熊本市不動産売却クイック査定です。
マイホームを購入する際、夫婦の共同名義で住宅ローンを組む人もいるでしょう。しかし、人生何が起こるかわかりません。万が一離婚することになった場合、住宅ローンはどうなるのでしょうか。
実は、住宅ローンの共同名義はトラブルに発展するケースが少なくありません。そこで今回の記事では、「住宅ローンが共同名義の場合、離婚したらどうなるのか」について詳しく解説します。
目次
住宅ローンが共同名義（共有名義）の場合！ローンが残ったまま離婚するとどうなる？
離婚すると、これまで住んでいた家から「引っ越したい」と考える人も多いでしょう。離婚後の選択肢として多いのは、家を「売却する」もしくは「住み続ける」かのどちらかです。
ただし、どちらにしても注意すべき問題点があります。一体どのような点に注意すべきなのかさっそく確認していきましょう。
①売却（アンダーローン・オーバーローン）
家を売却する場合は、２つのパターンが考えられます。
- 家を売却して利益がでる「アンダーローン」
- 家を売却しても住宅ローンが払いきれない「オーバーローン」
「アンダーローン」の場合は、売却して出た利益を夫婦で分割することができます。そのため、トラブルになりにくく、比較的スムーズに解決できます。一方、「オーバーローン」の場合には注意が必要です。オーバーローンは、住宅ローン残高が物件価格を上回る状態のことをいいます。
家を売却しても住宅ローンが残ってしまうため、家の売却自体も難しくなるでしょう。さらに、離婚したからといって、住宅ローンの名義をどちらか一方に変更することは原則できません。したがって、オーバーローンの場合には、住み続けるという選択しかできないケースもあります。
②住み続ける
離婚した後、夫婦のどちらかが住み続けることもあるでしょう。その場合、住宅ローン残債がなければ、特に問題はありません。しかし、住宅ローン残債がある場合は、注意が必要です。共同名義のまま住宅ローンを払い続けるか、名義を一本化するか選ばなくてはなりません。
なお、共同名義の場合は、お互いがお互いの連帯保証人になります。したがって、どちらかが住宅ローンを滞納したら連帯保証人が支払いを求められます。最悪の場合は、家を差し押さえられる恐れもあるため注意が必要です。
住宅ローンを共同名義（共有名義）のままにするデメリットとは？
離婚後も、住宅ローンを共同名義にしておくことはあまりおすすめできません。なぜなら、トラブルになるリスクが高いからです。ここでは、住宅ローンを共同名義にしておくことで起こる３つのデメリットについて解説します。共同名義のまま離婚した方は、できるだけ早めに対策を考えましょう。
相手のローンを背負うこともある
先述した通り、住宅ローンを共同名義にするということは、お互いがお互いの連帯保証人になるということです。したがって、一方の返済が滞れば、もう一方の名義人が返済を求められる可能性があります。また、滞納が続けば、金融機関の判断で共有者の持分を競売にかけられる可能性もあります。
そうなれば、全く面識のない人と不動産を共有することになるのです。万が一、共有者と利用方針が一致しなければ、結果的に住み続けることすら難しくなるかもしれません。
揉める原因になる
共有者が亡くなれば、その遺族に遺産相続されます。相続人（共有者）が増えれば、権利関係が複雑になる恐れがあるため揉める原因になりかねません。
また、物件を売却する際は、双方の同意がなければ売却できません。離婚後は「話し合いが難しい」、「連絡先がわからない」といったケースも多く、売却自体が難しくなる可能性も考えられます。このように、共同名義のままでは、金銭面や手続き面で揉めるリスクが高くなるのです。
離婚後も関係が続く
共同名義である以上、たとえその家に住んでいなくても管理責任があります。家のメンテナンスや故障が起これば、その都度話し合いや相談が必要になるでしょう。このように共同名義の場合は、離婚後も関係が続く可能性が高いです。
離婚原因によっては、心身的に大きなストレスになることもあるでしょう。離婚後に関係を続けたくない方は、離婚するタイミングで共同名義を解消できるよう動くことが大切です。
住宅ローンが共同名義（共有名義）の場合！離婚による名義変更について
離婚時には不動産の名義変更をしておくのがおすすめです。ただし、名義変更には注意点もあるため、しっかり内容を理解しておきましょう。
単独名義に変更
共同名義の不動産を夫婦間で売買し、どちらか一方の名義に変更する方法があります。これを「親族間売買」といいます。ただし、住宅ローン残債が多い場合は変更できない可能性があります。そのときは、住宅ローンを完済するか、繰り上げ返済をして残高を減らすことが必要です。
なお、住宅ローンを組んだ当初より収入が大幅にアップしている場合は、単独名義に変更できる可能性があります。持分の売買を行う前に、金融機関に確認してみましょう。
他の人に名義変更
親族を連帯保証人に立てることで名義変更をする方法もあります。たとえば、妻側が連帯債務から外れる場合、夫側の親族で連帯債務者になってくれる人がいれば名義変更することができます。ただし、このケースは稀です。
よっぽどの理由がない限り、親族が連帯債務者になってくれることはないでしょう。また、離婚後に自分の持分を第三者に売却する方法もあります。
自分の持分を売却するだけなら、共有者の同意なしで売却することが可能です。ただし、共有部分の購入希望者は非常に少ないため、あまり現実的な方法ではありません。
名義変更でかかる税金
不動産の名義変更をする場合、「譲渡所得税」と「登録免許税」という税金が課税されます。ここでは、名義変更でかかる税金について詳しく見ていきましょう。
譲渡所得税
不動産を売却すると、売却した利益に対して「譲渡所得税」が課税されます。これは離婚するときの名義変更でも課税対象です。
ただし、譲渡した側が対象となるため、譲り受けた側には納税義務はありません。なお、一定条件を満たせば3,000万円の特別控除（3,000万円以下であれば譲渡所得がかからない特例措置）を受けることができます。
登録免許税
土地や建物を売買、譲渡、または相続したときは、法務局で所有権移転登記が必要です。この所有権移転登記の際に納める税金を「登録免許税」といいます。所有権移転登記は、不動産の所有者が誰なのか明確にするために行います。したがって、必ず納めなくてはなりません。なお、登録免許税は以下の計算式で求められます。
登録免許税＝不動産評価格×0.2％
所有権移転登記の申請は、自分で行うこともできます。ただし、一般の方が登記申請を行うのは時間と手間がかかるため、司法書士に依頼するのが得策でしょう。
まとめ
昨今は、光熱費の高騰、物価高などの影響を受けて夫婦共働き世帯が増えています。これによって、共同名義で住宅ローンを検討している人も少なくありません。共同名義で住宅ローンを組むことは決して悪いことでなく、借入額を増やし選択肢を広げるための有効な手段です。また、住宅ローン控除を効果的に活用するためにも役立ちます。
ただし、マイホームは財産分与の対象になるため、揉める原因になりやすいのが実情。共同名義のままでは、売却するにも手間がかかります。さらに、離婚後はそれぞれの生活が始まるため、話し合いも思い通りに進まない可能性が高いでしょう。
したがって、離婚するまでに共同名義を解消しておくことが望ましいです。お互いが後悔の少ない選択をし、前に進むために離婚するタイミングできちんと話し合っておきましょう。
