住宅ローンが共同名義の場合！離婚したらどうなる？共有名義や売却について

熊本市不動産売却クイック査定です。

 

マイホームを購入する際、夫婦の共同名義で住宅ローンを組む人もいるでしょう。しかし、人生何が起こるかわかりません。万が一離婚することになった場合、住宅ローンはどうなるのでしょうか。

 

実は、住宅ローンの共同名義はトラブルに発展するケースが少なくありません。そこで今回の記事では、「住宅ローンが共同名義の場合、離婚したらどうなるのか」について詳しく解説します。

 

住宅ローンが共同名義（共有名義）の場合！ローンが残ったまま離婚するとどうなる？

離婚すると、これまで住んでいた家から「引っ越したい」と考える人も多いでしょう。離婚後の選択肢として多いのは、家を「売却する」もしくは「住み続ける」かのどちらかです。

 

ただし、どちらにしても注意すべき問題点があります。一体どのような点に注意すべきなのかさっそく確認していきましょう。

 

①売却（アンダーローン・オーバーローン）

家を売却する場合は、２つのパターンが考えられます。

 

1. 家を売却して利益がでる「アンダーローン」
2. 家を売却しても住宅ローンが払いきれない「オーバーローン」

 

「アンダーローン」の場合は、売却して出た利益を夫婦で分割することができます。そのため、トラブルになりにくく、比較的スムーズに解決できます。一方、「オーバーローン」の場合には注意が必要です。オーバーローンは、住宅ローン残高が物件価格を上回る状態のことをいいます。

 

家を売却しても住宅ローンが残ってしまうため、家の売却自体も難しくなるでしょう。さらに、離婚したからといって、住宅ローンの名義をどちらか一方に変更することは原則できません。したがって、オーバーローンの場合には、住み続けるという選択しかできないケースもあります。

 

②住み続ける

離婚した後、夫婦のどちらかが住み続けることもあるでしょう。その場合、住宅ローン残債がなければ、特に問題はありません。しかし、住宅ローン残債がある場合は、注意が必要です。共同名義のまま住宅ローンを払い続けるか、名義を一本化するか選ばなくてはなりません。

 

なお、共同名義の場合は、お互いがお互いの連帯保証人になります。したがって、どちらかが住宅ローンを滞納したら連帯保証人が支払いを求められます。最悪の場合は、家を差し押さえられる恐れもあるため注意が必要です。

 

住宅ローンを共同名義（共有名義）のままにするデメリットとは？

離婚後も、住宅ローンを共同名義にしておくことはあまりおすすめできません。なぜなら、トラブルになるリスクが高いからです。ここでは、住宅ローンを共同名義にしておくことで起こる３つのデメリットについて解説します。共同名義のまま離婚した方は、できるだけ早めに対策を考えましょう。

 

相手のローンを背負うこともある

先述した通り、住宅ローンを共同名義にするということは、お互いがお互いの連帯保証人になるということです。したがって、一方の返済が滞れば、もう一方の名義人が返済を求められる可能性があります。また、滞納が続けば、金融機関の判断で共有者の持分を競売にかけられる可能性もあります。

 

そうなれば、全く面識のない人と不動産を共有することになるのです。万が一、共有者と利用方針が一致しなければ、結果的に住み続けることすら難しくなるかもしれません。

 

揉める原因になる

共有者が亡くなれば、その遺族に遺産相続されます。相続人（共有者）が増えれば、権利関係が複雑になる恐れがあるため揉める原因になりかねません。

 

また、物件を売却する際は、双方の同意がなければ売却できません。離婚後は「話し合いが難しい」、「連絡先がわからない」といったケースも多く、売却自体が難しくなる可能性も考えられます。このように、共同名義のままでは、金銭面や手続き面で揉めるリスクが高くなるのです。

 

離婚後も関係が続く

共同名義である以上、たとえその家に住んでいなくても管理責任があります。家のメンテナンスや故障が起これば、その都度話し合いや相談が必要になるでしょう。このように共同名義の場合は、離婚後も関係が続く可能性が高いです。

 

離婚原因によっては、心身的に大きなストレスになることもあるでしょう。離婚後に関係を続けたくない方は、離婚するタイミングで共同名義を解消できるよう動くことが大切です。

 

住宅ローンが共同名義（共有名義）の場合！離婚による名義変更について

離婚時には不動産の名義変更をしておくのがおすすめです。ただし、名義変更には注意点もあるため、しっかり内容を理解しておきましょう。

 

単独名義に変更

共同名義の不動産を夫婦間で売買し、どちらか一方の名義に変更する方法があります。これを「親族間売買」といいます。ただし、住宅ローン残債が多い場合は変更できない可能性があります。そのときは、住宅ローンを完済するか、繰り上げ返済をして残高を減らすことが必要です。

 

なお、住宅ローンを組んだ当初より収入が大幅にアップしている場合は、単独名義に変更できる可能性があります。持分の売買を行う前に、金融機関に確認してみましょう。

 

他の人に名義変更

親族を連帯保証人に立てることで名義変更をする方法もあります。たとえば、妻側が連帯債務から外れる場合、夫側の親族で連帯債務者になってくれる人がいれば名義変更することができます。ただし、このケースは稀です。

