人生は思いがけないことが起こるものです。会社都合の転勤や予期せぬ離婚など、ライフタイルの変化によって引っ越しを余儀なくされることもあるでしょう。そのため、「住宅ローンが残っているけど、引っ越しできる？」と不安に感じる方も少なくありません。では、実際に住宅ローンが残ったままでも、引っ越すことはできるのでしょうか。結論からお伝えすると、引っ越しは可能です。
ただし、引っ越しする際にはいくつか注意点があります。そこで今回の記事では、住宅ローンがあるけど引っ越す方法や注意点について具体的に解説します。ぜひ今後の参考にお役立てください。
目次
住宅ローンあるけど引っ越したいあなたへ！基本的な考え方
住宅ローンが残っている状態で引っ越しをする場合、次に紹介する「基本的な考え方」を理解しておくことが大切です。
- 住宅ローンが残っている物件は売却できない
- 住宅ローンが残っている物件は貸し出しできない
では、具体的な内容について見ていきましょう。
住宅ローンがある物件は売却できない
住宅ローンのある物件は、基本的に売却することができません。なぜなら、住宅ローンを組んで家を購入すると、金融機関は不動産に対して「抵当権」を設定するからです。抵当権とは、住宅ローンを滞納したときに担保として不動産を差し押さえることができる権利のこと。
つまり、抵当権が設定されている家は、家を差し押さえられるリスクがあるのです。抵当権が設定されている家を「購入したい」と考える人はほとんどいません。そのため、住宅ローンがある物件を売却する場合は、まず抵当権を抹消する必要があるのです。
住宅ローンが残っている物件は貸し出しできない
住宅ローンのある物件は、原則、第三者へ貸し出しすることはできません。なぜなら、住宅ローンの本来の目的は、マイホームとして居住するための不動産に対して行う融資だからです。さらに住宅ローンを借りるときは、金融機関と金銭消費貸借契約を交わしますが、以下のような条件が含まれています。
- 住宅ローンは契約者本人または家族が居住すること
- 資金用途はマイホームの購入資金であること
つまり、他者への貸し出しは契約違反になるのです。万が一賃貸に出している事実が発覚すれば、金融機関から指導を受ける場合があります。さらに指導に従わない場合は、住宅ローンの一括返済を求められる可能性があるため注意しましょう。
住宅ローンがあるけど引っ越しが可能な場合もある
「売却も貸し出しも出来ないなら引っ越しは諦めよう」と思う方もいるかもしれませんが、まだ諦めないでください。住宅ローンがあっても、以下に該当する場合は引っ越しできる可能性があります。
- 一部の家族だけが引っ越す場合（単身赴任・子どもの就職など）
- やむを得ない理由がある場合（転勤・介護など）
それでは項目ごとに見ていきましょう。
一部の家族だけが引っ越す場合
たとえば、単身赴任のため父だけ引っ越す場合や、子どもが進学や就職のために引っ越す場合は問題もなく引っ越しできます。このとき、住宅ローンの契約者が引っ越す場合は、あらかじめ金融機関に説明しておくことが大切です。
やむを得ない理由がある場合（転勤・介護など）
住宅ローンのある物件は、原則引っ越しできません。しかし、転勤や介護などやむを得ない理由がある場合は、住宅ローンがあっても引っ越すことができます。その際は、事前に金融機関の承諾が必要です。金融機関から承諾を得られた場合に限り、住宅ローンが残っていても貸し出しや売却が可能となります。また、海外赴任などで一時的に引っ越しする場合も、金融機関へ事前に相談しておきましょう。
住宅ローンあるけど引っ越したいあなたへ！！引っ越す方法
住宅ローンがある状態で引っ越しする方法は以下の通りです。
- 家を残したまま引っ越す
- 賃貸物件にして引っ越す
- 家を売却してから引っ越す
では、具体的な内容について解説します。
家を残したまま引っ越す
前項でお伝えしたように、一部の家族が引っ越すのであれば問題なく引っ越しできます。また、一時的な転勤や、やむを得ない理由がある場合は、金融機関の承諾を得れば、家族全員で引っ越しすることもできます。ただし、家を長期間空けておくと、空き巣や放火など犯罪のリスクが高くなります。したがって金融機関によっては、一括返済を求められる可能性もあります。
賃貸物件にして引っ越す
海外赴任や介護など、一時的な理由で空き家になる場合は、「リロケーション」と呼ばれる一時貸し出しを利用するのも有効な方法です。ただし、リロケーションを利用するためには２つの注意点があります。
