熊本市不動産売却クイック査定です。
不動産の売却で仲介を依頼する場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約は3種類あって、それぞれ異なる特徴を持ちます。自分に合った媒介契約を選択することが売却成功の秘訣です。
今回は専属専任媒介契約を中心に、メリット・デメリットをご紹介します。他の契約との違いや向いている人の特徴も解説するため、迷っている方は必見です。
目次
媒介契約とは？
媒介契約を結ぶ目的は、不動産会社に不動産の売買や賃貸を成立させるためのサポートをしてもらうことです。不動産会社は媒介契約に基づいて、価格交渉や契約書作成などの仲介業務をおこないます。
不動産会社が売主と買主の間に入ることで、取引を円滑に進められます。不動産取引では多くの法律が絡み、手続きも複雑です。素人だけではトラブルが起こりやすいため、プロに仲介業務を依頼するほうがリスクを減らせます。
宅地建物取引業法第34条の2第1号によると、宅地建物取引業者は、媒介契約を締結したときは遅滞なく書面を作成し、依頼主に交付しなければならないとされています。
媒介契約を結ぶ際は以下の3種類のうち、いずれかを選択することになります。それぞれの違いを表にまとめると以下のとおりです。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 依頼できる会社数 | １社のみ | １社のみ | 複数社 |
| 自己発見取引の制限 買主が売主を直接を探して良いか |
制限あり 不動産会社を仲介人とする |
直接探しても良い | 直接探しても良い |
| レインズへの物件登録の義務 | 義務あり 登録期限は5日以内 |
義務あり 登録期限は7日以内 |
義務なし 不動産会社の任意 |
| 活動報告の頻度 | 7日に1回以上 | 14日に1回以上 | 定めなし |
| 契約の有効期間 | 3カ月以内 | 3カ月以内 | 法的な制限なし |
専属専任媒介契約は、3種類のなかで最も厳しい制限が設けられています。次に制約が多いのが専任媒介契約で、一般媒介契約は自由度の高い契約です。
専属専任媒介契約とは？
依頼主が不動産会社1社のみと契約を結ぶのがルールです。それ以外の会社と契約することはできません。選び抜いた1社と、二人三脚で売却を進めていくのが特徴です。
さらに依頼主自身が取引相手を見つける自己発見取引についても、制限を受けます。必ず不動産会社を仲介人にして、売買契約を結ばなければなりません。
物件情報は、不動産情報交換のためのネットワークシステム「レインズ」に登録されます。不動産会社側に登録する義務があり、期限は媒介契約締結日の翌日から5日以内です。
依頼主へ販売活動を報告することも義務付けられています。報告の頻度は1週間に1回以上で、売主はこまめに進捗を知ることが可能です。
専属専任媒介契約！メリットとデメリット
専属専任媒介契約を結ぶ場合は、以下のメリットとデメリットを理解する必要があります。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・不動産会社のモチベーションアップにつながる ・販売活動の進捗を把握しやすい ・手厚いサポート・サービスが期待できる ・窓口を一本化できる |
・複数社に依頼できない ・自己発見取引でも仲介手数料がかかる ・囲い込みされる可能性がある ・売主都合で途中解約しづらい ・他の人に知られる可能性がある |
メリット
制約が厳しい専属専任媒介契約ですが、1社に絞るからこそ得られるメリットがあります。
- 不動産会社のモチベーションアップにつながる
- 販売活動の進捗を把握しやすい
- 手厚いサポート・サービスが期待できる
- 窓口を一本化できる
不動産会社のモチベーションアップにつながる
1社のみに任せる仕組みは、不動産会社のモチベーションアップにつながることが多いです。
他社と競合する心配がなく、高く売れた分だけ仲介手数料も上がるためです。また自社で買主を見つけた場合、売主と買主双方から仲介手数料を受け取れる「両手仲介」も、不動産会社にとっては魅力的に映ります。
販売活動の進捗を把握しやすい
少なくとも7日に1回は販売活動の進捗を報告してもらえます。どのような戦略で販売しているのかがわかるため、透明性が高いです。
電話やメールの問い合わせ件数や内見した件数など、具体的な数を見ることで市場での反応を知ることができます。苦戦しているときは、その原因を探り、すぐに戦略を立て直すことも可能です。
手厚いサポート・サービスが期待できる
専属専任媒介契約を結んだ依頼主に対して、手厚いサポートやサービスを提供してくれる会社もあります。
具体例を挙げると、ハウスクリーニングや買取保証などです。ハウスクリーニングを済ませておくと、物件の印象が良くなります。綺麗な状態で住めることは、買い手にとっても魅力的に映るでしょう。買取保証とは契約期間中に買主を発見できなかった場合、不動産会社が物件を買い取る保証になります。