 

よっぽどの理由がない限り、親族が連帯債務者になってくれることはないでしょう。また、離婚後に自分の持分を第三者に売却する方法もあります。

 

自分の持分を売却するだけなら、共有者の同意なしで売却することが可能です。ただし、共有部分の購入希望者は非常に少ないため、あまり現実的な方法ではありません。

 

名義変更でかかる税金

不動産の名義変更をする場合、「譲渡所得税」と「登録免許税」という税金が課税されます。ここでは、名義変更でかかる税金について詳しく見ていきましょう。

 

譲渡所得税

不動産を売却すると、売却した利益に対して「譲渡所得税」が課税されます。これは離婚するときの名義変更でも課税対象です。

 

ただし、譲渡した側が対象となるため、譲り受けた側には納税義務はありません。なお、一定条件を満たせば3,000万円の特別控除（3,000万円以下であれば譲渡所得がかからない特例措置）を受けることができます。

 

登録免許税

土地や建物を売買、譲渡、または相続したときは、法務局で所有権移転登記が必要です。この所有権移転登記の際に納める税金を「登録免許税」といいます。所有権移転登記は、不動産の所有者が誰なのか明確にするために行います。したがって、必ず納めなくてはなりません。なお、登録免許税は以下の計算式で求められます。

 

登録免許税＝不動産評価格×0.2％

 

所有権移転登記の申請は、自分で行うこともできます。ただし、一般の方が登記申請を行うのは時間と手間がかかるため、司法書士に依頼するのが得策でしょう。

 

まとめ

昨今は、光熱費の高騰、物価高などの影響を受けて夫婦共働き世帯が増えています。これによって、共同名義で住宅ローンを検討している人も少なくありません。共同名義で住宅ローンを組むことは決して悪いことでなく、借入額を増やし選択肢を広げるための有効な手段です。また、住宅ローン控除を効果的に活用するためにも役立ちます。

 

ただし、マイホームは財産分与の対象になるため、揉める原因になりやすいのが実情。共同名義のままでは、売却するにも手間がかかります。さらに、離婚後はそれぞれの生活が始まるため、話し合いも思い通りに進まない可能性が高いでしょう。

 

したがって、離婚するまでに共同名義を解消しておくことが望ましいです。お互いが後悔の少ない選択をし、前に進むために離婚するタイミングできちんと話し合っておきましょう。

空家等対策特別措置法とは？わかりやすく解説！改正内容など紹介

熊本市不動産売却クイック査定です。

 

現在わが国では高齢化を背景に空家が増えており、社会問題となっています。このような状況を考慮して制定されたのが、空家等対策特別措置法です。令和5年には一部を改正する法律が施行され、空家対策がよりいっそう強化されました。

 

この記事では空家等対策特別措置法とはどんな法律か、令和5年の改正内容も踏まえてわかりやすく解説します。空家を所有している方や実家が空家になっている方は、ぜひ参考にしてください。

 

そもそも空家等対策特別措置法とは？をわかりやすく解説

空家等対策特別措置法とは、空家の活用促進を目的とした法律です。正式名称を「空家等対策の推進に関する特別措置法」といい、平成26年に制定されました。

 

この法律で定義されている空家とは、長期間人が居住していない建物とその敷地を指します。空家のなかでも特に問題があるものは、特定空家に指定されます。

 

特定空家に指定されることは、所有者にとって大きなデメリットです。自治体から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が受けられなくなります。さらに命令を受けると50万円以下の過料が科せられ、最終的には行政代執行で取り壊されてしまいます。

 

令和5年に空家等対策特別措置法が改正！改正された内容とは？

令和5年に、空家等対策特別措置法の一部を改正する法律が施行されました。おもな改正内容は、以下のとおりです。

 

• 空家の活用拡大
• 管理不全空家の指導や勧告
• 特定空家への勧告や命令

 

それぞれの改正内容について、詳しく見ていきましょう。

 

空家の活用拡大

中心市街地などのエリアで空家が発生すると、地域の持つ本来の機能が低下してしまう恐れがあります。令和5年の改正では、市区町村が空家等活用促進区域を指定し、空家の活用指針を定めることができるようになりました。

 

区域内では建築基準法の規制を緩和することが可能です。たとえば建築基準法では接道義務というものがあり、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していないと建て替えができません。しかし区域内では接道義務による規制が緩和される可能性があります。

 

区域内では建物の種類を制限する用途規制が合理化される点も特筆すべきポイントです。このように空家等活用促進区域を指定することで、空家の建て替えや用途変更が進むことが期待されます。

 

管理不全空家の指導や勧告

改正法では特定空家という区分に加えて、管理不全空家という新たな区分が設けられました。管理不全空家とは、適切な管理がされておらず放置すれば特定空家になってしまいそうな空家のことです。

 

市区町村は管理不全空家の所有者に対しても、指導・勧告をおこなえます。勧告を受けた管理不全空家は、特定空家と同様に固定資産税の住宅用地特例が適用されません。

 

