不動産売却物件のハウスクリーニングは必要？　

不動産売却を考えている人が、同時に考えておくと良いことと言えば、ハウスクリーニングがございます。

【ハウスクリーニングとは・・・】

プロの清掃業者さんが、清掃用の機械を使ったり、業務用の場所にあった洗剤を使用し、一般的なお部屋の掃除では、手の行き届かない場所まで、しっかりと清掃をして頂けます。

【プロが使う洗剤の種類】

・中性洗剤・漂白剤・アルカリ性洗剤・酸性洗剤・クレンザー・金属磨き・エタノール・重曹などがございます。

【素人では掃除が難しい場所】

・換気扇のダクトの奥、・浴室の隅々、・エアコンの内部清掃、・キッチンの狭い場所の水垢、・カーペット、・フローリングワックス、・照明器具の細かな場所など、

不動産売却時にお部屋（物件の状況）というのは、室内がきれいな状態である方が反応が良いというより、きれいな状態であることが最低ラインと言っても過言ではありません。
よって、きちんと掃除をしておくことが重要なわけですが、自分できれいにするには限界があります。
ですから、ハウスクリーニングというのは、基本的には行う方向で考えておくと良いものです。

ちなみに、ハウスクリーニングというのは、掃除専門の業者に家の掃除を依頼することであり、決して費用は安くないものですが、変に節約して汚い状態のまま売りに出し、いつまで経っても売れないということがあると困りますから、気を付けておきたいところです。

【ハウスクリーニングの価格相場】

【部分清掃の価格相場】（参考）

• キッチン・換気扇：約5,000円～25,000円
• トイレ：約6,000円～12,000円
• フローリングワックス：10,000円～20,000円（広さによって異なります。）
• 浴室：約7,000円～35,000円（浴室乾燥機などがついている場合で異なります。）

なお、家の中の汚れ具合というのは人それぞれ異なるもので、比較的きれいな状態である人もいるでしょうが、水回りは汚れが残りやすい箇所ですから注意が必要です。

水回りだけをきれいにしてくれる業者もありますから、引渡し前に水回りを中心にハウスクリーニングの依頼をするのも良いものです。

水回りは買い主様の印象を大きく左右する部分ですから、注意しておきたいところです。

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家の売却時に忘れがちな費用

お家を売却する時のお金の流れというのは、シンプルなようでいて、意外とそうでないものです。
ですから、”売却時にどういった費用が発生するのか？”きちんと把握した上で不動産売買を進めていくことが重要と言えます。

それではまず、お家を売却する際にどういった諸費用がかかるものであるのか、お話ししていきたいと思います。

【不動産会社に支払う仲介手数料】

売却が成約した場合に、その取引額に応じて所定の仲介手数料（消費税込）が必要となります。
売却価格により計算方法が定められています。

一般的には売却代金の3.24％＋6.48万円（消費税込み）と覚えておくとよいでしょう。

注）成約価格が400万円を下回る場合には、計算式が異なります。

【抵当権の抹消費用・司法書士報酬】

売主様の状況によってかわってきますが、売却する物件に借入金に対する抵当権等が設定されている場合は、その抹消費用が掛かります。
抵当権の本数や、依頼する司法書士への報酬金額等によっても異なりますが、一般的には一つの抵当権に対して１万円～１万５千円程度と考えると良いでしょう。
また、売主様の登記簿上の住所が現住所と異なっている場合にも住所変更登記が必要となり、抵当権抹消と同程度の経費が掛かります。詳しくは、不動産会社・司法書士に相談しましょう。

【住宅ローン一括返済の手数料】

抵当権の残債が残っている場合には、所有権移転前に残債を一括返済していただくことになりますが、一括返済は繰り上げ返済になりますので金融機関が定めた手数料が発生します。詳しくは、借入先金融機関に相談しましょう。

【印紙代】

不動産売買契約書に貼付する印紙代金です。取引価格によって印紙税額は異なります。

その他に忘れがちな費用といたしまして、例えば、無事売却が成立した場合の”引っ越し費用”というものがかかってきます。
もしこの費用を少しでも抑えたいと思った場合には、多少は自分で運ぶ必要が出てきます。
また、家の中の物を減らすというのも一つの手です。

