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耐震診断報告書とは

不動産売却に必要な書類としては、身分証や実印のほか、登記済権利書や固定資産税納税通知書などが挙げられます。

その必要な書類として、時に求められることがあるのが、『耐震診断報告書』です。

これは、耐震構造を備えているのかどうかを確認した報告書です。

調査

この報告書は、不動産売却においては必要不可欠ではありません。
法的にはこの書類がなくても、特に権利移転で困ることはありません。

しかしながら、新しい耐震基準導入前の家を売却する場合には、買主様側がこれを要求することもあります。
その理由は、買主様としても、耐震基準がしっかりとした建物を欲しいというご希望があることに加え、金銭面での理由もあります。

通常、築20年以内の木造住宅であれば、自己の居住用として購入する場合、「住宅ローン減税・登録免許税の減免・不動産取得税の減免」の適用があります。しかし、築年数が20年を超える木造住宅の場合には、その適用がございません。

しかし、築年数が20年を超える木造住宅であっても”耐震基準適合証明書”の取得ができれば、上記「住宅ローン減税・登録免許税の減免・不動産取得税の減免」の適用があります。

”耐震基準適合証明書”を取得するためには、その住宅が耐震診断の結果、構造評点が規定値に達していること、または、達していない場合には構造評点が規定値に達する補強工事をすることによって、取得できます。

図面

買主様目線で考えると、「住宅ローン減税・登録免許税の減免・不動産取得税の減免」が適用されるか否かで、費用が合計200万円程かわってくる場合もあります。

つまり、諸経費が200万円程かわってくることもある”耐震基準適合証明書”を取得するためには、『耐震診断報告書』の内容が重要になってくるわけであります。

そのため、新しい耐震基準導入前の家を売却する予定の方は、耐震診断報告書を事前に用意しておいた方が、取引が円滑に進みますし、比較的希望の金額で売買が成立しやすくなります。

また、相手から求められなかったとしても、あらかじめ提出しておくことでトラブルの回避にもつながります。

なぜなら、そもそも耐震性が十分かどうかについて、後から争いになることを防げるからです。
つまり、自己がクレームをつけられないためにも、用意しておくことが望ましいのです。

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不動産の売買で必要な書類とは〜売買契約書〜

不動産売買には様々な必要書類があります。

 

その一つに、売買契約書があります。

 

そこで、売買契約書の一般的な項目とチェックポイントをご紹介します。

 
査定

まず一つ目に、売買物件の表示です。

 

これは売買物件の表示に誤りがないかどうかを確認するもので、一般的には登記記録に基づき、契約年月日などが契約書に表示されます。
売買の対象となる物件が明確であることが、重要になります。

 

次に、売買代金や手付金と取引期日をしっかりと確認します。

 

手付金については、手付金がどのような扱いであるのか、金額は適当であるかなど、きちんと確認する必要があります。

 

そして、土地の実測と土地代金の精算も確認します。

 

土地の面積は登記に記された面積と実際の面積が異なる場合もあるので、売り主がきちんと実測を行うことも多くあります。

 

その他に、所有権の移転と引き渡しの時期を確認します。

 

中古住宅の場合には、室内の設備や敷地内の木や石の撤去などの引継ぎについて明確にしておく必要があります。

 

また、契約違反による解除やローン特約についても、しっかりと確認しておきましょう。

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ホームインスペクションのタイミングとは

ホームインスペクションは、ホームは家、そしてインスペクションは鑑定を意味する言葉で、そのままの意味に直訳すると「家の鑑定士」ということになります。
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ホームインスペクションはこれまでの家を見てきた経験値と情報を元に家を鑑定し、現在の家の問題とこれから起こるであろう問題を明らかにします。
もちろん”建築士”の資格を持った方にしっかりみていただきます。

 

その上で、事前に住人が対処できるように、対処法と修理するときには修理専門業者を手配してくれるのです。

 

そのホームインスペクションを利用する上でのタイミングは、その性質上、引っ越しの1ヶ月以上前がよいです。

 

1ヶ月前以上前に鑑定に出しておけば、鑑定にかかる時間と修理をする時間を確保できるため、引っ越した後に安全に住むことが出来ます。
既に販売されているお家などでも、リフォームのお見積り等と一緒に診断してもらうことも可能です。
買主様にとっては、リフォームと一緒に耐震補強工事を行うことによってリフォーム費用のロスも軽減できますので、経済的ですね。
 
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さらに、ホームインスペクションを利用するときには住宅を売る前もよいです。
これも1ヶ月前以上に鑑定に出せば、これから売ろうとしている家の欠陥が分かるため、事前に修理しておけば、住宅を売る値段が極端に落ちるということを防ぐことが出来ます。
また、新たに購入をされる方に対しての安心の提供にもなります。
内容としましては、
○建物の傾き
○耐力の程度(筋交いが足りているか等)
○シロアリの被害の有無
○屋根からの雨漏りの状態
○基礎のひび割れ箇所
大幅に、上記の点等を確認し、建物の状態や耐震強度の判定等を行います。
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売主・買主どちらがホームインスペクションを行うかという決まりはありませんが、
中古戸建として販売をおこなう場合であれば、販売価格も考えて売主様で行うことをお勧めいたします。
現状のままで売却活動を行うのであれば、土地としての販売と購入者様に見られる場合もありますので、
販売物件種別として、戸建てで売却か土地で売却かを考えて、ホームインスペクションの必要性を検討するのもよいかと思います。
 
ただ、ホームインスペクションはヨーロッパでは定着していますが、日本ではあまり知られていないです。
そのため安全性の面から、ホームインスペクションの普及が望まれているのです。
中古住宅の需要が増えている昨今、購入するにしても売却するにしても、安心できる状態が何よりかと思います。

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不動産を売却するときにかかる税金とは

不動産を売却するときにかかる税金とは?