また所有者把握も円滑におこなえるように改正されています。具体的にいうと、市区町村が電力会社やガス会社に対して、空家の所有者に関する情報を求めることが可能になりました。

 

特定空家への勧告や命令

緊急時には特定空家に対して勧告や命令の手続きをとらなくても、強制撤去（行政代執行）をすることが可能になりました。たとえば台風が近づいているときなどに、倒壊しそうな特定空家を迅速に撤去することで、周辺地域の安全を確保できるようになります。

 

さらに所有者不明の空家に対して、市区町村が財産管理人の選任を請求できるようになりました。以前は財産管理人の選任請求は利害関係人しかできませんでしたが、市区町村が介入することで財産管理の円滑化を図れます。

 

特定空家に指定されないための方法

特定空家に指定され勧告を受けると、固定資産税の負担が重くなります。さらに代執行までおこなわれると、解体費用なども支払わなくてはなりません。特定空家に指定されないための方法は、以下の2つが挙げられます。

 

• 空家を売却する
• 空家を活用する

 

空家を売却する

空家を活用できていないのであれば、早めに売却するのがおすすめです。方法としては、中古住宅付き土地として売却する方法と、更地で売却する方法があります。

 

中古住宅付き土地として売却する方法は、空家を解体する手間がかかりません。一方で買主が空家の解体費用を負担することになるため、売却価格は安くなることが多いです。時間やお金をかけずに売りたい方に向いています。

 

空家を解体して更地で売却する方法は、中古住宅付き土地よりも早く高く売却しやすいです。ただし空家を解体すると、固定資産税の住宅用地特例が受けられなくなります。解体してから売却するまでの期間、土地の固定資産税が増える点に注意しましょう。

 

空家を活用する

リフォームを施して、空家を活用するのも手です。活用方法は、自宅として利用する方法や、賃貸物件として貸し出す方法があります。

 

自宅として利用する方法は、空家を手放したくない方におすすめです。特に実家が空家になっている場合「たくさんの思い出があるから売りづらい」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。この方法であれば、大切な実家を家族で住み継いでいくことも可能です。

 

賃貸物件として貸し出す方法は、家賃収入を得られるのがメリットです。駅から近いなど好立地に立つ空家であれば、高い家賃収入が見込めるでしょう。また入居者が建物を管理してくれるため、所有者の負担軽減も期待できます。

 

住宅とは異なる用途に変更して、貸し出すケースも増えています。変更する用途の例を挙げると、グループホームやレンタルスペース、シェアハウスなどさまざまです。立地に合った用途に変更することが、成功の鍵になります。

 

特定空家の対象になる場合！どんな状態のとき？

特定空家と判定される状態は、以下の4つです。

 

• 空家が倒壊してしまう可能性がある場合
• 空家が不衛生な状態の場合
• 外観が損なっている場合
• 周辺住民等に悪影響がある場合

 

次の項目からはそれぞれの条件を具体的な例を挙げながら解説します。

 

空家が倒壊してしまう可能性がある場合

建物が倒壊しそうな場合、特定空家に指定される可能性があります。

 

たとえば建物が傾いている場合です。基礎の破損や地盤の一部沈下によって、建物の傾きが見られることがあります。

 

主要構造部に腐朽や破損が見られる場合も要注意です。シロアリ被害を受けて構造材がもろくなると、倒壊の危険性が高まります。

 

屋根・外壁が剥がれて飛散しそうな場合も特定空家とみなされる可能性があります。このほか、門や看板など建物に附属する構造物にも気を配らなければなりません。

 

空家が不衛生な状態の場合

建物・設備の破損またはゴミの放置・不法投棄が原因で、不衛生になっている状態を指します。

 

具体例を挙げると、浄化槽が破損して汚物が流出しているケースなどです。このほかアスベストが飛散して、健康被害が発生しそうなケースなども該当します。

 

ゴミの放置・不法投棄によって臭気が発生している状態も、地域住民の日常生活に支障が出ます。不衛生な環境下では害獣（ネズミなど）や害虫（ハエ、蚊など）が一気に繁殖するリスクが高まるため、スピーディーに対処することが肝心です。

 

外観が損なっている場合

空家が適切に管理されていないことが原因で、景観を損なっている状態が該当します。

 

景観法や地域条例で定められたルールに適合していないと、景観を損なっている状態と判断される可能性が高いです。

 

このほか周辺の景観と著しく調和していないケースも含まれます。たとえば外壁が落書きされている、敷地内にゴミが山積しているなどです。外観が損なわれていると、不法投棄を誘発するなど、さらなる環境の悪化が懸念されます。

 

周辺住民等に悪影響がある場合

保安・衛生・景観以外にも周辺住民の生活環境に悪影響を及ぼしているケースがあります。

 

たとえば立木が原因で周辺住民に迷惑をかけているケースです。敷地内の立木が腐朽して道路に大量の枝が散乱していると、交通の妨げになります。立木の枝が道路に大きくはみ出している状態もトラブルの元です。

 

空家に動物が住みついてしまった場合も、地域住民の生活に支障をきたします。野良猫の鳴き声がうるさかったり、ネズミが繁殖して近隣の家に侵入したりすると、地域住民が快適に暮らすことはできません。

