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太陽光発電のメリット、デメリット

太陽光発電の最大のメリットとして挙げられるのが、家で使わなかった分の電気を売ることが出来ることと、家で使う光熱費を削減できるという2つがあります。
これ以外にもクリーンなエネルギーであるため地球の環境改善に貢献することができるというメリットもあります。

 
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人間は得したいと感じるよりも、損をしたくないと感じることが先行してしまいます。
 
 
 

そのために前もって、どういう状況に陥ると損をしてしまうのかということを知っておくと、損をしたくないという不安がある程度解消できるはずですよね。
 
 

年間の日照のデータや発電量等もある程度設置前に確認して、家計費との収支計算を行っておくとわかりやすいです。
 
 
 
太陽光発電を設置することによって生じるデメリットとして挙げられるのが、発電量が天候によって左右されるということです。

 
 

したがって、日照時間が少ない地域では、損をしてしまう可能性があります。
 
 
 
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土地の形状や隣接地の建物の配置、新築する際には屋根に日がよく当たるような形状等を考慮して建築することで、年間の太陽光発電量を少しでも増やせるように設計士さんと相談しましょう。
 
 
 

最近では、少しでも太陽光を取り入れようと、片流れといって、南側に向けて屋根勾配を大きくとり日当り確保するような建て方が流行ったりもありますね。

 
 
また、台風などの災害で故障する可能性があるということも太陽光発電のデメリットの一つです。

 
 
 
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設置する建物の状況によっては雨や風の影響を受けやすい位置に太陽光パネルを設置せざるを得ない場合があります。
その場合、故障することが無いように設置をする業者と相談して前もってしっかり対策を立てておく必要があるでしょう。
 
 
 
太陽光パネル自体の保証や保険によって最近多くなっている自然災害からの補てんをできるケースもありますので、設置する際に業者さんに相談してみましょう。

 
 
 
電力の自由化や太陽光の普及により、以前よりも売電価格が下がる傾向にもありますので、搭載する量と売電価格を考慮して設置すべきか否かしっかり検討しましょう。
 
 
営業にこられて、いいですよ!!とメリットばかり考えるのではなく、デメリットもしっかり考えて検討をお勧めいたします。
 
新築の建売住宅がここ数年かなり増えておりますが、基本的についている新築時の10年間の躯体保証等は太陽光パネルの後付けによって屋根の保証ができなくなる場合もあります。
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今お持ちの建物もしくは今後設置予定の建物についてしっかり補償保険契約の内容を読んでから決断をするべきかと思います。

 

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耐震補強をしましょう

1981年に建築基準法が改正されて新耐震設計基準ができたため、1981年以前に建てられた建物と1981年以降に建てられた建物とでは耐震構造に大きな差があります。

1981年以前に建てられた老朽化した建物であっても耐震診断を行い、屋根を軽量化したり、耐力壁を新たに設置したり、接合部を固い金物でつなぐようするといった適切な方法で耐震補強を実施していけば、現在の耐震基準に近づけることができます。

1981年以前に建てられた建物の瓦でできた屋根は、メンテナンスの頻度が少なくて済むという利点に加え、厚みがあるために太陽光の熱を室内に入れにくく、雨音も室内に伝わりにくいという利点もあります。ただその一方で、昔ながらの瓦は一枚一枚が重いので、建物全体の重量が重くなり、地震に耐えにくい構造になっています。屋根が重たいお家は、地震の際に建物本体にかかる負荷が大きくなります。

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瓦を取り外して、スレート系の素材や金属製の素材を使った屋根に取り替えることによって屋根の重さの軽量化を図れば、建物全体の重量も軽くなり、地震に強い構造になります。

また、接合部を固い金物でつなぐと地震の引っ張られる力に耐えられやすくなりますし、耐力壁にによる補強を行えば、耐震強度に不安のある箇所の強化も行えます。

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補強工事は、単純に”安心した住まいの環境を実現する”だけではなく、これから中古の戸建てを購入される方にとって金銭面でのメリットもあります。

通常、築年数が20年を越している木造住宅の場合、不動産売買の際に「住宅ローン減税の適用」「所有権移転登記費用の減免措置の適用」「不動産取得税の減免措置の適用」は、ありません。

ただ、耐震診断の結果、費用はかかりますが「耐震適合証明書」が発行できれば、上記3つのメリット「住宅ローン減税の適用」「所有権移転登記費用の減免措置の適用」「不動産取得税の減免措置の適用」が受けられるようになります。

耐震診断の結果、現況のままでは耐震強度が規定の数値に満たない場合には、耐震工事を行い耐震強度の数値を規定の数値にまで上げることができれば、それにより「耐震適合証明書」が発行できます。

3つのメリットの中でも特に「住宅ローン減税の適用」は、借入額と毎年支払われている所得税の額次第では、「耐震適合証明書」の発行費用や耐震工事費用以上のお金が手元に戻ってくる場合もあります。

”耐震補強工事は耐震強度向上だけにあらず”

 

 

 

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中古物件のチェックポイント

中古物件を購入する際に気を付けたいことは、その物件自体が違法建築ではないかという事もポイントの1つです。
本当は違法建築なのにそれを偽って売る、知らないで売るケースも中にはあるため、間違って購入しないためにも、平面図、立面図などを見せてもらうこと、売買契約前の重要事項説明時点で、新築後に増築部分が無いか?、立替部分がないか?、等の確認も必要となります。

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【違法建築物の見極めポイント】

➀建ぺい率・容積率の制限を超えて建てられた建物

②防火上の基準に適合していない建材を使った建物

③建築基準法上の道路に接道、または敷地との接面が2メートル以上ないものや、付属の建物

➃建築確認や検査が行われていない建物・・・・ 他にもアスベストや斜線制限など、、、

 

これらに疑問点がなく、違法建築ではないということが分かれば、別のポイントで中古物件を見ていくことになります。

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次に窓やドアがスムーズに動くかを見ていくことが重要です。
家を建ててからある程度経つと、窓が開きにくい、ドアの開閉の際に音が出る、きしむなどといった不具合が起こるようになります。

 

もちろん、購入してから直すこともできますが、できれば最初からスムーズに動くようになっていた方が便利ですよね。

 

最後に外壁や屋根にひびなどがないかを確認するのがポイントです。
外壁塗装や屋根の修理はある程度のお金がかかります。
購入してからこれらのことを余儀なくされるというのは避けなければなりません。

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ひびがあった場合は、交渉の際にそのことに触れて、直してもらったら購入するという交渉やこちらで直すからその分割引を求めるといったやり方も可能となります。

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後悔しないコンセントの位置と数

家を快適にするために、意外と重要なのがコンセントの位置と数です。

たこ足配線や延長コードが丸見えな状態などは避けたいですよね。

コンセントの数を決める際には、必要だと思う数プラス2つくらいは必要だと考えてください。

 

実際に使うと思っている数よりも、必要になるコンセントの数は増えるものです。

位置に関しては、あらかじめ具体的になにをどこに置くか決めることで、ある程度失敗しない位置にコンセントを設置できます。
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また、コンセントの位置に悩まされるケースが多いのが、掃除の時です。

掃除するときに何度もコンセントを抜くとなると面倒ですので、抜かなくて良い位置かをよく確認しましょう。

 

コードレス掃除機の場合は別ですが、普通の掃除機の場合はコンセントの位置によって掃除の楽さが全く変わってきます。

 

そして次にキッチンです。

キッチンは炊飯器、レンジ等家電が多くなり、火、水を使うので注意が必要になると、考慮しなければならない点が多く、また作り付けではない収納を設置する場合は特にあらかじめよく考えなければ失敗する可能性があります。
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備えつけのカップボードを置くのであれば、規格に合わせた位置に施工してもらいましょう。
 

たかがコンセントと思われるかもしれませんが、きちんと考えることで生活の快適さは格段にアップしますよ。

家族構成が年月によって変わってくると、コンセントの必要数や必要な場所が変わってきます。
あらゆる状況に順応できるように、あらかじめのコンセントの位置を考えるのは最初が肝心です!