 

【譲渡所得税】

譲渡所得税とは、不動産を売却した時に得られた「譲渡所得(利益)」にかかる不動産売買の税金のことです。
譲渡所得に対しては、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。なお、譲渡所得がマイナスの場合には課税はされません。

「譲渡所得金額」は、譲渡による収入金額(譲渡金額)から、その不動産を取得したときの価額や取得に要した費用(取得費)、及び譲渡に要した費用(譲渡費用)を差し引いて計算されます。この「譲渡所得金額」から、さらに特別控除の適用がある場合にはその特別控除額を控除して求めたものが、税額計算の基礎とされる「課税譲渡所得金額」と言われるものです。

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(※1)取得費
取得費は実額法、概算方の内、大きい金額を適用します。

実額法・・・売却した土地や建物の購入価格(建物は減価償却後)、購入の際の仲介手数料、購入の際に支払った立退料、移転料、購入契約書に添付した印紙税、登録免許税や登録手数料、不動産取得税、特別土地保有税(取得分)、搬入日や据付費、建物等の取壊し費用、申告期限後3年以内に譲渡した場合の相続税等。購入時の契約書、領収書によって確認します。

概算法・・・実際の取得費が不明な場合は、譲渡価額の5%となります。

(※2)譲渡費用
土地や建物を売却するために要した費用のことで、売却の際の仲介手数料、売却に伴う広告費用や測量費、売買契約書に貼付した印紙税、売却時に支払う立退料、建物等の取壊し費用等。

(※3)特別控除
自分の住まいの譲渡所得に対する課税の特例は5つあります。

・3,000万円特別控除
・居住用財産の譲渡の低率課税(軽減税率)
・特定の居住用財産の買換え特例
・居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

なお、特例を受けるには一定の要件を満たし、確定申告をする必要があります。

 

【3,000万円特別控除】

自宅やその敷地を売却し、売却によって利益(譲渡所得)が発生しても、自宅の売却であれば、譲渡所得3,000万円までは実質的に課税しないという制度のことです。

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【居住用財産の譲渡の低率課税(軽減税率)】

自宅を売却した際に、譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算するという特例です。

具体的には次の税率になります。
・譲渡所得6,000万円以下の部分・・・・税率 所得税10% 住民税4%
・譲渡所得6,000万円超の部分・・・・税率 所得税15% 住民税5%

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【不動産売却時の長短区分・課税区分・利用可能な特例】

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10年を超えて所有する自宅を買い換えずに譲渡する場合、
「3,000万円特別控除の特例」と「10年超所有軽減税率の特例」は重複適用することができます。
また買換えをして譲渡をした場合には上記の2つの特例を適用するか、
又は買換えの特例を適用するか選択ができます。

※なおこの情報はHP更新時点での情報のため実際の売買時点での法律等をご確認ください。

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不動産会社の選び方

不動産売却では、不動産会社の選び方が重要です。

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選び方次第で、不動産売却の結果は大きく違ってきます。

 

不動産売却で利用される会社は、大手の不動産業者か地元密着の不動産会社に分けられます。

 

大手の不動産業者なら、安心感があるでしょう。
地元密着の不動産会社なら、独自の情報網を使い不動産売却を進めてくれるメリットがあります。

 

それぞれのメリットとデメリットを考え、適切な不動産会社を選びましょう。

 

不動産会社の選び方でオススメなのが、複数社に査定見積もりを依頼する方法です。
複数社に見積もりを依頼すれば、最も高く不動産売却できる業者を見つけることができます。

 

ただし、複数社に見積もりを依頼したら、見積額の高さだけで選んではいけません。

 

複数社に売却査定見積もりを依頼したら、必ず売却までの広告活動や募集計画について説明してもらいましょう。

 

しっかりとした計画を立ててくれる不動産会社(不動産営業マン)なら、スムーズに売却できる可能性が高くなります。

 

少しでも高く素早く売るためには、複数社に売却査定の見積もりを依頼して、良い大手の不動産業者から地元密着の不動産会社を選ぶようにしましょう。

 
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そして、一番大事なポイントは担当営業マン選びです。大手の不動産会社だから早く高く売れるのか、地元密着だから安心安全かは、別の話です。

 

最後は、営業マンの相場感覚や行動力、熱心さや、現在募集している売却物件数などが大事だと思います。

 

不動産の買主様を探すことは、結婚相手を探すことと同じくらいの出会いがあります。

 

本当に満足のいく結果は、金額ももちろんですが、大切に使ってもらえる買主さんなのか、引渡し後も気持ちよく付き合える営業マン(不動産会社)なのかも大事なポイントです。

 

大切な思い出のある、不動産の売却を確りと進められることが一番です。

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空き家の定義とは

空き家が増加している問題は、地方だけでなく、都会でも起こっていて、
深刻な問題として自治体にも受け止められています。

 

しかし、そもそも空き家は何をもって空き家という表現をするのでしょうか。

 

今回は、空き家の定義とは何かということについてご紹介します。
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まず、空き家にもいくつかの種類に分けられます。

 

一つ目は二次的住宅というもので、簡単に言うと、別荘のようなもので、夏場や冬場の長期休暇などで住む目的で使用される住宅で、普段は人が入っていないところです。
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2つ目は、賃貸用の住宅で、賃貸のために空き家になっている住宅をいいます。

 

3つ目は売却のために空き家になっている住宅、
そして4つ目は、転勤や入院などのため住人が長期にわたって家を空けているという住宅というようにわけられます。
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これらで、問題視されるのは、2つ目と4つ目の入居者が決まっていない空き家です。

 

1つ目と3つ目を比べて決定的に違うのが「管理がされているか否か」ということなのです。

 

このように、空き家の定義というのは広義では「人が住んでいない家」となりますが、
改善しなければならない空き家は管理されていない家なのです。

 

国土交通省による空家等対策の推進に関する特別措置法の”空き家の定義”では、
○空き家とは建築物またはこれに附属する工作物であり、居住その他の使用が常になされていないこと。
(立木その他の土地に定着しているものを含む)
とあります。
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その中でも、”特定空家等”については、
○倒壊など著しく保安上危険となる恐れのある
○著しく衛生上有害となる恐れのある
○適切な管理が行われていないことによって著しく景観を損ねる
○周辺環境の保全を図るにあたり放置することが不適切である
上記が特定空き家となっております。(国土交通省資料参照。)

 

つまり、特定空き家等に認定されない状態にしておく必要があり、
上記の要件に当てはまる恐れのある場合は、不動産会社による空き家管理を任せるか、売却もしくは賃貸にする等、
目的をもって空き家を所有する必要がございます。

 

特定空き家等に認定され、所有している財産(相続された思い出のある家屋)の解体等をされる前に、
ご自身で決断をされた方がよいかと思います。

 
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不動産をお持ちの方や今後取得される予定の方は、管理されていない空き家にならないようにするため、
不動産の売却などを検討してみてはいかがでしょうか。