サポートやサービスを利用すると、売却費用を節約できたり買い手が集まりやすくなったりします。
窓口を一本化できる
1社のみと契約するため、窓口を一本化できます。
何かあれば担当者1人に連絡すれば良いため、余計な手間は発生しません。多忙でなかなか時間をとれない人でも、効率的に進められるでしょう。
デメリット
1社のみに売却を委ねる専属専任媒介契約には、デメリットもあります。
- 複数社に依頼できない
- 自己発見取引でも仲介手数料がかかる
- 囲い込みされる可能性がある
- 売主都合で途中解約しづらい
- 他の人に知られる可能性がある
複数社に依頼できない
他の会社に重ねて依頼することは禁止されています。そのため契約した1社の対応によって、取引の成否が決まるといっても過言ではありません。対応が悪いと、思うように取引を進められない点に要注意です。
自己発見取引でも仲介手数料がかかる
依頼主自身が取引相手を直接探す行為が制限されます。もし依頼主自身が見つけた買主に売る場合は、不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。
囲い込みされる可能性がある
専属専任媒介契約を結ぶ際は、囲い込みに注意しなければなりません。
囲い込みとは、不動産会社が他社から紹介された買主に物件を買わせない行動です。自社の利益を優先するあまり、売主と買主双方から仲介手数料をもらおうとして、囲い込みがおこります。
売主は他社経由で買主を紹介してもらうことができず、せっかくの機会を逃してしまいます。買い手にとっても、気になる物件を買いたいのに交渉できません。
売主都合で途中解約しづらい
契約期間中に依頼主側の都合で解約するのは難しいです。
3カ月を上限に契約期間を定める関係上、期間中は原則解約できません。解約できるのは、不動産会社の対応に問題があった場合や依頼主が違約金を支払った場合に限定されます。
依頼主の都合で途中解約すると違約金がかかるため、大きな負担を強いられる点に注意が必要です。
一般媒介契約とは？
依頼主が複数社に重ねてお願いすることが可能です。
明示型と非明示型があり、どちらかを選ぶ必要があります。それぞれの特徴は、以下のとおりです。
| 明示型 | どこに依頼しているか通知する義務がある |
| 非明示型 | 他社に重ねて依頼していることやどこに依頼しているか通知する義務がない |
特に理由がなければ明示型を選ぶことをおすすめします。明示型のほうが、不動産会社が戦略を立てやすくなるためです。
依頼主自身で見つけた相手との直接契約もできます。レインズの登録も任意で、活動報告の定めもありません。契約の有効期間についても法的な決まりはなく、3種類のなかで1番自由度が高いです。
一般媒介契約！メリットとデメリット
一般媒介契約を結ぶ場合は、以下のメリットとデメリットを理解する必要があります。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・物件情報を広く周知できる ・依頼主自身で買主を見つけられる ・不動産会社の競争心が高まり、好条件で売れることもある ・他の人に知られずに売却できる |
・販売活動の進捗を把握しづらい ・手間がかかる ・販売活動の熱量が下がる可能性がある |
メリット
複数社の営業力を総動員できることと、制約が少ないことによって、以下のメリットが期待できます。
- 物件情報を広く周知できる
- 依頼主自身で買主を見つけられる
- 不動産会社の競争心が高まり、好条件で売れることもある
- 他の人に知られずに売却できる
物件情報を広く周知できる
複数社に重ねて仲介を依頼することが認められています。そのため、各社の取引先を通じて広く買主を募集することが可能です。
もし1社の営業力がいまいちでも、他社の営業力でカバーできればダメージは少ないです。このように不動産会社選びで失敗するリスクが少ないという面もあります。
依頼主自身で買主を見つけられる
依頼主自身で買主を見つけて直接取引することも問題ありません。さまざまな選択肢を残したうえで販売活動を進められます。
不動産会社の競争心が高まり、好条件で売れることもある
人気物件であれば、他社の存在によって競争心を刺激することも可能です。
買主候補が複数人現れた場合は、比較してより良い条件の相手を選べます。上手く競争原理が働けば、高値売却を実現できるでしょう。
他の人に知られずに売却できる
依頼主によっては売却することを近所や親戚に知られたくない事情もあるでしょう。
一般媒介契約では、レインズに物件を登録する義務がありません。全国の不動産会社にオープンにしないまま、買主を募集できます。
デメリット
制約が少ない分、依頼主側のタスクが増えてしまい、苦労することもあります。以下のデメリットに気を付けましょう。
- 販売活動の進捗を把握しづらい
