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実家を相続したり、両親との同居が決まったりすると、実家の建て替えを検討する方もいるでしょう。しかし、実家を建て替えるためには数百万円から数千万円の費用がかかります。そのため、「実家を建て替えたいけどお金がない」と悩んでいる方が多いのも実情です。
では、実際に実家を建て替えるには、どのくらい費用がかかるのでしょうか。今回は、実家の建て替えにかかる費用の相場や建て替えるお金がない時の対処法、家を建て替えた後に後悔しがちなポイントについて解説します。お金がないと諦めている方でも、本文を読めば何か対処法が見つかるかもしれません。ぜひ最後までお読みいただき、今後の参考にしてください。
実家の建て替える場合の費用（相場）はどれぐらい？
下図は、国土交通省が発表した「令和5年度 住宅市場動向調査報告書」の結果です。
参照：国土交通省：令和5年度 住宅市場動向調査報告書
図を見ると、建て替えにかかる費用平均は5,745万円となっています。また、新築注文住宅を建築した人の費用平均は5,811万円となっています。土地を購入する分、新築世帯が多少上回っているものの、どちらも5,000万円を優に超える金額であることは間違いありません。これらの結果から、建て替えには十分な資金が必要であることがわかります。次の項目では、建て替え費用が不足している場合の対処法を紹介します。
家を建て替えるお金ないとき！対処法を紹介
家を建て替えるお金がないときは、以下の方法を検討しましょう。
- 親族から資金を集める
- ローンを利用する
- 補助金・助成金を利用する
- リフォームする
- ローコスト住宅
- 建て替えせずに活用する
- 売却する
項目ごとに詳しく解説していきます。
親族から資金を集める
実家の建て替えや親と同居する場合は、親族から資金提供してもらうことも視野に入れて検討しましょう。ただし、これらは「贈与」にあたるため、通常であれば贈与税がかかります。しかし、住宅取得資金の贈与については一定条件を満たす場合、一定の限度額までは非課税とされています。
したがって、両親や祖父母から資金援助を受ける場合は、住宅取得資金贈与の非課税制度が受けられるため、資金調達だけでなく節税対策にもなります。なお、贈与は父母、祖父母からの贈与に限られているため、兄弟姉妹、子どもからの贈与は対象外になるため注意が必要です。
住宅取得資金贈与について、国税庁は以下のように記載しています。
住宅取得資金贈与は、父母、祖父母などの直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得又は増改築等の対価に充てるための金銭を取得した場合において、一定の要件を満たすときは下表の金額について、贈与税が非課税となります。
| 贈与期間 | 省エネ住宅等 | 左記以外の住宅 |
|---|---|---|
| 令和6年1月1日～令和8年12月31日まで | 1,000万円 | 500万円 |
引用：国税庁 住宅取得資金の贈与を受けた場合
特例を受けるための詳細は、国税庁のウェブサイトからご確認ください。
住宅ローンを利用する
国土交通省が発表した「令和5年度 住宅市場動向調査報告書」によると、注文住宅（建て替え）取得世帯の住宅ローン有無は48.7％となっており、約半数は住宅ローンを利用して建て替えを行っているということがわかります。
参照：国土交通省令和5年度 住宅市場動向調査報告書
近年は、低金利ということもあり借入がしやすくなっており、40歳以上でも比較的住宅ローンが組みやすい傾向です。そのため「まとまった資金がない」と悩んでいる方は、一度住宅ローンの利用を検討してみてはいかがでしょうか。
また、現居の住宅ローン残債が残っている場合でも、残債と建て替え費用を1本化できる「建て替えローン」という選択肢もあります。ただし、住宅ローンを利用する場合は、年齢、職業、貯蓄などを踏まえた上で、入念な資金計画を立てることが重要です。
補助金・助成金を利用する