お気軽にご相談下さい。

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家を高く売るためのポイントとは

家を売ろうと考えている方にとって、家を高く売るというのは大変重要なことですよね。

その後の新しい生活の予算も増えますし、大切な不動産が高く売れるとそれだけ価値がついたということで、うれしいものですよね。

そこで今回は、家を高く売るためのポイントについてご紹介します。

ポイントは大きく分けて3つ、『掃除』『整理整頓』『臭い』です。

ポイント.1 掃除

まず、一つ目のポイントとしては、水回りを中心に、見た目をよくするということです。
汚れている場所が一つでもあると、どうしても他も汚いのではないかと思われてしまいがちで、あまり良い印象になりません。たいへんではありますが、常日頃から頻繁に掃除を心掛けていますと、綺麗さを保てますし、製品の長持ちにもつながります。

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水周りの掃除(キッチン、トイレ、お風呂、洗面所)

水周りは誰もが最も気にするところです。カビはできる限り除去します。レンジフードや換気扇も目につくところなので綺麗にしておきましょう。

掃除が困難な場所は、ハウスクリーニングを依頼して業者に頼んだ方がお手軽にきれいになるので、検討してみるのも良いでしょう。

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・玄関の掃除、整理

水回りを重点的に綺麗にしておきたいですが、一番最初に目につくところはなんといっても玄関です。第一印象は大事です!綺麗に掃除をして、靴はできるだけシューズロッカーにしまっておきましょう。

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・お部屋の床掃除、壁の清掃

床掃除は比較的頻繁にお掃除されているかと思いますが、壁にもほこりがくっついてたまっている場合があります。床だけではなく、テーブルや棚、壁の清掃もしておくとバッチリです!

・外壁、外構、網戸の掃除

室内だけでなく、お家の外にも目を向けて下さい。苔がつきやすい北側の外壁であったり、窓を開け閉めする際に見ることになる網戸が綺麗であれば、好印象につながります。

 

ポイント.2 整理整頓

また、不要なものを処分するのも一つのポイントとしてあげられます。
不要なものがないと、必然的に部屋が広く見え、片付いているように見えます。
家具などもありすぎると圧迫感があり、マイナスとなってしまうので、注意が必要です。

お家の中だけでなく、お家の外回りにも不要なものが散乱していないか、整理しましょう。その際に、雑草などが目につけば刈とっておくことも好印象につながります。

 

ポイント.3 臭い

そして最後に、目には見えない”臭い”についてもしっかりと対策をしておきましょう。
他人の家の臭いというのは、自分が思っているより不快に感じられてしまうことが多いものです。
芳香剤も苦手な人もいるので、無臭にしておくことが最も良いといえます。

 

少しの違いで、売値が変わってくることもありますので、事前にポイントを押さえておきましょう。

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空き家の活用方法とは

空き家を放置してしまうと様々な問題が生じる可能性があるということをいくつかブログで紹介してきました。

 

放置するのは良くないとわかっていてもなかなか放置以外にできることがないと困っている方も多いことでしょう。

 

そこで今回は、空き家の活用方法についてご紹介します。

 

まず、空き家を活用するということで、一番初めに思いつくのは、誰かに貸すということではないでしょうか。

 

貸すというのにも何種類かあり、一般的に何年か契約で貸したり、決められた期間だけかすという方法もあるので、その後の家の計画が崩れないよう、事前に貸し方も決めておきましょう。

 

そして、売却するという活用の方法があります。

 

家はどうしても資産価値として現金のように流用しずらいものですし、
長く持っていると価値が下がるだけでなく、固定資産税など定期的に税金を納めなければなりません。

 

もちろん売却をするにあたって、その手続きなどにかかる費用を考えると、建物を持っておいたほうがよいということも考えられますが、
空き家になってしまうのであれば、早めに手を打たなければなりません。

 

他にも更地にして、駐車場として使うこともできますが、こちらも解体の費用などを考えると家を置いておいたほうが良い可能性もあることを覚えておきましょう。
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当社では、簡易的なコインパーキングや駐輪場・コインロッカーとして月単位で借り上げをする方法もご提案させていただいております。売却の募集を行いながら、買主様が決定した時点でパーキング借り上げを解約することにより、効率の良い売却活動のご提案も行っております。 ご質問などはどんどんご連絡ください。

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空き家放置で起こりうる問題とは

近年、全国的に空き家は増えていっており、管理されずに放置された空き家というのは、
治安的などの問題でも問題視されていることでもあります。
相続などにより、親から譲りうけた際等は管理をしっかりと行う必要性やリスクも発生するケースもございます。

 

今回は、空き家放置によって起こりうる問題についてご紹介します。

 

まず、空き家というのは、基本的に扉を閉めきったまま放置するもので、
湿気が溜まりやすい環境にあります。
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この湿気が建物の老朽化を急速に進めることにつながり、
適度に修繕していかなければ、倒壊などの危険性を持ったものになってしまいます。
床や柱の腐食やシロアリの害等が起こってしまうと建物の再利用つまり、戸建てとしての売却も厳しくなる傾向になります。

 

また、家の資産価値というのは、築年数に応じて年々資産価値が減っていくものです。
住人がいなくなった後、何も手を付けず放置してしまうと、家と土地の両方で価値の下落が起こる可能性もあります。
建物の腐敗により土地にまで影響が必ずしもでないとは限りません。

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価値が下がってしまった家は、より買い手が見つかりにくくなりますし、
結果的に放置され続けることになってしまうので気を付けましょう。

 

そして最も懸念されているのが、周辺環境への悪影響やトラブルです。
倒壊や破損、放火などの火災は、起こってしまってからではかなり大きな被害につながります。
民法でも失火責任法といって、重大な過失があるとみなされれば、損害賠償を受ける可能性もあり、
さらに火災が起こった物件については、売却時にも買主様に敬遠されることもございます。
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行政によっては、周囲に害を及ぼす空き家は行政代執行により解体をされるケースもあります。
もしくは、建物があるにもかかわらず特定空き家等に認定されると固定資産税の軽減を外され、
場合によっては、3から4倍ほどに上がる可能性もあります。

空き家をお持ちであれば、きれいにして賃貸にするか売却して負担をなくす等目的をもって管理されることをお勧めいたします。
近い将来にその家屋を修繕して利用する場合なども、できるだけ修繕費がかからないように管理をしっかり行うことで、
居住する本人のリスクも軽減します。
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また、昨今自然災害も多くなっており、いつどこでなにが起こるかわからない為、
万が一に備えて、火災保険を付帯しておくことも一つ頭に入れておくべきでしょう。
空き家を所有されている方、また、今後所有(相続)される予定のある方は、リスクに関しても把握しておく必要があります。

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空き家の水道は止めるべき?