- 手間がかかる
- 販売活動の熱量が下がる可能性がある
販売活動の進捗を把握しづらい
販売活動の報告については定めがなく、知りたい場合は依頼主から報告を求める必要があります。上手く進められていない場合も実態をタイムリーにつかむのは難しく、販売戦略を立てにくいのがデメリットです。
手間がかかる
複数社に仲介業務をお願いするのは、いろいろと手間がかかります。たとえば販売活動の進捗を知るために、逐一各社の担当者に問い合わせるのは骨が折れます。
忙しい人が一般媒介契約を選択すると、ストレスを感じてしまう可能性が高いです。
販売活動の熱量が下がる可能性がある
複数社が一斉に販売活動をおこなうため、自社が仲介手数料を受け取れる保証はありません。そのため他の契約と比べると、販売活動の熱量が下がってしまう傾向があります。
売却する物件の需要が低い場合は、販売活動に注力してくれないこともあります。郊外にある物件や築古物件を売り出す人は特に注意が必要です。
専任媒介契約とは？
契約する会社は1社のみですが、依頼主自らが買主を見つける自己発見取引が認められています。
レインズの登録期限は契約締結の翌日から数えて7日以内です。販売活動の報告頻度は、14日に1回以上と定められています。登録や報告の義務はあるものの、少し時間に余裕を持たせている点が特徴です。
専任媒介契約は、専属専任媒介契約と一般媒介契約の中間のような内容といえます。依頼主の自由度と不動産会社の対応のバランスがとれていることから、3種類のなかで最も選ばれている契約です。
専任媒介契約！メリットとデメリット
専任媒介契約を結ぶ場合は、以下のメリットとデメリットを理解する必要があります。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・不動産会社のモチベーションアップにつながる ・依頼主自身で買主を見つけられる ・手厚いサポート・サービスが期待できる ・窓口を一本化できる |
・複数社に依頼できない ・囲い込みされる可能性がある ・売主都合で途中解約しづらい ・他の人に知られる可能性がある |
メリット
多くの人々は、専任媒介契約の以下の点にメリットを感じています。
- 不動産会社のモチベーションアップにつながる
- 依頼主自身で買主を見つけられる
- 手厚いサポート・サービスが期待できる
- 窓口を一本化できる
不動産会社のモチベーションアップにつながる
依頼主は1社のみに任せているため、契約期間中は他社と競い合うことがありません。その分、販売活動に注力してもらいやすいです。
依頼主自身で買主を見つけられる
依頼主自身で相手を見つける自己発見取引が認められています。自己発見取引が成立した場合でも、仲介手数料の支払いは不要です。
複数社の営業力で幅広く買主を探したいものの、直接買主を探す選択肢も残したい場合におすすめです。親族や知人への売却や、他社への買取を視野に入れながら売却を進められます。
手厚いサポート・サービスが期待できる
不動産会社からハウスクリーニングサービスなどの特典を受けられる可能性があります。サポート・サービスの有無や内容は会社によって異なるため、契約前に確認しておきましょう。
窓口を一本化できる
連絡や手続きの窓口を一本化できることから、依頼主の手間がかかりません。依頼した1社とのやりとりで完結するため、連絡漏れなども減らせるでしょう。
デメリット
以下のデメリットを知ったうえで、専任媒介契約を結びましょう。
- 複数社に依頼できない
- 囲い込みされる可能性がある
- 売主都合で途中解約しづらい
- 他の人に知られる可能性がある
複数社に依頼できない
複数社と重ねて契約することはできません。売買を成功させるためには、実績やノウハウを持った、信頼できる会社を選ぶことがとても重要になります。
囲い込みされる可能性がある
囲い込みされるリスクがある点にも気を付けましょう。囲い込みによって買い手が絞り込まれると、せっかくのチャンスを逃してしまいます。
売主都合で途中解約しづらい
原則として期間内は途中解約できません。売主都合で途中解約するのは違約金が必要になるため、ハードルが高いです。
他の人に知られる可能性がある
他の人に知られず売りたいという方もいますが、専任媒介契約だとその要望を叶えるのが困難です。必ずレインズに登録されるため、売却の事実がオープンになってしまいます。
専属専任媒介契約！向いている人・向かない人
3種類の違いを解説しましたが、結局どれが自分に向いているのか気になりますよね。ここでは専属専任媒介契約に向いている人と向かない人の特徴をまとめました。
| 向いている人 | 向いていない人 |
|---|---|
| ・手間をかけたくない人 ・需要の低い物件を売却したい人 |
・知り合いが購入する可能性がある人 ・需要の高い物件を売却したい人 |