国や自治体が実施している補助金・助成金を利用すれば、自己資金を軽減しながらお得に建て替えすることができます。具体的には、以下のような補助金・助成金があります。
- 子育てエコホーム支援事業
- 長期優良住宅化リフォーム推進事業
- 解体費用助成金
- ブロック塀の解体撤去に対する補助金
- 老朽危険家屋解体工事補助金
- 木造住宅の耐震建て替え補助金
それぞれの概要について見ていきましょう。
子育てエコホーム支援事業
子育てエコホーム支援事業は、新築やリフォーム時に対象の省エネ工事を行うことで利用できる補助金です。名称に「子育て」とあるため誤解されやすいですが、リフォームは全世帯が対象となっています。ただし、補助対象工事には以下のような条件があります。
| 必須工事 |
開口部の断熱改修 躯体部分の断熱改修 エコ住宅設備の導入 |
|---|---|
| 任意のリフォーム |
子育てしやすい環境へ変更するためのリフォーム 住宅の防災性を向上させるためのリフォーム バリアフリーリフォーム 空気清浄・換気機能がついたエアコンの導入 リフォーム瑕疵保険の加入 |
必須工事を３つ全て実施で上限60万円／戸、必須リフォームを2つ以上実施で上限40万円／戸の補助金を受け取ることができます。詳しくは、子育てエコホーム支援事業をご確認ください。
長期優良住宅化リフォーム推進事業
長期優良住宅化リフォーム推進事業は、既存住宅の性能向上や適切なメンテナンスを支援する事業です。既存の戸建て住宅、賃貸を含む共同住宅が対象で、事務所や店舗などは対象外となります。主に以下のような工事が補助対象です。
- 住宅性能向上リフォーム（建物の劣化対策、耐震性の向上、断熱サッシ、高効率給湯器への交換など）
- 三世代同居リフォーム（キッチン・浴室・トイレ・玄関の増設工事が対象で、2つ以上の実施が必要）
- 子育てしやすい環境整備のためのリフォーム（住宅内事故防止措置、不審者の侵入防止対策、災害への備えなど）
- 防災性の向上（玄関ドアの交換、サッシの交換、蓄電池の設置など）
上記に該当する工事をする場合、補助限度額は80万円／1戸、認定長期優良型住宅で160万円／1戸です。三世代同居リフォームは、子育て・若者世帯または中古リフォームの場合は、上限がそれぞれ130万円／戸、210万円／戸まで引き上げられます。詳しくは、長期優良住宅化リフォーム推進事業をご確認ください。
解体費用助成金
解体費用助成金は、自治体から給付される補助金です。条件を満たすことで解体費用の１／5から1／2程度の補助金が受け取れます。ただし、自治体によって補助金の内容が異なります。利用を検討している方は、お住いの地域のウェブサイトから解体費用助成金について調べてみましょう。
ブロック塀の解体撤去に対する補助金
ブロック塀の解体撤去の補助金制度では、「倒壊の危険性があるブロック塀を撤去し、地域の安全を守ること」を目的としています。支給額は自治体によって異なりますが、一般的な相場は撤去費用の1／4～1／2かつ上限額は5～15万円です。実家の建て替えで解体工事が必要だとお考えの方は、管轄する自治体の建築指導課窓口に相談しましょう。
老朽危険家屋解体工事補助金
老朽危険家屋解体工事補助金とは、老朽化によって倒壊の危険性がある家屋の解体を促進するための補助金制度です。近年日本では、高齢化や人口減少による空き家の増加が社会問題となっています。老朽化した空き家を放置すると、地域の景観が損なわれる、倒壊などによる危険性、火災、通行人への被害など様々な悪影響が考えられます。
そこで、こうした補助金を実施し老朽化した家屋の解体を促すことで、自治体全体のメリットにもつながります。老朽危険家屋解体工事補助金の上限は100万円ですが、自治体によって補助額は異なります。一般的に解体工事費用の何割、または自治体によって上限額が決まっているため管轄の自治体制度を確認しましょう。
木造住宅の耐震建て替え補助金