個室は特に、コンセント位置を対角線上にとっておくと模様替えをしたときなども対応ができやすいので、参考にしてみてください。

また、最近の建売住宅などは、2Fの子供部屋にTV配線が来ていないところも多いですが、最初は良くても子供はやがて成長してきます。

TVがほしいと言うのも必然でしょう。

今の生活だけでなく、未来の家族の生活を見据えた配線計画は、建物の見た目よりすごく重要なことかもしれませんね。

最後に、意外とここにあれば・・・。と思うのが、外部コンセント!
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せっかくの戸建て住宅に住むなら、必ずしたいのはバーベキューです!
外部コンセントがあるだけで、バーベキューの質も上がるでしょう。

洗車や車の中を掃除するときも室内に掃除機がつかえたり、電動の洗浄機等も使用可能です。

マイホームでの洗車等、旦那様の夢のひとつではないでしょうか。

コンセントで悩む前にしっかり設計段階で考えてみましょう。

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失敗しない新築キッチン

お家の間取を考える時には何に気をつけて考えるべきでしょうか?

ポイントとしてあげられる内容には、「明るさ」であったり「風抜け(通気)」「動線」に加え「収納」「プライバシー」などがあります。

今回はそういたおおまかなポイントの中から、さらに細部に目を向けて”キッチン”についてお話したいと思います。

キッチンは基本的に毎日使用する場所ですから、快適に使えるようにしたいですよね。

それでは、基本的に毎日使用するキッチンについて、失敗しないキッチンにするためには、いくつかポイントがありますので、そのお話をしたいと思います。

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まず、キッチンには食器・調理器具・調理家電・調味料・食材など、置いておかなければならないものがたくさんありますので、まずは収納スペースを十分確保することが大切です。

調理家電、特にレンジ、炊飯器、ポットをどこに置くか考えることから始めましょう。

すでに使っているものがあったり、買う予定の家電が決まっている場合には、その家電がきちんと収まる広さのスペースを確保しなければいけません。

また、特に気を付けておくべきところが、大きなスペースをとる「冷蔵庫」と「食器棚」になってきます。

新しく買われる若しくはすでにお持ちの食器棚や冷蔵庫の横幅を確認しておかないと、キッチンスペースに入りきらない場合があります。

横幅はもちろんですが、奥行きも確認は必要です。

何も無い状態でのキッチンは広く感じますが、食器棚や冷蔵庫を置くことによりキッチンで動けるスペースは限られてきます。

置く予定の食器棚や冷蔵庫の幅を考えて、キッチンの幅を決めると、失敗しないキッチンが出来上がることでしょう。

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なお、収納にも様々な種類があり、それぞれメリット、デメリットがあります。

例えば壁一面を収納として使う壁面スライド式収納は、大容量なのに加えて、扉を閉めるだけでゴチャゴチャとした生活感を隠すことができて便利です。(大きな地震があった際に中の食器が飛び出しにくいメリットもあります。)

しかし一方で、ちょっとしたことでも壁面スライド式収納は全部開けないといけないので不便に感じる人もいます。

また、動線を意識して設計することも重要です。

狭すぎると動きづらいですし、逆に広すぎると動き回らないといけませんので、家族構成やキッチンの使用頻度によって、自分に合った設計にしましょう。

キッチンの横に食品庫としてのパントリーを配置したりしてみるのも、快適なキッチン空間をつくりあげる工夫になってきます。

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趣味部屋の成功例

住まいづくりをする際には、趣味のスペースを設けたいという人もいると思いますが、成功させるために覚えておくと良いことがあります。

 

まずは、趣味によって部屋の作りが変わってきます、ご自身がどのような趣味部屋を作りたいかが、ポイントになってくると思います。

【ポイント1】 収集型の趣味

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・ミニカーやプラモデル、切手収集、アクセサリー収集、マンガ・小説・本の取集、ミニカーや文具の収集、記念メダル・ガチャガチャ、フィギュアやトレーディングカード、妖怪メダルなどの収集、、、

この様な収集型の趣味部屋は、保管するための設備と、造作の為の作業スペースや、保管するために作業をするスペースが必要となります。

 

【ポイント2】 楽器演奏など、音を気にしなければいけない趣味

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・バンド演奏や、管楽器の演奏、ピアノやDJ、カラオケなどの趣味部屋は、防音機能を兼ね備えていることが必須条件となります。

最近では、大画面で映画を観賞するためのルームシアターを作られる方も多く、音にきを付けた設計をされる方や、地下室を作り、趣味に没頭できる部屋を作られるかたも多くいらっしゃいます。

【ポイント3】 芸術観賞・創作型の趣味

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・絵画や書道・油絵や水彩画・彫刻・絵本作りやガラス細工など、

創作を行う為のスペースと、展示するための設備が必要になってきます。

 

【ポイント4】 スポーツ型、健康エクササイズなどの趣味部屋

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・スポーツやエクササイズなどの趣味、ゴルフ・ヨガ・筋トレジム等の趣味は、

適度な防音性と下の階へ音が響かない点にも注意が必要となってきます。

 

 

その他、ペットのことを考えて部屋づくりをするというものもあります。
例えば、猫と暮らすために猫の家や棚を設置するということです。

 

他には、庭で野菜を育てるのが好きな人は、家庭菜園から直接キッチンに上がれる動線を確保しておくと良いでしょう。
こうすれば、野菜を取ってからすぐにキッチンに入って行くことができますので、無駄がないですし便利です。

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不動産が売れないときの理由は?