空き家、つまりは住むことのなくなったお家の水道は、料金もかかるし止めてしまおうと考えている方も多いのではないでしょうか。

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しかし、水道を止めてしまうと弊害が出てしまう場合もありますので、安易に水道を止めてしまう前に注意しておくべき点を確認しておきましょう!

それでは今回は、”空き家の水道を止めるべきか否か”ということについてお話しします。

まずは、水道を完全に止めるとメリットとしましては、『管理の手間が省ける』といったメリットの他に、『水道料金の節約になる』といったメリットがあります。
しかし、懸念されるデメリットとしては、『排水管に溜まる封水が乾いてしまう』ということがあげられます。

長い間水道を使わずにいると、排水管に溜まる封水が乾いてしまい、下水管からの臭気や虫がお家の中に入ってきてしまう可能性があります。

臭いの原因は【封水ぎれ】という現象です。キッチンや洗面台、浴室などには排水管にはトラップという、臭気を抑える為の仕組みが使われています。50mm以上のトラップに水がたまる事により臭気や虫の侵入を防ぎます。

定期的に水を流すことができない場合は、『穴埋めシールパテ』や、蒸発しないようにビニール袋に水を入れ、排水管を塞ぐ方法もあります。

また、長期てきに空き家になる場合は、排水の塩ビ管に専用のキャップを付ける方法もございます。

臭いはどうしてもなくすことはできませんし、定期的に掃除をする際に水道が使えないということで不便だというデメリットもあります。

 

 

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一方、定期的に通水する場合は、止めるメリットデメリットの逆となり、封水を保って下水管からの臭いを防いだり、水道管のさびを防止したりというメリットもありますが、水を使わないのに基本料金を払い続けるというデメリットもあります。

当然ながら、なるべく綺麗な方が購入希望者には好まれますので、ご退去されても水道は止めずにいる方が多数派ですが、メリット・デメリットをふまえてご選択いただくとよろしいかと思います。

 

また余談ではありますが、寒冷地では、凍結防止対策をしないと、水道管が破裂してしまう恐れなどもございます。

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上記内容をふまえて、『水道は止めない』を選択された方は真冬の凍結防止を心掛けましょう。

熊本でも1月、2月頃には、気温が氷点下になる場合もあります。

気温が氷点下になると、水道が凍結してしまうことがあります。蛇口が凍結すると、水道管の破損・破裂などの問題が生じてしまいます。

そこで、寒い冬には水道の蛇口が凍結しないように対策をしておくことが必要になってきます。

凍結防止策はいくつかありますが、ここでは”空家”であることを前提に、防止策を1つご紹介させていただきます。

「水抜き」

これは、まず元栓を閉めて、その後、水道管の内部にある水を全て出してしまい、水道管を空にする方法です。

水道管を空にしてしまえば、水がないので凍結を防ぐことが可能です。

また、ブレーカーを下げていると、給湯器の凍結防止ヒーターが作動しませんので、給湯配管内の水を抜いておく処置も合わせてしておくことをオススメ致します。

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空き家対策特別措置法とは

近年、少子高齢化の問題とともに懸念されているのが、空き家の問題です。
空き家というのは、放置しておくと倒壊や放火の危険性があり、
周辺住民にも被害をもたらす可能性が十分考えられます。

そこで、対策をするということで、設けられた制度が空き家対策特別措置法というものです。

今回は、この空き家対策特別措置法についてご紹介します。

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<空き家特別措置法とは・・・>

熊本市内の全住宅数約35.7万世帯(H25住宅統計調査)に占める空家約5.0万世帯の割合は約14.1%にのぼっており、10年間で約4%上昇しています。

今後も少子高齢化及び人口推移から予測しても、空き家は年々増え続け2019年頃がピークとも予想されております。

ここ数年空き家が社会問題となり、平成26年11月に成立したこの法律では次のようなことが定められています。

●空き家の実態調査をを行う事

●空き家所有者への適切な管理・指導を行う事

●空き家の跡地についての活用促進の提案

●適切な管理がされていない空き家を「特定空き家」に指定する事ができる

●特定空き家に対しての、助言や指導・勧告・命令ができる事

●特定空き家に対して罰金や行政代執行を行う事が出来る事

●法律を作ることにより、地方の空き家対策をバックアップする狙いもあります。

 

そして、空き家対策特別措置法というのは、明らかに保安上の危険となる恐れがある空き家や、衛生上有害となる恐れがある空き家について強制的に対処できるというものになっています。

<保安上の危険となる恐れがある空き家とは・・>

●建物が傾き、主要構造の腐食が確認できる建物

●屋根や外壁、瓦などが飛散する恐れのある建物

●門扉や塀、ブロックなどの老朽化により脱落や倒壊に寄り、周囲への危険被害が出る恐れがある建物や造作物

●浄化槽の破損や、給水・排水装置の破損による、周囲への被害や衛生上の影響を与える恐れのある建物

●ゴミや廃棄物の放棄による、不法投棄の助長が考えられる状況や、衛生上や害虫の増殖が見受けられる状態になっている建物

●周辺の景観を見出し、周囲住民へ悪影響を与える恐れのある、建物や造作物

●窓ガラスや門の破損により、不法侵入や不審火、犯罪の誘発する恐れがある建物など

●植栽の不整備による、害獣・害虫の増殖、道路通行の妨げとなる通行上の影響、近隣への枝葉などの越境やそれに対する苦情の誘発

など、空き家に関しての保安上の問題が取りざたされております。

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<空き家特別措置法が与える影響を考える・・・>

 

