺は商業施設や商店街が集積していることも多いため、日々のお買い物にも便利です。
以上のような理由から、駅近の立地条件は多くの人にとって魅力的に映ります。間取りや設備はリノベーションなどで変えることができますが、立地条件だけは後から変更がききません。そのため、マンションを選ぶときに立地条件を重視する人は多いです。
公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会の「2024年住宅居住白書」では、住宅を購入する際に重視するポイントが公開されています。それによると、購入金額（51.3%）、周辺・生活環境がよい（48.2％）に次いで、交通の利便性がよい（37.1%）は3番目に多いポイントです。データからも、交通利便性に優れた駅近の立地はニーズが高いことが伺えます。
ニーズの期待できる駅近マンションですが、なかなか成約につながらないケースもあります。売却できないのは何か理由があるはずです。考えられる理由については後ほど詳しく解説します。
駅近マンションは人気で資産価値がある・値下がりしにくい
資産価値が低下しにくいというメリットも挙げられます。
不動産は築年数が経過すると資産価値が下落していくのが一般的です。公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年07月～09月】」によると、首都圏の中古マンションにおける築年帯別成約価格は以下のとおりとなっています。
| ～築5年 | ～築10年 | ～築15年 | ～築20年 | ～築25年 | ～築30年 | 築30年～ | ||
| 成約価格（万円） | 8,247 | 7,073 | 6,942 | 5,938 | 5,370 | 4,180 | 2,493 |
これを見れば通常のマンションは築年数が古いほど、売却価格が安くなることが一目瞭然です。しかし駅近マンションは通常のマンションとは異なり、築年数がある程度経過しても売却価格が下落しにくいといわれています。
ただし駅からの距離と資産価値の関連性は、都市部と地方で異なります。都市部においては、駅からの距離と資産価値の関連性が高いです。都市部は自家用車を持たず電車で移動する人が多く、駅から遠いところに住むと不便になるためです。反対に地方では車での移動が中心になります。駅からの距離が遠くても都市部ほど資産価値におよぼす影響は少ないでしょう。
駅近の土地は限られており、売りに出すとすぐに売れてしまうことが多いです。欲しいと思っても手に入れるのが難しいことから、希少性の高さが資産価値に反映されていると考えられます。
駅近マンションなのに売れない理由とは？
ニーズが高いはずの駅近マンションですが、売り出してもなかなか売却できない場合は以下の問題を抱えていないか確認してみてください。
- 高い値段で売り出している
- 低層階である
- 日当たりが悪い
- 治安が悪い
- セキュリティに問題がある
- 競合マンションが近くにある
- 騒音問題がある（うるさい）
- 外観や内装に問題がある
- 駐車場がない
- 不動産会社に問題がある
高い値段で売り出している
どんなに魅力的な条件を備えていても、相場より高い割高な物件には買い手が集まりにくくなります。
「できるだけ安く買いたい」というのが買い手の心理であり、相場がどのくらいか調べていることが多いです。そのため、相場よりも高い値段を付けると多くの購入希望者は「割高な物件だ」と感じるでしょう。他のマンションが相場に近い金額で同時に売り出されていれば、そちらに流れてしまいます。
機会損失を防ぐために、相場とかけ離れた高い値段を付けることは避けたほうが良いです。不動産情報ライブラリやレインズマーケットインフォメーションを活用すれば、不動産の取引価格や地価公示を調べられます。また不動産ポータルサイトを活用して、現在近隣で売り出し中の競合物件の価格を調べることも大切です。
低層階である
低層階は高層階に比べると需要が低いです。一般的なマンションであれば、低層階は1～3階のことを指します。
たとえば低層階の場合、眺望の良さはあまり期待できません。広大な景色や夜景は、高層階でしか味わえない特権といえます。また低層階は道路との距離が近いため、プライバシーの確保が難しいです。通行人の視線が気になってしまい、落ち着かないと感じる人もいます。
このような難点があるため、低層階は高層階よりも売れにくく、売れても価格が安くなることが多いです。
