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不動産売買にかかる諸費用とは?③

今回で最後になりますが、不動産売買にかかる諸費用についてお伝えしていきます。

 

・譲渡所得にかかる税
不動産物件売却には非常に大きな収益が見込まれますが、それを譲渡所得として所得税、住民税がかかってきます。
この際に生じる所得税ですが、物件の所有期間に応じて税率が数十%もの差が生じるなど、無視できない項目と言えるでしょう。
また、特別控除などの手当を受けることが出来る場合もございますので、そのあたりもお持ちの物件が該当するのかといったことを不動産業者とご相談してみてください。

 

・引き渡しのための諸費用
物件の引き渡しに際しては名義の変更等が必要になり、変更する必要のある名義の種類、数に応じて手続きが必要になります。
この内容についてもオーナー様ごとに異なりますので、不動産業者へのご確認をしてください。
さらに、引き渡しの条件としての、物件をそのまま引き渡すのか、リフォームを行ってから引き渡すのかなど、これらの費用も見積もりを準備しておくことが大切です。

 

以上、不動産売買にかかる諸費用になりますが、まとめると仲介手数料、印紙代、抵当権抹消費用、譲渡所得にかかる税、引き渡しのための諸費用、となります。

 

非常に様々な費用が複雑にかかってくることがお分かりいただけましたでしょうか。
不動産業者へご相談してそれらを段取りよく進めて行ってください。

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不動産売買にかかる諸費用とは?②

前回は不動産売買にかかってくる諸費用のうちの不動産業者への仲介手数料についてご説明いたしましたが、非常に大きな資産の取引になりますので物件の売買にはさらに複数の諸費用が必要になってきます。

今回はその内の2つをご紹介していきます。

 

・収入印紙代 
不動産の取引においては、契約金額の大小に応じて収入印紙を契約書に貼ることが「印紙税法」によって義務付けられており、買い手と売り手が折半して購入することなっています。
額は契約書の記載金額に応じて変わりますが、5000万円以下でしたら1万円程度までの税額になりますがそれ以上の金額でした数万円〜数十万円という桁になります。

 

通常の居住用不動産売買の場合、熊本では1001万円~5000万円程の価格帯が一番多くなります。
ですので、収入印紙代は売買契約の際に10000円を貼付することが最も多くなります。

 

1000万円の売買でしたら、収入印紙は5000円となります。
売買契約書は銀行融資等にも必要になるので、必ず売買契約を交わした際に印紙を貼付しましょう。

軽減措置の対象となる契約書に係る印紙税の税率は、課税物件表の規定にかかわらず、次表のとおりとなります。

 

 

契約金額 本則税率 軽減税率 ※国税庁HP参照
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの     60万円  48万円

 

・抵当権抹消費用
 

次に、抵当権を抹消する為の手続きが必要になりその際にも費用が発生してきます。
銀行への借り入れにつきまして、担保として物件への抵当権が設定されている場合がありこの場合は仮に完済していたとしても権利が続いますので、売却時にはこの権利を抹消しなければなりません。

 
買主様から売買代金が全額お振込みされて、所有権移転と同時並行で行います。
権利関係については、書類上のやり取りが主になりますので、あまり実感がないかもしれませんが次の所有者様に移すためには必須の事項です。

 

 
この権利は設定された際に権利の幅を決める種類や数など、オーナー様ごとに様々でありそれらによって抹消の登記を行う為の費用も変わってきますので、仲介先の不動産業者へしっかりご確認してください。
通常一つの抵当権抹消に関わる費用は約10000円~20000円程です。
内容により変動しますので、売買が確定してから司法書士に見積りを依頼しましょう。

 

次回も更に必要な諸費用についてお伝えしますので、売却時に備えて把握しておくことで混乱せずに勧めていくことが出来るでしょう。

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不動産売買にかかる諸費用とは?①

不動産物件の売却には売却をするための諸費用がかかってきますが、「いったいどれくらいの費用がかかってくるのか。」ということはオーナー様にとって特に知っておくべき内容ではないでしょうか。

【諸費用について】

◆不動産会社に支払う仲介手数料

◆不動産売買契約書に貼付する印紙代

◆抵当権の抹消費用、司法書士報酬(売主様の登記簿上の住所が現住所と異なっている場合には住所変更登記費用)

不動産売買の内容によって追加項目(土地の確定測量費用など)がある場合もございますが、上記3項目の内、仲介手数料と印紙代は必ずかかってくる費用となります。

物件の売買には豊富な専門知識、及び豊富な経験が必要になりそれらによって最終的な収益に大きな差が発生するため一般的に不動産業者を通しての売却になります。

一般に仲介手数料と言うのは契約金額が高いほど支払う料金の割合は低くなってきます。
例えば売却金額が100万円の場合と1000万円の場合を比較した場合ですと、1000万円で売却した場合の仲介手数料のほうが支払う割合としては低くなります。