不動産を早く売りたいと思っているのに売れないと、落ち着いて生活ができないものですので、きちんと原因を突き止めて、対策をとっていくことが大切といえます。

 

不動産が売れない原因というのは数多く考えられますが、具体的には、価格、物件、不動産会社に原因があります。
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まずは価格についてですが、相場よりも値段が高い場合には、売れにくいといえるでしょう。
いくら魅力的な立地や設備が整っているとしても、相場よりも高い金額で出している場合には、同じぐらいのランクで相場の価格で売りに出されている他の物件に目がいってしまうものです。
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マンションなどは特に過去の成約事例などから面積に対しての㎡単価が基準となることが多いので、過去の売却価格などがわかればある程度の相場も検討がつきます。
 
 

しかし、お部屋の状況(リフォームの程度、水回り設備のグレード、建具のデザイン性機能性)等によって価格も変わりますので、あくまでもマンションとしての相場ととらえてください。
 
 
売地の場合については、路線価や接道状況、間口の広さ等で価格面もかわります。
 
 
狭小地や囲繞地(いにょうち)などは価格が比較的やすいことが多いです。

戸建てに関しては、建物の状態や建築会社の仕様などにより価格も大きく変わりますので、物件自体が高いか安いかの判断が物件種別の中では難しいといえるでしょう。

 

 

しかし、どの物件種別においても、近隣の類似物件の比較が相場観を一般の方が考えられる際は比重が高くなるかと思います。

売主様の想いもあるかもしれませんが、なるべく売れる価格を考慮することが大切です。

 

 

次に物件の問題ですが、デザインや設備などが良くて建物自体の魅力に問題はなくても、部屋の中が汚れていたら、買いたいと思ってもらえないものです。
ですから、物件が綺麗でなければ徹底的に掃除をするようにしましょう。
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同じ価格や面積であれば、だれしも綺麗な方を選ばれるのは容易にわかるでしょう。

 
 

そして、売れない原因の3つ目である不動産会社についてですが、これは不動産会社の営業力の欠如によるものです。
営業不足、物件のアピールを行う際の情報不足や情報誤りなどがあれば、物件の魅力がきちんと伝わりませんから、堅実な対応ができる不動産会社と契約することが大切といえますよ。

依頼した不動産会社や担当者が何をしてくれているのか、しっかり報告をしてもらうようにしましょう。
 
 
 
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どうしても売れない場合は、不動産会社と売主様でしっかり納得のいく相談を行い、双方に満足のいくお取引を目指したいものですね。

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リノベーションのメリット、デメリット

最近よく耳にするようになってきました『リノベーション』という言葉、ご存知でしょうか?

以前から耳にすることのあります「リフォーム」という言葉はご存知の方も多いのではないでしょうか?

一般的に「リフォーム」とは、老朽化した建物を新築の状態に戻すことを言い、原状回復とも言われてたりします。リフォームという言葉を使うときは、基本的に壊れていたり、汚れていたり、老朽化したりしている部分を直したり、きれいにしたり、新しくしたりすることを指します。
マイナスの状態のものをゼロの状態にに戻すための機能の回復という意味合いとして使われることが多く、例えば、外装の塗り直しや、キッチンの設備の変更、壁紙の張り替えなどがリフォームに該当します。

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対して、『リノベーション』とは、既存の建物に大規模な工事を行うことで、性能を新築の状態よりも向上させたり、価値を高めたりすることを言います。中古住宅に大規模な改築を施して、自分らしい住まいに変えるわけですが、想像以上に自由に設計できることが魅力の一つです。

今回は、この『リノベーション』について、メリットとデメリットをお話していきたいと思います。

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【リノベーションのメリット】

まずは、『リノベーション』のメリットについてお話し致します。
『リノベーション』では、内装や建築設備をお気に入りのものと取り換えるのはもちろん、構造上問題がない限り、窓の位置を変えたり、壁をなくしたりといったことも自由にできます。
間取りの大規模な変更も可能です。

また、新築する場合と比べ、建築費が安価であることも『リノベーション』のメリットとなるでしょう。
使える部材はそのまま使い、補強が必要な個所はつけたし、取り換えが必要な部分は新しくすることで、環境にもお財布にも優しい住宅ができあがります。その際に、気になる耐震強度を上げるための補強工事を行う事も可能です。

そして、住みたいエリアが決まっている場合などは、中古物件にまで視野を広げて探すと、リノベーションすることで浮く建築費の一部を土地代に充てることができますので、希望の土地に住める確率が高くなります。

【リノベーションのデメリット】

一方のデメリットとしては、建物本体の耐用年数はリノベーションでは伸ばすことができませんから、耐久性が心配なことが挙げられます。
そして、改修工事のために、住宅を購入してもすぐに住むことが出来ない点もデメリットの一つといえるでしょう。

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新築物件のメリット

住まいを選ぶ時には、中古物件新築物件のどちらにするかで迷う人も多いでしょう。
新築物件には、中古物件では見られないような色々な設備がありますので、そういった部分を評価し、検討の材料としてみるのも一つの方法です。

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【新築物件のセキュリティー】

例えば、新築物件は、セキュリティ会社との連携や設備が整っているのが特徴で、かなり防犯性の高い環境下で暮らしていけるといえます。

新築時にホームセキュリティを導入するメリットとしては、お部屋の設計に合わせて配線を行えたり建築中に工事を行うことで、後付けの機械よりもお部屋の色や統一感を持たせることも可能です。また、センサーの設置部分を自由に決めれるところも利点となります。

《一戸建て住宅に設置できるホームセキュリティ設備》

  1. 窓や開口部分へマグネットセンサーを付けることにより開閉状態で侵入者の感知を行うことができます。
  2. 外構や外壁へライトやセンサーを設置する事ができます。特に外壁への設置や配線は後付けよりも建築時の設置がオススメです。
  3. トイレや寝室に非常ボタンの設置も可能です。最近では携帯型の発信機を導入されているセキュリティー会社も多くございます。
  4. 火を使うキッチンなどは、熱センサーや煙センサーをホームセキュリティと一緒に取り付けることも可能です。
  5. 階段や廊下には熱をとらえるセンサーを設置する事により、侵入者や高齢者のライフ監視にも使用できます。

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【新築で建てる場合の税金の軽減措置】

また、家を新築で建てるとなると、お金がかなりかかることになりますが、税金が軽減されることがあります。
家を建てると、不動産取得税、固定資産税という税金の問題が出てきますが、軽減措置があるため、税金が軽減されるのです。

【不動産取得税の軽減措置】 熊本県税務課引用(https://www.pref.kumamoto.jp/kiji_15298.html)

不動産取得税(平成28年度)

最終更新日:2016年4月1日

 不動産取得税は、不動産(土地・家屋) の取得に対して、その不動産の取得者に課税される税金です。
不動産の取得という行為には、一般的にその背後に担税力があるものと考えられ、その担税力に着目して課されるもので、税の性格は流通税とされています。

納める人

不動産(土地・家屋) を売買、交換、贈与、建築(新築、増築、改築) などにより取得した人(個人・法人を問いません。)
(注)  土地や家屋の取得とは、登記の有無、有償、無償の別などを問わず、その不動産の所有権を現実に取得すことをいいます。

 

納める額

〇 税額の計算方法        〔不動産の価格(課税標準額)〕 × 税率 = 税額

不動産の価格

 不動産取得税の課税標準となる不動産の価格は、不動産の購入価格や建築工事費ではなく、原則として、不動産を取得したときの市町村の固定資産課税台帳に登録されている価格です。

 ただし、次の場合は固定資産課税台帳に登録されている価格と異なります。
〇 固定資産課税台帳に登録されていない(新築、増改築)、又は当該価格が適当でない場合(土地の地目の変換等がある場合)等