引っ越しというのは、物を減らす良い機会であり、不用品回収業者に依頼をして処分すれば、運ぶ量が少なくなって良いものです。

なお、不用品回収業者に回収してもらうにもお金がかかりますが、買い取ってもらえる物が多ければ引っ越し費用の足しになります。

引っ越し費用は荷物の量や引越し先までの距離によって金額は大きく左右されますから、気にしておきたいところです。

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早く高く売れる家にするためのコツ

住宅の売却をお考えの方においては買い手が現れるかどうか？という不安がつきものです。

売却を予定していた時期を過ぎても購入者が見つからない場合は住宅の維持費も負担せねばならず、この時期が遅くなるほどその額は膨れ上がってきます。
固定資産税・都市計画税等に加え、お庭の木々等の手入れも大変になります。

売りたいタイミングに合わせて買い手が見つかることが一番ですが、住宅は大きな買い物であるためなかなか理想通りにはいかないということも念頭においておきましょう。

時期は多少遅くなっても売り手が見つかるように、できることは積極的に取り入れていきたいものです。

売却の際には、住宅の場合所有者様が住んでいる状態でのご売却もあり得ます。

今回は、そんな状況での少しでも早く・高く売る為のコツ(努力できること)について記述いたします。

まず、購入希望者が訪れることが決まったら、水回りなどを中心にできるだけ掃除には手を抜かないようにします。
できれば販売物件の写真での印象を少しでも良くするために、片付けや清掃等は早めにしておくことが大切です。
とても散らかっている状態を見てもなかなか興味をひかれません。
どのような状態であればいいかを自分自身に置き換えて考えていただければ幸いです。

第一印象である外観にも気を配るとなお良いでしょう。
開放感がある、庭が綺麗に整えられているといった住宅は全体的に手入れが行き届いている好印象を与えます。
できるだけ、晴れた日にご案内することによって、日当りのよさ等もアピールすることもできます。

綺麗に配置してある家具等によって、購入気希望者さんが住まれた際のイメージもわきやすくなり、
生活の雰囲気が良い意味で伝わるかと思います。

また、住む人には気が付きにくい室内のにおい対策のため、内覧前には窓を開けて換気しておくようにしましょう。
ペットを飼われている方などは、特に注意し、購入希望者の中には動物が苦手な方もいらっしゃいますので、ケージ等にいれておくと安心されます。

気持ちよく購入してもらうためには家、自分共に第一印象を良くする努力が大切です。
最低限の清掃や照明をつける、空調を整える等費用がかからず印象をよくする方法もございますので、
すこしの気遣いが早く高く売れるコツにもなります。

また、掲載している不動産会社のネット広告や新聞広告などもチェックしましょう。
自分が売却している不動産がどのような内容でアピールされているのか、
売主様ご自身でしかわからないアピールポイント等があれば積極的に不動産会社に相談しましょう。

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複数の業者に査定を依頼するメリット

今現在所有されているお家をご売却されたい場合には、どこの不動産会社に相談すれば良いのか、また、一社だけに依頼して良いものか、複数の不動産会社に相談する方が良いのか、今までに不動産のご売却経験が無いとわからないことであると思います。

ご売却方法が”買取”を希望されるのか、”仲介”を希望されるのかにより、査定相談の数は、その意味合いがかわってきます。

【買取希望時】
まずは、売主様が”買取”をご希望される場合ですが、”買取”の場合、不動産会社により買取金額は大きく異なってきます。
なぜならば、買取金額は、再販価格から諸経費やリフォーム代、再販による利益を差し引いて金額を算出しするからです。
業者によって「再販価格の違い」「リフォームかける金額の違い」「利益額の設定の違い」がありますので、結果として買取金額に大きな差が生まれてきます。
そうなりますと、なるべく多くの業者に買取査定をしたほうが、より高値で買い取ってくれる業者が見つかることもありますので、一社だけでなく複数の業者に査定を依頼したほうが良いとなってきます。
場合には、会社によって最低金額は10％ほど上下するのは全く珍しいことではないです。

【仲介希望時】
次に、”仲介”を希望される場合ですが、仲介の場合には買取と違い複数の業者に査定してもらったからといって、高値で売れる業者がみつかるというわけではありません。
なぜならば、950万円で査定を出してきた不動産業者にも、1000万円で査定を出してきた不動産業者にも、1050万円で査定を出してきた不動産業者にも、売主様が望めば1100万円で売り出すことが可能だからです。
であれば、複数の業者に査定依頼をするメリットがないのかといえば、そうとも言い切れません。

なぜなら、複数の業者に査定を依頼することによって売却しようとしている家の平均的な価値を知ることができるので、そういったことをするのはとても効果があるのです。
ただ注意すべき点としまして、高い価格を付けてくれたからと言ってその業者を信頼し過ぎるのも危険です。
土地の中古住宅の相場や土地の相場についても正確なものを出してくれる業者を信用した方が良いといえます。