しかし、ただ単に契約金額の中から数%手数料として引かれるのではなく計算は非常に複雑になっており、具体的には200万円、400万円で全体の契約金額の中から区切ったそれぞれ金額のうちから手数料を差し引く計算をしていく仕組みになっています。

 

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【仲介手数料計算式】

(1)売買価格(税込)の内、200万円以下の範囲は、5%を乗じた金額

(2)売買価格(税込)の内、200万円を超える部分から400万円までの範囲は4%を乗じた金額

(3)売買価格(税込)の内、400万円を超える範囲は3%を乗じた金額

上記(1)~(3)の合計額に消費税を加えた価格が仲介手数料になります。

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【例1】売買価格が1,000万円の場合

上記計算式(1)に該当する部分は200万円なので、200万円×5%=10万円

上記計算式(2)に該当する部分も200万円なので、200万円×4%=8万円

上記計算式(3)に該当する部分は600万円なので、600万円×3%=18万円

(1)~(3)の合計額は36万円なので、消費税(8%)を加えると、388,800円となります。

また、上記計算式は売買価格が400万円を超える場合には、売買価格×3%+6万円という計算式でも同じ金額が導きだせます。

1000万円×3%+6万円=36万円

36万円に消費税(8%)を加えると、388,800円

 

【例2】売買価格が2,000万円の場合

上記計算式(1)に該当する部分は200万円なので、200万円×5%=10万円

上記計算式(2)に該当する部分も200万円なので、200万円×4%=8万円

上記計算式(3)に該当する部分は1,600万円なので、1,600万円×3%=48万円

(1)~(3)の合計額は66万円なので、消費税(8%)を加えると、712,800となります。

また、売買価格×3%+6万円という計算式でも同じ金額が導きだせます。

2,000万円×3%+6万円=66万円

66万円に消費税(8%)を加えると、712,800円

 

それでは次回はその他の諸費用についてご紹介します。

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不動産の売却を待ったほうがお得になる例〜引っ越し〜

不動産売却を待ったほうがお得になる例について前回、前々回とお話してきましたが、売却の時期には不動産業界が活発な時期や税率を考慮に入れることでお得になる例というのがありました。

 

今回は売却する不動産に実際に住まわれている場合に限定しますがご自身の引っ越しとの兼ね合いということについてお話していきます。

と言いますのも、不動産の売却と言うのは売却する時期をご自身で明確に決められるものではなく、買い手が見つかる時期というのは非常に不明確になっています。

 

次の家が見つかった後に売却を進めていくことが好ましいですが、どうしても余分な資金が必要になってきます。

前々回の記事でもお伝えしましたが、売却には不動産へ査定に出してから最低でも3ヶ月はかかってきますので、半年ほどの売却期間を計画した上でお引っ越しを進めて行ってください。

 

この期間につきましてもやはり物件によってかなり変わってきますので、専門業者とのご相談をおすすめします。
このようにお引っ越しと売却を同時にされるというのは非常に難しい作業になりますので、十分な期間と余分な資金をご用意されるとスムーズに進められることでしょう。
お考えの方はぜひ参考にして計画的に行ってください。

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不動産の売却を待ったほうがお得になる例〜時期〜

不動産売却時に最も気になるポイントというのはやはり売却金額でしょう。

金額が決まる要因の一つとしていつ売るのかというタイミングがあります。もちろん物件の状態や売却時の周辺環境などの要素は非常に大きいですが、売却の金額を最大限にできるオーナー様の努力としては最も良いタイミングで売りに出すことです。

 

そこで、不動産売却をお考えの方へ売却時期を待ったほうが良い事例についてお話していきます。

まずは、時期についてですが不動産物件が活発に取引される時期というのは春と秋だと言われています。
4月からの新生活に向けた時期、もしくは年が明ける前までに入居したいと考える方が多い秋の時期です。

 

ですが不動産物件の売却には、売りに出してから実際に買い手が見つかるまでの期間も非常に重要になってきます。
単純に春か秋の時期を狙ってしまうことで他のオーナーが売りに出したタイミングとかぶってしまい、長期間売りに出ていることになることで、更に買い手が見つかりにくくなることが考えられます。

 

ですから、お持ちの不動産の特性をしっかりと理解した上で、売却時期を見定めることが重要になってくることでしょう。

次回は税率に関してお伝えしていきますので是非参考にしてください。

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不動産を査定してもらう際気をつけるポイント?〜書類〜

前回に続いて、不動産査定において気をつけておきたいポイントを紹介していきますが、今回は書類についてです。

不動産は資産の中でも最も大きな資産ですから、取引には大きな金額が伴います。
ですから、様々な権利や物件の情報を記す書類の存在がたいへん重要になってきます。

 