 

ほかには空家の施錠を怠ったために、不審者が侵入してしまうケースです。そのまま寝泊りを続けて住みつき、犯罪の温床になったという事例も報告されています。放火による火災にも十分注意しなければなりません。

 

特定空家に認定（空家等対策特別措置法）された場合の罰則

特定空家に認定された場合、市区町村から以下の順番で改善が促されます。

 

1. 助言・指導
2. 勧告
3. 命令
4. 行政代執行

 

改善が見られない場合は罰則が科されるため、早めに対応することが大切です。

 

助言・指導

市民相談などによって適切に管理されていない空家があるとわかれば、敷地内に立ち入って現地調査をおこないます。あわせて実施されるのが、所有者に関する調査です。所有者を特定し、なぜ空家になっているのか事情を把握し、状況に応じた解決策が検討されます。

 

これらの調査結果を踏まえて特定空家と判定された場合、市区町村から最初に受けるのが助言または指導です。口頭や電話で通知されるケースもあれば、書面が届くケースもあります。助言・指導の段階では、所有者に対して罰則はありません。

 

勧告

助言・指導から改善が見られない場合は、勧告がおこなわれます。具体的には一定の猶予期間を設けて、必要な措置をとるよう勧告します。勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例から除外されるため注意が必要です。

 

勧告は書面によって所有者全員に通知されます。書面に記載されているのは以下の項目です。

 

• 勧告に関する措置内容とその理由
• 勧告の責任者
• 措置の期限

 

勧告に従い所有者が適切な措置を講じれば、勧告は撤回されます。一方で勧告に従わなかった場合は再度勧告もしくは命令を受ける流れです。

 

命令

正当な理由がないのに必要な措置がとられない場合、市区町村は所有者に対して命令を下すことができます。「金銭的な理由で空家を管理できない」のは、正当な理由とはなりません。

 

命令は書面で通知され、以下の項目が明示されています。

 

• 命令に関する措置内容とその理由
• 命令の責任者
• 措置の期限

 

命令に従わない場合の罰則は、50万円以下の過料です。さらに現地に標識が設置され、特定空家であることが公示されます。

 

行政代執行

命令を無視する悪質な所有者に対しては、最終手段として行政代執行がおこなわれます。行政代執行とは、所有者に変わり行政が建物の解体をおこない、解体費用を所有者に請求するものです。

 

行政代執行による解体費用は、通常よりも高額になる可能性があります。所有者が解体工事を手配する場合と違い、行政代執行では複数の解体事業者に相見積もりをとるようなことはしません。

 

費用が支払われないと、所有する不動産を差し押さえられ、競売によって強制的に費用が徴収されることになります。大切な財産を奪われないためにも、行政代執行になるような事態は避けなければなりません。

 

特定空家！解体する場合に補助金が出る場合もある

空家対策に使える補助金制度を設けている自治体もあります。制度の詳細を知るためには、空家の所在する自治体のホームページを見たり、インターネット検索で「空家　補助金　〇〇市」と調べたりしてみましょう。

 

一例を挙げると、東京都墨田区では「老朽危険家屋除却費等制度」という制度があります。区が物件の不良度を判定し不良住宅に該当すれば、解体費用の2分の1、上限50万円まで助成する制度です。

 

解体だけではなく、改修に対する補助金を設けている自治体もあります。たとえば東京都文京区の「空家等利活用事業」は、空家所有者と空家の利活用希望者をマッチングして、成約すれば最大200万円の改修費用を補助する仕組みです。

 

まとめ

空家等対策特別措置法は空家の利用促進を目的として制定されました。令和5年の改正によって、行政は空家の所有者に対して以前よりも強く改善を求められるようになっています。

 

地域住民の生活環境に深刻な問題をおよぼす空家は、特定空家に指定される可能性があります。特定空家の所有者にはさまざまな罰則が科されるため、指定される前に手を打つことが大切です。

 

空家の活用方法を見いだせれば、特定空家に指定される事態は避けられます。売却・賃貸・リノベーションなど、自分たちに合った活用方法を考えてみてはいかがでしょうか。

旗竿地って建て替え可能？解体費用や建て替えできない場合の対処法など紹介

熊本市不動産売却クイック査定です。

旗竿地（はたざおち）は特徴的な形状をしていることから、法律や条例のルールに抵触してしまい、建て替えが困難になるケースがあります。「実家の土地が旗竿地で活用方法に困っている」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

今回は旗竿地（はたざおち）は建て替えできるものなのか解説します。建て替えできない場合の対処方法もまとめているので、旗竿地を所有している方や相続される予定の方はぜひ参考にしてください。

 

そもそも旗竿地（はたざおち）とは

旗竿地（はたざおち）とは、竿が付いた旗のような形をしている土地を指します。細長い路地状の土地と、まとまった四角い土地が一体になっているのが特徴です。ほとんどの場合、道路から路地状の土地が伸びていて、その奥に建物が建っています。

 

旗竿地は土地を分割する過程で生まれます。大きな土地のままでは価格が高く買い手がつきにくいため、売却しやすくする目的で土地を分割することで生まれるのです。

 