専属専任媒介契約に向いている人の特徴は、専任媒介契約と共通しています。重要なポイントは、向いていない人の特徴として記載した「知り合いが購入する可能性がある人」です。この特徴に当てはまるかどうかで、専属専任媒介契約か専任媒介契約のどちらに向いているかがわかります。
向いている人
専属専任媒介契約に向いている人の特徴は、以下のとおりです。
- 手間をかけたくない人
- 需要の低い物件を売却したい人
手間をかけたくない人
手間をかけたくない人は、専属専任媒介契約か専任媒介契約がおすすめです。1社とのやりとりで完結するため、時間が限られていても効率的に進められます。
こちらから確認しなくても、毎週進捗報告が届くのも手間を省けるポイントです。
需要の低い物件を売却したい人
売りにくい物件を売却予定の人も、専属専任媒介契約か専任媒介契約が適しています。
1社だけと契約を結ぶことで、販売活動にも熱が入るためです。またレインズに登録されることによって、全国の不動産会社に情報がオープンになります。
駅から離れた立地の物件や、築年数が古い物件は需要が少ない傾向があります。だらだらと売れ残ってしまう恐れがあるため、短期集中で売ることが肝心です。
向かない人
専属専任媒介契約に向かない人の特徴は、以下のとおりです。
- 知り合いが購入する可能性がある人
- 需要の高い物件を売却したい人
知り合いが購入する可能性がある人
知り合いが物件を購入してくれる可能性がある場合、専属専任媒介契約は向いていません。
自己発見取引に制限がかけられている関係上、知り合いが購入すると損をしてしまうためです。
自己発見取引の可能性を残したい場合は、専任媒介契約をおすすめします。自己発見取引と複数の不動産会社に重ねて依頼することを両立したい場合は、一般媒介契約が最適です。
需要の高い物件を売却したい人
人気物件を売却したい人は、一般媒介契約のほうがおすすめです。
複数社に依頼することで競争原理が働き、一社に依頼するより高値で成約する可能性が高まります。駅近や築浅など人気の物件は、一般媒介契約を検討してみましょう。
専属専任媒介契約するうえでの注意点
専属専任媒介契約を結ぶ際は、以下のポイントに注意しましょう。
- 慎重に不動産会社を選ぶ
- 依頼しても断られる可能性がある
- 囲い込みに注意する
- 解約条件を確認する
- 売却できなかった場合に備える
慎重に不動産会社を選ぶ
専属専任媒介契約の場合、どこにお願いするかが売却の成否を分けます。1社に絞り込むため、選び方を間違えると売却が上手くいきません。売却の仲介が得意で、類似物件の売却実績が豊富な会社を選びましょう。
担当者の信頼度や対応力をじっくりと見極めることも重要です。依頼するときは担当者と顔を合わせ、わからないことは何でも相談してみましょう。直接話して真摯に向き合ってくれる人であるとわかれば、安心して任せられます。
依頼しても断られる可能性がある
専属専任媒介契約を結びたいと打診しても、不動産会社から断られる可能性があることを念頭に置いておきましょう。
専属専任媒介契約は、レインズの登録や販売活動報告など、不動産会社にさまざまな義務が課されています。これらの義務を負担に感じ、専属専任媒介契約を結ぶことに消極的な不動産会社も少なくありません。
囲い込みに注意する
デメリットでも説明しましたが、専属専任媒介契約は囲い込みされるリスクがあります。
囲い込みを防止するためには、両手仲介にこだわらない不動産会社に依頼することがポイントです。
事前に囲い込みをしないよう直接担当者に伝えることも、防止策として効果があります。伝え方としては「両手仲介にこだわらずに販売活動をしてもらえますか？」と確認するのがおすすめです。
途中解約の条件を確認する
専属専任媒介契約を結ぶ場合は、違約金がかかる条件と違約金の金額を確認しましょう。
違約金の上限額は、仲介手数料相当額と定められています。よくあるのは、販売活動にかかった実費を請求されるケースです。会社ごとに違約金の考え方が異なるため、契約を結ぶ前に必ず確認することがポイントです。
売却できなかった場合に備える
専属専任媒介契約を結んでも、無事に売却できるとは限りません。契約期間内に買い手が見つからなければ、次の戦略に切り替える必要があります。
たとえば一般媒介契約に切り替えて、複数の不動産会社に買い手を探してもらうのも一つの手段です。最悪の事態に備えて次の戦略を考えておけば、上手くいかなくても焦らずに行動できます。
【まとめ】
専属専任媒介契約は、不動産会社1社だけに売却を任せる契約です。手間なく短期間で売りたい人や、需要の低い物件を売却する人に向いています。
販売活動の進捗を把握しやすかったり、特典を受けられたりするのがメリットです。一方で自分で買主を探せない点や囲い込みのリスクがある点には注意しなければなりません。
仲介を依頼するときは、信頼できる不動産会社を選びましょう。契約前に途中解約の条件確認や売却できなかったときの対策までしておくと、スムーズに売却を進められます。