中でも権利書、及び建物図面物件は、査定前に必ずご用意しておいてください。
よくあるケースとしてこれらの重要書類の所在が不明になっており、査定時に正確な金額を決めかねるという自体があります。
これらの書類も査定をする際の材料としては非常に重要になりますので予めご確認ください。

 

お手元にない場合には法務局にて、登記簿謄本、地積測量図、建物図面といった資料が取得可能ですので、お手元にご用意ください。

 

このように査定時には、「訪問査定によってしっかり調べてもらう」、「査定に必要な書類を用意する」ということが重要なポイントになってきますので、なるべく正確な査定額を得られるためにもしっかりと抑えておいてくだい。

 
【準備物一覧】※下記の書類が多ければ査定もしっかりできます。
=======================================
〇身分証
〇購入時の重要事項説明書・売買契約書
〇登記権利証
〇建物図面
〇建物保証書
〇認め印
〇土地測量図
〇建物建築確認済証
〇住宅ローン返済予定表
〇マンションであれば管理規約、組合議事録 等
=======================================

 

上記に記した書類ですが、実際にどれが何の書類かしっかり把握できている方の方が少ないかと思います。

 

現不動産を購入したときの書類を一式お見せいただければ、不動産会社もすぐにわかるかと思いますので、
目の前で必要な分だけ確認していただきましょう。

 

全てが揃わなければ査定ができないとのことでもありませんので、ご安心ください。

 

あくまで、売却し終えるまでに必要な書類も多くありますので、査定段階ではできればあると助かるという認識でも構いません。

 

 

しかし、建物の図面や土地測量図等は残っていれば売却の際のアピールポイントにもなりますので、
もしない場合は建てられた建築会社に問合せ等してみることもよいかもしれません。

 

リフォーム等を過去に入れておられる場合等ももちろんプラスポイントになりますので、できる限りの情報を不動産会社に伝えるようにいたしましょう。

 

きっと良い点をたくさん見つけてくれます。

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不動産の査定方法とは?〜新築マンション比較法〜

前回に引き続き、不動産の査定方法についてご紹介していきます。

前回ご紹介した中古マンション比較法は、過去に売買された類似するマンションに比較して価格を査定する方法でしたが、『新築マンション比較法』は売却されるマンションが新築のときと比べてどれくらい安くなったかという点で査定していく方法になっています。

築40年経過してる場合などには新築時の価格表が無い場合もありますが、たいていの場合、新築時の価格表があります。そこには、部屋ごとに各部屋の広さや新築時の販売価格が明記されています。

『新築マンション比較法』の具体的な手法としましては、築年数やどれくらい老朽化が進んでいるのか、修繕が必要かどうかといった点が主な査定基準で、新築時の値段からこれらの点を考慮した減額によって査定される減価修正と呼ばれるものが行われます。

ですが、周辺環境や交通等の利便性は時代とともに変化することもあり、そういった別の要素による不動産価値の増減もあるために前回の中古マンション比較法ほど使用される査定方法ではありません。

実際には、同じマンションの成約事例と組み合わせることにより、より現実的な成約予想価格帯を算出するために使用することが多いです。

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例えば、新築時80㎡・3,000万円のお部屋が、直近で2000万円で成約していたとします。

新築時は平米単価37.5万円で、成約時には平米単価25万円となりますので、下落率は約33%となってきます。

査定対象物件が新築時75㎡で2,750万円であった場合、新築時の平米単価は36.6万円ですので、33%下落後は平米単価24.5万円となり、24.5万円×75㎡=1837.5万円となります。

ただ、マンションの何階であるのか、中部屋か角部屋かなどにより下落率はまちまちでありますので、複数個の成約事例を元に予想成約価格(1800万円~2000万円など)を算出します。

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他にも、賃貸マンションの査定に主に使用される収益還元法や、新築マンションの販売価格の査定に使用される原価法など、不動産の種類によって適切な査定方法は変わっていきますので、気になる場合は複数の専門業者への査定依頼をおすすめいたします。

このように、不動産価値の査定には非常に複雑な要素から成りますので、タイミングや周辺環境の変化によって数百万円もの変動があります。
ある程度の相場を把握した上で、実際にご自身の不動産物件にどれくらいの価値があるのかをご確認してみてはいかがでしょうか。