土地には整形地と不整形地がありますが、旗竿地は不整形地に分類されます。不整形地は土地活用が難しいことから、土地の価格が安くなることが多いです。

 

旗竿地（はたざおち）！建て替えできない場合について

以下のようなケースでは、基本的には新しい建物を建設できません。

 

• 土地に道路が接道していない場合
• 建築条件を満たしていない場合

 

土地に道路が接道していない場合

土地が道路に接していない場合、再建築は不可となります。

 

建物の敷地には接道義務があります。具体的には建築基準法上の道路に2m以上接しなければなりません。建築基準法上の道路とは原則幅員4m以上で、特定行政庁が幅員6m以上を道路として取り扱う区域は6ｍ以上になります。

 

災害時の避難経路や緊急車両の作業スペースを確保することが主な目的です。したがって所有している土地が道路に面していない、もしくは接している間口が2m未満の場合、基本的には新しく建物を建てられません。

 

建築条件を満たしていない場合

自治体によって建築を制限する条例が定められています。たとえ接道のルールを守っていても、条例に違反していると新しい建物は建てられません。

 

たとえば、東京都には東京都建築安全条例という規制があります。東京都建築安全条例第3条によると、旗竿地の路地状部分の長さに応じて路地状部分の幅員が変わります。具体的には路地状部分の長さが20mを超える場合、路地状部分の幅員を3m以上確保しなければなりません。

 

このように条例の内容は地域ごとに異なるため、詳しくは自治体のホームページや窓口で確認しましょう。

 

接道義務を満たしていない旗竿地が例外的に建て替え可能となるケース

接道義務を満たしていない場合でも、例外的に建て替えが認められる場合があります。それは以下のとおりです。

 

• みなし道路に接している場合
• 43条ただし書許可を得ている場合
• 都市計画区域外・準都市計画区域外の場合

 

みなし道路に接している場合

土地が面している道路がみなし道路の場合は、幅員4m未満でも良いとされています。みなし道路とは建築基準法42条2項で規定されている道路で、2項道路と呼ばれることも多いです。

 

現状幅4m未満の道路は多数存在しているため、救済措置として設けられている規定です。みなし道路として認定されるためには、以下の条件を満たす必要があります。

• 幅が4m未満の道であること
• 建築基準法が適用された際にその道に現に建物が立ち並んでいたこと
• 特定行政庁（知事や市長）の指定を受けたことでの救済措置による道路のこと

 

ただしみなし道路に面する土地については、みなし道路の中心線から2mの範囲まで道路境界線をセットバックさせることが求められます。セットバックした部分には建物を建築できません。

 

43条ただし書許可を得ている場合

以下の要件を満たす場合、特定行政庁の建築審査会の同意を得て許可が得られれば、建物を新築できます。

• 敷地の周囲に公園や緑地などの広い空地がある
• 敷地が農道などの公共の用に供する道（幅員4メートル以上）に接している

 

この規定は建築基準法第43条1項ただし書きに基づくことから、43条ただし書き許可と呼ばれています。

 

都市計画区域外・準都市計画区域外の場合

接道による制限を受けるのは、都市計画区域内と準都市計画区域内の土地です。したがってこれらの区域外にある土地では、接道のルールが適用されません。

 

ただし都市計画区域外・準都市計画区域外であっても、住宅が密集しているエリアは少なくありません。接道していないことによって災害時に緊急車両が入れず、命の危険にさらされる恐れがある点に注意しましょう。

 

建て替え不可の旗竿地を建て替え可能にする方法

建て替えできない場合でも、あきらめるのはまだ早いです。次の項目からは、建て替え不可の旗竿地を建て替え可能にする方法を見ていきましょう。

 

隣接地を購入

土地の接道が足りずに再建築が認められない場合は、隣接地を購入する方法が有効です。隣接地を購入することで接道している間口を2m以上に広げることができます。

 

ただしこの方法は、隣接地の所有者が土地を売ってくれることが前提です。相手は売るつもりがないのに強引に進めようとすると、関係がこじれてしまう恐れがあります。良好な関係性を維持するためには、建築会社など不動産のプロに頼るのも有効な手段です。

 

隣接地を購入するのが難しければ、隣接地の一部を自分の所有地の一部と等価交換をする方法もあります。お互いにメリットを感じられる等価交換であれば、交渉しやすくなるでしょう。

 

土地を借りる

隣接地の一部を借りる方法もあります。工事期間中だけでも接道しておけば、再建築が認められるケースがあるためです。

 

ただし、すべてのケースで再建築が可能になるわけではありません。一時的な賃貸借契約では認められないこともあるため、自治体への確認が不可欠です。

 

賃貸借契約を結ぶ場合は、賃料や契約期間などの取り決めを契約書にしっかり残しておきましょう。

 

43条ただし書き許可の申請をおこなう

接道義務の例外で解説した、43条ただし書き許可の申請を行うのも手です。申請手続きの流れは、以下のとおりです。

 

