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事故物件という言葉を聞いたことはありますか？安くていい物件を見つけたと思ったのに「事故物件だった・・・」という経験がある方もいるかもしれません。事故物件と聞くと多くの方は、不安や恐怖心、抵抗感を感じるでしょう。しかし、事故物件はデメリットばかりではありません。人によっては事故物件のデメリットよりも、メリットが勝るケースもあるのです。
したがって、「事故物件＝住まないほうがいい」という概念は一度捨てて、この記事を最後まで読んでみてください。この記事を読めば、事故物件とは何なのか、事故物件のメリット・デメリット、さらに事故物件のリスクなどがわかります。事故物件に関する正しい情報を身に着けることで、自分の状況や価値観に基づいた正確な判断ができるようになるでしょう。
事故物件とは？
「事故物件」とは、一般的に事件や事故が起こった物件のことを指します。具体的には、自殺や他殺、自然死、火災などの死亡事故が挙げられます。命が失われた場所というのは、多くの人にとって心理的・精神的なダメージが大きく、「怖い」「不気味」「おばけが出そう」など、不安や恐怖を感じる方も多い傾向です。しかし、事故物件はマイナスイメージだけではありません。
下図は、国土交通省「消費者からみた心理的瑕疵問題とこれからの課題」の調査結果です。
出典：国土交通省「消費者からみた心理的瑕疵問題とこれからの課題」
これを見ると、事故物件に対するイメージは「家賃が安い」という回答が75.3％で最多となりました。次いで、「怖い・不気味」が71％、「心霊現象がありそう」が43.3％という結果になりました。
また、この他の項目で、「賃貸物件を探している消費者は、見つけた物件が「事故物件」だった場合、該当の部屋の病死・自然死については、他の死因に比べて条件次第では契約を検討する傾向にある」という調査結果が出ています。したがって、事故物件と言っても、消費者それぞれが持つ価値観や事故内容などによって、影響力には幅があるということがわかります。
不動産として事故物件を購入するメリット
先にお伝えしたように、事故物件はデメリットばかりではありません。そこでここからは、事故物件を購入するメリットを３つ紹介します。
- 物件の価格や安い
- 投資目的
- 物件の多くがリフォームされている
ご自身の状況や目的と照らし合わせながら、チェックしてみましょう。
物件の価格や安い
一般的に、事故物件は市場価値が低下する傾向にあるため、類似物件よりも価格を安くする必要があります。これは予算に制約がある購入希望者にとって大きなメリットとなるでしょう。どのくらい安くなるかは死因によっても異なりますが、一般的には以下が目安となります。
| 事故物件の内容 | 値引き相場 |
|---|---|
| 自然死 | 10～20％ |
| 自殺 | 20～30％ |
| 他殺 | 40～50％ |
自然死であれば、値引き相場はそれほど高くはありません。一方で、他殺となると値引き幅は非常に大きくなるでしょう。また、事件の大きさや社会的影響力によって、これより値引き幅が大きくなる可能性もあります。加えて、将来的に売却する際の困難さを見越して、初めから大幅に安く設定されるケースもあります。
ただし、事故物件に対する価値観や受け取り方は人によって異なりますので、上記はあくまでも参考程度に留めておきましょう。
投資目的
類似物件と比較して割安な事故物件は、投資用として魅力があります。特に、都内の利便性が良い物件は需要が高いため、賃貸として貸し出すことも可能でしょう。人気エリアが割安で借りられるため、事故物件でも入居率が高くなり、高い利回りが期待できます。
ただし、人口が少なく、需要の少ない地域では借主を探すのが難しくなる可能性が高いです。したがって、投資用として購入する際は慎重に検討することをおすすめします。
物件の多くがリフォームされている
事故物件の多くはリフォームされ、事故や事件の痕跡は消されています。そのため、内装は新しく、快適な住環境が整っているケースが多いです。また、最新設備を導入したり、おしゃれな内装にしたり、リフォームを充実させて物件全体の質を向上させていることも少なくありません。