そうはいっても不動産関係の専門家でなければ色々と調べても分からないこともあります。
ですから、家を売却する場合にはできるだけ多くの不動産会社を廻って、良い担当者を見つけるようにすることが大切になってきます。

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不動産売却にかかる仲介手数料

不動産を売却する際には、一般的に仲介会社である不動産業者と契約を行い販売の依頼をすることになりますが、このように仲介会社を通じて住宅を売却する場合には仲介手数料というものが必要になってきます。

売却を依頼される際に最初に取り交わすのが”媒介契約書”になります。
 
 

こちらは、その不動産会社に売却を依頼する書面であり、売却の際の仲介手数料の額の記載もございます。

 

仲介手数料とは媒介報酬ともいわれているもので、不動産会社の成功報酬になります。
売主から依頼を受けた不動産の売買が成約した場合にのみ発生する手数料で、売主・買主両方から受け取ることができます。

 

しかし、売買の無効や取り消し、購入者が見つからなかったなどの理由で、依頼を受けた不動産が売れなかった時には必要ありません。
 
 
 

通常の流れとしましては、売買契約が決まった際に法定仲介手数料(媒介報酬)の半額を不動産会社に渡し、お引渡しの際に残りの分を支払うことが多いですが、会社によっては完全成功報酬という形でお引渡しのときまで一切いただかない会社もございます。
 

売主様の金銭的な状況もあるかと思いますので、査定(売却相談)の際でも確認されるとよいかと思います。
 
 

また、広告費について多くは仲介手数料の中に、仲介会社が売主に代わって購入者を探すために行う販売活動に必要な広告費や宣伝費などの費用が含まれていますが、場合によっては依頼主が負担することもあるため、事前に仲介会社と話し合っておくとよいでしょう。
 

これには具体的な計算方法があり、上限は「取引価格×3％＋6万円＋消費税」になります。
 
しかし、物件価格によっては法定の仲介手数料の上限が変わります。
 
売買価格が200万円以下・・・5％+消費税

売買価格が200万円～4000万円まで・・・4％+2万円+消費税

売買価格が400万円を超える・・・3％+6万円+消費税

となります。
 
 
 

仲介手数料(媒介報酬)は、これを超えない範囲で仲介会社で独自に決めることができるのですが、上限いっぱいになることが多いです。
 
 
よく、売却を依頼するだけで費用が発生すると思われがちですが、成功報酬が多い取引ですので、お気軽にご相談されてみてもよいかと思います。

また、成約価格に対しての料率となりますので、販売価格よりも価格交渉が入り媒介契約書の価格と異なった場合については、売却成約の価格に対しての仲介手数料(媒介報酬)となりますので覚えておきましょう。

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ホームインスペクション実施までの流れ

ホームインスペクションとは別名住宅診断といい、住宅に詳しい専門家の目から見てマイホームの劣化の度合いや欠陥があるかどうかや改修が必要かなどを見極め、必要な場合はその時期や費用等を算出するものです。

住宅を購入する前に物件を調べたいという要望やマイホームを売却する前にこうした住宅診断を行うことで建物の状態を見極めることができ、物件の価値の参考にしたり、安心した購入や売却をすることができるようになります。

一般の方の他にも、不動産業者が物件を紹介する前にこのホームインスペクションを行うケースもあります。

それでは、このホームインスペクションを行う際の流れについてご説明致します。
1. お問い合わせ・お見積もり
まずは初めに、ホームインスペクションを行っている会社・紹介してくれる業者に電話またはホームページより問い合わせます。
その際に気をつけておくポイントとして、診断内容や料金を確認しましょう。（目安は5万円～7万円）

診断の内容によって金額は様々です。希望とする診断内容と、その作業にかかる時間や金額を事前にしっかりと把握しておきましょう。

2. お申し込み
内容が把握できましたら、次はお申し込みです。

希望の診断日時を決め、診断を申込みましょう。

3. 必要書類を送る
ホームインスペクションを行う際に、何も資料が無い状態よりも、お家に関する図面があった方が、スムーズに診断が行えます。平面図、立面図など、指定された書類がある場合は事前に送りましょう。
事前に要求されずとも、当日確認する場合もあります。

4. ホームインスペクションを実施
お約束の日時になりましたら、現地で診断を行います。通常はご依頼者も当日立会い、診断結果とともに補修やメンテナンスのアドバイスをホームインスペクターからご説明。そのほか、気になること質問があれば問い合わせます。