1. 自治体の担当課（建築課や建築住宅課など）と事前協議
2. 建築審査会の事前審査
3. 許可申請
4. 建築審査会の本審査
5. 自治体から許可が下りる

注意したいのが、43条ただし書きの許可は今回のみ有効ということです。一度許可がおりたからといって、永続的に許可されるわけではありません。将来建物を新しく作り変えるときは、改めて許可を得る手続きが必要です。

 

旗竿地を建て替えするときの注意点

旗竿地で建物を解体・新築するときは、以下のポイントに注意しましょう。

• 解体費用が高額になることもある
• 工事が長くなることもある
• 近隣住民とトラブルになることもある

 

解体費用が高額になることもある

旗竿地の建て替えでは、解体費用が高額になる可能性があります。

 

旗竿地は間口が狭く工事用の重機が入りづらくなるため、人力で作業しなければなりません。重機で作業するよりも多くの人手を要することから、費用が割高になってしまうのです。

 

旗竿地は整形地よりも解体費用が高額になることを念頭に置いて、解体費用の予算は余裕を持たせておきましょう。

 

費用が高額になるのは、新築工事も同様です。新しく建てる建物の資材搬入など、一つ一つの作業に手間がかかるため、高額になることが予想されます。

 

工事が長くなることもある

工期が長くなりやすい点にも注意が必要です。

 

重機を使った解体工事であれば、木造二階建ての場合10日〜2週間程度で終わることが多いです。しかし人力での作業になると、通常の2倍近く時間がかかることもあります。

 

さらに旗竿地に建つ家で生活している方は、工事期間中に暮らす仮住まい（賃貸住宅やウィークリーマンションなど）が必要です。工期が長期化すると、仮住まいの賃料もかさむことになるでしょう。

 

近隣住民とトラブルになることもある

工事がきっかけで、近隣住民と揉めることもあります。施工中は騒音やトラックの出入りなどで、近隣住民に迷惑をかけてしまうことが出てくるでしょう。揉め事を未然に防ぐためには、事前に挨拶周りをして、工事内容をしっかりと説明しておくことが肝心です。

 

説明が不十分なまま工事を進めてしまうと、クレームを受けたり、損害賠償を請求されたりする可能性があります。最悪の場合、工事を中止せざるを得ない状況まで追い込まれることも。近隣住民に対しては、丁寧な対応が求められます。

 

旗竿地が建て替え不可の場合！対処法とは？

旗竿地の建て替えが認められない場合、どのように対処すれば良いのでしょうか。主な対処法は以下の4つです。

 

• 自宅として活用する
• 賃貸物件として貸す
• 駐車場にする
• 売却する

 

自宅として活用する

一つ目の対処法は、既存の建物を活かす方法です。リフォームやリノベーションを施せば、新築のように綺麗にすることも可能です。間取りなどを変更して、今のライフスタイルに合わせることもできるでしょう。

 

ただし再建築不可の物件は、増築を伴う工事が原則認められていません。あくまで増築とならない範囲でのリフォーム・リノベーションとなります。

 

また築年数が経過している建物は、耐震性やシロアリ被害などの問題が見つかる可能性があります。その場合はリフォーム・リノベーションを施しても、長く住むことは難しいです。リフォーム会社に相談して事前に建物を調査すれば、現状の問題点を知ることができます。

 

賃貸物件として貸す

賃貸需要があるエリアに立地している物件は、第三者に賃貸する方法もあります。この対処法の大きなメリットは、毎月賃料収入が得られる点です。

 

リフォームやリノベーションで綺麗にすると、借り手もつきやすくなるでしょう。ただしその場合は資金計画が重要です。どのくらいの期間で投資回収したいのかによって、リフォーム・リノベーションにかけられるお金は変わってきます。

 

駐車場にする

既存の建物を解体して、駐車場にする対処法もあります。他の方法に比べて、駐車場は初期費用が少なくて済みます。一方で駐車場にすると、住宅用地にかかる固定資産税の軽減措置は受けられなくなるため、固定資産税が高くなるのが注意点です。

 

駐車場には、時間貸駐車場と月極駐車場の2種類があります。たとえば駅前立地であれば、時間貸駐車場にすることで高い収益が期待できるでしょう。一方で住宅街にある場合は、近隣住民が利用する月極駐車場の需要が見込めます。

 

売却する

四つ目の対処法は、建物が残った状態で売却することです。活用方法を見いだせないのであれば、できるだけ早く売却したほうが余計な出費をかけずに済みます。

 

売却方法は隣接地の所有者に売却する方法と、再建築不可物件を専門に取り扱う買取事業者に売却する方法の2つがあります。

 

隣接地の所有者は自分の土地と買い取った土地を合わせて資産価値を高められるため、前向きに検討してくれる可能性があります。

 

買取事業者に依頼する場合は、スピーディーに売却できる点がメリットです。買取実績豊富な事業者であれば、旗竿地でも積極的に買い取ってくれるでしょう。ただ買取価格は相場の7〜8割程度になるのが一般的です。

 

まとめ

旗竿地は法律や条例のルールを満たしていないと、原則として建て替えが認められません。

 

ただ、なかには例外的な措置があるため、建築基準法や自治体の条例などをよく確認する必要があります。隣接地を買い取ったり一時的に借りたりすることで、建て替え可能にする方法もあります。