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不動産を査定してもらう際気をつけるポイント?〜査定時〜

不動産物件の売却はまず、専門の不動産業者へ査定に出し売り出し価格を決める必要があります。
その際に査定価格が高ければ高いほど、最終的に得られる収益は高額なものが見込めるようになりますので、査定額はなるべく高い金額でつけてもらうことが重要ですね。

 

そこで高額査定をされるようにオーナー様の方で出来得る部分のご紹介をしていきます。

まずは査定時ですが、査定には簡易査定と訪問査定というのがあり、訪問査定を頼むことが好まれます。
理由としましては、当然実際に訪問した上での査定の方が正確な物件の価値がわかることが挙げられます。

 

どうしても時間を取ってしまうというデメリットがあり、複数の業者への査定依頼には大きな時間を割くことになってしまうものの、その業者の特徴を知れるということも非常に有用な点であると言えます。

 

不動産業者の中にもそれぞれ特性があり、向き不向きが存在してますので、訪問査定の中でも査定金額の高い業者、低い業者を見つけることが出来ます。

 

査定金額が正確かどうかは売却を進めていく上で大変重要なポイントになってきますので、簡易査定ですぐに済ませてしまうのではなく査定の段階からしっかりと時間をかけて確認してください。

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不動産の査定方法とは?〜中古マンション比較法〜

不動産の売却について、「どういった方法で査定が行われているのか?」ということはオーナー様にとって気になるポイントではないでしょうか?

 

現時点での売却、将来の売却に関わらず、ご自身の不動産価値を判断する基準を知っておくことは大変重要な項目と言えるでしょう。

まずは中古マンション比較法と呼ばれる観点からの査定法についてご紹介していきます。

 

「取引事例比較方」と呼ばれることもある査定方法ですが、中古マンションを査定する際には最もよく使用される査定方法だと言えます。

 

不動産価値が決まる要素としては、交通の利便性や行政的な条件、周辺環境などによって構成されますが、これらの条件が類似している過去の取引物件の価格を基準に比較していく方法が、中古マンション比較法と呼ばれています。

 

例えば、近隣のマンションのなかでそれらの条件が似ている物件を探し出し、売却物件が優れている点、見劣りする点を加減し、価格を決定していきます。

 

ですから、近隣の条件が類似するマンションが売却された際には、一度目を通し、ご自身がお持ちの不動産価値を計る目安にしてみてはいかがでしょうか。

次回も引き続き、査定方法についてご紹介していきますので是非参考にしてみてください。

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不動産売却にかかる期間ってどれくらい?

不動産を売却する際にはマーケットへ売りに出してからどれくらいの期間で売れるのかということを把握しておくことが重要です。

 

もちろん、売却時期や物件の内容、需要によっても異なりますが一般的には3ヶ月以内で売れると言われています。
とても人気の高い一等地等は、多少価格が高くても1週間で買い手が2~3組もついたというケースもありますが、
大変稀です。

 

 

ですから「早急に売りたい!」とお考えの方は相場価格と比べて安い値段で売りに出すことで3ヶ月以内での売却の可能性が上がりますし、反対に時間を掛けても「できるだけ高い値段で売りたい!」とお考えの方は半年ほどの期間を想定した上で売りに出すということをオススメします。
どうしても早急に現金化しなければならないというときは、不動産業者や建築業者に買取という手段もあります。

 

不動産の売却というのは大変高額な取引になりますから、どれくらいの期間を設けられるかという要素だけで数百万円もの落差がつくことが考えられます。
不動産売買ということは、必ずこの価格でなければ販売をしてはいけないというわけではございません。
ですから、直近の売却事例やよく似た販売中の物件などと比較をして適正価格を把握することが大切です。

 

 

上記に記載したように、不動産会社としても売主様によく見られたいとのことで査定価格をかなり高くつけることは容易です。
しかし、実際に売れる価格を導いて提案を受けなければ査定を依頼した意味がなくなります。

 

少しでも高く且つ少しでも早く売却という分岐点を考えて販売に踏み出さなければ半年以上売れ残る可能性もあります。

 

こういった理由から売却には約半年間の余裕をもってスケジュールを組むことが理想ですが、長期間売りに出されている物件というのも、買い手にとって購入しづらい対象として見られてしまう恐れがあります。

ですから、売却期間は長めに見積もることも重要ですが、値下げをするタイミングや売りに出すタイミングをうまく見計らうことでご自身の納得のいく売却を速やかにすすめることが更に重要になってきます。

 

 

いつまでに売却したいのか、しっかり頭の中でスケジュールを考えて不動産会社と相談することが何よりも重要です。
10年前はこんなに高かったのに・・・。という気持ちがあっても現在の市場でなければ売れ残ることは大変多いです。
まずは、現状を知り、そのうえで売却するのか賃貸にだすのか、住み続けるのか検討いたしましょう。

 

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家を売るときに損しないためすることとは?

