熊本市不動産売却クイック査定です。
日本は超高齢化社会に突入しているため、相続したものの活用できない土地や、空家の増加が日本各地で社会問題となっています。活用していない土地を持ち続けていると、税金の支払いや管理の手間が大きな負担となります。そのため、人によっては土地を所有していることがデメリットとなるでしょう。土地所有者の中には、「誰かに無償で引き取ってほしい」と思っている方が多いのも実情です。こうした不要な土地の活用方法に悩んでいる方にとって「無償譲渡」は一つの解決策と言えます。
そこで今回の記事では、いらない土地を無償譲渡する方法や無償譲渡するメリット・デメリット、税金の種類などについて解説します。この記事を読めば、いらない土地の対処方法や注意点がわかります。ぜひ最後までお読みいただき、今後の参考にしてください。
いらない土地あげます！と言いたい！タダでもあげた方が得な理由
活用しない土地を持ち続けていても、管理の手間が増える、経済的な負担が増えるなど、あまりメリットは多くありません。したがって、所有者が「いらない」と感じている不要な土地であれば、誰かに譲ってしまうのが得策です。ここでは、無償譲渡した方が良い土地の特徴を3つお伝えします。
- 活用していない土地
- 立地条件が悪い土地
- 管理を放置している空き家等
上記の土地は無償譲渡が適していますが、貰い手も限られるため注意が必要です。では、それぞれの特徴を見ていきましょう。
活用していない土地
所有者が今後も活用しない土地であれば、無償譲渡を検討しましょう。前述したように、活用していない土地は、所有しているだけで管理の手間や経済的な負担がかかります。今は良くても、高齢になると土地や空家を管理するのも一苦労でしょう。経済的な負担も大きいため、生活を圧迫する可能性も考えられます。
一方、所有者にとっては「活用していない土地」でも、住宅地として活用できるような土地であれば需要があるかもしれません。これまでに不動産会社や専門家に相談したことがなければ、一度相談してみることをおすすめします。
立地条件が悪い土地
立地条件が悪い土地も、無償譲渡の対象になりやすいと言えます。例えば、地方の山林、アクセスが悪く車がないと生活できない土地、限界集落にある土地などが挙げられます。これらの土地は、管理をする手間や現地までの交通費と時間がかかります。居住地としても適さないため、無償譲渡を検討するのも一つの有効な手段です。
しかし、近年のキャンプブームによって山林を開拓してキャンプ場したり、自給自足生活を動画配信したりする人や企業も増えています。そのような趣味や仕事を持つ一部の人からすれば「魅力的な土地」とも言えるため、一概に売却できないとも言い切れません。
管理を放置している空家等
空家を放置していると、倒壊、外壁落下、害虫被害、景観の悪化、悪臭、不法投棄など様々なリスクがあります。相続した実家の管理できずに放置している所有者は多く、これが近年の空家増加の一つの要因と考えられます。万が一、放置空き家から火災が起きれば、近隣トラブルの原因になるだけでなく、被害者への謝罪や出費、社会的信用ダメージを負うなどの可能性も考えられます。
このように、空き家を長期間に放置することは大変危険であるため、無償譲渡する、空き家バンクへ登録する、売却するなど何らかの対策が必要でしょう。いらない土地の処分や無償譲渡する方法については、次の項目で詳しく解説します。
いらない土地を譲渡（無償譲渡）する方法
ここでは、いらない土地を無償譲渡する具体的な方法を確認していきましょう。無償譲渡するためには、以下の6つの方法があります。
- 相続放棄
- 国に返還
- 空き家バンクを活用
- 売買サイトを活用
- 買取業者（不動産業者）に売却
- 隣家の所有者に引き取ってもらう
それぞれ詳しく解説していきますので、ご自身の状況と照らし合わせながら最適な方法を見つけてください。
相続放棄
親が亡くなり実家を相続するケースも少なくありません。しかし、財産は必ず引き継がなくていけないわけではなく、相続放棄という選択肢もあります。相続放棄すれば、いらない土地を所有することを避けられます。ただし、相続放棄は全ての財産を放棄しなくてはなりません。「土地だけ放棄」ということはできませんので、慎重な判断が必要です。
また、相続人が複数いる場合は、1人が相続放棄すると残された相続人の相続持分が増えます。プラスの財産であれば揉めるケースは少ないですが、負債が多い場合に相続放棄するとトラブルに発展する可能性が高いです。複数相続人がいる場合は他の相続人への影響が出るため、なるべく相続人同士で事前に話し合っておくことをおすすめします。
国に返還
いらない土地を国に返還することを「相続土地国庫帰属制度」といいます。この制度を利用すれば、相続や遺贈によって取得した土地を国が引き取ってくれる可能性があります。ただし、国は全ての土地を引き取ってくれるわけではありません。以下に該当する場合は、引き取ってもらえない可能性が高いため注意しましょう。
申請をすることができないケース
- 建物がある土地
- 担保権や使用収益権が設定されている土地
- 他人の利用が予定されている土地