さらに、リフォーム時に耐震補強や断熱性向上といった、建物性能を高める工事を行う場合もあります。このような大規模リフォームは、居住者の快適性や安全性を高めるだけでなく、将来的な資産価値にも良い影響をもたらすでしょう。
事故物件やめたほうがいい？デメリットについて
ここまで事故物件のメリットについて解説しましたが、一方でデメリットも少なくありません。では、具体的に事故物件にはどのようなデメリットがあるのでしょうか。ここでは、事故物件で考えられる以下7つのデメリットについて解説します。
- 精神的ストレス
- 事故後の痕跡
- 事故物件サイトに公開されている（大島てる等）
- 契約更新時に家賃が上がることがある
- 売れない可能性がある
- 近隣住民からの噂
- 運気が下がる可能性がある
それでは、順番に見ていきましょう。
精神的ストレス
事故物件は、過去に自殺や他殺、火災などの事故が起こった場所であるため、そこで生活することに精神的なストレスや不安を感じる方も少なくありません。どんなに「自分は大丈夫」と思っていても、これは単なる迷信や非合理的な恐怖ではなく、人間が感じる自然な感情であり反応です。また、霊感や心霊現象を信じる方にとっては、事故物件での生活はより精神的なストレスを感じるでしょう。
もちろん、売却時や賃貸時にはきれいな状態へと復元されているため、見た目で違和感を覚えることはほとんどありません。しかし、どんなに特殊清掃をしても、「この部屋で人が亡くなった」という事実は消えません。入居前から「事故物件」ということが引っかかっていたり、少なからず不安に感じていたりする場合は、入居後に恐怖心が増してしまう可能性があるため注意が必要です。
事故後の痕跡
多くの物件は事故後にリフォームを実施しますが、中には特殊清掃を施しても痕跡が完全に除去されないこともあります。特に、木材は液体を吸収しやすい性質であるため、染み込んだ液体を完全に除去できないケースもあるのです。また、コンクリート造でも性質上、ニオイの元となる物質が浸透してしまうことがあり、壁紙や床材を張り替えても経過とともに現れる可能性があります。
人間の嗅覚は非常に敏感で、わずかなニオイでも不快感を覚えることがあります。ましてや事故物件となれば、事件・事故の記憶を想起させるため敏感になってしまう方も多いでしょう。したがって、事故の痕跡は見た目だけでなく、ニオイの観点でも注意が必要です。
事故物件サイトに公開されている（大島てる等）
近年、インターネット上には事故物件に関する情報を集約するサイト（大島てる等）が多数存在しています。これらは無料で閲覧可能で、住所付きで公開されています。
参考：大島てる 大島てる物件公示サイト
事故物件という事実を居住者が口外しないようにしていても、インターネットを調べれば事故物件だとすぐにわかってしまいます。また、社会的影響力の大きい事件・事故では、事件現場としてメディアが撮影しに来たり、口コミなどによって意図せず居住者の個人情報が特定されたりする可能性もあります。
これによって、不必要な注目を集め、偏見の目で見られる可能性も否定できません。実際に、過去に殺人事件が起きた現場では、高校生が「肝試し感覚」で現場に侵入し逮捕された事件も起きています。
また、来訪する友人や知人の中には、不安や戸惑いを感じ、人間関係や社会的交流に影響を与えてしまう可能性もあります。さらに、将来的に売却する際、インターネット上の情報が障害となり適正価格での売却が困難になるケースもあるでしょう。
契約更新時に家賃が上がることがある
事故物件は、時間の経過とともに事件・事故の印象が薄れ、市場としての評価は次第に回復していきます。なお、告知義務があるのは、賃貸の場合は「死」の発覚から3年間、売買の場合は「時効なし」です。そのため、賃貸では事故から数年が経過し、さらに、その間に居住者がいた場合は、物件の価値が上昇すると考えることが一般的です。