『家を売りたい』と思った時にどの不動産会社に依頼して、どの様に売り出しを行っても売れる金額が同じということはありません。

大切な不動産を売却する際に気をつけておくべきポイント・知っておくべき情報などを押さえていないと、買い手がつかなくて困ってしまったり、相場価格よりも随分と安い金額で売ってしまうことになる場合があります。
いつまでたっても売れなかったり、安値で売って損をしないためにも、重要なポイントというのを押さえておくことが大切です。

まず、建てられてからどのぐらいの年数が経過しているかによって、物件の価値というのは大きく変わってくるものです。

木造の戸建て住宅を例にあげてお話をすると・・・
築年数が10年以内、20年以内、30年以上で大きく変わってきます。

築10年以内であれば、お家の使い方やメンテナンス、立地条件などによってかわってはきますが、新築時の価格から大きく値下げをしなくても反響を集めることは可能となってきます。

築10年を過ぎると何百万円単位で値下げを行わないことには買い手がつきにくくなってきますが、加えて次は20年以内かどうかが鍵となってきます。

木造住宅の場合、築20年以内の中古住宅を自己の居住用として購入する際に、住宅ローン控除や不動産取得税の減免措置、不動産登記費用の減免措置などがあります。一方で、築20年を経過している場合はその限りではありません。購入者にとってのメリットが少なくなってくると、当然ながら価格をもっと下げないことには売れなくなってまいります。

築30年ともなると、よっぽどのリフォーム・リノベーション工事をしていない限り、建物価値はないものと考えられ、土地代のみの価値と判断されてきます。

さらには築40年以上でリフォームするにしても多額の費用がかかることが予想される場合には、中古戸建としての売買は難しくなります。その場合、買い手がつくのは土地としての購入を考えている人がいる場合ですが、建物があれば当然解体する必要があります。つまりは、土地としての価格から解体費用を差し引いた価格でないと売れない場合があります。

築年数が経てば価値が落ちることは間隔としてとらえている方は大勢いますが、ここまで細かに把握している方はどれほどいらっしゃるでしょうか?

情報や市場の動向を把握できれば自分にとっての”売り時”がはっきりとしてくると思います。

 

なお他にも、売却をするにあたり査定をしてもらう際、売り出しを行う際、依頼する不動産会社によって少なからず差は生まれてくるものです。

売却依頼をする際には複数の不動産会社に声をかけ、お話し相談をし見極めていくことがたいせつとなります。

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不動産ごとに査定額が変わる理由

不動産の査定をしてもらうと、会社ごとに査定額が違って、なぜそんなにも変わってくるのだろうかと疑問に思ったこともあり人もいるのではないでしょうか。

不動産は大きなお金が動きますから、業者によって百万円以上の開きが出るということもあるだけになぜ査定額が変わるかはおさえておきたい部分となります。

 

査定額が変わる理由としては査定基準が違うということが挙げられ、売却経験を元に査定をしているわけですから高く売ったことがある実績があれば高値がつきやすいものですし、周辺の売却事例がない場合には平均的な相場と比較をして査定額を出すことになりますから、やや低めの金額になってしまうということがあります。

 

そして、査定額と売却額は大きく異なることもあるというのが気をつけておかなければならないポイントです。

査定額が高かったからといって実際にその金額で売れるとは限りませんし、逆に査定額が安くても、たまたまそこの不動産が欲しいという人がいれば、高く売れる可能性もあるわけですから、査定額はあくまでも目安として考えるようにしましょう。

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売却額と査定額が変わるのはなぜ?

住宅やマンションを売却する際には、実際の売却額は査定額とは異なる金額になることが多く、概ね査定額を下回ることが多いものです。
なぜ売却額は査定額を下回ってしまうのか、査定額は売却出来る価格ではないのかと疑問をもつ売主も多いものです。
しかし、これには不動産売却に於ける仕組みが影響しているのです。

 

通常、家を売却したい場合には不動さん業者が築年数や状態をチェックし査定しますが、その査定額は概ね3か月以内で売却できそうな金額を算出します。
其の査定額を基準に売主は売り出し価格を決定し売り出しますが、購入希望者はできるだけ安く購入することを希望するため、売主の販売希望価格と購入希望者の購入希望価格との間に差が生じます。

 

そのため両者の間で折り合いのついた価格が実際の売却額となるのです。
売主が査定額でなければ絶対に売らないとすれば別ですが実際にはなかなか買い手がつかない状況となることも有り固定資産税などの維持費も掛かるため、ある程度のところで売却をすることが多いのです。

 

その為、基本的に売却額は査定額よりも低い金額となります。
その意味では、査定額はもっとも高く売れる可能性のある金額となるのです。

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不動産売買で必要な地図とは?