【当日の流れ】
（１）予約時間に物件前にてお待合せ
（２）売主様や仲介事業者の方とご挨拶
（３）調査開始
（４）調査終了
（５）概略の報告（結果は当日、口頭で説明）
（６）解散（後日、報告書を作成し提出）
時間は30坪ほどの物件で約2時間から3時間程度かかりますので、時間に余裕を持って予定しておくと安心です。

5. 報告書を受け取る
ホームインスペクターから報告書が送られてきますので、質問があればお問い合わせをし、詳しくお聞きしてみましょう。

6. 料金のお支払
事前にお聞きした診断方法と金額が間違いないことを確認し、料金を支払います。

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ホームインスペクションを利用するメリット

欠陥住宅に関する報道はこれまでも何度もされてきたこともあり、これからの住宅を購入使用している方の中には、トラブルを心配している方も少なくはないと思います。
ただし、一般の方が住宅の状態を正しく判断するのは現実的には難しいのが現状です。
 

そのような場合に利用したいのが「ホームインスペクション(住宅診断)」です。
ホームインスペクションは住宅の専門知識を持ったホームインスペクターにより行なわれ、住宅のコンディションを明らかにする際にはとても有効な方法です。

 

購入する前に知っておきたい情報はたくさんあるかと思います。
 

・給排水管の状況
 

・建物の傾き
 

・建物の躯体の状況、腐敗箇所
 

・雨漏りをしているか
 

・基礎の状態(布基礎かべた基礎か)
 

・耐震に関わる構造の状態、耐震強度
 

・屋根の防水の状態
 

・シロアリの被害の有無
 

・開放的に取り外せる内壁か否か
 

・断熱材の状態
 

・床のたわみ、きしみ
 

など、上記以外にもたくさん気になる部分はあるかと思います。
 

 

それだけ、中古住宅はしらないうちに傷んでいる可能性があります。
ホームインスペクションは売り手や買い手の一方に偏ることなく中立な立場でおこなわれるので、住宅の状態を客観的に知ることが出来ます。
 

住宅の購入の際にホームインスペクション(住宅診断)を実施すれば、買い主への正確な情報の提供がされることになり、結果的には売却後の買い主とのトラブルを防ぐことにもなります。
 

売主様にとっても、客観的に専門的に診ていただくことで内容を把握して、購入者さんに対してここをしっかり修理するべき等のアドバイスもすることができます。
 

物件の悪い箇所をしっかり告知することにより、新しい所有者様に対しての信頼感を得ることもできますし、きっとお家も喜んでくれると思います。

お引渡しの後にトラブルになることが内容に、誠心誠意物件状況の告知を行い、よりよい売買ができることが一番です。

住宅は人生のうちで最も大きい買い物のうちの一つですので、購入後に後悔は絶対にできません。

購入者様も大変慎重になられると思います。
 

売主様の方から、前もって報告しておくと、今後住む方のためにもなりますし、近隣の方への配慮にもつながります。
売主様であっても、買主様であっても少しでも心配な方は、販売業者の担当者さんに直接相談してみることをおすすめします。

 

ホームインスペクション(住宅診断)をしてみて今まで気づかなかったお家のいい面もたくさんみえてくるかもしれません。
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ホームインスペクション（住宅診断）に必要な時間、料金はどれくらい？

ホームインスペクション（住宅診断）は、住宅に精通したホームインスペクター（住宅診断士）に、第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめてもらい、アドバイスをもらうというシステムです。
これにより、住宅の問題点などが分かれば、耐震補強工事やリフォームなどの目安にすることができます。
また、これから購入しようとしている住宅や、売却しようとしている住宅のアドバイスを聞くこともできるため、非常に有用であると言えます。

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中古の住宅を売買する際に、木造住宅の場合、住宅ローン減税の適用となるのは、基本的に築２０年以内の住宅に限られます。しかし、耐震基準適合証明書付きの住宅、つまりは耐震性能が確保された住宅であれば、築２０年を越していても制度の対象にしても良いというようになっております。また、所有権移転登記費用の減免や、不動産取得税の減免も対象になってまいります。

よって、事前に耐震補強工事が必要か否か、また必要である場合にはどれほどの補強工事をすればよいかわかっていれば、築年数が経っているお家であっても購入しやすい物件となってきます。

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ただし、専門家に診断を依頼するわけですから、当然料金がかかります。
診断の方法は、目視で、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を診断するのが基本です。住宅の規模や調査範囲にもよるのですが、目視による一時診断の場合5〜6万円が一般的な相場となり、機材を使用する場合は10万円以上になることもあります。
また、住宅の規模や調査範囲にもよりますが、建物面積が100m2（約30坪）程度のホームインスペクション（住宅診断）で2～3時間かかるということも、あらかじめ考慮に入れておく必要があります。