しかし低層階ならではのメリットもあります。たとえば階段を使って地上との行き来が自由にできる点がメリットです。エレベーターが混雑する時間帯も、気軽に外出できるでしょう。このように低層階でしか得られないメリットを買い手に説明することも重要です。
日当たりが悪い
日当たりの悪さも、物件の売れやすさに影響するポイントです。周辺に背の高い建物があったり隣の建物との距離が近かったりすると、部屋に影ができてしまいます。
1日中日が差し込まない部屋では、ずっと照明を付けておかなければなりません。日光が不足すると、気分が落ち込んだりストレスが増えたりする可能性もあります。
また湿気がたまりやすくなるため、カビの繁殖にも気を付けなければなりません。壁紙や床など内装にカビが生えると、建物の躯体まで広がる恐れがあります。また、アレルギーなどの健康被害も懸念されます。
また直射日光が当たらない影響で、冬は室内が冷えやすいです。暖房をフル稼働すれば、当然電気代は高くなるでしょう。このように日当たりが悪い部屋は多くのデメリットがあることから、売りに出しても敬遠される傾向があります。
治安が悪い
治安が悪いエリアにある物件は、売れにくいです。万が一事件に巻き込まれてしまうと、生命が脅かされる危険性があります。そのため多くの人々は治安面に注意してマンションを選びます。
たとえば繁華街に隣接している場所は、治安が悪いというイメージを抱かれる可能性があります。実際に深夜も騒々しかったり、酔っ払いにからまれたりするリスクが懸念されます。駅近の立地は便利ですが、繁華街の近くにあることが多いため注意が必要です。
街灯が少ないエリアも、治安面でマイナスイメージを抱かれやすいです。暗闇で人目が行きわたらなくなり、犯罪が発生しやすい場所になるからです。そのようなエリアでは、夜帰宅する際に一人で歩くのは不安が残ります。
治安を優先条件として物件選びをする人は少なくありません。特に小さな子どもを育てているファミリーや女性の一人暮らしでは、治安の良さを重視する傾向があります。
セキュリティに問題がある
セキュリティ対策が不十分な物件も、売却活動に苦戦する可能性が高いです。近年は首都圏で闇バイトを通じた強盗事件の発生が相次いでいます。犯行の手口が巧妙化・凶悪化していることから、警戒感を強めている人が多いです。
代表的なセキュリティ設備として挙げられるのが、オートロックです。エントランスの扉が自動施錠されることで、不審者の侵入を防いでくれます。オートロックの普及率は東京都23区では約8割で、ほとんどのマンションで設置されている状況です。そのためオートロックが付いていないマンションは、駅近であってもなかなか売れない可能性があります。
オートロック以外のセキュリティ設備も充実している新築マンションも増えています。これらのマンションと比べると、築古でセキュリティ対策がとられていないマンションは見劣りしてしまう可能性が高いです。
競合マンションが近くにある
近くで他のマンションが売り出されている場合は、売却に時間がかかることがあります。競合マンションがあると、買主はさまざまな面で両物件を比較するためです。
両物件が全く同じ価格で、競合物件は高層階、こちらの物件は低層階である場合、競合物件のほうに買い手が集まりやすくなります。このように競合物件のほうが条件が良いと、こちらの物件の売却が不利になることが多いです。
そのためマンションを売却する際は、現在売り出し中の競合物件の情報を調べることが欠かせません。競合物件の売り出し価格は、不動産ポータルサイトで簡単に確認できます。
騒音問題がある（うるさい）
騒音問題が原因で売れにくくなることもあります。騒音がひどいと睡眠妨害や聴力障害など健康被害が引き起こされます。たとえ騒音レベルが高くない場合でも、音に敏感な人は精神的なストレスを受けることも少なくありません。
駅近のマンションは、繁華街が近く賑やかなエリアに立地していることがあります。さらに幹線道路や高速道路の近くにあると、車やバイクの音が気になるでしょう。線路が近いと踏切の音、警察署や消防車が近いとサイレンの音が大きく聞こえます。
マンションの構造や仕様によっても、騒音の感じやすさは異なります。壁が薄かったり、窓に隙間があったりすると、外の音が伝わりやすいです。
逆にしっかりと防音対策が施されていれば、賑やかな立地でも騒音に悩まされずに済みます。たとえば壁の厚みや吸音材、窓の遮音性能などはぜひ伝えたいアピールポイントです。
外観や内装に問題がある
駅近マンションでも外観や内装に問題があると、買い手からの印象が悪いです。特に築年数が古いマンションは、適切にメンテナンスされていないと外観や内装が古びて見えることがあります。