- 土壌汚染されている土地
- 境界が明らかでない土地・所有権の在否や範囲について争いがある土地
上記のどれかに１つにでも当てはまると、申請することはできません。詳しくは、法務省「相続土地国庫帰属制度」の概要をご確認ください。
出典：法務省 相続土地国庫帰属制度の概要
承認を受けることができないケース（不承認事由）
- 一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地
- 土地の管理・処分を阻害する有害物が地上にある土地
- 土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地
- 隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地
- その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地
上記のどれかに１つにでも当てはまると、承認を受けることはできません。詳しくは、法務省「相続土地国庫帰属制度」の概要をご確認ください。
出典：法務省 相続土地国庫帰属制度の概要
空き家バンクを活用
先述した通り、空家が建っている土地は、「相続土地国庫帰属制度」を利用することができません。そのため、空き家バンクへ登録するのがおすすめです。空き家バンクは、自治体が運営するマッチングサイトで、空家を売りたい・貸したい人が登録を行います。空き家バンクを通じて住みたい人が見つかれば、空家を貸すか売却することができます。
ただし、全ての自治体で空き家バンクを運営しているわけではありません。空き家バンクの利用を検討している方は、空家を管轄する市区町村の窓口で事前に確認しておきましょう。また、空家を売買する場合は、民間の不動産会社が介入するため、不動産会社へ支払う手数料が発生します。
豆知識：「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」
空き家の不動産取引は、業務の負担に応じて収益性が低いことが以前から問題視されていました。そのため「空家を売却をしたいけど不動産会社に相手にしてもらえない」「契約がスムーズに進まない」といったトラブルも少なくありません。
また、空き家は不動産市場で流通しづらく、これが空家増加の一つの要因とも考えられています。この背景を受けて、国土交通省は不動産市場で流通しづらい空き家・空き地の流通を促すべく、2024年7月1日「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」を実施。
具体的には、売買の仲介（媒介）取引において、物件価格800万円以下を対象に売主・買主双方から最大33万円（税込）の報酬が受け取れるようになりました。今回の制度拡充によって、これまで空家取引を敬遠していた不動産業者の参入が増え、空き家の不動産市場への流通量増加が期待されています。
売買サイトを活用
空き家バンクの他にも、土地や空家を売買できるサイトがあります。ここでは、低価格で不動産売買ができるサイトを紹介します。
| サイト名 | 特徴 |
|---|---|
 家いちば |
土地売買実績が豊富 売主と買主が直接コミュニケーションを取れる 信頼関係を築いて安心して取引を行いたい方に最適 |
 みんなの0円物件 |
無償で物件取引ができる 売主は譲渡後の責任を負わないという契約が可能 |
 空き家のURI・KAI |
どんな物件でも掲載できる 専用のトークルームで売主と買主が匿名で商談できる マッチング後は宅建士と司法書士がお引渡しまでをサポート |
 空き家ゲートウェイ |
掲載料・仲介手数料が無料 売主が購入希望者を決められる 全国の物件情報が掲載可能 |
 空き家バイバイ |
専門スタッフのサポートで個人間取引が気軽にできる 完全成果報酬型なので安心 |
それぞれの特徴から、あなたに最適なサイトがあるか確認してみましょう。
買取業者（不動産業者）に売却
ここまで様々な方法をお伝えしましたが、「なるべく労力をかけず、すぐに土地や空家を手放したい」という方は、買取業者へ売却するのがおすすめです。買取業者に依頼すれば、無償ではなく売却金が得られる可能性があります。先にお伝えした「売買サイト」も有効な取引ですが、買主が見つかるまでに時間がかかる場合があります。買取業者なら、最短1日で売却できます。
さらに、買取業者は不動産のプロであるため、売却後に何かあった場合でも売主が責任を問われることはありません。これを、「契約不適合責任の免責」といいます。個人間の取引の場合、売却した土地や空家に売買契約書に記載のない不具合が見つかれば、売主は契約不適合責任に問われ、自費で対応しなくてはなりません。場合によっては、大きな出費となることもあるでしょう。したがって、買取業者へ依頼することで契約不適合責任が免責されることは、売主にとって大きなメリットになると言えます。
隣家の所有者に引き取ってもらう