なお、現在のところ、ホームインスペクター（住宅診断士）の資格などというものはありません。
つまり、誰でも名乗ろうと思えばホームインスペクター（住宅診断士）を名乗ることができるということです。
そのため、ホームインスペクター（住宅診断士）に住宅の診断を依頼する際には、実績があり、信頼できるホームインスペクター（住宅診断士）を事前に調査しておくことが推奨されます。

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不動産を売った後に欠陥住宅だとわかったらどうするの？

いくら大切に扱ってきた不動産であったとしても、建築されてからある程度の期間が経過したものについては、知らず知らずのうちにその不動産に何らかの不具合が生じてしまっている可能性があります。

気づかない箇所の壁のヒビからの雨水の流入による柱の腐敗や屋根からの雨漏り等、様々なことが中古住宅であれば考えられます。

もしも、不動産売却をした後にその不動産が欠陥住宅であることが判明した場合、売主側は一体どのような責任を負うことになるのでしょうか。

仮に不動産売却後に欠陥住宅であることが判明した場合、法的には売主は瑕疵担保責任に問われる可能性があります。

もしも、売主側が売却をする不動産に不具合があるということを承知しているにもかかわらず、そのことを買主側に詳細に説明しなかったというときには、売主側は瑕疵担保責任や不法行為責任に問われることになる可能性もございます。

このような場合、賠償金を請求されることになり、金銭的に非常に大きなダメージを受けることになりかねません。
そのため、契約書付随の物件状況告知書で売却時の知りえる情報は全て買主様に報告しなければなりません。

そのため、万が一、瑕疵担保責任に問われるような事態に陥ってしまったときに備えて、保証期間の確認を十分にした上で瑕疵保険の加入も視野にいれておくと安心頂けるでしょう。

また、売主としても販売時に瑕疵担保責任を負わない旨の特約等の記載を不動産会社と相談して入れておくとよいでしょう。
不動産会社が売主の場合は、瑕疵担保責任を最低2年は負わなければならない義務がございますが、
売主様が一般の方(宅地建物取引業者ではない)であれば、瑕疵担保責任の義務はございません。
しかし、欠陥がある旨を知っていて伝えない場合などは、法的責任を負う可能性もありますので誠心誠意次の買主様にご報告をお願い致します。
 

そうすることで思いもよらぬ金銭的ダメージや売却リスクを最低限に抑えることができます。

また、売主様の方で万が一があった場合の対処や保証ができかねる場合については、
第三者機関の瑕疵保険等を買主様にご加入いただくことも一つの選択肢です。

なかなか、売主の瑕疵担保責任の義務がない場合は買主負担となる場合が多いですが、購入者としても万一の保険にもなり、且つ、築年数によっては減税節税の対策にもなる場合がございます。

上記のように購入者が入居後に、売主に対して瑕疵担保責任の請求をされる場合もあります。
もしものために、瑕疵保険の加入や前もっての状況の報告等を怠らず、買主も売主も取引後迄安心できるような不動産会社を選ぶのも大きなポイントです。

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欠陥住宅って売れるの？

どんな住宅であっても、時の経過と共に劣化してしまうことは避けられません。

また、経年劣化ではなく、住宅が建築された当初から何らかの構造的な欠陥があり、それに気付かずにそのような住宅を購入してしまう場合も決してないとはいえません。

万が一、建築当初から何らかの構造的な住宅の欠陥があった場合には、その住宅の販売をしたメーカーなどに法的な責任を問うことができ、欠陥部分の改修や賠償金などを求めることができます。

もしも、何らかの欠陥のある住宅を売却したいという場合、それは無理なことではありません。

ただし、売却する際には、売主様は買主様に対して住宅に構造的な欠陥があるということをきちんと告知し、説明をする義務があります。

そのためにできる手立てとしては、書面に欠陥箇所の明記をする必要があります。

もしも、そのことを怠っていた場合、欠陥住宅の売主様は後日、瑕疵担保責任を問われることになり、住宅の改修費用などを負担しなくてはなりません。

前述したように、欠陥住宅の売主様が買主様に対して欠陥箇所の説明をし、そのことを買主様が納得するのであれば売却は可能です。

それでは、実際に売却する際に、売主様は買主様に対して、どのように住宅に構造的な欠陥があるということをきちんと告知し、説明するのかをお話したいと思います。

不動産売買を行う際に、重要事項説明書をもって仲介業者が買主様に説明を行いますが、『物件状況確認書（告知書）』や『付帯設備表』をもって売主様も買主様に告知することになります。