設備の故障や不具合も、買い手の購買意欲を低下させる要因です。たとえば配管が詰まっていたり給湯器が故障していたりすると、生活に大きな支障が出ます。メンテナンスには多額の費用が必要になるため、金銭面でも痛手です。
外観や内装の問題をカバーできるくらいのアピールポイントがあれば、売却につながる可能性はあります。駅近で立地が良いことなどを積極的にアピールしましょう。それでも反響がない場合は値下げをする必要が出てきます。
駐車場がない
駐車場なしのマンションは、売却が困難になることが多いです。一般社団法人 日本自動車工業会の「2023年度乗用車市場動向調査」によると乗用車世帯保有率は77.6％となっており、多くの世帯が自家用車を保有していることがわかります。
ただし駐車場の有無が売却におよぼす影響は、都市部と地方で差があります。地方では自家用車の所有率が高いため、駐車場がないことが致命的な問題になり得るでしょう。一方で都市部では公共交通機関が発達しており、駐車場がなくてもあまり大きな問題にはなりません。
駐車場なしのマンションでも、工夫をすればスムーズに売却することが可能です。駅近マンションの場合は交通アクセスの良さを伝えることで、駐車場がないデメリットを補える可能性があります。「通勤・通学しやすい」「買い物施設が徒歩圏内にある」など、車を持たなくても快適に暮らせることをアピールしましょう。
不動産会社に問題がある
上記のどの理由にも当てはまらない場合は、不動産会社の売り方が悪い可能性があります。具体的には、売却活動が不十分であるケースや物件を適切にアピールできていないケースなどが考えられます。どんなに良い物件も、広告などでしっかりと売却情報が周知されなければ買い手が集まりません。
また広告にはさまざまな方法があります。たとえば不動産ポータルサイトは多くの人に見てもらいやすい媒体です。ポスティングはエリアを絞って効果的に周知することができます。売却物件の特徴を理解して、最適な方法を提案してくれる不動産会社を選びましょう。
売却活動中は不動産会社に進捗報告をしてもらい、疑問点があれば確認することも大切です。もし不動産会社のやり方に違和感を覚える場合は、他の不動産会社へ切り替えることをおすすめします。
売れやすい駅近マンションの特徴とは？
以下の特徴を持つマンションは需要が高く、売れやすい傾向があります。
- 人気のエリア
- 間取り
- 設備が充実
人気のエリア
人気のエリアに立地する駅近マンションは、多くの人々が購入したいと思っています。そのため売りに出せば、すぐに買い手がつく可能性が高いです。
人気エリアの特徴として、複数の路線に接続しているターミナル駅から近いことが挙げられます。多方面にアクセスしやすいため、通勤やレジャーなど出かけるときのストレスが少ないです。
生活利便性が高いことも人気エリアの条件になります。近くに何でも揃う商業施設や優れた進学実績を誇る学校があるエリアの物件は多くの人が探しているため、売却しやすくなるでしょう。
人気エリアの物件は街のブランド力があり、資産価値が下落しにくい傾向があります。将来売却を考えたときに、マンションの築年数が経過しても高値売却が狙えるのは魅力的なポイントです。
間取り
だれでも使いやすい間取りの物件は人気があります。たとえば面積は60㎡前後あると、一人暮らしからファミリーまで幅広いターゲットの需要が見込めます。
また南向きや角部屋、最上階の部屋は不動の人気です。南向きは日照時間が長く、明るい環境で生活できます。角部屋はプライバシーの確保、最上階の部屋は美しい眺望などそれぞれメリットがあります。
近年はルーフバルコニーやアイランドキッチンがある間取りも人気です。ルーフバルコニーは開放感があり、洗濯物干し場や子どもの遊び場など多様な用途で活躍します。アイランドキッチンはすっきりとしたデザインで、家族と会話しながら料理できるのが魅力です。
一方でこだわりのある個性的な間取りは、売却でマイナスポイントになる可能性があります。リビングが広い、デッドスペースが少ないなど、万人受けする間取りのほうが売れやすいでしょう。
設備が充実
設備の充実度によって、物件の売れやすさは変わります。便利な設備が揃っていると、家事の効率化や生活の質向上が期待できるためです。たとえば食器洗い乾燥機や、お風呂の追い焚き機能などの設備が付いている物件は人気があります。
マンションの共用設備についても、多くの人が関心を持っています。たとえばゲストルームやフィットネスジムといった共用設備があるマンションは人気です。EC取引が普及してきた昨今では、不在時に荷物を配達してもらえる宅配ボックスもアピールポイントになるでしょう。