   ⇒ 固定資産評価基準に基づき決定された価格
〇 宅地及び宅地比準土地※1

⇒ 平成30年3月31日までに取得した場合は、固定資産課税台帳に登録された価格の2分の1
※1 宅地比準土地とは、宅地以外の土地でその土地と状況が類似する宅地の価格に比準して価格が決定された土地をいいます。

 

税率

     区     分               税          率
土 地  3%  (平成15年4月1日~平成30年3月31日の取得)
家 屋 住  宅  3%  (平成15年4月1日~平成30年3月31日の取得)
住宅以外  3%  (平成15年4月1日~平成18年3月31日の取得)
3.5% (平成18年4月1日~平成20年3月31日の取得)
 4%  (平成20年4月1日~の取得)

 

免税点

取得した不動産の価格が、次のような価格の場合は、課税されません。

  土 地 10万円未満の場合
  家 屋 新築、増築、改築 1戸につき23万円未満の場合
売買、交換、贈与など 1戸につき12万円未満の場合

 

非課税

次のような場合は、課税されません。
〇 公共の用に供する不動産の取得
〇 宗教法人、学校法人等がその本来の事業の用に供する不動産の取得
〇 相続による不動産の取得  など
※ 「相続時精算課税制度」を選択した贈与により不動産を取得したときは、課税となります。

 

軽減措置

次のような場合は、課税される不動産取得税が軽減されます。

軽減措置の対象となる場合は、不動産の所在地を管轄する広域本部課税担当課へ「不動産取得税申告書」に添付書類を添えて提出する必要があります。

〇 取得した住宅又は住宅用土地の軽減要件に該当する場合

            エクセル  住宅及び住宅用土地の軽減 新しいウィンドウで(エクセル:37.2キロバイト)

〇 公共事業のために不動産を譲渡した人が、代わりの不動産を一定の期間内に取得した場合には、譲渡した不動産の価格に相当する税額を軽減します。
〇 災害等により不動産が滅失損壊し、代わりの不動産を一定の期間内に取得した場合、または、不動産が取得直後に災害等により滅失した場合には、滅失損壊した部分の価格に相当する税額を軽減します。

 

申告と納税

〇 申告

不動産を取得された場合や軽減措置の適用を受ける場合は、不動産の所在地を管轄する広域本部課税担当課に「不動産取得税申告書」を提出してください。

申告書の用紙は各広域本部課税担当課にありますが、熊本県のホームページからもダウンロードできます。

申告は郵送でも受け付けますが、郵送の場合は、連絡がとれる電話番号・連絡先を必ず記載してください。

不動産取得税申告書及び申告書記入例

〇 納税

納税通知書により、定められた期限までに納税してください。
   (注) 納税通知書を発送する約1か月前にあらかじめ課税のお知らせをします。

 

不動産と税金

不動産を取得、所有、譲渡した場合にかかる税金は次のとおりです。

     区   分      国   税      県   税             市  町  村  税
取得したとき 相続税、贈与税 不動産取得税                —–
所有しているとき       —–       —– 固定資産税、都市計画税、事業所税
譲渡したとき 所得税 県民税 市町村民税
 ※ この他に登録免許税や印紙税、消費税があります。

 

お問い合わせ先

ご相談の内容により担当する広域本部が異なりますので、担当の広域本部にお問い合わせください。

〇 課税の内容、申告、減免について

取得した不動産の所在地を管轄する広域本部へ

〇 納税について

お住いのご住所を管轄する広域本部へ

 

不動産取得税Q&A

Q1 「相続時精算課税制度」を選択した贈与により不動産を取得したときには、不動産取得税は課税されますか?

A1 相続時精算課税制度は、贈与を受ける場合に選択できる贈与税(国税) の課税制度の一つであり、贈与による取得に該当するため、不動産取得税は課税されます。(相続による取得の場合は課税されません。)
※ 相続時精算課税制度については、最寄りの税務署にお問い合わせください。

Q2 住宅の取得者が単身赴任中(配偶者は住宅に居住)なのですが減税になりますか?

A2 その住宅が新築(又は建売により新築未使用住宅を購入) された特例適用住宅の場合は、価格の控除が適用されます。

中古住宅の取得については、一定の条件を満たす場合に軽減の対象となることがありますので、不動産の所在地を担当する広域本部課税担当課にお問い合わせください。

 

Q3 カーポートやブロック塀に税金はかかりますか?

A3 一概にはいえませんが、周壁のないカーポートや家屋と一体でないブロック塀は家屋でないので、課税対象とはなりません。

 

Q4 二世帯住宅の減税はどのようになりますか?

A4   構造上の独立性(各世帯間が壁やドア等により遮断されていること)、利用上の独立性(各世帯が独立した玄関を有するなど、各世帯がそれぞれの専有部分だけで生活できるよう専用の設備がそれぞれ備わていること)の要件を全て満たしている場合は、各戸につき価格の控除が適用されます。詳細は不動産の所在地を担当する広域本部課税担当課にお問い合せください。

 

Q5 店舗兼住宅の減税はどのようになりますか?

A5 店舗部分と住宅部分の価格のうち、特例適用住宅に該当する住宅部分のみ価格控除が適用されます。なお、特例適用住宅の面積要件に店舗部分は含まれません。

 

Q6 不動産を等価交換したのですが税金はかかりますか?

A6 等価交換により金銭の授受がなかったとしても不動産取得税は課税されます。

 

Q7 家屋を1,500万円で購入したのですが税金はいくらになりますか?

A7 家屋は、固定資産課税台帳に登録されている価格、または、県・市町村において固定資産評価基準に基づき調査・決定した価格により課税しますので、購入価格から税額を算定することはできません。

 

Q8 公共事業により不動産を譲渡して代わりの不動産を取得しましたが、不動産取得税の軽減はありますか?

A8 土地収用法等に基づく公共事業の用に供するため不動産を収用され、または、譲渡し補償金を受けた人が、代わりの不動産を取得した場合、一定の要件に該当するときは不動産取得税が軽減されます。詳細は、不動産の所在地を管轄する広域本部課税担当課にお尋ねください。

 

このページに関する
お問い合わせは
総務部 税務課
電話:096-333-2098
ファックス:096-387-4901
メール zeimu25@pref.kumamoto.lg.jp

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【固定資産税の軽減措置】 熊本市税務部課税管理課引用

(https://www.city.kumamoto.jp/hpkiji/pub/detail.aspx?c_id=5&id=2173)

固定資産税

最終更新日:2016年9月1日

財政局 税務部 課税管理課 TEL:096-328-2195 FAX:096-324-1474 メール kazeikanri@city.kumamoto.lg.jp 担当課の地図を見る

