賃貸マンションやアパートを経営するオーナーにとって、管理会社との関係は非常に重要です。連絡しても対応してくれないなど、管理会社の対応が悪いと、賃貸経営にも悪影響を及ぼします。
この記事では、対応が悪い管理会社の特徴やそのような管理会社を使い続けるデメリットについて解説します。対応が悪いときに、どのような対処法を取るべきかまで解説しているため、管理会社との関係にお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。
賃貸物件における管理会社の役割とは
賃貸経営が成功するか否かは、管理会社の力量にかかっているといっても過言ではありません。
管理会社の仕事は、オーナーに代わって賃貸物件の運営・管理をおこなうこと。具体的には空室の募集や入居者審査、家賃の回収、クレーム・トラブル対応、退去手続きなど多岐にわたります。
これらの業務を遂行する上では、入居者と接触することも多いため、入居者満足度に直結する重要な仕事を管理会社に任せているということになります。
対応が悪い・トラブルが多い！管理会社の特徴
管理会社の対応が悪いと、入居者満足度が低下し、賃貸経営に悪影響を及ぼします。それでは対応が悪い管理会社を見極めるには、どのようなポイントに注意すれば良いのでしょうか？対応が悪い管理会社の特徴は、以下のとおりです。
- 連絡しても対応してくれない・対応が遅い
- 態度が悪い
- クレームなど直接連絡がくる
- 修理等の対応が遅い
- 空室が埋まらない
それぞれの特徴について、詳しく見ていきましょう。
連絡しても対応してくれない・対応が遅い
何か確認事項があって管理会社に連絡をしても、対応してくれなかったり、対応が遅かったりしませんか。もし思い当たる場合は、管理会社の対応力に問題があるといえます。
不動産管理の仕事は、スピードが命です。たとえば水漏れが発生した場合、入居者からすれば、一刻も早く修理してもらいたいですよね。それなのに、こちらから連絡をしても管理会社から何の反応もないようでは、入居者の不満は募る一方です。
対応が遅れる背景には、担当者の手が回っていないケースやクレーム対応を避けているなど、さまざまな理由が考えられます。いずれの理由にせよ、迅速な対応ができない管理会社は、信頼できるパートナーとは言い難いです。
態度が悪い
管理会社の担当者が横柄だったり無愛想だったりすると、入居者からの印象が悪くなります。電話やメールのやりとりが雑、現地対応の時に挨拶もないという状態では、「このマンションは、本当に大丈夫なのかな」と不安を抱かれるのも無理はありません。
オーナーにとっても、態度が悪い管理会社は大きなストレス要因です。報告が遅い、こちら側の質問に対して面倒そうな態度を取られるなど、誠意のない対応が続けば、安心して任せることができません。
管理会社は物件の顔であり、入居者の窓口になる存在です。その対応ひとつで物件の印象や入居者満足度が大きく左右されます。そして担当者の態度の悪さは、入居者満足度の低下だけでなく、空室率の上昇にも直結します。
オーナーと入居者双方が安心できるよう、態度の悪い管理会社は早めに見直し、誠実な対応ができる管理会社への乗り換えを検討したほうが良いでしょう。
クレームなど直接連絡がくる
本来、入居者からのクレームの一次対応は、管理会社の役割です。騒音、設備不良、近隣トラブルなど、日常的に発生する問題は、管理会社側で処理し、オーナーには必要な報告だけが届くのが理想的な体制といえます。管理会社が入居者との窓口として機能するからこそ、オーナーは安心して本業や賃貸経営に集中できるのです。
しかし、対応力に欠ける管理会社の場合、入居者が直接オーナーに連絡してくるケースが増えてしまいます。これは、管理会社とのやり取りがうまくいかず、「管理会社と話しても解決しない」と入居者が感じてしまっている証拠です。感情的になりやすいクレームほど、管理会社が適切に対応できないと、オーナーが矢面に立たされることになります。