不動産売買においては、様々な資料が必要になります。
不動産売買において一番最初に思い浮かぶのは登記簿謄本ですが、これは現代の登記に於いてはコンピュータで発行される登記番号証書を持って帰られるようになっており、昔のように証書自身を手渡すといったことはありません。
それよりも、売買する土地の詳細な情報を記載した資料をしっかりと準備する事が重要となります。

 

その中でも地図は売買する不動産の位置や大きさを定義する物として非常に重要で、そのためには公図と呼ばれる登記所で取得したものを用意する必要があります。
一般的に見られるゼンリン地図を確認されることが多いかと思いますが、不動産で使用する地番は通常の地図には見られません。
不動産会社等はインターネット等で有料情報から地番の検索などもできますが、一般の方が調査したい際は法務局などにある”ブルーマップ”に地番が記載されております。
 
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権利書と一緒に持っていたはずなのになくしてしまった・・・。という方も、法務局(合同庁舎)等にいけば有料ですが取得可能となります。
 
 

公図は一般的な地図と比べ精度が低かったり、場合によっては古い場合も有り実際には市販されている地図の方がより正確な場合多いのですが、契約の正当性を示す意味合いもあり公的機関である登記所で取得した公図を使用することが望ましいものです。
 
 

 

ただし、最近では一般に販売されている地図の方が正確であることから、土地の区画が示されているものであればよいという観点で、一般に売られているもので代用可能な場合も増えてきています。
※不動産の売買においては必須の書類となります。

 

また、公図を使用する場合、地積測量図を必要とすることもあります。
 

まず公図で権利関係を調査するための地番を特定し、そこに記載のある内容から測量図があるのか、国土調査が完了しているのか等様々な情報へと派生します。
 

不動産調査において一番に確認するものが、”公図”というわけです。
 
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なかには、公道と思って通常使っていた道路も実はひとの権利のある私道だった!なんてこともあります。
普段の生活の中ではなかなか目にすることがすくない公図ですが、いざというときはとても重要なものとなります。

いつか不動産を相続する、持っている資産を売却する、建物を建築するといったときに、専門家に公図をすこし見せていただければ情報の把握もすばやくなるかもしれません。
 

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建築確認済証とは?

住宅を建てる際に、

『ここは自分の土地だから自由にどんな物でも建築できる、』

或いは、

『自分の家だから、自由に何でも建築できる』

というというものではありません。
なぜならば、そこには建築基準法や都市計画法、消防法等の数多くの法律の規制があります。
何でも自由気ままに建築すると無秩序な街作りになってしまうため、建築に関しては様々な法令が定められています。

建築

よって、住宅を建築する際は、事前に建築確認申請を役所又は民間の検査機関に提出し、建築基準法に適合しているかどうかチェックをしてもらう必要があります。

都市計画区域内では建造物のほとんどが建築着工前に「建築確認」を受ける必要があります。

この建築確認の事務を行うのは、特定行政庁の有資格者である「建築主事」という人達が執り行います。

そして、その審査後、審査に合格した物件に対し建築確認済証が交付されます。
従って確認済証とはその建物が、建築基準法に合致していることを証明する役所が交付している書類を言い、実際には建ぺい率や容積率のチェック、道路に接しているか等のチェック、あと斜線制限のチェック等を行っています。

よって、『建築確認済証が交付されている建物である=建築当時の建築基準法に従って適合している建築物である』ということが言えます。

確認済証が交付されれば、その書類は所有者の手に渡り、戸建の所有者が所持していることとなります。

万が一紛失した時は再発行は出来ません、しかし紛失した場合は役所に行き、確認済証を交付したという証明書はもらえますのでその書類を代用することができます。

設計図
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【建築確認台帳記載事項証明書の発行】

熊本市の場合、建築確認等の経過及び概要を記載した台帳(=建築確認台帳)に記載されている内容を転記した「台帳記載事項証明書」を、1通につき300円で発行しています。

例:建築物の証明書に記載される項目
・建築場所、建築物の主要用途・工事種別・申請に係る延べ面積・構造
・確認済証(確認通知書)の番号、交付年月日、交付した機関名
・検査済証が交付されている場合は、交付年月日、交付した機関名

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買主様が安心して不動産を購入できるように、建物についての情報を知らせることはとても大切なこととなりますので、不動産の売買の際には、土地建物の謄本に加え、法務局備え付けの建物図面であったり、役所にて発行してもらえる『確認済証』を重要事項説明書に添付して買主様にお渡し、説明します。

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登記済権利証とは?

