「住宅ローンの本審査に通れば大丈夫」と安心していませんか。実は本審査後も、油断は大敵です。さまざまな事情により、審査時の条件と変わってしまい、融資を受けられなくなる場合があるのです。
本記事では住宅ローン本審査承認後に落ちる理由や、どのくらいの確率で落ちるのか解説します。これからマイホームを購入予定の方は、本審査承認〜融資実行のプロセスを円滑に進めるために、本記事の内容を参考にしてください。
目次
住宅ローン本審査承認後に落ちる理由とは？
本審査の時と比べて経済状況や健康状態に変化があった場合、本審査に通過した後でも融資を受けられなくなる可能性があるため注意が必要です。経済状況や健康状態の変化とは、具体的に以下のようなケースが考えられます。
- 収入が変わった
- 信用情報の悪化
- 返済負担率が変わった
- 病気になった
それぞれのケースについて、詳しく見ていきましょう。
収入が変わった
金融機関は返済能力を重視しており、収入は最も重要な判断材料の一つです。
収入が変わる主なケースとして、本人の転職・退職などが挙げられます。さらに、夫婦2人の収入を合算して借りる収入合算タイプの住宅ローンでは、配偶者の収入変化も融資に影響をおよぼします。そのため、審査後の転職や退職は避けたほうが良いでしょう。
信用情報の悪化
信用情報とは、借り入れや返済の履歴を記録したものです。クレジットカードの延滞や新たなローン契約は信用情報に悪影響を与える可能性があります。
絶対に避けなければならないのは、新しい借り入れをしたり、既にある借金の返済を遅らせたりすることです。クレジットカードは、キャンペーンなどで気軽に作ってしまいがちですが、金融機関からは「債務が増えた」とみなされる可能性があるため、要注意です。
さらに、金融事故といわれる自己破産や債務整理に陥った場合は、信用情報に深刻な傷がつきます。
返済負担率が変わった
年収に対するローン返済額の割合を、返済負担率といいます。
返済負担率＝ローン返済額÷年収
返済負担率が高くなるほど、ローン返済の負担が大きくなります。そのため返済負担率が上がると、金融機関から「返済能力が低下した」とみなされ、本審査の承認を取り消される可能性があります。
返済負担率が上がる要因は、新たなローン契約や年収の減少が挙げられます。年収が変わらないのにローンの返済額が増えれば、返済負担率が上がってしまいます。一方で転職や離職の結果、年収が減って返済負担率が上がるパターンもあります。
本審査承認後は、新しいローンの借り入れや、転職・離職は控えたほうが良いです。
病気になった
住宅ローンを利用する際には、団体信用生命保険（団信）への加入が求められることが一般的です。団信は、契約者が死亡または高度障害になった場合に、保険会社がローン残高を肩代わりしてくれる制度です。
住宅ローンを利用する場合は、金融機関による審査と、保険会社による団信の審査がおこなわれます。団信の審査では、持病や健康状態が重要な判断材料になります。
健康診断で異常が見つかったり入院や手術をともなう病気に罹ったりすると、場合によっては、本審査の承認取り消しとなる可能性があります。
本審査と事前審査の違いについて
そもそも住宅ローンを利用する場合は、本審査の前に事前審査というプロセスがあります。ここからは本審査と事前審査の違いについて解説します。
事前審査とは
事前審査の目的は、住宅ローンを借り入れできるかどうか、「おおよその見込み」を確認することです。借り入れできる見込みがあると分かれば、物件の申し込みや売買契約に進む後押しになります。
売主にとっても、購入希望者が事前審査に通っていることは大きな安心材料です。複数の申し込みがある場合には、交渉を有利に進める要素にもなり得ます。
ただし、事前審査結果はあくまで仮の判断です。融資が確定したわけではないため、後の本審査で却下される可能性もあります。また、事前審査を受けたからといって、必ず借りなければならない義務もありません。
審査スピードは比較的速く、1〜3営業日程度で結果が出ます。提出書類もシンプルで、本人確認書類や源泉徴収票などが中心です。保険会社による団信の審査も、事前審査の段階ではおこなわれません。
本審査とは
住宅ローンの本審査とは、金融機関が申込者に対して「本当に融資を実行できるかどうか」を正式に判断するための審査です。事前審査があくまで仮の見込みであるのに対し、本審査は融資契約の可否を決定する重要なプロセスです。
本審査では、収入や勤務先の安定性、信用情報、返済負担率などが総合的にチェックされます。提出書類も多岐にわたり、本人確認書類や収入証明書に加え、売買契約書、住民票、印鑑証明書などが必要になります。また、団体信用生命保険（団信）への加入審査もこの段階で行われ、健康状態の申告が求められます。
本審査を受けるタイミングは、売買契約を締結した後です。審査期間は通常1〜2週間程度かかります。万が一本審査に通らず、融資を受けられなかった場合は、売買契約は解約となる可能性もあるため、慎重な準備が欠かせません。
無事に承認されれば、融資契約へと進み、物件購入の手続きが本格化します。
住宅ローン本審査承認後に落ちた場合！何かしらのペナルティはあるの？
買主が本審査に落ちた場合、不動産売買を履行することができなくなり、原則として契約は不成立となります。そうなれば売主は予定していた売買金額を受け取れません。そのため、以下のようなペナルティが発生し得ることを覚えておきましょう。
- 違約金の発生
- 手付金の没収
違約金の発生
本審査に落ちた場合、売主は融資を受けられず、売買代金を受け取れません。これは買主の都合による契約解除であり、融資を受けられず期日までに売買代金の支払わなかったことが債務不履行とみなされれば、違約金の支払いが発生する可能性があります。