入居者からの直接連絡が常態化すると、オーナーの精神的負担は大きくなり、対応に追われることで本業に支障をきたす可能性も。入居者の不満がたまると、物件の評判にも悪影響を及ぼします。インターネットの口コミやレビューで「管理が行き届いていない物件」として認識されると、入居希望者の印象も悪くなり、空室リスクが高まります。
頻繁に入居者から直接連絡が来るようであれば、管理会社がクレーム対応を十分に担えていない可能性があります。オーナーの負担を軽減し、物件の価値を守るためにも、対応力のある管理会社への見直しを検討することが重要です。
修理等の対応が遅い
設備が故障した際、迅速に修理対応が行われないと、入居者の不満は一気に高まります。特に給湯器やエアコンなど、日常生活に欠かせない設備の不具合は、1日でも早く対応しなければ生活に支障をきたします。
入居者が困って管理会社に連絡しても、対応が遅れたり放置されたりすると、信頼は失われます。修理の手配が後回しになり、連絡もないまま時間が過ぎていくような状況では、入居者の不満が募るばかりです。オーナーにとっても、修理の見積もりが遅かったり、発注までに時間がかかったりして、物件運営に支障をきたします。
一方、対応力のある管理会社は、設備の故障に対して即座に動くフットワークの軽さがあります。入居者の不安を最小限に抑えるとともに、オーナーにも迅速に報告してくれるでしょう。こうした姿勢が、入居者満足度の向上と物件の価値維持につながります。修理対応のスピードと丁寧さは、管理会社の質を見極める重要なポイントです。
空室が埋まらない
空室対策も、管理会社の重要なミッションの一つです。にも関わらず、空室がなかなか埋まらない場合、管理会社の対応力不足が関係している可能性があります。
たとえば、募集活動を怠っている、内見対応が不親切、広告の写真や文章のクオリティが低いなどの理由で、入居希望者の関心を引けず、空室が長引くケースは多いです。
特に、物件情報の掲載が遅れたり、写真が暗く魅力が伝わりづらかったりすると、他の競合物件に埋もれてしまいます。オーナーに空室対策を任せられている以上、管理会社には戦略的な募集活動をおこなう責任があります。
優良な管理会社は、物件のターゲットを的確に見極め、そのニーズを満たせるような募集活動を実行していくはずです。広告では物件の魅力を最大限に引き出し、空室期間を最小限に抑える努力を惜しみません。
空室が続いている場合は、管理会社の対応を見直すことが、収益改善の第一歩となる可能性があります。
対応や評判が悪い管理会社を使い続けるデメリット
対応に問題がある管理会社を使い続けると、入居者にとっても、オーナーにとっても悪影響を及ぼします。具体的なデメリットは、以下の通りです。
- 劣化が進む
- 貸主の負担が増える
- 空室が長期化する
それぞれのデメリットについて、詳しく見ていきましょう。
劣化が進む
対応に問題がある管理会社は、修理や点検の対応を後回しにする可能性があります。共用部や専有部の設備が適切なタイミングで修繕されないと、物件の劣化が加速し、住環境に深刻な影響を及ぼします。
たとえば物件が劣化すると、雨漏りや排水不良などのトラブルが発生し、住まいとしての安全性や快適性を損なわれます。入居者の生活の質は悪化し、そのような状態が長く続けば、退去につながりかねません。
影響は入居者だけにとどまりません。たとえば、外壁タイルが剥がれて落下すれば、近くを通りがかった人がケガをするなど、近隣住民も危険にさらされます。
見た目もボロボロになって見栄えが悪くなり、好んで住む人はいなくなります。そうなれば、物件全体が徐々にスラム化していくリスクも否定できません。
こうした事態を防ぐためには、適切な修繕は物件を継続的におこなうことが不可欠です。安全・快適な住環境を守るために、管理会社の対応に不安がある場合は、早めに手を打ちましょう。
貸主の負担が増える
管理会社が自らの職務を果たせない場合、貸主であるオーナーの負担は増える一方です。