新築家屋に対する減額措置

新築の家屋については、新築後一定期間の固定資産税額が減額されます。 適用につきましては、次のとおりです。

  専用住宅や併用住宅であること。 (なお、併用住宅については、居住部分の割合が2分の1以上のものに限られます。)
  床面積が50平方メートル(一戸建以外の貸家住宅にあっては40平方メートル)以上280平方メートル以下であること。
※分譲マンションなど区分所有家屋の床面積については、「専有部分の床面積+持分で按分した共用部分の床面積」で判定します。なお、賃貸マンションなどについても、独立的に区画された部分ごとに区分所有家屋に準じた方法で判定します。
減額される範囲
 減額の対象となるのは、新築された住宅のうち住居として用いられている部分(居住部分)だけであり、併用住宅における店舗部分、事務所部分などは減額の対象となりません。なお、住居として用いられている部分の床面積が120平方メートルまでのものはその全部が減額対象に、120平方メートルを超えるものは120平方メートル分に相当する部分が減額対象になります。
減額される期間
一般の住宅(イ以外の住宅)   新築後3年度分
3階建以上の中高層耐火住宅等  新築後5年度分
認定長期優良住宅に係る固定資産税の減額措置
(1) 減額の対象となる住宅の要件

  1. 長期優良住宅の普及の促進に関する法律の施行の日(平成21年6月4日)から平成30年3月31日までの間に新築された同法に規定する長期優良住宅であること。
  2. 居住部分が家屋の床面積の2分の1以上であること。(併用住宅の場合)
  3. 住宅の床面積が50平方メートル以上(アパートなどの貸家住宅は一区画につき40平方メートル以上)280平方メートル以下であること。
(2) 減額内容

  1. 減額される範囲
    1戸当たり120平方メートル分までを限度とする固定資産税額の2分の1に相当する額が減額されます。
  2. 減額される期間
    一般の住宅 新築から5年度分
    3階建て以上の
    中高層耐火建築物である住宅
    新築から7年度分
(3) 申告の手続き
新築した年の翌年の1月31日までに必要書類を添えて申告してください。★提出していただく書類

  1. 申告書(認定長期優良住宅に係る固定資産税の減額申告書)
  2. 長期優良住宅の認定通知書の写し
※軽減措置、減額措置の手続きについては、各区役所税務課にお問合せください。
このページに関する
お問い合わせは
財政局 税務部 課税管理課
電話:096-328-2195
ファックス:096-324-1474
メール kazeikanri@city.kumamoto.lg.jp

 

その他、新築の物件というのは、誰も住んだことがないという価値があるのも注目ポイントです。
一番風呂を気持ち良く感じる人もいれば、お店にオープンと同時に入店すると気持ちが良いという人もいると思いますが、そういったことと同じかそれ以上の特別感がありますよ。

 

また、新築物件はまだ誰も住んでいないため、その物件の良さを最初に感じることができるのです。

 

 

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中古物件のメリット

中古物件のメリットとしては、すぐに住めるというものがまず挙げられます。

 
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すでに出来上がった家を購入するわけですから、家が完成するのを待つという必要がなく購入後すぐに住めるのは大きなメリットといえるでしょう。
 

 

新築住宅で土地購入からの建築であれば、土地代と建物代の他にかかる銀行や登記などの諸経費が割高になりがちです。

中古住宅であれば、物件価格が土地+建物の総額になりますので、リフォーム費用以外は想像がつきやすいです。
 
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個人間売買であれば、消費税もかかりません。

次に中古物件というのは割安であることが多いので、同じ予算でもワンランク上の家を選ぶことができ一戸建てという選択肢もできます。

中古住宅を購入して、間取りを一新してフルリノベーションするのも魅力的です。
 

 

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リノベーションだからできるこだわりや味の出し方もあるとおもいます。

 

一戸建ては広い家が多いので、広々と快適な暮らしをしたいと考える人にとっては希望の条件に合う物件を選びやすいのもメリットのひとつです。
 

 

新築では、建築費に予算を多くとられてしまいますが、中古住宅であれば建物価格が築年数に応じた価格になりますので、土地面積も大きくとった住宅も予算内に収まる場合もございます。

広いお庭やカーポート付の駐車場など印象もよくなりますね。
 

 

新築よりも高性能なものもあるので、中古だからといって品質が悪いとは限りませんので優良物件を購入しやすいというのも特長ですよ。

新築住宅であれば手の届かない高性能なシステムやオプションなどもすでについている状態で購入することができる可能性もあります。

 

また、ある程度使用感があることから気を使わずに生活をすることができるという利点もあります。
新築の場合には傷などがついてしまうとショックも大きいものですが、中古の物件の場合には多少の傷というのはあまり気にせずに生活ができるので、暮らしやすいというポイントもあります。

中古物件の販売の際には、売主様が居住中の状態で販売の場合もございます。
 

 

その場合であれば、売主様から直接近隣の方についてや現在の家具の配置なども聞くこと・見ることができますので、暮らしのイメージが想像しやすくなります。

いざ住んでみないとわからない部分なども先に知ることができるのがうれしいポイントです。
 
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中古物件には、価格の他にも中古ならではの良さがありますよ。
 

 
 

予算に応じ且つ夢をかなえられるのは、案外中古住宅の方がバリエーション豊富かもしれません。

 

 

 
 

 

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注文住宅の間取りの決め方

注文住宅というのは、色々な考えを取り入れることができる自由度の高さが魅力ですが、よく考えて色々なことを決めていかないと、生活を始めてから問題が発生することがありますので、注意しておきたいところです。

考えていくコツとして、家族の要望をまとめることが大切です。
自分一人で生活していくのであれば別ですが、家族で暮らしていくのであれば、家族の要望・意見といったものをきちんと把握して、みんなが住みやすい住まいづくりを目指すと良いでしょう。

なお、間取りを考える際には、生活の動線を考えて動きやすいようにすることが大切ですが、家族に要望・意見を出してもらうと、そういったことを考えやすくなりますので、最適な間取りを決めやすくなります。

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また、家族の意見を取り入れつつも、将来を想像することも大切なこととなってきます。

例えば、多くの場合が洗面所(洗面台)と脱衣所は同じ空間にまとめられますが、果たしてそれでも良いでしょうか?

今は小さなお子様であっても、娘さんが成長したら将来脱衣所に鍵をかけられるようになるかもしれません。

そのような時に、洗面台が脱衣所の中にあると使えなくなってしまい困りますよね?

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また、トイレの中に手洗い場を設置することをお考えの方は、別の発想をしてみてください。

トイレから出てすぐのところに洗面台があれば、トイレ内に手洗い場は不要になりますよね?

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つまりは、上記のような利便性を考えただけで脱衣所・洗面所・トイレを隣接した間取りというアイディアが生まれてきます。

ちなみに、間取り決めを成功させるためには、子供が成長して家を出るときのことまで考慮するとさらに良いですよ。
生活をスタートさせるときのことをイメージするのはもちろん大切ですが、ずっと同じような生活をしていくとは限りません。

例えば、子供部屋に関していえば、最初は10~12帖程の大きな部屋にしておき、廊下からの入口を2箇所、クローゼットも2箇所、窓も双方2箇所ずつなどしておけば、将来お子様が増えた時に部屋を仕切って分割することも可能です。

また、お子様が一人自立されてお家を出られた時には、逆に仕切りを外して大きな一部屋に戻すことも可能でしょう。

”家は3回建てて満足いくものができる”といわれることがありますが、それだけ私たちの生活環境は変化していくものであるといえます。かわりゆく生活環境に対応していける間取りを考えていけば、建て直すことなく満足いくものとなるのではないでしょうか?