いらない土地を引き取ってもらうのは、そう簡単ではありません。とくに地方の山間部などは需要が少なく、引き取り手を探すのはなかなか大変でしょう。そんなときは、隣家の方へ相談してみるのもおすすめです。隣家であれば、駐車場として利用したり、家を増築したり、土地を譲り受けるメリットがあります。
まずは隣家の人の意向を伺いつつ、「タダで引き取ってもらえませんか」と伝えてみましょう。意外と喜んで引き取ってくれるかもしれません。ただし、この方法は隣家の方と良好な関係が築けていないと難しいです。これまで隣家と関わりなく過ごしてきたという方は、他の方法を検討してみましょう。
いらない土地や家をもらうメリット
所有者にとっては「いらない土地」ですが、土地をもらう側にはメリットがあります。では、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。いらない土地をもらうメリットには、次のようなことが挙げられます
- 無料で取得できる
- 補助金が出る
- 収益化できる
それぞれのメリットについて詳しく解説します。
無料で取得できる
一般的に、土地を購入するためには数百万～数千万円の費用が必要です。それが無償で取得できるというのは、非常に大きなメリットといえます。地方へ移住を検討している方は、空き家や土地が無償で手に入れば移住のハードルは大きく下がります。また、土地や空家を購入するための自己資金は、リフォームや建築費用に充てることできるため、予算を抑えながら理想の住まいが実現しやすくなるでしょう。
補助金が出る
自治体によっては、空き家のリフォーム補助金や解体費用の補助金を受け取れる可能性があります。例えば、千葉県茂原市では、空き家バンクを利用して空き家を購入した場合、空き家のリフォーム費用最大50万円を上限として助成しています。ただし、補助金を受けるためには要件があります。詳しくは以下の茂原市ウェブサイトをご確認ください
参考：茂原市ウェブサイト「空き家バンクを利用した売買を行われる方にリフォーム補助金を交付します。（令和6年度分）」
また、神奈川県横須賀市では、横須賀市内にある空き家で補助対象要件を満たす場合は、空き家の解体費用上限35万円まで助成しています。詳しくは以下の横須賀市ウェブサイトをご確認ください。
参考：横須賀市ウェブサイト「空き家に対する解体助成金制度」
このように、東京や神奈川などの首都圏でも、解体費用の助成や空き家活用を促進している自治体も少なくありません。補助金制度をうまく活用することで、自己資金を節約することができます。気に入った土地が見つかったら、その地域の自治体が実施している補助金制度について調べてみましょう。
収益化できる
無償で取得した土地や空き家を活用して、民泊やゲストハウスを経営すれば収益化することも可能です。近年はコロナ禍明けのインバウンドで、外国からの観光客が増加しています。利便性が良い、周辺に有名な観光スポットがある、趣のある古民家などは集客が望めるかもしれません。
しかし、民泊の黒字化経営を続けるためには、経験や知識、才能が必要不可欠です。そのため、空き家が無償で手に入ったからといって、未経験者が安易に民泊経営をはじめるのは注意が必要です。
いらない土地や家をもらうデメリット
前項では、いらない土地や家をもらうメリットを紹介しました。しかし、「タダでもらえる」という理由だけで安易に土地や家を所有すると、思わぬ落とし穴があるかもしれません。土地や家を無償でもらうには、以下のようなデメリットもあります。
- 手続きが面倒
- 税金などの費用が発生
- 建物が建てられない土地もある
具体的な内容について解説します。土地や空き家の無償譲渡を検討している方は、デメリットについてもしっかり把握しておきましょう。
手続きが面倒
一般的な不動産取引では、売主と買主を不動産会社が仲介します。そのため、仲介手数料が発生しますが、契約書の作成や登記手続きは不動産業者が行います。契約完了まで、宅建士や司法書士など専門家のサポートを受けることもできるため、安心して不動産取引が行えるでしょう。
しかし、無償譲渡で土地や空き家を譲り受ける場合は、個人間取引が一般的です。契約書の作成や登記手続きを自分たちで行わなければならないため、仕事や家事の合間に時間を取るのはなかなか大変でしょう。手続きが苦手な方にとっては、大きなストレスになることも考えられます。無償譲渡を受ける際は、これらの苦労や手間を考慮しても、無償譲渡を受けるメリットがあるのか慎重に検討することが大切です。
税金などの費用が発生
本文中でもお伝えしていますが、土地や空き家を所有していると、固定資産税や都市計画税などの税金が発生します。さらに、無償譲渡の場合は、以下の税金が発生する可能性があるため注意が必要です。
- 贈与税
- 不動産取得税
- 登録免許税
後悔の少ない選択をするためにも、税金についてしっかり理解しておきましょう。では、それぞれどのような税金なのか解説します。
贈与税
贈与税とは、個人間の贈与に対して課せられる税金です。無償譲渡は法律では「贈与」にあたるため、受け取った側に贈与税が発生する可能性があります。具体的には、1年間に無償譲渡された財産の合計が110万円以上の場合に贈与税が発生します。なお、贈与税の税率と控除額は以下の通りです。