違約金の相場は、売買金額の10%〜20%が目安です。売主が宅建業者であれば、宅建業法により違約金の上限金額が定められており、売買金額の20%を超えることはありません。
たとえば売買金額4,000万円の場合、違約金は400万円〜800万円程度です。かなり大きな金額であり、家計に大きな影響をおよぼすことがわかります。
しかし、後ほどご紹介する「ローン特約」を契約で定めている場合、融資が不成立となった場合も、違約金の支払いなしで契約を解除することが可能です。
手付金の没収
契約の内容によっては、既に支払っている手付金が返還されないことがあります。手付金は不動産売買契約を締結するときに、買主から売主に対して支払うお金です。
法制度上、手付金には証約手付・解約手付・違約手付という3つの意味があり、それぞれの特徴は以下のとおりです。
| 種類 | 意味 |
|---|---|
| 証約手付 | 契約が成立したことの証明となる |
| 解約手付 | 契約当事者に解約できる権利を持たせる |
| 違約手付 | 債務不履行があった場合の違約金としての性質を持つ |
日本の不動産売買では、手付金は原則として「解約手付」として扱われることが多いですが、契約書に証約手付・違約手付と明記されている場合は、そちらの内容が優先されます。
解約手付の場合は、買主は手付金を放棄することにより、契約を解除することができます。手付解除ができるのは、契約相手が履行に着手する前までです。売主が登記準備を始めるなど、履行に着手していると、手付解除は認められない可能性があります。
手付金は売買金額の5〜10%で設定されることが多いです。4,000万円の物件価格だった場合は、200万円〜400万円となります。
ただし、住宅ローン特約があれば、本審査に通らなくても契約を解除でき、手付金についても全額返還してもらうことが可能です。
住宅ローン特約について
違約金や手付金は非常に高額になるため、「本審査の承認を取り消されたらどうしよう」と不安になりますよね。そのリスクヘッジとなるのが、住宅ローン特約です。ここからは、住宅ローン特約とは何か、その種類について解説します。
住宅ローン特約を解説
住宅ローン特約は、買主がローンの審査に通らなくても、違約金や手付金の没収を受けずに契約を解除できるようにするための特約です。
融資特約や融資条項とも呼ばれ、不動産売買契約または重要事項説明書に記載される、買主保護のための重要な特約です。この特約があることで、買主は融資否認という不可抗力に対して、契約解除の選択肢を持つことができます。
しかし住宅ローン特約は万能ではありません。買主が誠実に融資申込を行い、期限内に解除の意思表示をすることが前提です。買主としての履行を怠ると、特約が無効となり、違約金や手付金の没収が発生する可能性があります。
住宅ローン特約の種類
住宅ローン特約は、解除条件型と解除権保留型の2種類に分類できます。
解除条件型は、住宅ローンが不成立となれば、自動的に契約解除となるタイプです。買主が意思表示を忘れても契約解除される点は安心感がありますが、他に融資してくれそうな金融機関が見つかっても、契約は解除されてしまいます。
解除権保留型は、住宅ローンが通らなかった場合、買主が定められた期限内に意思表示をすることで、契約が解除されるタイプです。解除通知がなければ契約は継続するため、別の金融機関で改めてローン審査を受けられます。ただし期限までに意志表示をしないと、違約金などのリスクが発生する可能性があります。
解除条件型は、ローン不成立のリスクを最小限に抑えたい方におすすめです。一方で複数の金融機関でローン審査を受ける予定の方は、解除権保留型にしたほうが柔軟に対応できるでしょう。
住宅ローン本審査承認後に落ちない方法
ここまでローン不成立のペナルティや住宅ローン特約について解説してきましたが、リスクを避ける最も確実な方法は、そもそも本審査に通り、融資実行までその承認を取り消されないことです。ここからは本審査通過後、スムーズに融資を受けるために、意識しておきたいポイントを解説します。
- 収入を維持する
- 信用情報が傷つかないように注意する
- ある程度の資金を手元に持つ
- 健康管理に注意する
収入を維持する
金融機関は住宅ローンの融資をするとき「安定した返済能力」を重視します。転職や退職は収入の安定性が疑われる要因になり得ます。融資実行までは、現在の職場を変えないことが鉄則です。
収入合算で住宅ローンを申し込んでいる場合は、家族の収入変動にも注意しなければなりません。
信用情報が傷つかないように注意する
審査後に借金の新たな借り入れや延滞があると、信用情報に問題があるとみなされ、融資が取り消されることがあります。
クレジットカードの新規発行や、ローン契約は控えましょう。クレジットカードの支払いやローンの返済も支払い遅延が起きないよう、期日管理を徹底することが大切です。
ある程度の資金を手元に持つ
通常の審査では貯金額そのものが重視されることは少ないですが、返済負担率が高い場合や借入額が大きい場合には、金融機関から貯金額の確認を求められることがあります。
決済時には頭金や諸費用の支払いが必要になりますし、購入後の引越し費用や生活費も必要です。本審査に通ったからといって油断せず、貯金は計画的に維持することが大切です。
健康管理に注意する
健康状態は団信の審査に大きな影響をおよぼします。融資実行前に健康診断等で異常が発覚すると、団信に加入できず本審査の結果が白紙になることも。
普段から体調管理を意識し、急な入院や病気にかかるリスクを減らすことが重要です。
まとめ
融資実行前に、収入や健康状態に問題が発生すると、本審査に通過していても融資を取り消されることになります。そうなれば違約金や手付金没収などのリスクが生じるため、日頃の生活管理を徹底し、契約には住宅ローン特約を必ず盛り込んでおくことが重要です。