したがって、初回契約時は通常よりも低い家賃が設定されていますが、初回の低家賃が継続されるとは限りません。居住者が問題なく生活できていると判断され、事件から数年経過すれば、家賃が値上がりする可能性も高いでしょう。
家賃の値上がりは少しずつ行われるケースもありますが、3年を経過した月から20％程度の上昇を求められるケースもあります。例えば、初期家賃が10万円だった場合は、12万円まで値上がりするイメージです。極端な例では、事故物件としての割引がなくなり、周辺相場と変わらない家賃を要求される可能性もあるでしょう。
売れない可能性がある
事故物件は、買主が限定されることが最大の懸念点と言えます。不動産市場に出すと相場より価格が安いため一定数興味を持つ人はいるでしょう。しかし、告知事項の内容を聞いて購入をためらう方が多く、売却がスムーズに進まないのが実情です。
通常の不動産売却は、売却までに３カ月～６カ月程度が目安とされていますが、事故物件の場合は長期化する可能性が高いでしょう。不動産が思うように売却できないことは、売主にとって精神的・経済的なダメージは大きくなります。
なお、不動産には、「仲介」と「買取」という２つの売却方法があります。それぞれの特徴は以下の通りです。
| 仲介 | 不動産会社に物件の売却を依頼する 高値売却が目指せる 成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払う |
|---|---|
| 買取 | 不動産会社が直接買い取りする 査定額がつけば即日売却可能 仲介で売却するより売却価格は安くなる |
好立地、築浅、人気エリアなど事故物件であれば、しばらく仲介で売却を進めるのも有効な手段です。しかし、駅から遠い、築年数が古いなど、需要が見込めない物件は、買取を検討するのもおすすめです。事故物件の買取を専門としている業者もあるため、そういった業者に相談するのも有効な選択肢の一つでしょう。
近隣住民からの噂
事故物件に住んでいると、近隣住民から根拠のない噂を立てられ居心地が悪くなる可能性があります。また、なるべく事件のことを考えないようにしていても、近隣住民から事件の詳細を聞かされて不眠症になってしまったケースもあります。
社会的影響力のある事件や風評被害が起こる事件では、近隣住民からの心無い言葉や噂に振り回される可能性は否定できません。さらに、事件があった物件以外の部屋も空室が続けば家賃を下げることがあります。
低価格の賃貸物件となれば、無職や生活保護を受けている方など、複雑な背景を持つ方も増えることが予想されます。これに伴い、住民のマナーが悪い、トラブルが起こるなどの可能性も考えられるでしょう。
運気が下がる可能性がある
過去に不吉なことが起きた場所には、当時の悲しみや苦しみといった負の感情が残りやすいと言われています。負のエネルギーが留まっていると、無意識にネガティブな気分になりやすく、運気が下がる可能性があります。
また、事故物件は入居率が悪くなるため、定期的な清掃やメンテナンスが行き届いていない物件も少なくありません。これが、住人の健康や人間関係、運気に悪影響を与えている可能性もあるでしょう。
実際に、事故物件に住んでから原因不明の体調不良になったり、家庭内の問題が起きたりするケースもあります。ただし、これは心理的な影響であり、物理的なものではありません。全ての人が同じ様に影響が出るものではなく、個人差が大きいものであるため、あくまでも参考程度に留めておきましょう。
事故物件やめたほうがいい？「販売」「賃貸」場合のリスク
ここまで、事故物件を「借りる」「購入する」方向けのメリット・デメリットを解説しました。この章では、事故物件のオーナー目線で、事故物件を「販売」「賃貸」する場合のリスクについて考えていきましょう。考えられるリスクは以下の通りです。
- 販売価格や家賃の相場が低い
- 避けられやすい
- リフォームが必要な場合もある
- お祓いが必要になる
- 告知義務がある
- 契約不適合責任を問われる可能性がある
それでは順番に見ていきましょう。
販売価格や家賃の相場が低い