| 課税額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 10％ | – |
| 300万円 | 15％ | 10万円 |
| 400万円 | 20％ | 25万円 |
| 600万円 | 30％ | 65万円 |
| 1,000万円以下 | 40％ | 125万円 |
例えば、本来600万円の価値がある土地を著しく安い価格で譲り受けた場合、「みなし贈与」として贈与税がかかる可能性が高いです。この場合、贈与税は以下のようになります。
600万円×30％－65万円=115万円
「タタで土地がもらえた」と思っていたのに、あとから数十万円の税金の支払いがわかると「こんなはずじゃなかった」と後悔してしまうかもしれません。したがって、無償譲渡を受けると贈与税が発生する可能性があることを覚えておきましょう。
不動産取得税
不動産取得税とは、土地や空き家（戸建て）などの不動産を取得した全ての人に課せられる地方税で、土地と建物それぞれに課税されます。なお、毎年課せられる固定資産税とは異なり、取得した際に1度だけ課税される税金です。無償譲渡で土地や空き家を譲り受けた場合でも、不動産取得税は発生するため覚えておきましょう。不動産取得税は、以下の計算式で求められます。
税額=固定資産税評価額×4％
不動産を取得してから約６ヶ月～１年半くらいの間に都税事務所から納税通知書が届きます。納税通知書に記載されている納期限までに必ず納付しましょう。一方で、取得した不動産価格が以下の免税点に該当する場合は、不動産取得税は課税されません。
| 土地 | 10万円以下 | |
| 家屋 | 新築、増築、改築 | 23万円以下 |
| その他（売買等） | 12万円以下 | |
不動産を取得しても、価格が低ければ免税対象となるケースもあります。ただし、免税された土地と隣接する土地を1年以内に取得すると、1つの土地として改めて価格評価をします。価格が免税点を超えると、課税対象となるため注意しましょう。また、取得した建物と一構になる建物を１年以内に取得した場合も同様です。
登録免許税
空き家を譲り受けた場合は、不動産の所有者を移転する「所有権移転登記」という手続きが必要になります。所有権移転登記は管轄の法務局で申請を行いますが、申請時に登録免許税という税金がかかります。なお、登録免許税は以下の計算式で求められます。
税額=固定資産税評価額（課税標準額）×2％
先にお伝えした不動産取得税と同様に、登録免許税も「固定資産評価額」を元に算出されます。固定資産税評価額は、固定資産評価証明書を市区町村の窓口で取得することで確認できます。ただし、所有者または、所有者と同居の親族以外の方が固定資産評価証明書を取得する場合は委任状が必要です。無償譲渡を受ける前に、「どれくらいの税金がかかるのか把握したい」という方は、固定資産税評価額を確認しておくとよいでしょう。
建物が建てられない土地もある
土地は、不動産登記法で決められた23種類の「地目」で分類されています。その中でも住宅が建築できるのは、宅地、山林、原野、農地、雑種地のみです。無償譲渡された土地が、上記に該当しない場合は建物が建築できない可能性があります。
また、「今空き家が建っているから、建て替えできる」という判断は要注意。無償譲渡される土地の中には、再建築不可物件といって建物の建て替えができない土地も多くあるのです。再建築不可物件は、建築基準法で定められた接道義務を満たしていないため、建物を建て替えることができません。せっかく新居を建築する予定で譲り受けた土地でも、建物を建てられなければ「いらない土地」になってしまいます。したがって、土地に建物を建築する予定の方は、「地目」と「再建築不可物件ではないか」必ず確認しましょう。
まとめ
今回は、いらない土地を譲渡する方法や、無償譲渡のメリット・デメリットなどについてお伝えしました。本文中でもお伝えしましたが、いらない土地を所有していると、管理の手間や経済的な負担は避けられません。したがって、活用していない、立地条件が悪い、管理を放置している空家等は、無償譲渡を前向きに検討しましょう。ただし、全ての土地を無償譲渡できるわけではありません。無償譲渡できる土地には条件があるため、あらかじめ自治体窓口か専門家に相談しましょう。
また、所有者にとっては「いらない土地」でも、その土地を欲しいと思う人がいるかもしれません。土地が無償でもらえることは、土地を必要としている人にとっては大きなメリットです。さらに、自治体によってはリフォーム助成金や空家の解体費用の補助金が受け取れる可能性もあります。ただし、無償譲渡を受ける側は、手続きの手間がかかる、税金などの費用が発生する、建物を建築できない場合があるなどのデメリットがあることも忘れてはいけません。
なるべく手間をかけずに手放したいという方は、買取業者へ依頼するのも有効な選択肢です。「いらない」と思っていた土地や空き家が売却できれば、まとまった現金が手に入る可能性もあります。今回紹介した「いらない土地を譲渡する方法」を参考にしながら、ぜひご自身に最適な方法を見つけてください。