調査や現況の把握・・・行政はまず行政区域における空き家の現在の状況を確認しなければなりません。対策や措置を講じるためには状況の把握が大事だと思います。

その中で、市町村は対策が必要な空き家の選別を行い所有者に対して適切な管理を推進するうえでの情報提供や助言その他、必要な援助を行います。

「特定空き家」とみなされると、改善への助言指導や解体の通告、強制代執行が可能となります。

このように、空き家というのは強制対処をして更地にできる法令もありますが、
施行されるまでは長い間時間がかかり、その間周辺の環境に悪影響を及ぼします。

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<空き家は活用次第でお金を生む資産となります。>

空き家をそのままにしておくと、除草作業や維持管理費、固定資産税やなどが掛かってくるため、お金が掛かるばかりです。

せっかく、父、母、祖父、祖母、ご先祖様が残してくれた、土地建物ですので、しっかり管理をして、ご自身が使う予定がないのであれば、資産の運用をご提案致します。

建物がまだ使える状況であれば、賃貸に出すことがとてもいい活用方法だと思います。現在、熊本も4/16の震災の後、賃貸用戸建住宅が不足しております。躯体や設備に問題がなければ、戸建賃貸として、入居される方に喜んで頂き使ってもらう事で維持管理もできますし、空き家の状態よりも入居している状態の方が綺麗に保たれます。

支払ではなく収入をもたらし、周囲の住民の方に喜んで頂く事も可能かと思います。

建物が使える状況でないのであれば、更地にして月極駐車場や時間貸し駐車場・レンタル倉庫にする事も、立地によっては可能です。建物を賃貸に出すよりは収入はへりますが、何も使わずに管理不行き届きとなるよりは、周囲の住民の方が有効に使えるスペースとして運用する事は、悪い事ではありません。

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当社でも活用に関するご提案をさせて頂きます。最近ではそのまま借地として貸されるケースも増えております。売却までの期間をコインパーキング会社に貸出、時期が来たら売却をする方が増えております。

色々なご相談は無料でお受けしております。なんなりとお申し付けください。

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空き家の最低限の管理とは

住人がいる家というのは、日ごろからしっかりと管理がされているものですが、
空き家となってしまった家はなかなか頻繁に訪れることはできなくなり、
管理も行き届かないという状況になってしまいます。

 

異常を放置してしまい、対処が遅れてしまって自治体などから連絡があってからではかなりひどい状態になってしまっていることも少なくありません。

 
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今回は、最低限空き家でしておくべきことについてご紹介します。

 

一つ目のポイントは、換気です。

 

閉めきった空き家の空気は、かなり湿気を帯びたものになってしまい、これが滞留することによって、カビなどの発生につながりますし、家そのものが傷む原因ともなります。

 

一か月に1回程度でよいので、2か所以上窓をあけ、部屋中の空気を入れ替えましょう。
空気を入れ替えるだけで、空き家の状態は変わります。
また、湿気がたまりやすい場所は通電しているのであれば換気扇を回しておきましょう。
カビ対策にもなります。

 

二つ目は部屋の清掃です。

 

どこからともなく現れる虫やほこりによって、だれも住んでいなくても、部屋は汚れて行ってしまうものです。
清潔にしているだけで、その後売却をされるときなども有利に働きます。
購入者は基本は一般の方です。
汚いお家より少しでもきれいな方が印象もよくなります。
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カビやシミなど、放置するのは簡単ですが、長年放置されている汚れをきれいにするのは大変です。
場合によっては、クロスの張替やフローリングごと変える必要も出てきます。

できるだけ未然に防げることが一番費用負担も減らせます。
併せて、草取りもしておくとよいでしょう。
除草剤をまくことや、できれば生い茂った木を切ることもできればなおよいです。

草が多いと虫の発生も増えるので、虫害を防ぐことにもつながります。
また、木の枝による隣地への越境、落ち葉が隣地に落ちることがクレームへとつながります。
気を付けたいポイントですね。

 
三つ目に、郵便物の管理です。
郵便物がポストからあふれていると、空き家だと一目瞭然になります。
見た目をきれいにしておくだけで、空き家に対してのいたずらも減るかと思います。
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このように、換気と掃除は空き家の管理で最低限定期的にしておくべきことです。
台風等が近づいているときは、できるだけ近隣に迷惑がかからないように戸締りや物の散乱を防げるようにしましょう。

1か月に一度は使っていない空き家も見に行く習慣を付けましょう。

 

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不動産を売り出すまでにしておくべきこととは

今回は、『不動産を売り出すまでにしておくべきこととは』という内容ですので、先にお話させていただきました”仲介”と”買取”のうち、”仲介”の流れについてより詳しくお話させていただきます。

不動産を売り出すまでにしておくべきこと・売却を成功させるためにまず必要なことは・・・

STEP1.仲介会社を選びましょう

まず始めに、売り出しをお願いする仲介業者を選ぶわけですが、そこで大事なことは、”信頼できる会社かどうかを見極め、スムーズに売却をさせることができる会社を選ぶ”ことです。ただ、初めての売却や知り合いに不動産会社がいない場合には、どの様にして見極めればよいのかむずかしいところであります。そのような時には、下記”仲介会社選びのポイント”を参考に決めていただくのもよいでしょう。

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STEP2.いくらで売却できるか査定依頼をしましょう

お願いしたい仲介会社が決まったら、次にしていただくことは、不動産の査定依頼です。査定価格は買取価格ではなく、あくまでも「このくらいの価格で売れるだろう」という仲介会社の予想金額です。販売活動を行っていく中で価格が下がっていく可能性もあります。逆に、低く見積もっている仲介会社は、より現実的な価格を提示している場合もあります。
契約を締結したいが為に、市場価格とかけ離れた高い金額を提示される場合もありますので、誠意のある会社を選びましょう。

 

STEP3.査定結果を参考に売却価格を決めましょう

売却価格は、売主様が自由に決めることが可能です。(査定の金額よりも高い価格での売り出しも可能です。)ただし、売り出し開始後、一番ホットなタイミングは売り出し直後です。”新着物件情報”として掲載された情報は、多くの方が目にすることとなるからです。ゆえに、査定金額(相場価格に近い金額)よりも高い金額で売り出しを開始すると、一番ホットなタイミングでのお問い合わせを逃してしまう可能性もあります。売主様としましては少しでも高い金額でのご売却をご希望されますが、査定をお願いした不動産業者と相談して一緒に売却価格を決めることをオススメ致します。

 

STEP4.正式に媒介契約を結びます

売却価格が決まったら、売り出し前にする最後のステップが”媒介契約”を結ぶことになります。

一言で”媒介契約”と言っても、3種類あります。

1.一般媒介契約

2.専任媒介契約

3.専属専任媒介契約

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媒介契約の種類と内容を十分に理解して、自分にあった売却方法を選びましょう。

 

STEP5.販売活動スタートです!!