国土交通省では、宅地又は建物の過去の履歴や隠れた瑕疵（欠陥や不具合）など、売主様や所有者 様しかわからない事項について、売主様から『告知書』を提出することにより、将来の紛争の防止に役 立てることが望ましいと指導しております。

一方、売主様は、買主様が売買契約締結時に瑕疵（欠陥や不具合）の存在を知っていたときは責任を 負う必要はありませんので、このため、売主様が知っている瑕疵（欠陥や不具合）については『告知書』を もって正確に買主に伝えることが大変重要なこととなります。

なお、瑕疵には、物件に関する瑕疵だけでなく、心理的な瑕疵（事件・事故・自殺等）もありま す。また、今後、物件に何らかの影響を及ぼす可能性のある騒音・振動・臭気等の発生、近隣の建 築計画等があるかどうかについても買主様が購入する際の判断基準となることがあります。

以上のポイントを抑えていれば、例え欠陥住宅であろうとも売却は可能です。

しかしながら問題の無い住宅に比べると安い金額になってしまうことは否めません。

売却に時間がかかることも考えると、更地にして売却することも不動産会社と相談してご検討されてみるのも手であります。

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空き家を売却するときのポイント

何らかの事情で空き家となってしまった家屋は日本でも数多く放置されているのですが、放置したままの状態だと、犯罪の温床になってしまったり、倒壊のリスクや近隣とのトラブルなどの危険性が高まります。

また、固定資産税もかかってくるなどメリットはないので、管理できないのであれば売却してしまうという方法も検討する必要がございます。

空き家になってから一定期間内に売却すると、所得税の控除を受けることもできるので、条件に合う場合はむしろ売却してしまった方がお得であるという可能性もあるのです。

詳しくご説明すると不動産を売却した際には譲渡所得税という税金がかかってきます。この税金は、お給料などほかの所得とは別に計算する「申告分離課税」となっています。

また、土地や建物・居住用マンションを売却した時の譲渡所得にかかる税金（所得税・住民税）の税率は、その不動産の所有していた期間によってことなってきます。

売却（売買）した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える不動産を売却（売買）して得た譲渡所得は『長期譲渡所得』といい、5年以下の場合は『短期譲渡所得』と分けられます。

そして、すでに空き家になっている場合でも、その居住の用に供さなくなった日以降３年を経過する日の属する年の年末までに譲渡した場合には適用できることとなっています。

ですので、不動産売却を検討されている場合には、この期間中に売却されることもいいかもしれません。

また居住していたマイホームが空家になった後に建物を解体・更地にした場合は、上記要件に加えて解体から１年以内に譲渡契約を締結することと、月極駐車場・借地として貸出を行っていないことが必要になりますので、十分ご注意ください。

【平成２８年度税制改正により、空き家に係る譲渡所得の特別控除が創設されました。】

この特例は、放置された空き家による周辺住民等への悪影響を防ぐ観点から、最大の要因である相続に由来する古い空き家の有効活用を促進するため、また空き家の発生を抑制するために創設されました。

内容は、相続開始の直前において被相続人のみが居住していた居住用財産を相続により取得した個人が、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に譲渡（売却）をした場合に、その譲渡（売却）に係る譲渡所得について、3,000万円特別控除の適用を受けることができることとなっています。

■特例の適用要件

例えば、今は空き家でも、将来自分たちや誰かが住むという可能性はあるのかどうか、借家として利用することはできるのかどうかという将来性の有無によっては、売却せずに管理するという方法も選択できます。

もしも売却したいと考えている場合は、空き家のままの放置は避けることが重要であり、管理されずに放置されている物件というのは、例え売却したとしても売れる可能性は低いので、断られてしまうということもございます。

土地で売却をした方が良いのか、建物付の状態がいいのか、売却のタイミング等

お気軽にご相談下さい。

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空き家に防犯は必要？

空き家は、ちょっとした旅行で短期間人が不在になってしまったり、単純に住む人がいなくなってしまったりしている状態であるなど、色々な事情があります。

そんな空き家は日本でも数多く放置されてしまっているのですが、最近空き家の防犯対策が重要視されてきているという事をご存知でしょうか。

 

そもそも、何故空き家の防犯対策が必要になってくるのかというと、放火や侵入などの犯罪の温床となってしまっているケースが増えているからです。

中には、浮浪者など勝手に住み着く人も増えてきており、それによって周囲の人たちに迷惑をかけてしまっていることが多くなっているのです。

このような状態になってしまうのは管理が行き届いていないことが原因であり、逆に言えば管理や防犯対策をしっかりしておく事によって犯罪も一緒に予防することが出来るというわけです。