木造住宅の耐震建て替え補助金は、木造住宅の耐震性を向上し、地震に強い安全安心な家づくりを推進するための事業です。補助制度は自治体によって大きく異なりますが、主に耐震診断補助、耐震改修設計補助、耐震改修工事補助、木造住宅耐震建て替え事業などがあります。
例えば、木造住宅耐震建て替え事業では、耐震診断を実施後、耐震の建て替えの必要があると判断された方で耐震建て替えを行う場合、既存住宅の解体及び建て替えに要した費用の4／５以内（上限100万円）の補助を受けることができます。補助限度額や対象条件等は自治体によって大きく異なるため、気になる方が管轄の自治体で確認しましょう。
リフォームする
建て替え時は、建物を壊す解体工事をする必要があるため、解体費用がかかります。しかし、住宅の一部をリフォームするのであれば、建て替えより費用を抑えることができます。例えば、汚れや経年劣化が目立ちやすいキッチン、トイレ、浴室などの水まわりは、リフォームするだけで見た目も使い勝手も大きく向上します。
リフォーム費用は、キッチン70～100万円、トイレ20～50万円、浴室50～150万円が相場です。なお、リフォームは1カ所だけ行うよりも、数カ所まとめてリフォームする方が費用は安くなる傾向です。なるべく費用を抑えながら住心地をアップさせたい方は、リフォーム会社に相談してみると良いでしょう。
ローコスト住宅
一般的な住宅より建築コストを抑えた家を「ローコスト住宅」と呼びます。1,000万円台から建築できる商品もあり、坪単価で言うと30～50万円くらいがローコスト住宅の相場です。ローコスト住宅は、建築資材や設備を大量に仕入れることでコストダウンを図っているため、一般的な注文住宅に比べて費用を大きく抑えることができます。
すなわち、経済的な不安を減らしながら建て替えしたいという方に最適な方法です。ただし、どの部分をコストカットしているのか不明瞭な会社も存在するため、建築会社選びは慎重に行いましょう。
建て替えせずに活用する
家を相続したけれど活用方法に困っている方や実家が空き家になっている方は、建て替えせずに賃貸として貸し出すという選択肢もあります。貸し出しできれば家賃収入を得られるため、住宅ローンの返済に充てたり、貯蓄したりすることができます。ただし、実家が老朽化している場合や立地条件が悪い場合は、借主が見つからない可能性が高いです。
借主が見つからなければ、空き家の維持費を払い続けることになるため、むしろコストがかかる可能性もあります。賃貸経営は想像以上に難しく、他にも入居者トラブルや家賃滞納、住宅設備のメンテナンスなども想定しておかなければなりません。賃貸として貸し出すのは難易度の高い方法とも言えるため、「家賃収入が得られる」というだけで判断するのは避けましょう。
売却する
「相続した実家の活用方法に悩んでいる」「建て替え費用が工面できない」という方は、売却することも検討しましょう。実家を売却すればまとまった資金が手に入るため、新居購入費用に充てたり、賃貸物件へ入居したりすることができます。なお、不動産売却には「仲介」と「買取」という2つの売却方法があり、違いは以下の通りです。
- 仲介：不動産仲介業者が買主を探す
- 買取：買取業者に直接買い取ってもらう
仲介は、不動産仲介業者が買主を見つけて売却する方法です。買い取りに比べて高値で売却できるというメリットがありますが、売却できるまでに時間がかかるというデメリットがあります。また、買主が見つかったら成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
一方、買取は、不動産会社に直接買い取りをしてもらう売却方法です。査定額に納得できれば、最短1日で売却することも可能。また、老朽化した空き家でも査定額が付けば、必ず買い取りしてもらうことができます。売却に時間がかからず、即現金化できるのは大きなメリットと言えるでしょう。
ただし、仲介に比べて買取価格は安くなる傾向です。したがって、高値売却を希望する方は仲介、時間をかけずに売却したい方は買取が向いているでしょう。
家を建て替えた後に後悔してしまうこと