不動産は、名前を書いておいたり、持ち歩いたりすることができないため、所有者などの権利については登記することで証明されます。

 

ドラマなどで、”権利証を奪われたら大変なことになる”などと登場する登記済み権利証は、登記名義人に交付される書類で所有者しか持っていないうえ、再発行できないことから、所有権の登記した本人であることを証明する大切な書類であることには違いありません。

 

しかし、書類を持っていれば所有者であるとか、書類さえあれば自由にできるのではなく、登記された内容を証明し、売却など、権利の移転の登記申請をする際に使うもので、同時に実印の押印、印鑑証明の添付など、二重三重の本人確認が行われています。

 

また、現在は登記事務のコンピュータ化が進み、登記済み権利証に代えて、登記識別情報という紙が権利者に交付されます。

万一、権利証や登記識別情報を紛失してしまった場合は、司法書士に本人確認をしてもらうことができますが、その場合には5万円程度の手数料がかかります。

 

なくしてしまうこと自体で権利を失うことはありませんが、トラブル防止や、売却の際に余計な手数料がかからないためにも、大切に保管しておくと安心です。

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登記簿謄本とは?

登記簿謄本とは、登記されている記録を証明する書類です。

つまり、登記簿謄本には、不動産の権利関係が記載されています。

戸籍や住民票と違い、不動産の登簿謄本は、誰でも取得することができます。

なぜなら、不動産の権利情報を他人に知ってもらうためにあるからです。
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どこで取得するかというと、
・登記所で取得(正式には、管轄法務局と呼びます)
・郵送で取得
・最寄りの法務局で取得
の3パターンがあります。

 

では、登記簿謄本はいつ取得する必要があるのでしょうか?
普段の生活では、あまり目にする機会がなさそうに思えます。

 

しかし、登記簿謄本は、あらゆる場面で必要になる書類なのです。

 

まず、売買をする不動産がある場合、その調査をしなくてはなりません。
その際に一番最初にみるのが登記簿謄本です。

 

土地や建物が誰の所有となっているのか、銀行などに借入れをしている場合の債権者や債務者、抵当権の金額金利等様々な情報が記載してあります。

また、土地や建物の広さや築年月、元々は誰がもっていて、いつ購入したのか等経緯もわかります。

 
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不動産会社がまず最初に確認するのがこの登記簿謄本となります。
最低限の必要な情報が一気に確認できます。

 

また、登記簿に記載されている内容で相続をした場合なども記載されており、所有者が変わり相続がされたタイミングで○○年○○月○○日相続と記載してあることが一般ですが、まれに○○年○○月○○日「頃」相続と記載されている場合などもあります。

 

元々の所有者の方が亡くなられた日付が確定できない場合などに使用されます。

上記の内容などから、事件事故が過去にあったか否かを判断する材料になる場合もあります。

また、面積の記載内容も通常は㎡が単位で記載されておりますが、とても昔からの土地などは旧と記載してあり、単位が異なる場合などもあります。

不動産会社もよく謄本は確認しますが、かなり複雑な情報が記載されている場合などは、法務局や司法書士に確認すれば深くまでわかるでしょう。
 

他にも、会社の設立時にはなくてはなりません。

銀行で融資を受ける際に、提出を求められます。
役員構成の変遷の確認等のためです。

 

また、会社の決算申告の際に必要になります。

本店所在地や資本金金額、発行済株式数などの正確な情報を確認しなくてはならないからです。

 

あまり馴染みのない書類ですが、とても大切なものなので、今後お客様自身が必要になるかもしれませんので、一度、必要かどうか調べておくのも良いですね。

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譲渡税を安くするには?

不動産の売却をして得た利益に対しては税金がかかります。
この税金を譲渡税と言います。

この譲渡税は譲渡価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額に税率を乗することにより計算されます。
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収入金額-(取得費譲渡費用)-特別控除額=課税譲渡所得金額
更に、場合によっては特別控除がつくこともあり、この特別控除を差し引くことができるのです。

取得費は、それぞれの手数料や費用の実額か、概算のうちの大きい金額が適用されるため、ここでの金額を多くすると税金は少なくなるのです。
実額であると、申告期限後3年以内に譲渡した場合の相続税等も含まれるので、基本的には3年以内が良いとされます。

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【特別控除】

土地や建物を譲渡した場合の特別控除額は次のようになっています(特別控除は一定の要件を満たす場合に適用となります)。

  1. 収用等により土地や建物を譲渡した場合 ・・・ 5,000万円
  2. マイホームを譲渡した場合・・・ 3,000万円
  3. 特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合 ・・・ 2,000万円
  4. 特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合 ・・・ 1,500万円
  5. 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合・・・1,000万円
  6. 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 ・・・ 800万円