所有している物件で事件・事故が起きた場合、物件の市場価値が下がるため、所有者にとっては大きな問題となります。事故物件の値下げに関しては、法律で明確に定義されているものではありません。しかし、多くの人は事故物件に対して心理的・精神的な嫌悪感を抱きます。また、「事故物件＝家賃が安い」というイメージが世の中に知れ渡っているため、所有者は自主的に販売価格を下げているのが実情です。
一般的に、事故物件は類似物件に比べて20～50％程度販売価格が低くなる傾向です。この低下率は、事件・事故の内容、時間経過、物件の立地などが影響します。例えば、自然死のように比較的心理的負担が少なく軽微な事故の場合は家賃相場より10％程度の低下で済むケースが多いです。ただし、殺人事件のような重大な事件の場合は大幅な低下を余儀なくされるでしょう。
避けられやすい
事故物件を避ける方は多く、長期的に空き家になったり、売却できない期間が長くなったりするリスクは高いでしょう。特に不動産売買では、購入希望者の多くが「長く居住する」という目的を持って物件を探しています。中には、そこで一生暮らしていく方もいるでしょう。賃貸なら引っ越すことができますが、住宅購入後は引っ越しも難しくなくなるため物件選びはより慎重になります。
さらに、将来の「転売」や「賃貸」を考慮すると、事故物件は資産価値が低く、今後の価格上昇もあまり期待できません。そのため、投資用の観点からもリスクが高く、投資家から避けられやすい傾向にあります。
このように事故物件が避けられる理由は多岐にわたり、単なる心理的要因だけでなく、社会的、経済的な側面でも困難になる可能性があります。これらの要因によって、事故物件の売却取引が長期化したり、運用率が低くなったりするリスクがあるでしょう。
リフォームが必要な場合もある
事故物件を売却・賃貸する場合は、リフォームが必要です。場合によっては、大掛かりなリフォームが必要になるケースもあります。例えば、室内全体に血痕が飛び散っている場合は、壁や床のクロスの張り替えが必要になるでしょう。リフォームの内容によって費用は異なりますが、内装リフォームの目安は下表の通りです。
| リフォーム内容 | 費用相場 |
|---|---|
| クロスの張り替え | 1,000～2,000円程度／㎡ |
| フローリングの張り替え | 3,000～4,000円程度／㎡ |
| 畳の交換 | 8,000～12,000円程度／畳 |
| トイレリフォーム | 20～30万円程度 |
| 浴室リフォーム | 50～100万円程度 |
事故物件をリフォームする目的は、見た目を整えるためだけではありません。買主の心理的瑕疵を軽減し、物件の価値を回復させるために行う重要な作業です。特に、特殊清掃が必要となる事件・事故の場合は、特殊清掃の専門業者へ依頼して徹底的な清掃、修繕が求められます。特殊清掃では、室内の異臭、痕跡、供養、遺品整理まで対応している業者もありますので、状況に応じて検討しましょう。なお、下表は、特殊清掃にかかる費用の大まかな目安です。
| 間取り | 費用相場 |
|---|---|
| ワンルーム | 3～10万円程度 |
| 1K～1LDK | 10～30万円程度 |
| 2K～2LDK | 15～50万円程度 |
| 3K～3LDK | 30～80万円程度 |
特殊清掃は、状況によって作業内容が変わるため、依頼する前には複数社から見積もりをとって比較検討するのがおすすめです。また、リフォーム業者によっては、事故物件のリフォームを引き受けない業者もいます。したがって、特殊清掃後にリフォーム依頼をする場合は、必ずリフォーム業者に事故物件であることを告知する必要があります。
お祓いが必要になる
事故物件は、お祓いが必要になるケースが多いため、費用や手間がかかるのもリスクと言えるでしょう。お祓いにかかる費用相場は、3～10万円と幅があり、死因や範囲によっても異なります。例えば、自然死であれば3万円程度、自殺は5万円、他殺であれば8万円以上の費用がかかります。当然、この費用は所有者負担となります。
なお、お祓いは必ずやらなくてはいけないというわけではありません。あくまで任意ですが、お祓いを行うことによって売主に対しての信頼感にもつながります。また、買主や借主の心情を考慮すると行っていた方が賢明でしょう。