駅近マンションなのに売れないときの対処法
駅近マンションなのに売れないときは、どのような方法で対処すれば良いのでしょうか。具体的な対処法としては、以下が挙げられます。
- 値段を見直す
- ハウスクリーニングする
- 売却を時期を見直す
- 内覧の対応を見直す
- 不動産会社を変えてみる
それぞれの対処法について、詳しく見ていきましょう。
値段を見直す
相場より高い値段を付けている場合は、値段を見直すことで売れる可能性が高まります。値段を見直す際は、周辺相場を参考にするのがおすすめです。
周辺相場を自分で確認する方法は主に3つあります。
- レインズマーケットインフォメーション
- 不動産情報ライブラリ
- 不動産ポータルサイト
レインズマーケットインフォメーションは、国土交通省から指定を受けた不動産流通機構（REINS）が運営する不動産情報サイトです。最寄り駅や駅からの距離など詳細条件を絞り込んで、類似物件の成約情報を検索できます。
不動産情報ライブラリは国土交通省が提供している不動産情報サイトです。過去の成約情報を調べられるほか、地価公示など公的な価格も確認できます。なお成約価格についてはレインズマーケットインフォメーションと同じ情報です。
不動産ポータルサイトは、大手不動産会社などが提供している不動産情報サイトです。現在売り出し中の物件を検索できます。競合物件のリサーチをするのに最適なツールです。図面や写真なども掲載されていることがあり、物件の詳しい情報を知ることができます。
ハウスクリーニングする
ハウスクリーニングをするだけで物件の見栄えが良くなり、売れやすくなることもあります。買い手が購入したいと思えるかどうかは、内見時の第一印象で決まることが多いためです。
ハウスクリーニングを利用すると、専門業者に部屋の清掃をお願いできます。いつもの掃除だけでは取り切れない汚れも、プロの技術で綺麗になります。
部屋全体を掃除してもらえるメニューや水回りなど汚れの目立つ箇所をスポット的に依頼できるメニューなど、さまざまです。費用相場は会社によって異なりますが、10万円以下でお願いできることが多いです。
内見の申し込みはたくさん来るのに、なかなか成約に結びつかない場合は物件の見栄えが悪い可能性があります。その場合は、ハウスクリーニングをすることで良い効果を得られるでしょう。ただし築古物件はハウスクリーニングをしても代わり映えしない場合があります。不動産会社と相談しながら、効果的な方法を選択してください。
売却する時期を見直す
需要が増える時期に物件を売り出すという方法も有効です。マンションは季節によって需要が変化します。そのため売れやすい時期を見極めてスケジュールを立てることが大切です。
マンションの場合、多くの需要が見込まれるのは2月〜3月頃です。この時期は新生活が始まり、引っ越しを検討する人が増えます。2〜3月に成約を目指すのであれば、売却活動の期間も加味して12月〜1月頃には売り出したほうが良いでしょう。反対に1月と8月は閑散期といわれているため、あまり需要がありません。
内覧の対応を見直す
内覧時のアピール方法を見直すことで、成約につながりやすくなります。駅近マンションなのに売れない場合、買主へのアピールが足りていない可能性があるためです。
駅近の立地は確かに魅力的なポイントですが、他のアピールポイントもしっかりと伝えましょう。保育園や公園が近く子育てしやすい、安いスーパーマーケットがあって便利など、居住者ならではの情報を伝えると効果的です。
不動産会社を変えてみる
不動産会社の対応に疑問がある場合は、信頼できる会社に変えるのも一つの手です。駅近マンションであっても、不動産会社の対応に問題があるとなかなか売れません。不動産会社の担当者が物件の特徴を理解し、最適な販売戦略をとることが大切です。
売却の途中で不動産会社を変更することは、基本的には可能です。ただし変更が難しいケースもあります。売却を依頼する際不動産会社と媒介契約を結びますが、その契約期間内に業者を変更する場合は正当な解約理由が必要です。期間内の解約はトラブルが発生することもあるため、あまりおすすめできません。
まとめ
駅近マンションは人気があり、資産価値が落ちにくい傾向があります。しかし何らかの理由によって駅近マンションなのに売れないというケースは少なくありません。
考えられる理由は値段や間取りなどさまざまです。理由に応じて適切な対策をとれば、成約につながりやすくなります。
もしマンション自体にデメリットがない場合、不動産会社の対応に問題がないかも確認しましょう。もし問題がある場合は、信頼できる不動産会社に乗り換えるのも手です。