媒介をお願いした不動産会社に、定期的に販売状況をご確認下さい。

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不動産売却の流れとは

不動産を売却したいとおもっても、何から始めたらよいのでしょうか。
一般の方だと、一生に何度もあることではないので、わからないことも多いことでしょう。

まず初めに、どのような状況で不動産の売却を考えられているかを整理してください。

①ご売却の理由はなんでしょうか?

②売却時期はいつまでですか?

③ご売却の条件や外せないポイントはございますか?

など、一度ご自身の売却理由を整理してみてください。

 

それでは、不動産売却の簡単な流れについてご紹介します。

 

まず、物件を売り出すまでは、仲介業者を決めたり、価格を決めたりと、決めなければならないことが多くなります。

その中でも、不動産業者や再販業者に「買取」で依頼をするのか、通常に買主様を募集する「仲介」で進めるかが大事なポイントとなります。

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この初めの決断は意外と重要なもので、後々の売却プランにも大きく影響することなので、周りの意見もしっかり参考にして、評判なども調べることも大切です。

 

また、不動産会社などを決めて、価格も設定したら、仲介業者が販売活動を始めてくれます。
見学者も訪れるようになり、気に入った方がいれば、購入という流れになります。
ここで、注意しておきたいのが、契約後の買い手とのトラブルを防ぐために、できるだけ情報を開示しておくことが重要だと思います。

そして、住宅のご購入をお考えの皆様にはタイミングがございます。転勤や転職、独立や結婚、子供の成長や進学の時期など、定年退職や経済(消費税増税時期等)状況などです。

引き渡し日が決まったら、引き渡す前までにローンなどの手続きも済ませておいて、家をきれいな状態であたらしい住人に引き渡しましょう。

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いかがでしょうか。
このように大まかな流れを知っておくことで、不動産売却のイメージもしやすくなります。

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不動産取得税とは

みなさんは、不動産取得税という言葉を聞いたことがありますでしょうか?
聞きなれない言葉かと思いますが、何かしらの不動産を持つ際には必ず耳にする言葉です。
今日はそんな「不動産取得税」について書いていきます。

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不動産取得税は文字通り「土地や家屋を購入したり、家屋を建築するなどして不動産を取得したときにかかる税金」です。納税の対象者は土地や家屋を取得したすべての方(有償、無償、登記の有無、個人、法人を問わず)となります。

納める額は「取得した不動産の額」×「税率」で決定されます。
不動産の額は総務大臣が定めた固定資産評価基準によって評価し決定された価格(評価額)で、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格で計算され、税率は「土地、住宅」の場合は3%「非住宅」の場合は4%となっています。

中古住宅購入の場合は、築20年を超える木造住宅の場合は住宅用としての購入に限り、”耐震適合証明書”を取得することにより不動産取得税の減税が適用可能になります。

鉄筋コンクリート造りの分譲マンション等はこちらも住居専用に限り、築25年を超える物件について耐震適合証明書を取得すれば減税も使用可能となります。

住宅の売買を専門に行う弊社ですので、もちろん耐震適合証明書が発行できるか専門の機関による調査も無料で行うこともできます。

届出に関しては、それぞれの市区町村によって変わりますが、だいたい半年〜1年後に都道府県税事務所から納税書が来ることが多いようです。(詳しくはお住いの税事務所にご確認ください。)

不動産取得税の通知が来た際は、しっかりと書類を読み、記載してある金額をそのままお支払いするのではなく、住民票等を提出することにより減税ができる場合もありますので、書類を確認後税務署等にご相談に行かれるべきだと思います。

上記記載の耐震適合証明書による減税については、非住居購入の場合(事業用購入)等は適用外となる場合もございますので、不動産を購入される場合は留意されてください。
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購入後、忘れたころに請求が来る”不動産取得税”。
購入検討の前に、最低限把握しておきたい1つです。
把握していない費用があとから発生することほど、痛いことはないので事前にしっかり調べて計画的に行っていきたいものですね。

少しでも気になる事やわからないことは、専門の会社や担当者にお気軽に聞いてみてください。
不動産取得税の税率は購入予定の住宅の地目や市街化区域内か調整区域なのかによっても変わる場合があります。

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不動産売却に必要な書類とは

生活環境が変わり新しい住まいに引っ越すといった理由で、家の売却を検討している方も多いのではないでしょうか。

しかし、家を売るにはどんな書類が必要で、一体何を準備すればよいのかわからないという方もいらっしゃるでしょう。

そこで今回は不動産売却に必要な書類についてご紹介します。

はじめに、必要な書類はいかなる場合も必要になってくる『売主様に関するもの』と、『土地売買・戸建売買・マンション売買、それぞれの場合に関するもの』にわかれてきます。

 

 

まずは、『売主様に関するもの』からご紹介させていただきます。

1.身分証明書(本人確認のために必要)

2.登記済権利書または、登記識別情報(売却物件の内容確認、および所有権の移転登記時に必要)

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3.印鑑証明書(所有権移転の時期より3ヶ月以内のもの。共有者がいる場合には、共有者全員分が必要)

4.住民票(現住所と登記上の住所が異なる場合。共有者がいる場合には、共有者全員分が必要)

5.固定資産税納税通知書または、固定資産税評価証明書(固定資産税・都市計画税の年税額確認、評価額の確認に使用するため)

6.ローン返済予定表、ローン残高証明書(ローン利用中の場合、ローンの残高を確認するために必要。金融機関から配布されているもの)

 

 

続きまして、『土地売買に関するもの』のご紹介です。

1.土地測量図面(お持ちであれば)

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次に、『戸建売買に関するもの』です。

1.建築確認済証及び検査済証、建築図面、住宅性能評価、耐震診断書等(お持ちであれば)

 

 

最後に、『マンションに関するもの」です。

1.管理規約・使用細則、総会資料、長期修繕計画書等(マンション管理会社から配布されている書類)

また、上記どのケースも、賃貸中である場合には、賃貸借契約書も必要となります。

 

 