家を建て替えたあとに後悔しないよう、経験者の意見を参考に、建て替え後に起こる失敗や後悔をあらかじめ把握しておくことが大切です。ここでは、家の建て替えで後悔しがちな以下の３つのケースについて解説します。
- 予想よりも費用がかかった
- リフォームだけでよかった
- 工務店選びで失敗した
それぞれの解決策についてもお伝えしますので、今後の参考にしてください。
予想よりも費用がかかった
家を建て替えるということは、一定期間仮住まいが必要ということです。建て替えにかかる期間は6カ月～約1年が一つの目安ですが、天候や工事の進み具合によっては完成が遅れることも少なくありません。
仮住まい中に部屋を借りる場合、初期費用として敷金・礼金、前家賃、仲介手数料、火災保険、鍵交換費用などがかかります。例として、家賃10万円の部屋を借りた場合の初期費用のシミュレーションを見ていきましょう。
| 内訳 | 費用相場 |
|---|---|
| 敷金 | 0～20万円 |
| 礼金 | 0～20万円 |
| 前家賃 | 10万円 |
| 仲介手数料 | 0～11万円 |
| 火災保険料 | 2万円 |
| 鍵交換費用 | 1万円 |
| 総額 | 13～64万円 |
上記の場合では、最大64万円の初期費用がかかることがわかりました。これに加えて、引越し費用がかかることも忘れてはいけません。引越し費用は、時期や荷物量、距離などによって変動しますが、3人以上の家族の引っ越しの場合7～15万円程度が目安となります。
このように、建て替え工事期間中の仮住まいは想像している以上に費用がかかります。工期が伸びればその分想定外の出費が増えるため「こんなはずじゃなかった」と後悔する方が多いのも実情です。建て替え期間が伸びてトラブルになったというケースもあるため、工期が遅延した場合の対応について施工会社としっかり話し合っておくことをおすすめします。
リフォームだけでよかった
建て替えを検討している人の中には、実はリフォームだけでも十分という方もいます。そのため、以下に該当する場合はリフォームを検討してみましょう。
- 築年数が30年未満
- なるべくコストを抑えたい
- 愛着のある実家を壊すことに抵抗がある
- 工期はなるべく短い方が良い
- 長く住み続ける予定がない／受け継ぐ予定がない
建て替えをする一番のメリットは、住宅性能や快適性がアップすることです。築年数50年を経過する住宅のほとんどは、旧建築基準に基づいて建築されているため、耐震性が現在の基準を満たしていません。リフォームで耐震工事することも可能ですが、耐震性が著しく低い場合は建て替えを検討しましょう。
一方、築年数30年未満であれば、リフォームだけで十分というケースもあります。リフォームが部分的であれば引越する必要もないため諸経費がかかりません。また、リフォームなら工事費用も大幅に抑えることができるため、受け継ぐほど長期的に住む予定がなければ建て替えをするメリットは少ないと考えられます。
また、リフォームであれば愛着のある実家を残すこともできます。暮らしに何を望むのか、今後実家とどのように付き合っていくのか、まずは家族でしっかり話し合ってみましょう。
工務店選びで失敗した
実際に建て替えを行った人の中には、「工務店に依頼したが下請けに丸投げで、要望が全く反映されていなかった」と思い通りの建て替えが出来ずに後悔しているケースがあります。
建て替えは、言い換えれば「家族の命を守る家づくり」。
高い費用と労力をかけて行うのであれば、満足できる建て替えをしたいものです。しかし、工務店は全国に17万社以上あると言われているため、工務店選びで迷ってしまう方もいるでしょう。そんなときは、以下のポイントを参考にしてください。
- 施工エリア
- 経営状況
- 工務店の特徴
- 自社施工であるか
- 設計力
- 技術力
- 担当者の対応力
自分たちにあった工務店を見つけて満足度の高い建て替えを目指しましょう。順番に解説します。
施工エリア
全国展開するハウスメーカーとは異なり、工務店は地域密着型の場合が多いです。そのため、対応エリアが限られていることがあります。気になる工務店が見つかったら、まずは施工エリアを確認してみましょう。