たとえば、入居者からのクレームがオーナーに直接寄せられるようになりますし、漏水などの緊急対応では、オーナーが直接修理業者を手配するような事態も起こり得ます。
さらに、修繕の不備が原因で、近隣住民に危害を加えてしまった場合、事故や訴訟リスクといった法的なリスクも高まります。
管理会社は本来、オーナーの業務を代行し、負担を軽減するための存在。にもかかわらず、かえってオーナーの負担を増やしてしまうようでは、わざわざ管理費を払ってまで管理会社に委託する意味がなくなってしまいます。
空室が長期化する
管理が行き届いていない物件に、住みたいと思う人は誰もいません。一度発生した空室を埋めるのは非常に難しく、長い時間を要するでしょう。
空室が長期間続くことは、オーナーにとって多くのデメリットがあります。一つ目はキャッシュフローの悪化です。空室の部屋は収入がゼロになるため、空室期間が長引くほど、キャッシュフローはどんどん悪化していきます。
また、「人気のない物件」というネガティブな印象を抱かれるリスクもあります。長期間にわたり広告を出し続けることで、物件の魅力が疑問視され、仲介会社や入居希望者から敬遠されてしまうのです。
こうした状況を打開しようと、安易に家賃を下げたり、入居審査の基準を緩めたりするのは避けるべきです。短期的には空室が埋まっても、長期的にはキャッシュフローや物件のブランド価値を損なう結果になりかねません。
まずは管理会社の募集活動に改善の余地がないか検討し、根本的な対策を講じることが大切です。
管理会社が対応悪いときの対処法
管理会社の対応が悪いときは、以下のような対処法があります。
- 管理会社に直接伝える
- 公的な機関に相談する
- 管理会社を変更する
管理会社に直接伝える
まずは、管理会社の担当者に不安に思っていることを直接伝えてみましょう。伝え方は、記録が残るメールや書面での連絡をおすすめします。口頭や電話では内容が曖昧になりやすく、意思疎通が十分に図れないケースも多いからです。
文面では、管理会社にどう対応してほしいのか、要望を伝えます。たとえば「修繕対応を〇月〇日までに実施してほしい」など、内容と期限を明確に伝えることで、相手も対応しやすくなります。
そして何より大切なポイントは、感情的にならず、冷静な姿勢を保つことです。やりとりの経緯や事実を正確に記載することで、担当者も状況を社内に報告しやすくなり、会社としての対応も検討しやすくなります。
それでも改善が見られない場合は、担当者の変更を申し出ることも選択肢の一つです。その際は、担当者本人ではなく、管理会社や担当部署の責任者に直接連絡を取るようにしましょう。
公的な機関に相談する
管理会社と話しても、聞き入れてもらえない場合は、公的な相談窓口に相談するのも手です。たとえば、各都道府県の宅建協会では、「不動産無料相談所」という無料の相談を受け付けています。
管理会社を変更する
最終的な選択肢は、管理会社の変更です。こちらから不安や要望を伝えても状況が変わらないようであれば、その管理会社を使い続けるメリットは薄れてしまいます。
新しい管理会社を選ぶ際は、担当者の人柄や信頼感を見るのはもちろんのこと、空室対策の実績や、トラブル対応の柔軟さなど、実務面での対応力もしっかりと見極めたうえで選ぶのがポイントです。
まとめ
担当者の対応が遅かったり、態度が悪かったりする管理会社は、対応に問題があると言わざるを得ません。そのような管理会社を使い続けると、入居者の満足度が低下し、物件のブランド価値を損なうリスクがあります。実務面でも、入居者からクレームが来る、空室が埋まらないなど、オーナーに大きな負担がかかります。
不満を感じている場合は、早めに管理会社に連絡し、具体的な改善点を伝えましょう。それでも改善が見られない場合は、管理会社を変えるという選択肢もあります。管理会社の変更は一定の手間がかかりますが、長期的に見れば、物件の価値や入居者満足度を守るために欠かせない判断です。信頼できるパートナーを選び、安定した賃貸経営を目指しましょう。