告知義務がある
不動産取引では、「瑕疵（かし）」という概念が民法上重要な位置を占めており、以下の4つの瑕疵には告知義務があります。
| 種類 | 瑕疵の内容 |
|---|---|
| 心理的瑕疵 |
自殺や殺人事件 孤独死 火災 忌まわしい事件・事故 |
| 環境的瑕疵 |
騒音・異臭 周辺環境が悪い（反社会勢力の拠点があるなど） 道路の交通量が多い |
| 物理的瑕疵 |
土壌汚染 地盤沈下 雨漏り シロアリ ひび割れ |
| 法的瑕疵 |
建築基準法違反 防災設備の不備 接道義務 土地利用制限 |
事故物件は、心理的瑕疵に該当するため、売主は買主に対して告知する責任があります。なお、告知義務は、事件発生から2～3年間は告知しなくてはなりません。この期間を過ぎた場合でも、買主から直接聞かれた場合は、事件・事故の内容について正直に答えなければなりません。
万が一、告知義務を守らずに不動産を売却したり、賃貸に出したりした場合、損害賠償請求や契約取消になる可能性があります。告知することで物件の価値が低下する可能性は否定できませんが、法的トラブルを避け、公正な取引をするためにも告知することは非常に重要です。
また、事故物件は「1回誰かが住めば告知義務がなくなる」と言われることがありますが、これは単純に「はい」と言えるものではありません。一般的に事故から2～3年間経過し、かつその間に入居者がいた場合は、告知義務が軽減される傾向にあります。
ただし、心理的瑕疵がなくなるわけではありません。したがって、告知義務が消えても入居者には事前に告知した方が良いでしょう。なお、告知義務については、国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に基づいて判断されます。
契約不適合責任を問われる可能性がある
先にお伝えしたように、事故物件には告知義務があります。そのため、事故物件の売主は必ず購入希望者には説明をしなくてはなりません。万が一、事故物件であることを知りながら告知しなかった場合は、「契約不適合責任」を問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、売買契約書に記載されていない瑕疵が発見された場合に、売主が負う責任のことです。事故物件の場合は、心理的瑕疵が該当します。契約の判断を大きく左右する瑕疵については告知義務が発生するため、契約前に口頭で説明し、重要事項説明書に記載する必要があります。
「言わなければバレない」という安易な考えは、後々大きなトラブルになる可能性があるため注意が必要です。事故物件を告知すると売れづらくなるのは事実ですが、告知義務違反に該当すると契約不適合責任を問われるということを覚えておきましょう。
まとめ
今回は、事故物件の内容やメリット・デメリット、「売却」や「賃貸」に出す際のリスクなどについて解説しました。事故物件はどうしてもデメリットが目立ちますが、相場より安価でリフォーム済みの物件が購入できるなどのメリットもあります。ただし、居住者の精神的・心理的ダメージが大きい、事故物件サイトに公開されてしまう、将来的に売却しにくい、リフォーム費用がかかるなどのデメリットやリスクがあるのも事実です。
また、事故物件には告知義務があり、違反すると損害賠償請求されたり、契約取消になったりする可能性があります。したがって、いくら不利な状況でも告知義務を怠ってはいけません。
事故物件の購入や賃貸を検討する際は、経済的な面だけでなく、様々なリスクを踏まえた上で、ご自身やご家族の価値観、長期的に生活するイメージなどを考慮して慎重に判断することをおすすめします。
なお、事故物件は必ずしも売却できないわけではありません。人気エリアにある物件なら投資用としての価値もあるため、市場価格で売却できるケースもあります。さらに、不動産買取なら時間をかけずに売却することができます。事故物件専用としている買取業者もありますので、売却で困った際は相談してみると良いでしょう。