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熊本市内で、失敗しない引っ越しのポイント

初めて引っ越しをする場合、何から手を付けたらよいか分からないことでしょう。
まずはいつどこへ(マンションなどでは階数も)引っ越すのか、はっきりさせたうえで、必ず複数社の見積もりをとるようにします。

 

そうすることで各社の得意とするところや何をサービスしてくれるのか、引越しの相場が大体見当がつくようになりますよ。
複数の業者を一つ一つ自分で選んで見積もり依頼することも出来ますが、ネットでの一括見積が便利です。

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さて、見積もりを経て依頼する業者を決めてから、最終的に打ち合わせる際には、必ずやってもらう作業と自分でやる作業の確認が大切です。

 

作業人数と作業開始の時間も確認しましょう。
繁忙期などは、依頼が集中するので、午前中に開始してもらいたくても、かなわないことがあります。

午後の場合もあれば夕方開始になることもあります。
もしこのような場合に引っ越し作業にあたってくれる作業員さんが1人であれば、どうなるでしょうか。
引っ越し作業が夜中にまでずれ込みますし、気力も体力も非常に疲弊します。
そのようなことがないよう、確認は必須といえるでしょう。

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引越し代の相場と引越し費用を節約するコツ

 

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少しでも安く不動産を買うためのポイント

中古物件を買う時には、できることなら少しでも安い価格で購入をしたいと考えることがほとんどだと思います。
 
 
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不動産の広告などには当然売却価格が設定されています。
 
 

しかしこれは定価ではなく、最終的な価格を決めるのは、売主次第となることが多いです。
そのため、値引きをしてもらうことも交渉によっては可能となりますよ。

 

値引きをしてもらうポイントのひとつは、マイナス要素を売主に主張することが挙げられます。
たとえば、日当たりがあまり良くない、北向きの物件であるとか、入り組んだ土地である、坂や階段が多いといった、個性的な土地の家のために、なかなか買い手が付きづらい物件の場合は特に、売主への交渉の余地があるといえるでしょう。

 
 
 

上記の他にも交渉の材料になる点もございます。
 
 
 

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例えば、

○屋根の塗装が必要

○雨どいの付替えが必要

○基礎が劣化している

○シロアリ被害がある

○駐車場がとれない

○間口が2mほどしかない

○外壁塗装が必要

○設備(キッチン・お風呂・洗面化粧台等)の劣化による取替が必要

等、マイナス面はある場合は交渉の余地がある場合もあります。

 

しかし、売却時に価格決定の際すでにその状態も考慮して販売価格を決定していることが多い為、あからさまに指摘して交渉ができるというわけでもございません。

 
 
 

ましてや、売主様も一個人ですので、価格交渉ばかり考えていると売主様も気分を害して売らないという可能性もございますので、ご注意ください。
 
 
 
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不動産を安く購入するという点に関しては、めぐりあわせ・タイミングによる場合が多い為、お買い得感ばかりを考えて探すとうまくいかない可能性が多いです。
 
 
 
ご自身が希望するエリアで、納得のできる不動産を購入できることが、一番の幸せかもしれません。
 
 
 
また、物件そのものを割引して価格を抑えること以外にも、不動産の取得や、銀行などの住宅ローンなどの手数料などを削減することで、すべての支払金額を抑えることもできますよ。
ローンは手数料が銀行によって異なるため、1つだけではなく、いくつもの金融機関のローンの手数料を調べてみることをおすすめします。
 
 
 

銀行によっては、保証料が0円になる場合もありますし、土地から購入の新築住宅建築であれば、融資の仕方によっても、登記費用が20万円以上変わる場合もございます。
 
 

お客様のご年収やご職業、親族拝啓、取引銀行の状態など加味したうえで、住宅ローンアドバイザーに相談することをお勧めいたします。
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少しでも高く不動産売るためのポイント

所有されている不動産を売却しようと思った場合に、10人に聞いて10人が思うことは「少しでも高く不動産を売るためにはどうすれば良いの?」ということではないでしょうか。

なので、今回は今所有されている不動産をどのようにすれば高値で売却できるのか、後から「もう少し高値で売れたのではないか?」という後悔をしないためのお話をさせていただきたいと思います。

まずは、売り出す価格設定が大事になってきます。

高く売りたければ高値に設定し、早く売ってしまいたければ安値に設定すれば良いということが当然のことではありますが、それではいくらを基準とし価格の上げ下げを行えばよいのでしょうか?

基準となってくる価格は、不動産売買を行う際の適正な相場価格になってきます。

よって、不動産を不動産を少しでも高く売るためには、まず市場、適正価格を詳しく調べることが大切になってきます。

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いくら高い金額で売却したいからといって、市場や適正価格から大きくかけはなれた価格で売り出してしまうと、買い手が付かない恐れがあります。

なので、まずは徹底的に市場、適正価格を詳しく調べることから始めて、相場に則した、相場から大きく離れていない価格で売り出しましょう。

不動産売却には、不動産売却のスタート地点つまりは新着物件として情報が公開される時が最も多くの人の注目を集める瞬間であります。

その瞬間は大事でありますので、興味をもって見てくれた方が価格を見てすぐに見送られてしまわない価格設定を行う事が大切になってきます。

市場の相場価格や、買主様がいくらほどで不動産を探しているかといった情報は、不動産のプロである不動産会社でないとなかなか情報が得られないところでもあります。

上記のことより、不動産を売り出す価格設定は不動産会社と相談して決められることをおすすめ致します。

 

また、売却される不動産が戸建てやマンションの場合には、不動産を高値で売却するために市場、適正価格を詳しく調べることだけでなく、見学で良い印象を与えることも大切となってきます。

見学で良い印象を与えることができないと、せっかく興味を持ってもらえたのに、契約をまとめることができません。

非常にもったいないですから、不動産を売りに出したら徹底的に掃除をして、臭いを消すようにして下さい。清潔感を出すことに成功したら、買い手に良いイメージを与えることができます。

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また、室内にモノが多すぎると、買い手は自分たちが住んだときのことをイメージできません。

室内にあるモノを片付けながら、買い手がイメージしやすいようモデルルームのような清潔感を演出するようにしましょう。

これらのことをすることで、買い手に決断をさせる一押しとなり、周辺相場より高く売ることが可能となってくるでしょう。

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不動産売却の種類

引越しをしたり、実家に住んでいた両親が亡くなり家に誰も住まなくなってしまった場合には、その不動産を売却する転機となることがあります。
引越しをして新しい不動産を購入する時には、不動産売却が新しい不動産の購入資金源になりますし、両親が亡くなり、誰もそこに身内が住む予定がない時は、固定資産税や維持費を無駄に払っているだけになってしまう場合も多いからです。

だからといって、賃貸に出し事業用資産として運用をしてしまうと、居住用財産売却の際の3000万円の特別控除が使えなくなったりする場合もございます。賃貸に出すか出さないかの判断はとても重要となってきます。