売主様ご自身でご用意されても構いませんが、不動産会社に何が必要なのかしっかりと相談しながら揃えられることをオススメ致します。

土地、戸建をご売却の際に境界がはっきりしていない場合には、土地家屋調査士の先生にお願いしまして、境界確定図をご用意していただく場合もございます。(費用がかかります。)

また、土地・建物の登記の内容次第では、現住所と登記住所との間に差異がある場合、住所変更の登記が必要であったり、相続登記がまだであれば、相続登記の申請が必要になってきたりもします。

スムーズな不動産売買を実現するためには、事前に必要なことをおさえておくことが大事になります。

 

 

 

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住宅診断をするメリットとは

今回は、住宅診断、ホームインスペクションを行うメリットについてご説明させていただきます。

 

中古の戸建住宅を売却しようと思った時、とりあえず不動産会社に依頼する際に必要だからやってみようという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

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今回は、住宅診断をするメリットについて家の買い手(買主様)、売り手(売主様)に分けてご紹介します。

 

まず、家の買い手(買主様)が住宅診断をするメリットとしては、
入居後に不具合が発生して、売り主とトラブルになったり、買ってから補修工事を行わなければならないといったことを防ぐことがあげられます。

中古住宅を探されているお客様から建物についてよく質問される内容としては、

①地震に対しての耐震性能はどうなっていますか?

②雨漏れや水漏れなどの水周りの状況が気になります。

③白蟻など床下の見えない部分の腐食は大丈夫でしょうか?

④今まで補修や修繕をしてある箇所はないか?

⑤住宅の寿命はあとどれくらいですか?

などがあげられます。

特に①の耐震に関しては、熊本地震以降、中古住宅をご検討のお客様はほとんどの方が気にされているポイントになります。

上記、①~⑤の建物についてのご質問は、築年数にもよりますが、第三者機関で住宅診断(ホームインスペクション)を行うことで、ご安心頂ける内容がほとんどです。また、欠陥住宅や買ってはいけない住宅を購入するリスクも減り、安心して購入することができるのも購入者様のメリットとして挙げられます。

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一方売り手(売主様)は、住宅の状態を正確に明らかにできるため、告知書や付帯設備の状況を事細かにお伝えすることにより、買い手(買主様)から信頼され、取引がスムーズに行えたり、売却後のトラブルも防ぐことができます。

 

このように、ホームインスペクションはあくまでも第三者からの客観的な情報なので、売り手(売主様)、買い手(買主様)どちらの側にも安心の取引体制をもたらすことができます。

 

家をご売却、ご購入する際はホームインスペクションを検討してみてはいかがでしょうか。

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また、当社では、築20年以上の木造の中古住宅をご紹介する際は、建物に対する安心・安全を含め耐震適合診断及び瑕疵(かし)保険への加入をご提案しております。

【耐震適合診断】【瑕疵保険加入】を行うと税金などの面で180万円以上お得になる事もございますし、

第三者による診断や瑕疵保険の加入を行う事により、今後、長く住まれる住宅を安心してご購入いただければと思います。

耐震診断・瑕疵保険加入による、各種税控除の詳細はコチラをご覧ください。

耐震診断・ホームインスペクションの、検査のようすはコチラをご覧ください。

 

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ホームインスペクションの一般的な流れとは

家に関する取引などがある際、ホームインスペクションを考えている方も少なくないのではないでしょうか。

 

今回は、初めてのホームインスペクションで不安を持っている方に、ホームインスペクションの一般的な流れをご紹介します。

 

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まず第一に、診断をできる建築士さんに診てもらう日時を設定させていただきます。
その後、家主様もできれば同席のもと実際に調査をしていただきます。

”調査の主な内容”

○筋交い、耐力壁の確認 
○天井点検口からの屋根裏の点検 
○床下点検口からの基礎の状態やシロアリ腐食等の確認 
○建物外部からの基礎のひび割れの確認 
○建物の傾きの調査等を行います。
 

 

診断後、数日後には耐震評価レポートとして、現状の耐震評点と基準値に満たない場合は補強後のレポート及び補強工事指摘箇所のレポートをいただきます。
 

診断を行うことによって、実際に不具合がある箇所を把握することができ、販売時に前もって買主様に告知をすることができます。
お引渡しをした後に”欠陥”や”瑕疵”が見つかるとトラブルになるケースもございますので、前もって確認・調査しておくと、売主様・買主様双方にご安心ができるのが大きなメリットです。
 

万が一、補強工事の必要が出た際は、売主様で販売前に工事を行い、調査後の補強工事済で耐震適合証明書が発行できるお家として販売することもでき、販売時の大きなアピールポイントにも、もちろんなります。
 

但し、補強工事の必要性がでたからと言って、売主様で必ず補強工事をしてからでないと販売ができないとのことではございません。
現状の内容と築年数や状態等を考慮して、販売ができるようにご相談もさせていただきます。
 

また、耐震診断をされる業者さんによっては、お引渡し後の気づかなかった雨漏れ等の瑕疵についての”瑕疵保険”も取扱がある場合がございます。
建物の傾きや基礎・外壁のヒビの有無等により保険適用可能かも診断時に診てもらえます。

 

”大まかな流れ”

1. 診断をしてもらう
2. 結果が出る
3. 結果を基に現状で販売を行うか、販売前に補強を行って販売開始するかのご相談
4. 販売開始
5. 買主様に耐震診断の状況の説明
6. 売主様で瑕疵担保を負えない場合は、第三者機関による”瑕疵保険”のご説明
7. ご契約
8. お引渡し     となります。

 

戸建住宅の場合は、耐震診断(ホームインスペクション)を是非推進しております。
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ホームインスペクション会社の選び方とは

家を買うとき、売るときなどに行っておきたい”ホームインスペクション(住宅診断)”

第三者の目線で正確に判断してもらえることで、その後の自宅の売値、買値が変わってくる重要な診断なので、業務を行う会社もしっかりと選びたいところであります。

ただ、これからホームインスペクションを頼もうという方のほとんどは、「どの会社に頼むと良いのかわかわからない!」といった方ばかりだと思います。

そこで今回は、ホームインスペクションを依頼する会社の選び方について、”おさえておきたい6つのポイント”をご紹介させていただきます!