金融機関の承諾を得る
まず１つ目は、金融機関の承諾を得ること。そもそも住宅ローンには、「購入者が居住すること」いう条件があります。第三者に貸し出すことは本来の融資条件と異なるため、通常であれば住宅ローンは利用できません。したがって、リロケーションを利用するためには金融機関の事前承諾が必要です。
住宅ローン減税の適用外になる
２つ目は、住宅ローン減税の適用外になるということ。住宅ローン減税とは、無理のない負担で居住ニーズに応じた住宅を確保することを促進するため、住宅ローンを借り入れて住宅の新築・取得又は増改築等をした場合、年末のローン残高0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除する制度です。詳しくは、国土交通省「住宅ローン減税制度について」をご確認ください。
購入者が居住していないリロケーション期間中は、住宅ローン減税を受けることはできません。ただし、自宅に戻ったときに控除の残存期間があれば、再度住宅ローン減税を受けることができます。また、単身赴任や家の買い替えでは住宅ローン控除が適用されます。住宅ローン控除については、引っ越しをした場合！住宅ローン控除「を受けられないケース」でより詳しく解説します。
家を売却してから引っ越す
3つ目は、家を売却してから引っ越す方法です。家が売却できれば、好きなタイミングで自由に引っ越しすることができます。ただし、住宅ローンのある家を売る場合は、「アンダーローン」と「オーバーローン」で対応方法が異なります。
アンダーローンの場合
家の売却価格よりも住宅ローンが下回っている状態を「アンダーローン」といいます。たとえば、ローン残債2,000万円の物件が、売却価格2,300万円で売却できたと仮定しましょう。この場合、売却時にローンが一括返済でき、さらに手元には300万円が残るため新居費用に充てることもできます。したがって、住宅ローンのある家では、アンダーローンで引っ越しするのが理想的です。
オーバーローンの場合
一方、家の売却価格よりも住宅ローンが上回っている状態を「オーバーローン」といいます。オーバーローンの場合、住宅ローンを完済し抵当権を「抹消」しなければ売却することはできません。たとえば、ローン残債2,000万円、売却価格1,700万円の場合、ローンが300万円残ってしまいます。このとき、自己資金で300万円用意できれば問題ありませんが、用意できない場合は他の方法を検討する必要があります。
住宅ローンの一括返済方法について
住宅ローンがある家から引っ越しするためには、住宅ローンを完済できるかどうかが鍵を握ります。ただし、完済できなくても新たな住宅ローンを組むという方法もあります。この章では、住宅ローンを完済するための具体的な４つの方法をご紹介します。
- 家を売却した代金で一括返済
- 自己資金を補填して返済する
- 住み替えローンを利用する
- ダブルローンを検討する
ご自身に合った無理のない返済方法を見つけてください。
家を売却した代金で一括返済する
先にお伝えしたように、住宅ローンがある家は、家を売却した代金で住宅ローンを一括返済するのが原則です。アンダーローン（家の売却価格よりも住宅ローンが下回っている状態）で住宅ローンを一括返済できれば、抵当権が解除されるためスムーズに売却を進めることができます。しかし、住宅の価値は10年程度で下がっていくため、アンダーローンで一括返済するのはなかなか難しいのが実情です。
自己資金を補填して返済する
オーバーローン（家の売却価格よりも住宅ローンの残債が上回っている状態）の場合、住宅ローン残債の不足分を自己資金で補填することで一括返済として認められます。ただし、自己資金を使う場合は、無理のない資金計画を立てることが重要です。まずは住宅ローンの残債を把握し、売却査定を行うことで自己資金がいくら必要なのか確認しましょう。
住み替えローンを利用する
「住み替えローン」を利用するのも一つの手段です。住み替えローンとは、新居の購入費用に現居のローン残債を上乗せして借入できるローンのこと。住み替えローンは、自己資金の負担を減らし、希望のタイミングで買い替えできるというメリットがあります。ただし、ローン借入額が増えるため銀行の審査が厳しい、金利が高い、毎月の返済が大きいというデメリットも。そのため、住み替えローンの利用は慎重に検討しましょう。