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では、不動産売却する場合には、どのような種類があるでしょうか。
不動産売却は、大きく分けて仲介と売買があります。

【仲介とは】
不動産売却をする場合に不動産会社が不動産の買主を見つけることです。
不動産会社がその不動産を購入するわけではありません。
仲介は時間がかかりますが、比較的高値で取引が可能になります。

仲介の種類(媒介契約)は、3種類あります。

<1.専属専任媒介契約>

・不動産会社一社に売却仲介をお願いする媒介契約の種類になります。専属専任媒介契約を締結すると他社の不動産会社に仲介を依頼する事と売主様ご自身で買主様と契約する事は出来ません。また、不動産会社は媒介契約成立の日から7日以内に不動産流通機構(レインズ)への物件登録が義務付けられており、不動産会社は1週間に一度以上の頻度で売主様へ仲介業務の実施内容や問い合わせ状況などを報告することが義務づけられております。

<2.専任媒介契約>

・こちらも不動産会社一緒に売却仲介をお願いする媒介契約になりますが、専属専任媒介契約と違う部分は、売主様ご自身で買主様を見つけて不動産会社を仲介せずに契約ができる事が違う部分となります。また、不動産会社は媒介契約成立の日から7日以内に不動産流通機構(レインズ)への物件登録が義務付けられており、不動産会社は2週間に一度以上の頻度で売主様へ仲介業務の実施内容や問い合わせ状況などを報告することが義務づけられております。

<3.一般媒介契約>

・一般媒介契約では、一度に複数の不動産会社へ仲介業務を依頼する事ができる媒介契約となります。売主様がご自身で探し出した買主様と不動産会社を仲介せずに契約する事も可能です。不動産流通機構(レインズ)への物件登録の義務もなく、不動産会社が売主様へ定期的に業務の実施状況を報告する義務もございません。契約方法には明示型・非明示型があり、明示型は他に度の不動産会社と媒介契約を結んだか等を通知する方法です。非明示型は通知しない方法となりますが、取引の状況を考えると明示型が一般的といえます。

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【不動産の買取とは】

・一方で、不動産売買(買取)は、不動産会社が不動産を買うことです。
売買は相場価格よりも価格が比較的安いのが特徴です。
例えば、不動産売却をしたお金で、新しく住宅を購入したり、ローン等の返済に充てるための期限が決まっている場合等の早急に現金化が必要という場合には不動産会社やハウスメーカー建築会社による、買取を視野に入れるのも選択肢の一つになります。

【不動産買取保証とは】

・一定期間内に仲介で買主様を募る募集を行ったが、見つからなかった場合(売れなかった場合)、あらかじめ取り決めをした金額で不動産会社が買い取る方式です。住宅の御買い換えの場合など、スケジュールが決まっている場合には安心していただける方法です。

 

 

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不動産売却に向いている時期?

マンションなどを売る時に、売りに出したらなるべく早く買い手がつくようにしたいと思ったら、時期選びをしっかりすると良いものです。
不動産売却には、向いている時期がありますから、その時期を狙って売りに出すことで、早く買い手がつくことがあります。
 
 
 
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しかし、賃貸等と違って急激に変化が起こることはございません。
 
 
 

なお、不動産売買が活発になるのは2〜3月と言われていますが、これはたまたまそういったデータがあるからというわけではありません。
 
 
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2〜3月というのは、新生活のスタートや転勤に合わせて、住まい探しをする人が多くいると言われています。
ですから、この時期に合わせて売りに出すことで、良い反応が期待できると言えるのです。
新しく小学校や中学校に上がる年度末に併せて不動産を検討する方は少なからずいらっしゃいます。
 
 
 
また、7月~8月末までのお子様の夏休みの期間中なども、夏休み中にお引越しをしたい、お盆休みを利用してお引越しをしたい。
新学期から新居から登校させたい等のご希望がある場合もあります。
 
 
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ちなみに、2〜3月の時期は物件の価格を高く設定してみるというのも一つの手です。
不動産売買が活発になる時期なわけですから、わざわざそんな時に低い価格で売りに出す必要はないというわけです。
取りあえず高く設定しておいて、反応が悪く時期がずれてきたら、価格を調整していけば良いのです。
 
 
 
あまり高く出しすぎると、反響自体が全くなくなり、ただただ月日が流れてしまう。という事もあり得ますので、ご注意ください。
価格の設定については、不動産会社としっかり打合せをしておくことがポイントです。
 
 
 

なお、購入までの時間を用意するためにも12月くらいから部屋の掃除をするなどして、状態を整えておくことも大切なポイントと言えます。
3月までに引渡しができるような荷物の整理や、次の転居先の確保等様々ございます。
 
 
 
購入者が決まってからお引渡しまでの間に退去という流れで行くとやはり1か月から2か月は猶予がほしいものです。
買主様としても、年度末までにお引越ししたいという要望であれば、条件として早期退去の交渉をされる場合もあります。
売却に出されている状況であれば、お互いに無理をしないスケジュールでお取引ができるように前もっての準備を大切にしておくとよいでしょう。
 
 
  
 
 

売却希望時期(お引渡し希望時期)から逆算して販売開始を検討することが良いかもしれません。
不動産は一期一会ですので、タイミングがとても重要な場合もあります。
 
 
 

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不動産売却にデメリットはある?

不動産の売買取引とは、多くの人にとっては年収の数倍にも相当する高額で、一生の間にそうそう何回も行う物ではありません。
不動産取引をする機会が限られていることに加えて、不動産売買のお世話をしてもらう不動産会社へ支払う仲介手数料や、不動産を売却した時に生じる譲渡税などの費用がありますので、事前にアウトラインを知っておくことが大切になってきます。

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中でもとりあげたい物が不動産売買の価格です。
購入するときには現地を自分の目で確認し、価格に納得したら契約をするので、自分でコントロールすることができます。
対して、売却の場合にはすぐに売却先が見つかるとは言えないため、自分が決めた価格などの条件で買い手が現れるのを待つ必要があります。

売却の値段は難しいものです。
売主様がご自身で自由に決めることができますが、高すぎればなかなか買い手が現れない反面、あまりにも短期間でスムーズに取引が成立すると、もっと高くても売れたのではないかと後悔してしまいます。
相場価格との比較検討により価格を調整することが、重要になってきます。

また、価格の決め方は、なにも相場価格を気にするだけではありません。
買い手が現れるのを時間をかけて待てる場合には、売主様の希望価格重視で価格設定を行います。
対して、例えば、次の住まいが決まっていて時間に限りがある場合にはスピード重視の価格設定をしたりします。

売主様にとって、”重要視すべきことは何なのか”これをしっかりと認識しておかないと、不動産売却をしたものの後悔することになりかねません。
重要視すべきことが何なのかにより、売り出し価格だけでなく売り出し方法などもかわってきます。
不動産売買を仲介する不動産会社と事前にしっかりと相談をし、重要視すべきことをはっきりとさせておきましょう。