ただ、防犯対策をするのもコストがかかってしまいますし、自分たちが住んでいないとなると管理が難しいという事も多いです。

そのような場合は、ホームセキュリティに頼むことがおすすめされていますが、コストをかけたくないという場合は売却することも一つの手として考える事が必要になります。

売却に出される場合については、戸建てとしての売却等であれば、定期的に買主様の案内や物件の状態をなるべく保つために、換気等も行いますので、おうち自体が大きく痛むこともありません。
 

また、売り物件の看板なども不動産会社が設置するため、浮浪者なども近づきにくくはなります。
 

物件の管理等としても、状況は不動産会社にある程度お任せできるかとも思います。

上記の他に、空き家を残したいが、ホームセキュリティーに頼むほどの予算はかけたくない。という方には、不動産会社にもよりますが、”空き家管理”を行ってくれる会社もあります。

定期的な清掃や換気、草刈りや台風養生等、単発でも頼める場合もありますので、一度ご相談してみることもよいかもしれません。
 

たたら不動産でも、空き家管理をおこなっており、様々なプランがございますので、是非一度ご確認いただければ幸いです。

空き家管理サービス

所有の空き家に近い場所だから何かあった時に対応が早い等、場所から選ぶこともよいかもしれません。
 

そのまま放置しておくと、天災や浮浪者等様々なマイナス点がでてくる可能性も大いにあります。
 

ご自身で所有されている不動産については、きちんと自己管理をおこない、ご近所や地域の方、通学する子供たちを危険な目にあわせないように責任をもって管理する必要があります。

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空き家の防災とは

何らかの理由で空き家になってしまっている家屋のほとんどは、管理されずに放置されているのですが、人が住んでいないと手入れが行き届かないという問題があります。

これは犯罪の温床になりやすいという問題もあるのですが、ほかにも防災面で心配になるという家主だけではなく周辺に住んでいる人たちの不安もあります。

というのも、手入れが行き届かないという事は、空き家に何らかの問題が起きてしまっている場合でも対処する人がいないという事であり、災害が起きたときに倒壊などの危険性があるという問題を抱えるようになってしまいます。

さらに放火などの人為的な災害に見舞われてしまった場合は、周辺の家屋に被害が出ることがほとんどで、家主の特定などに時間がかかってしまった場合は、さらに問題が出てくるという事もあります。

このように、他の家屋に被害が出てしまった場合は、当然家主が責任を負うことになりますし、近隣住人とのトラブルに発展しかねない問題です。

そのため、自分たちで住むことができない・管理できない場合は、何らかの手段をとる方法が出てきます。
１．空家管理を行っている業者に管理を依頼する

空き家増加の背景には、空き家であっても建物を残しておいた方が、更地にするよりも固定資産税が軽減されるという仕組みになっていることがあります。しかしながら、放置しておくと、火災が発生したり犯罪の温床になったりする恐れもあることから、政府は撤去を促す対策が必要と判断し、荒廃して危険な空き家の撤去を促すため、住宅が建つ土地の固定資産税を軽減する措置（住宅用地特例）を見直すようになってきました。それにともない、空家管理業務を行う会社も誕生してきましたので、そういった業者に管理を依頼することが一つの方法になります。

２．リフォームして貸家にする

空家の管理を依頼するだけでは、固定資産税等や管理費の支払で支出が生まれるだけです。「資産売却はしたくないが、お金を支払続けるだけも良くない」と思っている場合には、住むのに支障がない程度にリフォームをし、賃貸に貸し出すこともまた一つの方法になります。

もしくは、土地が広ければ思い切って解体し、賃貸用のアパートを建てるという選択肢もあります。

３．解体して売却する

今まで住んできた土地・家でありますので、なかなか手放したくないものではありますが、住まないお家を放置しておくことは冒頭でお伝えしましたような不安や危険、問題があります。ただ、その対応策としてあげさせていただいた上記２つの方法では、所有者様に費用の負担が生まれてしまいます。「不安や危険、問題は避けたいけれども、費用負担もしたくない」そういった場合には、売地として売りに出す方法もあります。

ケースバイケースで様々な方法がございますので、どうすれば良いかわからない場合には、一度弊社までお気軽にご相談下さい。

宜しくお願い致します。

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登記済権利証って何？

住宅を購入したり売却したりする時には、かなりたくさんの書類を集めたり作成したりしますが、その中には必ず登記に関する書類(権利証)があります。
登記を行うと、法務局で取得ができる謄本に所有者として記載されます。
売買を行ったり、相続をした際などに司法書士によって登記記録の変更(所有権移転登記・相続登記)を行います。