経営状況
工務店を選ぶときは、経営状況を確認しておくことが大切です。実際に、建築中に工務店が倒産してしまったという事例もあります。工務店が倒産してしまうと、工事がストップしたり、アフターメンテナンス等が受けられなかったりする可能性があるため注意が必要です。
工務店の経営状況は、ホームページ上を確認してみるのがおすすめです。年間の施工棟数や最新施工実績、口コミなどから工務店の安定性をチェックしましょう。
工務店の特徴
工務店は、それぞれ得意分野が異なります。例えば、デザイン性を重視している、住宅性能を重視している、コストパフォーマンに優れているなど、工務店ごとに特徴があります。気になる工務店があればホームページをチェックして特徴をよく理解しておきましょう。また、建て替えで「何を重視するのか」家族で話し合っておくと、工務店選びがよりスムーズになります。
自社施工であるか
工務店を決めるときは自社施工であるか確認しましょう。自社施工とは、自社大工や自社の職人が直接工事をすることです。工務店の中には、契約後の施工業者を全て下請け業者へ依頼するところがあります。下請け業者に任せると、コミュニケーションが円滑に進まず、施主の要望が通らない、不具合の対応に時間がかかる、希望する日程で施工できないなどのデメリットがあります。小さな不満が積み重なると、いずれ不信感に繋がる恐れもあるため、できるだけ自社施工の工務店を選ぶことをおすすめします。
設計力・提案力
家の建て替えは、設計力の高さや提案力も重要になります。特に、土地が特殊な形だったり、建築基準法で制限が設けられていたりする地域では専門的な知識も必要です。施主の希望に寄り添いながらどこまで叶えてくれるか、実現できない要望に対しての説明や代替案を提案してくれるかなどを確認しておきましょう。
技術力
技術力を見極めるのはなかなか難しいですが、工務店を決める前に完成見学会や施工現場見学会などに参加するのがおすすめです。なお、モデルハウスはクオリティの高い素材や設備、住宅性能を導入しているため、あまり現実的ではありません。そのため、実際に工務店で建てた人のリアルな家を見学することで、技術力や雰囲気がよりイメージしやすくなるでしょう。
担当者の対応力
家づくりの道のりは長く、建てて終わりではありません。中には、「担当者の人柄で工務店を決める」という人もいるくらい担当者との相性は重要です。
請負契約や設計の打ち合わせ、入居後のアフターメンテナンス、リフォーム相談など、担当者とは何度も打ち合わせを行い、今後の人生においても長い付き合いになります。だからこそ、気軽に相談ができるか、レスポンスは良いか、知識はあるか、親身になって対応してくれそうか、などに注目して慎重に工務店を選ぶことが大切なのです。
まとめ
今回は、実家を建て替えたいけどお金がない場合の対処法などについて解説しました。
建て替えにかかる費用平均は5,745万円であり、十分な資金が必要ということがわかりました。しかし、建て替えをしている人の約半数は住宅ローンを利用していて、近年は40歳以上の方でも住宅ローンの借り入れがしやすくなっています。また、現居の住宅ローンが残っていても建て替えローンを利用すれば、現居の住宅ローンと建て替え費用を1本化することも可能です。ただし、住宅ローンの利用は家計の経済状況を慎重に判断し、返済が家計を圧迫しすぎないよう注意が必要です。
建て替え費用で困っている方は、親族から援助を受ける、補助金・助成金を活用する、賃貸として貸す、売却するなどの方法もあります。また、建て替えが必要と思っていても、実はリフォームで十分な場合もあります。建て替え後に後悔することがないよう、まずは家族で話し合いを行い、生活の中で不便を感じることを書き出してみましょう。そうすると、日々の悩みが可視化され、自分たちに必要な工事が明確になるかもしれません。
工務店とは今後の人生で長い付き合いになります。満足度の高い建て替えを行うためには、気軽に相談できて、信頼できる担当者や工務店を選ぶことが成功の秘訣とも言えるでしょう。