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【ホームインスペクション会社を選ぶ6つのポイント】

1.独立した形態の事務所であるかどうか

ホームインスペクションの診断に何らかの思惑や誘導があっては、本来の正しい診断が行われません。公平公正であり、第三者性が高く、中立な立場に位置する会社に診断してもらうことが、第一におさえておくべきポイントであります。その為には、リフォーム会社や不動産業者ではなく、ホームインスペクションを専門として行う会社に頼むことがよろしいでしょう。

 

2.実績はどうか

次におさえておくべきことは、実績です。一言で中古住宅といっても、構造(木造・鉄骨・鉄筋コンクリート)や形状、経年による建物の状態は同じものが2つとないと言っても過言ではありません。保有資格や会社の規模だけで判断してしまわずに、その会社の経験や実績を重視することが大切になってきます。これまでにどのような建物を、何件くらい診断してきた会社であるのか、どんどん質問して聞いてみましょう。
木造、軽量鉄骨造、鉄筋コンクリート造など、建物の工法は大まかに3種類。一言で木造と言っても様々な種類があります。専門性の高い建物の世界では、すべての工法に精通している調査員は限られてきます。調査を依頼される会社がホームインスペクションを依頼する建物の工法に詳しいかどうか、事前に確認しておくことも大事なポイントです。

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3.得意分野・不得意分野がある

会社規模による得意不得意は2つ目のポイント通りですが、ホームインスペクター(住宅診断士)にもそれぞれ得意な分野、苦手な分野があります。すべての工法において得意とする診断士は稀であります。会社に対してだけではなく、診断士個人にも依頼する予定の家の工法のインスペクションに詳しいか、事前に聞いておきましょう。

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4.コミュニケーション能力はどうか

また、担当の診断士のコミュニケーション能力も重要なポイントとなってきます。ホームインスペクション(住宅診断・住宅検査)のあとは、不動産仲介業者や売主様・買主様と、引渡し後の保証などでお付き合いが続きます。取引の関係者と良好なコミュニケーションをとることのできる診断士を選ぶということもポイントになってきます。

 

5.わかりやすい説明をしてくれるか

その道のプロであるなら専門知識が豊富であることは当然です。しかし、どんなに高度な調査をしても、依頼者(お家の所有者)がその内容を理解できなければ意味がありません。何か問題が発見された場合、その内容や程度の説明、また、なぜそれが問題なのか、どう対処すればいいのかなどについて、専門用語を使わずにわかりやすく説明してしてくれるかどうかもポイントになってきます。依頼前での判断は難しいですが、会社や診断士の方への質問時に見極めましょう。

 

6.人柄は大事

不動産取引は一生に何度もない大きなお取引です。大事なお取引がうまくいくことも、うまくいかないことも、そこに関わる人々の人柄が結果を左右する事がないとも言いきれません。最後は、この人に頼みたいと思える診断士にお願いするということもポイントになってきます。

 

以上、ホームインスペクション会社を選ぶ6つのポイントのお話でしたが、最終的にはかかってくる費用なども会社選びのポイントになってきます。

わからないことは悩むのではなく、お気軽にお問い合わせ下さい。

 

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不動産売却の価値を上げる_ホームインスペクションとは

みなさん、「ホームインスペクション(住宅診断)」という言葉を聞いたことがありますか?

 

ホームインスペクションとは、言い換えると住宅診断のことで、住宅に精通した住宅診断士が第三者的な立場から、住宅の劣化状況や欠陥、改修すべき箇所やその時期などを査定してくれることです。

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【診断項目】 一戸建て木造住宅の診断項目は大きく分けてA~Eの5項目で診断をおこないます。

A.外周の状態、B.室内・屋内の状態、C.床下の状態、D.天井裏の状態、E.設備の状態

【確認範囲】

<A.外周の状態>

  • A-1.基礎 (屋外に面する部分)
  • A-2.外壁仕上げ(屋外に面する部分)
  • A-3.屋根
  • A-4.軒裏
  • A-5.雨樋
  • A-6.外部金物等
  • A-7.バルコニー
  • A-8.外部階段

<B.室内・屋内の状態>

  • B-1.壁、柱及び梁のうち屋内に面する部分
  • B-2.床
  • B-3.天井
  • B-4.階段
  • B-5.サッシ・ドア・シャッター・雨戸等

<C.床下の状態>

  • C-1.土台および床組
  • C-2.基礎および床下面
  • C-3.束(つか_梁と棟木との間に立てる短い柱)

<D.天井裏の状態>

  • D-1.梁、桁、小屋組および野地板
  • D-2.各階間の天井裏、下屋小屋裏

<E.設備の状態>

  • E-1.給水設備
  • E-2.給湯設備
  • E-3.排水設備
  • E-4.換気設備
  • E-5.火災報知器
  • E-6.その他(電灯など・・・)

 

このホームインスペクション、すべきタイミングというのは、中古住宅の購入前や、自宅を売り出すときで、建物の状態を把握しておくことで、安心して不動産のお取引ができるようになります。

 

また、当社のような不動産の仲介業者が売却物件の状況を正確に判断するために、利用する場合もあります。

 

そして、診断の方法としては、目視が基本ですが、機材を使用して詳細に診断する場合もあります。

よく使われる機材に、オートレイザーや鉄筋検査機、ファイバースコープやサーモグラフィーカメラなどがあり、詳細に診断が必要な場所(部位)によって変わってきます。

 

いずれにせよ、ホームインスペクションは、ホームインスペクターという資格を所有している人がするものなので、安心して依頼することができるのです。

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【料金】目視による一次診断の料金は、

請負会社によって違いますが、一般的に6万円前後で行っている会社が多いようです。特殊な機材を使用したり、詳細な診断が必要な場合は10万円以上かかることもございます。

 

日本ではあまり浸透していませんでしたが、住宅や建物を売却するというタイミングもあり、近年急速に普及し始めています。

中古住宅診断の意向確認を義務化 改正宅建業法案を閣議決定(日本経済新聞)

政府は2月26日、専門家が中古住宅のひび割れや雨漏りなどを調べる「住宅診断」を促す改正宅地建物取引業法案を閣議決定した。中古住宅の仲介業者が契約時に売り手と買い手に住宅診断を実施するか確認することを義務化する。実施した場合は説明を求める。中古住宅への不安を和らげて取引を増やし、空き家の発生抑制も狙う。

 

当社では、4年前から中古住宅の査定の際には、必ず売主様へご提案をさせていただいております。安心安全なお取引をさせていただくためには、今後とても必要な項目の一つになります。

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