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特別控除は譲渡所得が3000万円までは課税しないという制度です。
特別控除にはいくつか条件があります。

まず大前提として、現在家主として住んでいる自宅であること。
そして、2年以内に居住用財産の特別控除や特例の適用を受けていないこと。
さらに、売主と血族でないことと、同居をしていないこと。これらの条件があります。

また、注意しておくべき点としましては、自己の居住用住宅の買い替えの場合です。

新しくお家を購入する際に住宅ローンを利用すると、”住宅ローン減税”が適用される場合があります。ただ、この”住宅ローン減税”は、3000万円の特別控除とは併用できない期間がありますので、注意が必要です。
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どの様なケースで特別控除が適用されるかは、税務署にご確認下さい。

親が高齢になり自宅から離れる場合は、二次相続を減らすためにも、親本人が売却手続きができるよう、売却を促すことが譲渡税を安くするポイントです。

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空き家管理サービスとは?

建物は人が住まないと急速に傷むと言われています。

建物が傷んでいくのを防ぐのには、定期的にメンテナンスすることが必要だからです。

 

しかし、転勤や相続など様々な理由で、建物に人が住み続けることができなくなる事情が生じます。

空き家状態で放置されると、建物は老朽化が進み、資産価値がどんどん失われていきます。

 

倒壊など最悪の状況を引き起こす危険性が高まるだけでなく、害獣や害虫などの発生源になったり、放火や不法投棄など様々な被害を被る可能性も生じます。

また、犯罪者が入り込めば、近所の治安を悪化させる、犯罪の温床となってしまいかねません。

 

このような問題が生じるのを防ぎ、空き家となった建物の資産価値を守るには、警備会社なども参入したしっかりとした体制による管理が必要です。

当社の空き家管理サービスでは、ご依頼の建物を専門のスタッフが管理し、定期的にメンテナンスを行います。

 

弁護士、税理士、司法書士、不動産鑑定士、ファイナンシャルプランナー、建設会社、清掃業者、造園業者、警備会社、引っ越し業者など業務提携の各専門家と力をあわせ、建物の資産価値をしっかり守るのです。

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空き家にも公共料金ってかかるの?〜保険料〜

空き家でもそれを維持する費用というものがかかり、その中には保険料も含まれています。
ただ、保険の優先度は低いこと、そして、場合によっては一般物件扱いとなってしまう恐れがあるため、注意が必要です。

 

そうしたこともあり、保険なんて入らなくてもいいのではないかと思う人もいますが、仮に空き家で火災が発生した場合、近隣の住宅に被害を与えることも十分に考えられます。
そのため、空き家であっても保険に入ることが求められますが、多くの住宅保険は空き家を対象にしていないだけでなく、空き家の保険は基本的には高くなることが言われています。

 
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空き家をあくまで住宅物件として扱ってもらい、契約してもらうには、別荘のように、定期的に寝泊りをするなど今後もそこに居住するのか、その目的で利用するのかということを説明していくことが大切です。

 

しかも、家財道具などがある程度そろっており、客観的に居住目的であることがわかるような状況が望ましいと言えます。
万が一のために、空き家であっても保険に加入しておくということはとても大事です。

 

昨今、自然災害が多くなっている状況で新規加入の火災保険料率等も上昇傾向になっております。
火災保険により、地震保険・家財保険、火災で隣地などに影響が及ぶ場合まで想定すれば、類焼火災も特約に付保すべきかと思います。

 

火災などのリスクが万一と考えて起こるのであれば保険もしっかりかたっておくべきでしょう。

何かがあってからでは遅いのです。

 

不動産を所有する。そうなった場合は、様々な角度からメリット・デメリットを考えてみましょう。
相続予定の方も将来を見据えて、家は住むためにあります。
住んでしっかり管理していくことが重要です。

もし、遠方にお住まいで管理が難しい場合は資産活用や売却・賃貸等の対応を早期にとられることをお勧めいたします。

 

現に熊本地震が発生し、他県や居住中のオーナーさん等は管理が難しい為売却をかんがえられた方も多々いらっしゃるはずです。
火災保険・地震保険の重要さが大変よくわかり、国からの補助金等はなかなか出ずらいこともあります。

ご自身の所有の不動産、しっかり自分自身で管理する責任を持ちましょう。

 
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もし周りの方が、ご自身の不動産の管理が行届いていない理由などで火災が起き、けがをした場合は損害賠償になる可能性だってあります。

保険は、基本的に住んでいる場合につける場合が多いので、空き家に対しての火災保険等は審査や条件も厳しくなるかもしれません。

しっかり天秤にかけて、不動産の所有か売却かを考えてみましょう。

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