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最後に、不動産を売却するときの気をつけておくことの一例をお話ししたいと思います。
マイホームを売りに出す際に費用をかけて壁紙交換などして綺麗にした方が売れやすいと思いますよね?
確かに、汚れた壁紙・傷ついた壁紙よりも綺麗な壁紙の方が好印象をもてますし、成約にもつながりやすくなります。
しかしながら、このことはある種のリスクをはらんでいることにもなります。
売主様が費用をかけて壁紙を綺麗にしたのにも関わらず、その色柄が気に入ってもらえず購入いただけない場合もあるからです。
追加の支出をするよりは内覧に備えて家の中を綺麗に掃除して、現状のまま売却するのが効果的です。
経年劣化により古びたところや、壁紙の汚れ傷つきなど、リフォーム費用としてかかってくる経費を物件価格からの値引きにて応じるといった方法もあります。
いろいろなケースにより最適解がかわってくる不動産の売買は、後悔しないように不動産の売買のプロにご相談下さい。

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不動産売却のメリット

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【人口減少による不動産価格】

日本では高度経済成長期、資源や埋蔵が新たに見つかることもありますが、国土は有限のため、不動産の価値は上がり続けて下がることはないという考え方=土地神話がありました。

しかし、少子高齢化によって人口減少の時代に入り、国土は増えなくても、人口が減ればニーズが減る可能性も現実性を帯びています。

<熊本市 今後の人口推移>

熊本市人口ビジョンより

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また、失火や放火、不法侵入などの治安、管理の問題から空き家が社会問題になって、空き家の税負担を重くするなどの政策も検討されています。

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不動産の価値には、資産価値と利用価値の二面性があり、資産価値の土地神話が過去のものとなった今、利用価値を重視する必要があります。

そこで、利用していない不動産や、他の住まいへの買い替えを考えたら、所有している不動産の現金化が効果的です。

売却によってローンを完済できるうえ、今後の固定資産税や維持管理費といった支出の節約になるだけでなく、残りの年数分の火災保険料や地震保険料が戻ってきます。

不動産の現金化を考えるときは、売却代金だけでなく、今後節約できる維持費の支出、火災保険料や地震保険料、借入金の保証料などの返金についても確認すると有効です。

 

 
 

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譲渡税って?

不動産の売却時に伴って得られる所得は、譲渡所得と呼ばれています。
譲渡所得は一定の経費を差し引いても利益がある場合、申告分離課税の対象となって所得税と住民税が課税され、併せて譲渡税と呼ばれる事があります。

 
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課税対象となる譲渡所得は、「譲渡価格−(所得費+譲渡費用)−特別控除(3000万円)」で計算する事が出来ます。
この中で特別控除は居住用の不動産に対して適用される特例で、この額が大きい為に住宅等は課税対象になり難くなっています。
ですが不動産を売却して購入時よりも高く売れたようなケースでは、注意を払う必要があります。

 

こちらは、居住用財産の特別控除となりますので、専用住宅(所有者自身の住民票が売却物件にあること)が基本となります。
あくまで、居住用の不動産という点に気をつけなければなりません。

 

土地を購入したとき、建物を新築したとき、又は中古住宅を購入したときの売買契約書や建築請負契約書、購入時の領収書等があれば理想です。

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他の要素では譲渡費用は売却に掛った経費、所得費は購入時に掛った費用から減価償却を差し引いて計算した経費となります。
所得費については購入費用が明確で無い場合には、購入額に5%を掛けた値で申告する事も可能です。

 

 

減価償却から計算した金額が購入時の5%を切る場合にも、購入時の5%として申告出来る仕組みとなっています。
従ってこれが適用されるケースで不動産が居住用の場合、特別控除との兼ね合いで譲渡税は実質上発生しないと考えられます。

 

 

 

また、売却時にかかった経費等も差し引くことができる場合がございます。
主な内容としては、

 

○仲介手数料

 

○土地境界明示費用(境界復元費用や確定測量費用)

 

○建物解体費用

 

等、できるだけかかった費用については領収書を間違いなく持っておきましょう。
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先祖代々の相続してきた土地で購入時の価格がわからない等の場合で自分自身が居住していない不動産の売却の際は上記の領収書がとても重要になります。
また、住み替え等の場合は減税の特例がありますが、ご自身の土地の一部を売却する等の際は税金が発生する場合があったりもしますので、売却の際は税金の点も含めて相談にのってくれる不動産会社だと安心です。

 

売却することによって、かかる税金は誰でも少しでの安く収めたいものです。
税理士事務所や税務署等に足を運んで相談してみることをお勧めいたします。

 

 

税制については、年々改正が行われているケースがありますので、ご注意ください。

 

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不動産売却物件のハウスクリーニングは必要? 

不動産売却を考えている人が、同時に考えておくと良いことと言えば、ハウスクリーニングがございます。

【ハウスクリーニングとは・・・】

プロの清掃業者さんが、清掃用の機械を使ったり、業務用の場所にあった洗剤を使用し、一般的なお部屋の掃除では、手の行き届かない場所まで、しっかりと清掃をして頂けます。

【プロが使う洗剤の種類】

・中性洗剤・漂白剤・アルカリ性洗剤・酸性洗剤・クレンザー・金属磨き・エタノール・重曹などがございます。

【素人では掃除が難しい場所】

・換気扇のダクトの奥、・浴室の隅々、・エアコンの内部清掃、・キッチンの狭い場所の水垢、・カーペット、・フローリングワックス、・照明器具の細かな場所など、

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不動産売却時にお部屋(物件の状況)というのは、室内がきれいな状態である方が反応が良いというより、きれいな状態であることが最低ラインと言っても過言ではありません。
よって、きちんと掃除をしておくことが重要なわけですが、自分できれいにするには限界があります。
ですから、ハウスクリーニングというのは、基本的には行う方向で考えておくと良いものです。

ちなみに、ハウスクリーニングというのは、掃除専門の業者に家の掃除を依頼することであり、決して費用は安くないものですが、変に節約して汚い状態のまま売りに出し、いつまで経っても売れないということがあると困りますから、気を付けておきたいところです。

【ハウスクリーニングの価格相場】

 <空室でお荷物が無い場合>
マンション一室 一戸建て
1R、1K 18,000~38,000円
1LDK~2LDK 26,000~70,000円 30,000~80,000円
3LDK~4LDK 50,000~87,000円 55,000~110,000円
5L以上 80,000円~ 110,000円~

【部分清掃の価格相場】(参考)

  • キッチン・換気扇:約5,000円~25,000円
  • トイレ:約6,000円~12,000円
  • フローリングワックス:10,000円~20,000円(広さによって異なります。)
  • 浴室:約7,000円~35,000円(浴室乾燥機などがついている場合で異なります。)

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なお、家の中の汚れ具合というのは人それぞれ異なるもので、比較的きれいな状態である人もいるでしょうが、水回りは汚れが残りやすい箇所ですから注意が必要です。

水回りだけをきれいにしてくれる業者もありますから、引渡し前に水回りを中心にハウスクリーニングの依頼をするのも良いものです。

水回りは買い主様の印象を大きく左右する部分ですから、注意しておきたいところです。

 

 

 

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