ダブルローンを検討する
ダブルローンは、現居と新居の住宅ローンを一時的に並行して組む方法です。２つのローンを同時に組むことからダブルローンと呼ばれ、新居を購入してから現居を売る「買い先行」という住み替えで多く利用されます。ダブルローンは、住み替えがしやすいというメリットがある一方で、ローン審査が厳しい、金融機関が限られるなどのデメリットもあります。
また、住み替えローンと同様に、毎月の返済負担が大きくなります。収入に対して毎月の返済額が大きすぎる、自己資金を持っていないという人は利用を控えた方が安心でしょう。
住宅ローンがあるけど引っ越したい場合の注意点
長い人生、何が起こるかわかりません。「住宅ローンがあるけど、どうしても引っ越しをしなくてはならない」というのは、住宅ローンを組んだ人なら誰にでも起こり得る問題です。ここからは、住宅ローンがあるけど引っ越したい場合の注意点について解説します。
住宅ローンの残債を確認する
住宅ローンがある家を売却する際は、まず住宅ローンの残債がいくらあるのか把握することが重要です。残債を確認することで、売却した方が良いのか、このまま住み続けた方が良いのか検討することができます。
また、その後の資金計画も立てやすくなります。なお、住宅ローンの残債は、借入融資期間のウェブサイト、郵送される残高証明、返済予定表などで確認することができます。調べ方がわからない人は、融資先の金融機関へ相談しましょう。
売却査定相場を確認しておく
売却を決めたら不動産会社に売却査定を依頼し、おおよその売却査定相場を調べておきましょう。査定には「机上査定」と「訪問査定」があり、机上査定は物件のデータ（築年数、立地、面積など）を元に査定額を算出する方法です。
机上査定なら、すぐに査定結果を知ることができます。一方、「訪問査定」は、実際に住宅を見て売却価格を割り出す方法です。正確な査定額を知ることができますが、査定結果がわかるまで数日かかるでしょう。
離婚する場合は財産分与の対象となる
引っ越す理由が「離婚」である場合、家が財産分与の対象となります。財産分与とは、婚姻期間中に築いた財産を夫婦で分割することをいいます。たとえ住宅の名義が夫婦のどちらかであっても財産分与の対象となるため注意が必要です。
また、家を売却して利益が出た場合も財産分与の対象となります。離婚の場合、通常の売却とは異なり、内容が複雑になるケースも多いものです。したがって、財産分与がうまく進まないときは弁護士や専門家に相談しましょう。
引っ越しをした場合！住宅ローン控除を受けられないケース
家を住宅ローンで購入すると、「住宅ローン控除」を受けることができます。ただし、住宅ローン控除を受けるためには、「契約者やその家族が住宅ローン控除を受ける年の12月31日まで居住していること」という条件があります。
したがって、住宅ローン控除対象の家から家族全員で引っ越しをすると、基本的に住宅ローン控除は受けられません。なお、2024年1月から住宅ローン控除の仕組みが以下のように変更されました。
| 概要 | |
|---|---|
| 借入限度額 | 子育て世帯・若者世帯（18歳以下の子どもがいる、もしくは夫婦いずれかが39歳以下の世帯）が2024年に入居する場合、以下の水準を維持する。 認定住宅：5,000万円／ZEH水準省エネ住宅：4,500万円／省エネ基準適合住宅：4,000万円 |
| 床面積要件緩和措置の期限 | 新築住宅の床面積要件を40平米以上に緩和する措置（合計所得金額1,000万円以下の年分）の建築確認の期限を以下の通り延長する 2,023年12月31日→2024年12月31日まで |
| 新築住宅の条件 | 2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅は、省エネ基準を満たす住宅であることを条件とする |
参考：国土交通省「住宅ローン減税」
2024年1月以降、住宅ローン控除を受けるためには「省エネ性能基準」に適合する必要があるため注意が必要です。
引っ越しをした場合！住宅ローン控除を「受けられるケース」
引っ越しをしても以下に該当する場合は、住宅ローン控除を受け続けることができます。
- 単身赴任の場合
- 家族で引っ越しても戻ってくる場合
- 買い替えの場合
- 二世帯住宅で片方が残る場合
項目ごとに詳しく解説します。
単身赴任の場合