 

建て替えできない場合は、既存建物にリフォーム・リノベーションを施したり、解体して駐車場経営をしたり、売却したりする対処法が有効です。

 

一番もったいないのは、何もせずに放置することです。旗竿地だからといってすぐにあきらめず、活用方法を探ってみてください。

田舎の実家はどうする？売却や処分・空き家の活用方法について紹介

 

熊本市不動産売却クイック査定です。

 

実家を相続した人の中には、「活用方法がわからない」という理由で放置してしまう人も少なくありません。

 

しかし、高齢化が進む日本では年々空き家が増加しており、深刻な社会問題になっています。

 

では、実家を相続した場合、どのように対応すれば良いのでしょうか？

 

この記事では、実家の活用方法や処分方法について解説します。相続する前に実家の活用方法や処分方法を理解し、適切な対応を行いましょう。

 

田舎の実家（空き家）はどうする？実家を相続するとどうなる？4つのリスク

田舎の実家を相続すると、相続者にはどのようなことが起こるのでしょうか。後悔の少ない選択をするために、相続の注意点についてあらかじめ確認しておきましょう。

 

①税金がかかる

空き家を相続すると、毎年、固定資産税や都市計画税などの税金の支払いが発生します。

 

固定資産税は、地方税の一種であり、所有する固定資産に対してかかる税金です。これは、人が住んでいない空き家でも課税されるため注意が必要です。

 

また、相続した空き家が市街化区域に該当する場合、都市計画税も課税されます。土地や建物の資産価値が高ければ、固定資産税も高くなります。

 

田舎は敷地面積の広い家が多いため、都会に比べて固定資産税が高くなる可能性があるでしょう。

 

②管理費がかかる

人が住んでいない家は劣化が早くなり、資産価値がどんどん低下してしまいます。そのため、空き家を相続したら、定期的にメンテナンスを行う必要があります。

 

掃除や換気はもちろん、屋根や壁に壊れている箇所がないか細かくチェックしましょう。

 

なお、空き家が遠方の場合、交通費や宿泊費等の費用が負担となる可能性があります。相続する際には、空き家管理の年間支出を把握しておくことが重要です。

 

③盗難や火災の可能性あり

空き家は、盗聴や火災など犯罪に巻き込まれないよう注意が必要です。

 

特に注意すべきなのは火災です。放火や漏電によって火災が発生した場合、誰も住んでいない家では発見が遅れ、手遅れになってしまう可能性があります。また、隣家に燃え移れば多額のお見舞金を支払わなければならないでしょう。

 

ポストに郵便物が溜まっている、人の気配がしない家は犯罪に巻き込まれる可能性が高くなります。そのため、小まめな管理を行い異変に気が付けるよう注意しましょう。

 

④近隣住民に迷惑がかかる

空き家を放置しておくと、害虫や野生動物の住処となってしまう恐れがあります。

 

また、庭の雑草が生い茂り、近隣住民に迷惑をかけてしまう可能性も考えられます。そのため、定期的に庭の手入れを行い、害虫や野生動物のエサとなるものを置かないなどの工夫が必要です。

 

近隣住民との関係が悪化すれば、さまざまな問題に発展しかねません。近隣住民への配慮は注意すべき点と言えるでしょう。

 

田舎の実家（空き家）はどうする？実家を相続しない場合

田舎の実家は、「必ず相続しなくてはいけない」というわけではありません。

 

結論から言うと、相続しない選択肢もあるのです。ただし、相続しないことで起こる注意点について把握しておくことが重要です。

 

この章では、実家を相続しない（相続放棄）について解説します。

 

相続放棄できる

先述した通り、田舎の実家を相続しないことは可能です。これを相続放棄といいます。

 

相続放棄すると田舎の実家や負債を相続しないで済みます。また、遺産分割協議にも関与する必要がありません。なお、相続放棄は申立できる期間が以下のように定められています。

 

民法915条（相続の承認又は放棄すべき期間）
相続人は、自己のために蔵族の開始があったことを知った日から3箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。ただし、この期間は、利害関係人又は検察官の請求によって、家庭裁判所において伸長することができる。
引用：法務省　相続放棄等の熟慮期間の延長について

 

これは、3カ月以内に手続きを完了させなくてはいけないということではありません。あくまでも、3カ月以内に必要書類を家庭裁判所へ提出する必要があるということです。

 

相続放棄をする場合は、スケジュール管理を行い、期日内に申告できるようにしましょう。

 

相続放棄できるが注意点（実家だけ相続放棄できない）

相続放棄は、「実家だけ」を相続放棄することはできません。

 

たとえば、被相続人が実家の空き家の他に、駐車場として貸出している土地を持っていたとします。

 

この状況で相続放棄をすれば、空き家の実家と駐車場の両方を手放すことになります。このように、相続放棄は、「全ての財産を放棄すること」を意味しています。

 

実家の空き家は負債ではないものの、固定資産税の支払いや管理の手間がかかります。そのため、自分たちで活用できない場合は、相続放棄が最も有効な手段です。

 