そもそもなぜ登記をしなければならないのでしょうか。

登記をする目的は、第三者に対する対抗要件になります。
もし、その土地の権利を主張する第三者が現われたときに、登記を見せれば「この土地は自分の土地である」ということを対抗することが出来ますが、もし登記が無ければ、第三者には対抗することが出来ません。
登記名義人が不動産の所有者であり、住んでいるからと言って不動産の所有者とは限りません。
また、登記記録の中には、所有者が1人ではなく、持ち分という形で複数人が所有している場合もあります。
不動産を所有されている方は、権利証があるかをきちんと確認しておきましょう。

 

このように、登記は第三者に対して効力を有するのです。
逆に所有をしていなければ、その土地の所有は第三者に移ってしまう可能性もあります。
個人間売買や昔からの先祖代々の土地等は特に、今の不動産の所有者がどなたになっているかは確認する必要があります。
登記名義人と占有者が異なる場合もございますので、持ち主を特定させておかなければ、不動産を活用や売却等の際に支障がでます。
 

登記の時には、その登記があることを証明する物として、登記済権利証が必要になります。
不動産に関する書類で一番大切な書類となります。
今は、登記識別情報といって、シリアルナンバーで管理されているものもあり、昔ながらの重厚感はありませんが、
非常に大切な書類となります。
 

これは、登記名義人に対して交付される書類で、最重要書類の一つです。
不動産を売ると、この登記済権利書の所有権が移るのです。
しかし、所有の不動産について抵当権や質権等の債権がついていると、所有権移転ができないケースもありますので、
充分にご注意されてください。

売買で不動産を売却した際に、新たな買主様のご名義に変わった権利証が約10日前後で完成します。

もし、この登記済権利証を無くしてしまったら、司法書士に相談してもう一度発行をしてもらう必要があります。
発行手数料等も発生しますので、不動産の売却が決まりましたら、権利証の有無はできるだけ早く確認していただく必要があります。
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土地測量図面とは

土地測量図面は、土地の公図はあっても面積がはっきりしない場合、あるいは、不動産の売却を行うに当たって境界がはっきりしていない場合には、測量図を作成する必要もあるので、土地家屋調査士などに依頼することがあります。

この場合には、同時に境界の確認が必要となるために、土地に接する関係者全員の境界線確認書等の書面が必要になってきます。

法務局に提出する境界確認書には、接する人の実印の押印と印鑑証明書の添付が必要となります。

また、一言で土地測量図面と言っても、様々です。

不動産売買を行う際に、土地の形状を表す図面としては、『確定測量図』・『現況測量図』・『地積測量図』、その他に『地籍成果図』などがございます。

『確定測量図』

確定測量図とは、全ての隣地所有者の立会を得て境界確定されたもの（官有地に接する場合は、官民査定手続も経たもの）をいいます。文頭の土地家屋調査士に依頼して、境界確定後に作成する図面がこれにあたります。

『現況測量図』

現況測量図は、上記確定測量図以外のものをいいます。

『地積測量図』

地積測量図は、分筆登記等の際に添付される測量図で、登記所に申請書類として保管されているものですが、確定測量図であるとは限りません。

『地籍成果図』

地籍成果図とは、主に市町村が主体となって、一筆ごとの土地の所有者、地番、地目を調査し、境界の位置と面積を測量する地籍調査によって作成されたものをいいます。地籍調査が行われることにより、その成果は登記所にも送られ、登記簿の記載が修正され、地図が更新されることになります。

なお、登記されている『地積測量図』は実際に土地の面積を計測した確定測量図であるとは限りませんので、地積測量図の面積と実際の面積とは、異なる場合があります。

地積測量図の面積（公簿面積）と、実際の面積（実測面積）との間に差があると思われる場合には、売買契約をスムーズに行うためにも、一度実測面積を土地家屋調査士に依頼して計測しておくことが、後のトラブル回避につながります。

不動産売買の場合、公簿面積による売買を行う公簿売買と、実測面積による売買を行う実測売買とに分れてきます。

多くは登記されている面積（公簿面積）により決めた価格で売買を行いますが、公簿面積が実測面積と異なる場合には、「もっと安く買えたはずなのに」「もっと高く売れたはずなのに」といった問題が発生する可能性があります。そうならないためにも、土地の面積がはっきりしない場合には、土地家屋調査士に依頼することが良いでしょう。

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