会社からの急な転勤辞令や、転職することになった場合、家族を残して単身赴任するのであれば住宅ローン控除を継続することができます。なお、単身赴任先が海外である場合、平成28年4月1日以降に住宅を購入した人に限定されるため注意しましょう。詳しくは、国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等をご確認ください。
家族で引っ越しても戻ってくる場合
家族全員で引っ越しをしても、適用期間の10年間の間に戻ってくれば、残りの年数については住宅ローン控除を受けることができます。たとえば、マイホームを購入して5年後に転勤が決まり、2年後に転勤を終えて戻ってきたとします。この場合、残りの3年間については確定申告を行うことで住宅ローン控除が再適用されます。
買い替えの場合
現在の家で住宅ローン控除の期間が終了していても、新たに住宅を購入すれば、再度住宅ローン控除を受けることができます。また、マイホームの買い替えを行う場合は、買い替え特例を利用できる場合があります。住宅ローン控除と買い替え特例は、「併用できるもの」と「併用できないもの」があるため、何を選択すべきか慎重に検討しましょう。なお、家を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合に使える以下の特例は、すべて住宅ローン控除とは併用できません。
- 3,000万円の特別控除
- 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
- 特定の居住用財産の買い替え特例
一方、売却損が出たときに利用できる「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、住宅ローン控除と併用可能です。詳しくは、国税庁「No.3370マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき（マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）をご確認ください。
二世帯住宅で片方が残る場合
二世帯住宅で親家族もしくは子家族のどちらかを残して引っ越しする場合、残る方の家族を「扶養していること」が認められた場合のみ、住宅ローン控除を受けることができます。ただし、生計を一にしない家族が残る場合は、住宅ローン控除は受けられません。
住宅ローンがあるけど引っ越すときのNG行為！
これまで紹介したように、住宅ローンがある家でも引っ越しは可能です。ただし、次に紹介するNG行為はリスクが大きく、トラブルになる可能性が高いため避けましょう。
- 転居届を出さない
- 融資先の金融機関に連絡しない
それぞれNG行為とされる理由について解説します。
転居届を出さない
「住民票を移さなければ、転居したことがばれない」と考える方もいるかもしれません。しかし、転居届を出さないままにしておくと、脱税を疑われる可能性があります。また、税務署にばれると５万円以下の過料が徴収されるケースがありますので、引っ越しした際は必ず住民票を移しましょう。
融資先の金融機関に連絡しない
先にお伝えしたように、住宅ローンを組んで購入した家には、担保として抵当権が設定されます。そのため、事前に融資元の金融機関へ相談し、引っ越しの具体的な理由や今後の流れなどについて話し合い、引っ越しの承諾を得ることが重要です。なお、金融機関に無断で引っ越しを行うと、住宅ローンの一括返済を求められる可能性があります。トラブルを避けるためにも、必ず金融機関の承諾を得てから引っ越しを行いましょう。
まとめ
今回は、住宅ローンがあるけど引っ越したいときの具体的な方法についてお伝えしました。住宅ローンがある家は、原則そのまま売却すること、貸し出すことはできません。したがって、まずは住宅ローンを一括返済する方法を考えることが大切です。
住宅ローンを返済するためには、家を売却して一括返済する、オーバーローンであれば自己資金を補填する、住み替えローンやダブルローンを組むなど、さまざまな方法があります。ただし、どの方法にもメリット・デメリットがあるため、ご自身にあった無理のない返済方法を検討しましょう。また、困ったときは自己判断せず、金融機関へ相談するのがおすすめです。今の状況から考えられる選択肢と、「最善の方法は何か」アドバイスがもらえるでしょう