相続内容や種類、総額、相続税など全てを把握した上で慎重に判断しましょう。

 

田舎の実家（空き家）を相続放棄する場合の手順

では、相続放棄する場合どのような手続きが必要になるでしょうか。

 

相続放棄は、「被相続人が亡くなった日から3カ月以内」という申告期間が定められています。できるだけスムーズに手続きが行えるよう相続放棄をする場合の手順を確認しておきましょう。

 

• 相続財産の調査を行い相続放棄すべきか判断する
• 必要書類や費用を準備する
• 家庭裁判所に必要書類を提出する
• 裁判所からの照会書へ回答する
• 相続放棄申述受理通知書が届く

 

この手続きを3カ月以内に行う必要があるため、しっかりスケジュール管理を行い、必要な書類は早めに準備しましょう。

 

田舎の実家（空き家）を売却したい場合！4つの方法

田舎の実家を相続した場合、活用方法がなければ売却するのも得策です。

 

しかし、場所によっては思うように売却が進まない可能性もあります。その場合は、家を解体して更地にする、空き家バンクに登録するなどの方法を検討してみましょう。

 

①不動産会社に買取依頼

不動産会社に直接買い取りしてもらう売却方法を「買取」といいます。

 

買取は、査定依頼を行い、掲示された金額に納得できれば確実に売却することができます。

 

そのため、売却にあまり時間をかけられない人やすぐに現金化したい人におすすめの方法です。ただし、仲介に比べて、売却価格は安くなる傾向にあります。

 

②不動産会社に仲介依頼

不動産会社に依頼して売却する方法を「仲介」といいます。仲介では、売却が成立したら成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払います。

 

しかし、買取に比べて高額で売却できるケースも多いため、高値売却したい人にはおすすめの方法です。ただし、売却までに時間がかかる可能性があります。スケジュールには余裕を持っておきましょう。

 

③家を解体し売却

空き家は、想像以上に劣化が進んでいることがあります。

 

たとえば、雨漏れやシロアリなど、目に見えない所で被害が起きていることも少なくありません。そのため、古くなった空き家は、解体して土地として売却するのも1つの方法です。

 

土地として販売すれば、使用目的が広がり売却しやすくなる可能性があります。個人で判断しにくい場合は、ホームインスペクション（建物状況調査）を活用するのもおすすめです。

 

ホームインスペクションは、「住宅診断」とも呼ばれ、床下、屋根裏、外壁、屋根、構造などを調査することができます。建物の現状を把握することで何を優先すべきか見えてくるでしょう。

 

④空き家バンクに登録

田舎や地方では、少子高齢化に伴い、地域の過疎化や空き家の増加が問題となっています。

 

こうした背景を受け、少しでも空き家を有効活用するため「空き家バンク」が生まれました。空き家バンクは、空き家の所有者が登録を行い、自治体のホームページや広報誌などで購入希望者や入居者を募るサービスです。

 

移住者や交流希望者向けに提供している自治体も多く、地域活性化にも役立っています。また、その地域に定住したい人からの問い合わせが主となるため、成功率の高さも魅力です。

 

空き家バンクの実施は、自治体によって異なるため、詳しくはそれぞれ自治体でご確認ください。

 

田舎の実家（空き家）！3つの活用方法

ここまで空き家を相続放棄する場合や、売却する場合について解説してきました。

 

しかし、「思い出の詰まった実家を売却するのは避けたい」と思う人が多いのも実情です。

 

では、田舎の実家を相続して有効に活用する方法はないでしょうか。ここでは、田舎の実家を活用する方法をご紹介します。

 

①賃貸

空き家の状態によっては、賃貸で貸し出すことも有効です。

 

入居者がいれば毎月安定した家賃収入が見込めます。家賃収入があれば、空き家の管理や税金の支払いに充てることができるでしょう。

 

また、空き家の状態で放置しておくよりも、家の劣化を抑える効果が期待できます。

 

②更地として運用（駐車場など）

空き家を解体して更地にすれば、管理の手間や維持費が少なくなります。

 

更地なら駐車場として運用したり、貸地として運用したりする活用も可能です。運用がうまくいけば、収入源にもなるでしょう。空き家の管理に困っているものの、土地は手放したくないという人は更地にして運用する方法も検討してみましょう。

 

③自分で住む

コロナ禍以降は、働き方にも大きな変化がありました。

 

自宅で仕事をする人が増え、のどかな環境で暮らせる田舎に注目が集まっています。自由な働き方ができる人は、自分たちで住むという選択肢を視野に入れてみるのもおすすめです。

 

空き家を自分たちで修理しながら生活することで家への愛着が増すことでしょう。

 

まとめ

田舎の空き家は維持費だけでなく、定期的な管理が必要になります。そのため、コストだけでなく、手間と労力も必要になるでしょう。

 

そのままの状態で有効活用できることが望ましいですが、なかなか上手くはいかないものです。自分たちの生活に負担となる場合には、相続放棄や売却も視野に入れて検討しましょう。

 

また、相続後に万が一自分の身に何か起きれば、残された家族が相続することになります。後悔残らない選択をするためには、家族でしっかり話し合っておくことが大切です。